[調(diào)研報(bào)告]北京市昌平區(qū)鄭各莊村

1、鄭各莊村編輯本段簡(jiǎn)介鄭各莊村隸屬昌平區(qū) 北七家鎮(zhèn)，576戶，1388口人，其中農(nóng)業(yè)人口1100人。      村域面積4332畝。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系：以鄭各莊村為基礎(chǔ)、以宏福集團(tuán)為經(jīng)濟(jì)主體的“村企合一”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系，實(shí)現(xiàn)了資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益雙贏。 編輯本段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)：土石方機(jī)械施工、地基與基礎(chǔ)、建筑、市政、建材、房地產(chǎn)開發(fā)等。 2、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)基地為宏福創(chuàng)業(yè)園。 包括：電子信息、生物制藥、機(jī)械制造、服裝加工、新型建材等。 3、旅游休閑產(chǎn)業(yè)：以溫都水城冠名的旅游休閑項(xiàng)目。包括：夢(mèng)幻水空間，國(guó)際飯店、溫泉養(yǎng)生會(huì)館、平西王府以及鮑魚島商務(wù)區(qū)、活

2、動(dòng)中心等。已列入昌平區(qū)規(guī)劃并即將開發(fā)的溫榆河游船碼頭及生態(tài)觀光園。 4、服務(wù)產(chǎn)業(yè)：大學(xué)后勤服務(wù)，園區(qū)物業(yè)保障、小區(qū)物業(yè)服務(wù)等。經(jīng)濟(jì)效益：現(xiàn)有總資產(chǎn)10億元。2005年總收入7.6億元，創(chuàng)利8000萬(wàn)元，上繳稅金3300萬(wàn)元，人均收入17800元。分別比2004年的7億元、6500萬(wàn)元、3100萬(wàn)元和17200元增長(zhǎng)了9%、23%、7%和5%。 編輯本段新農(nóng)村建設(shè)從1998年3月起，開始以本村自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)施以城市化為目標(biāo)的舊村改造。目前，村民上樓率達(dá)到97%。社區(qū)道路、交通、通訊、學(xué)校、幼兒園、銀行、郵政、商業(yè)、社區(qū)公園、文化廣場(chǎng)、以及供熱中心、污水處理廠、垃圾分類站等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 編輯本

3、段榮譽(yù)鄭各莊村曾獲得全國(guó)文明村、全國(guó)民主法制示范村、全國(guó)小康明星村、北京市五個(gè)好標(biāo)兵村黨支部、北京市先進(jìn)村委會(huì)、北京市民主法制示范村、首都文明村、首都生態(tài)文明村，京郊人收入超萬(wàn)元專業(yè)村等榮譽(yù)稱號(hào)。1 詞條圖冊(cè)更多圖冊(cè)參考資料 · 1 圖片、資料來(lái)源   北京昌平區(qū)鄭各莊村黨總支書記黃福水發(fā)言(全文)2011年03月30日 10:58來(lái)源：東方網(wǎng) 字號(hào):T|T0人參與0條評(píng)論打印轉(zhuǎn)發(fā)尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家、學(xué)者。大家下午好。我的主題是主動(dòng)城市化引領(lǐng)新農(nóng)村建設(shè)。先感謝主辦方和承辦方為我們搭建這樣一個(gè)很好的交流平臺(tái)。下面結(jié)合我們鄭各村這些年在走入城鎮(zhèn)化方面的一些做法和

4、取得的成果，談幾點(diǎn)體會(huì)。 鄭各村是昌平區(qū)的一個(gè)行政村，有568戶，1500口人。這個(gè)村除了作為行政村以外，還有三個(gè)并機(jī)相連的名字，一個(gè)叫宏福院，很大的住宅小區(qū)，是我們?cè)谥鲃?dòng)城市化進(jìn)程當(dāng)中舊村原址上集中建的居住小區(qū)。這個(gè)小區(qū)已經(jīng)被市民網(wǎng)的網(wǎng)民評(píng)被北京市最適合生活居住的小區(qū)。還有一個(gè)宏福集團(tuán)是我們企業(yè)的名字，也是我們鄭各村村的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。這次從利比亞撤回的三萬(wàn)多人公民當(dāng)中，有我們5千套住房項(xiàng)目工人，2千多人，剛剛撤回來(lái)。還有一個(gè)名字叫“溫都”水城，這個(gè)名字在北京家喻戶曉。是我們近年來(lái)打造的旅游休閑產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的品牌，國(guó)家AAAA風(fēng)景區(qū)。 應(yīng)該說(shuō)宏福院、宏福集團(tuán)、“溫都”水城既是展現(xiàn)鄭各村的實(shí)力、名片，也

5、是農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)、自主創(chuàng)新的重要成果。農(nóng)民的權(quán)益和保障是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，以及小城鎮(zhèn)建設(shè)核心的問(wèn)題。為了破解這方面的難題，經(jīng)過(guò)不斷地探討、實(shí)踐，我們走出了一條以主動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展之路。下面我談幾點(diǎn)。 第一是堅(jiān)持規(guī)劃先行。鄭各村提出主動(dòng)城市化的構(gòu)想在1995年，當(dāng)時(shí)我們村面臨著四方面的困惑。一是土地資源配置不合理。415戶人家占用宅基地105畝，占村面積的25%，溝塘、低洼地，占村面積的14%，人均擁有農(nóng)地不足一畝半。二是農(nóng)民棄地問(wèn)題比較突出，由于高成本地經(jīng)營(yíng)農(nóng)地，農(nóng)民干一年的收成，不抵做一個(gè)月的工作，紛紛外出打工，大部分的農(nóng)地都荒。 三是農(nóng)民承受著被動(dòng)城市化開發(fā)的痛苦。因?yàn)槲覀冎苓吘嚯x回龍觀大概500畝

6、，距離天竺院大的社區(qū)近2公里，兩個(gè)大的社區(qū)緊臨著我們的村莊。房地產(chǎn)開發(fā)商打著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的招牌以址圈地，不改村的方式迅速開張。交通比較便利的地塊被大面積地侵占了。而本地的農(nóng)民卻生活在臟亂差的區(qū)域。四是村民攀比蓋房成風(fēng)，農(nóng)民手里有了錢便開始蓋房子，解放四鄰誰(shuí)也不愿意自己的房子被人家矮一截，你比我高一尺，我比你高一米。由此引發(fā)了宅基地占道等等的，特別導(dǎo)致了一些家庭的債臺(tái)高筑。為了擺脫這些困惑，我們選擇了主動(dòng)城市化，隨即請(qǐng)來(lái)專家?guī)臀覀冋撟C。依據(jù)北京市總體規(guī)劃和相等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，編制出了鄭各村21世紀(jì)生態(tài)莊園的規(guī)劃，確定用15條20年把鄭各村建設(shè)成現(xiàn)代化的鄉(xiāng)村都市。 第二是從改善人居環(huán)境入手，邁出了主

7、動(dòng)城鎮(zhèn)化的第一步。十年前鄭各村交通閉塞，道路狹窄，特別是村民成年累月生活在既讓人厭惡，又難以割舍的豬圈、廁所之中，為了徹底改善這種惡劣的居住環(huán)境，1998年3月，以主動(dòng)投資自我建設(shè)、自我管理、自我服務(wù)、自我完善的舊村改造完善功能正式啟動(dòng)。以優(yōu)惠的條件幫助村民。村民改造后，村民的住宅用地僅250畝，節(jié)約用地800畝，人均住宅面積達(dá)到了70平米。每家都能拿出一兩套房子對(duì)外出租。每年增收兩三萬(wàn)元。 與此同時(shí)溫泉水、天然氣、有線電視、寬帶網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了連網(wǎng)入戶，公交車開進(jìn)了社區(qū)，引進(jìn)了中央戲曲學(xué)院，解放軍藝術(shù)學(xué)院、北京電影學(xué)院等著名的大學(xué)。中小學(xué)校、幼兒園、圖書館、文化教育體系，實(shí)現(xiàn)了配套。公園、文體活動(dòng)中

8、心、三甲醫(yī)院、銀行、郵局、電信、超市以及變電站、污水處理站，以及垃圾分類等公共設(shè)施的全面完善。這其中做了應(yīng)該由政府來(lái)做，或政府想做還沒(méi)有來(lái)得及做的事情。 第三是主動(dòng)城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。主動(dòng)城市化離不開經(jīng)濟(jì)作支撐，又是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。通過(guò)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，以宏福置業(yè)為主體的房地產(chǎn)集團(tuán)，以宏福建工為主體的建工產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以“溫都”水城為品牌的旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以宏福建科為主體的科工貿(mào)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，主動(dòng)支撐起鄭各村的城市化。旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及科技地產(chǎn)，全面鋪開。重建設(shè)專業(yè)實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)、裝飾裝修配套，年施工能力達(dá)到80萬(wàn)平方米，中國(guó)北方最大的建筑設(shè)備總體基地已成，“溫都”水城建筑面積達(dá)到

9、40萬(wàn)平方米，具有接待達(dá)到上萬(wàn)人的會(huì)議、商務(wù)娛樂(lè)的能力。 生物科技、新能源等產(chǎn)業(yè)聚集。國(guó)際貿(mào)易步入了成熟，影視等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)脫穎而出。高校后勤、社區(qū)物業(yè)等保障的服務(wù)業(yè)全面配套。品牌、資本、管理、三輸出的戰(zhàn)略實(shí)施。我們?cè)谇鄭u、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地，一條可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈拉開了鄭各村的經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。目前凈資產(chǎn)已達(dá)到55億元。去年經(jīng)濟(jì)總收入35億元，實(shí)現(xiàn)利稅6.3億元，農(nóng)民人均純收入44600元。我們的“十二五”確定了到2015年總收入達(dá)到100億，農(nóng)民人均純收入達(dá)到65000元。 第四是合理的制度安排，讓農(nóng)民共享主動(dòng)城市化的成果。1996年北京宏福集團(tuán)成立，隨即創(chuàng)立了以體帶村的發(fā)展趨勢(shì)。1999年

10、宏福集團(tuán)創(chuàng)立了制度改革。經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展有了為群眾辦實(shí)事和治理村莊的物質(zhì)基礎(chǔ)，目前鄭各村的農(nóng)民享有退休養(yǎng)老金、醫(yī)療、農(nóng)齡以及工齡的補(bǔ)貼，從幼兒園到大學(xué)的全程教育補(bǔ)貼，水暖電氣的生活保障補(bǔ)貼，以及糧油實(shí)物的補(bǔ)貼等等更多的實(shí)力。 由城鄉(xiāng)二元體制形成的戶籍問(wèn)題一直是制約城鄉(xiāng)一體化的瓶頸。特別是現(xiàn)行的二元分配制度，城市居民享受到公共產(chǎn)品，要優(yōu)于農(nóng)民，為了讓農(nóng)民享受到村內(nèi)的福利保障的同時(shí)，又能夠享受到城市居民的保障一方面引導(dǎo)大家農(nóng)轉(zhuǎn)非，一方面通過(guò)農(nóng)民自治，自籌資金，讓所有的農(nóng)民都享受到農(nóng)居雙重保障。去年本村農(nóng)民人均福利達(dá)到7350元，公平的自治制度，讓農(nóng)民帶入資本步入城市。在經(jīng)濟(jì)收入、福利保障、居住環(huán)境、生

11、活水平、健康水平、文化生活、成就感和安全感等方面的幸福指數(shù)不斷提高。 最后我要說(shuō)的是鄭各村的發(fā)展既要?jiǎng)?chuàng)新，又帶有改革的層面，既然改革就要冒著一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如我們村在1995年做出規(guī)劃，到2005年才被證實(shí)批復(fù)，這10年我們等不急，只能冒著風(fēng)險(xiǎn)去做事，把舊村改造了，把村體的關(guān)系理順了，把人才引進(jìn)來(lái)了。再有就是阻礙農(nóng)村發(fā)展的瓶頸，按照現(xiàn)行的政策必須是國(guó)有土地上的建筑才能拿可以入市的大產(chǎn)權(quán)。而農(nóng)民建在集體土地上的房屋，包括農(nóng)民住的房子被稱之為小柴全。這種不公平的制度導(dǎo)致農(nóng)民的資產(chǎn)不能形成資本。 還有就是呼吁同地同價(jià)同權(quán)，政府把土地從農(nóng)民手中拿走，再以招牌掛的形式入市，從重獲得拿出高出幾十倍的收益，這

12、是農(nóng)民的不公平，也是對(duì)農(nóng)民利益和感情的傷害。希望國(guó)家要放開農(nóng)村建設(shè)用地的市場(chǎng)，以國(guó)有土地獲得平等的權(quán)利。允許上市轉(zhuǎn)讓，也可以自征自用。給農(nóng)民的資產(chǎn)證明，摔倒小產(chǎn)權(quán)的帽子。在這里我要邀請(qǐng)大家，因?yàn)榻衲甑?月5號(hào)，歡迎大家來(lái)北京鄭各村參觀，在那里要召開農(nóng)村自主城鎮(zhèn)化論壇，同時(shí)邀請(qǐng)各位學(xué)者、專家，在座的各位到我們鄭各村實(shí)地參觀考察。謝謝。農(nóng)村城市化與集體土地資本化的關(guān)系-北京鄭各莊村調(diào)查 作者：劉守英  2009-8-4  摘要：本文基于對(duì)北京市一個(gè)村莊的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地資本化是城市化的重要依托。土地資本化的不同方式?jīng)Q定了城市化的模式。一種模式是政府主導(dǎo)的城

13、市化，它依托于土地的國(guó)有化和政府攫取土地的級(jí)差收益。另一種模式是農(nóng)民自主的城市化，即在不改變土地集體所有制性質(zhì)的前提下，在規(guī)劃前提下，農(nóng)民集體一方面通過(guò)宅基地的商品化和資本化，發(fā)展房地產(chǎn)，將土地級(jí)差收益留在村莊，用于企業(yè)發(fā)展、村莊改造；另一方面通過(guò)土地的非農(nóng)化發(fā)展第二三產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)村的工業(yè)化和城市化。在政府主導(dǎo)的城市化越來(lái)越導(dǎo)致社會(huì)矛盾激化的情況下，應(yīng)該研究農(nóng)民自主城市化的經(jīng)驗(yàn)、效果，客觀評(píng)價(jià)它對(duì)中國(guó)農(nóng)民參與城市化進(jìn)程的重要意義。 關(guān)鍵詞：土地資本化；城市化；村莊調(diào)查；集體土地 一、引言 在中國(guó)土地包產(chǎn)到戶的發(fā)源地鳳陽(yáng)縣的城墻上，至今還留著那位出生于斯的明朝開國(guó)皇帝朱元璋撰寫的"萬(wàn)事

14、根本"的牌匾。在農(nóng)耕社會(huì)，土地?zé)o疑是萬(wàn)事之根本，是農(nóng)民的衣食父母，是國(guó)家稅收的主要來(lái)源。伴隨農(nóng)業(yè)社會(huì)向市民社會(huì)的轉(zhuǎn)變，土地更是煥發(fā)出神奇的魔力，她已不再僅僅出產(chǎn)糧食，而是長(zhǎng)出了一塊塊的工業(yè)，長(zhǎng)出了一片片的城市；她不再僅僅是農(nóng)民生存保障的源泉，而是成為升值最快、最穩(wěn)定的生產(chǎn)要素，成為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城市投資融資的最可信賴的擔(dān)保品，成為各利益相關(guān)者追逐和爭(zhēng)奪的對(duì)象。參見(jiàn)蔣省三、劉守英：土地的秘密（待出版文稿）。土地的資本化成為一個(gè)國(guó)家、一個(gè)區(qū)域、甚至一個(gè)村社高速成長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是他們創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)奇跡的秘密。參見(jiàn)德。索托：資本的秘密，北京：華夏出版社2006年版。 北京城郊的鄭各莊村，就是一個(gè)集體土地

15、資本化推動(dòng)村莊巨變的典型個(gè)案。30年前，這里絕大多數(shù)人口被束縛在土地上以農(nóng)為生，人均年純收入182元。改革開放以來(lái)，尤其是1998年以后的10年間，鄭各莊村發(fā)生了翻天覆地的變化。 2007年與1998年對(duì)比，村級(jí)總資產(chǎn)從0.36億元增加到32億元，提高了88倍；經(jīng)濟(jì)總收入從0.35億元增加到12.8億，提高了36倍；上繳稅金從33萬(wàn)元增加到6800萬(wàn)元，增加了205倍；村民人均收入從3100元提高到21000元，增加了6.8倍，兌現(xiàn)村民福利增長(zhǎng)了39倍；人均土地收益分配從50元增加到2000元，見(jiàn)鄭各莊內(nèi)部資料：鄭各莊村史。實(shí)現(xiàn)了一個(gè)傳統(tǒng)村莊向工業(yè)化、城市化的現(xiàn)代社區(qū)的轉(zhuǎn)型。 本文以鄭各莊村這

16、塊土地上如何長(zhǎng)出工業(yè)和城市為線索，記錄宏福集團(tuán)利用村莊土地的資本化發(fā)展與壯大、鄭各莊村伴隨宏福集團(tuán)的發(fā)展從傳統(tǒng)村莊邁向工業(yè)化城市化的進(jìn)程，著重分析集體土地資本化的組織、體制和機(jī)制基礎(chǔ)，揭示農(nóng)民土地資本化與政府土地資本化的差異，以及農(nóng)民集體土地資本化對(duì)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的意義。 二、宅基地商品化與土地資本化 （一）化危機(jī)為機(jī)遇的土地資本化 鄭各莊村在經(jīng)歷了集體辦企業(yè)和村民在外闖蕩的歷程后，于1990年代末明確了要利用村里的資源謀發(fā)展，而且是在保住集體土地所有制性質(zhì)不變的前提下，通過(guò)土地來(lái)自我謀發(fā)展。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)在鄭各莊周邊蔓延，以王府名義開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目王府花園、王府公寓、王府農(nóng)場(chǎng)等在相

17、鄰的村莊拔地而起，鄭各莊這片土地理所當(dāng)然成為許多房地產(chǎn)商垂涎的版圖！但是，鄭各莊人作出了另一種選擇明確提出了自己的土地利用和開發(fā)目標(biāo)：第一，鄭各莊祖輩留下的地不賣！自己的地自我開發(fā)。第二，土地開發(fā)不能急功近利，要考慮可持續(xù)性發(fā)展。第三，村莊開發(fā)要有規(guī)劃地進(jìn)行。參見(jiàn)宏福集團(tuán)發(fā)展史（內(nèi)部資料）。 從事后來(lái)看，鄭各莊村的土地開發(fā)，并不是因?yàn)猷嵏髑f人比別人更有遠(yuǎn)見(jiàn)，從一開始就窺視到了土地資本化的魔力，從而甘愿冒著政策的風(fēng)險(xiǎn)成為較早吃螃蟹的人，而是出于企業(yè)當(dāng)時(shí)陷于困境所采取的無(wú)奈之舉。 第一，到1997年時(shí)，隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，已吸引大量非本村人進(jìn)入企業(yè)，在企業(yè)就業(yè)員工中，外村人占到91.4%，其中

18、有些人已成為企業(yè)發(fā)展的骨干，集團(tuán)骨干中，外來(lái)人已達(dá)51人。由于這批人不是本村人，就不能享受福利化的宅基地制度的恩惠，但他們又是在為本村企業(yè)服務(wù)，作為村企合一體制的領(lǐng)導(dǎo)人就不可能不解決這批人的住房、而將他們推向商品房市場(chǎng)來(lái)解決。因此，解決這些人的住房成為宏福集團(tuán)留住人才、發(fā)展自己的重要手段。 第二，是為了消化企業(yè)的"三角債".90年代末這家以建筑、施工為主的宏福集團(tuán)已經(jīng)被"三角債"拖得"債權(quán)高筑"，到1997年，集團(tuán)債權(quán)高達(dá)3000多萬(wàn)元。于是集團(tuán)不得不決定以物折款的方式盤活資產(chǎn)，凡是集團(tuán)的債務(wù)單位，有水泥出水泥，有鋼材出鋼材，沒(méi)有材料

19、的出人工，作為啟動(dòng)住房建設(shè)的資源。參見(jiàn)北京郊區(qū)村莊制度變遷研究組集體土地上長(zhǎng)出的城市鄭各莊現(xiàn)象研究。 令鄭各莊人喜出望外的是，這一本來(lái)為企業(yè)解困的初衷卻讓他們嘗到了土地商品化的甜頭，產(chǎn)生了通過(guò)土地資本化發(fā)展企業(yè)、改造村莊的念頭。 鄭各莊第一批住宅樓經(jīng)過(guò)八個(gè)月的蓋建誕生。這批住宅樓的入駐取得了意想不到的效果，上樓的村民和員工以預(yù)付款方式進(jìn)行訂購(gòu)。所得的500萬(wàn)元預(yù)付款不僅救活了企業(yè)，而且企業(yè)以此作為周轉(zhuǎn)金，凈賺了2000萬(wàn)元。這給宏福集團(tuán)通過(guò)舊村改造實(shí)現(xiàn)土地資本化很大啟發(fā)！在僅僅6畝地上就蓋出了4棟15236平方米的樓房，全村現(xiàn)狀為415戶，占地1050畝，不僅用地不集約，而且毫無(wú)規(guī)劃，未來(lái)新增

20、人口還得申請(qǐng)宅基地繼續(xù)蓋房，更要命的是，農(nóng)民祖祖輩輩只要有點(diǎn)活錢，隨著娶妻分家，就要不斷地翻蓋房屋，如果讓全體村民都住進(jìn)樓房，整個(gè)村子將省出多少宅基地！ 宏福集團(tuán)在土地上不就大有文章可做了嗎！把鄭各莊建成現(xiàn)代生態(tài)莊園不就有了突破口了！ 就這樣，在鄭各莊人面前，危機(jī)變成了機(jī)遇。 起初只是為了解決企業(yè)員工住房、消化企業(yè)債權(quán)的無(wú)奈之舉，變成了一個(gè)對(duì)未來(lái)宏福集團(tuán)和鄭各莊發(fā)展起決定作用的決定：進(jìn)行舊村改造，盤活宅基地，為集團(tuán)發(fā)展開辟土地空間。 （二）細(xì)致工作和利益兼顧促成的舊村改造 要進(jìn)行舊村改造，就必須動(dòng)用農(nóng)民已經(jīng)占有的宅基地。但是，盤活宅基地談何容易！一大堆的問(wèn)題有待發(fā)動(dòng)舊村改造的領(lǐng)頭人去解決：據(jù)鄭

21、各莊舊村改造農(nóng)戶調(diào)查實(shí)錄。 村里的每個(gè)農(nóng)戶祖祖輩輩就是一家一院自蓋院落的傳統(tǒng)，房子里要擺放農(nóng)具，四周要養(yǎng)豬禽增加收入，要他們住到一間一間的閣樓上去，大多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為不習(xí)慣、不方便。 祖輩留下的院宅房屋是幾代人奮斗的結(jié)果，每塊磚瓦、每根椽子都是流著血汗！況且大多數(shù)農(nóng)民的房屋都是在改革以后收入提高新蓋的，一些農(nóng)戶的房子還蓋得很有水準(zhǔn)，要拆掉他們的房子，不僅費(fèi)錢，更主要是他們舍不得。 農(nóng)民住自己的房子時(shí)，都是自我維護(hù)和自我管理，上樓以后就要有專門的物業(yè)管理，用電用煤都比原來(lái)高，農(nóng)民反映收入低、住不起。 農(nóng)民對(duì)于上樓更是心存后顧之憂，今天上樓，明天養(yǎng)不起樓怎么辦？ 還有法律對(duì)宅基地制度的規(guī)定。按照土地管

22、理法的規(guī)定"，農(nóng)村村民一戶擁有一處宅基地"，上樓以后這個(gè)權(quán)利如何保障，如何實(shí)施？ 會(huì)不會(huì)上樓以后，這個(gè)權(quán)利就沒(méi)有了？ 但是，農(nóng)民上樓既是鄭各莊舊村改造的題中應(yīng)有之義，也是舊村改造能否進(jìn)行和能否成功的關(guān)鍵。因?yàn)檗r(nóng)民不上樓，舊村改造就無(wú)法展開，土地節(jié)約就無(wú)從談起，土地資本化也就成了空想。 如何讓農(nóng)民上樓？重要的是形成和制定符合村民實(shí)際、顧及他們利益的政策，作出有利于保障村民居住權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益的制度安排。黨總支召開會(huì)議提出三條原則： 要設(shè)身處地為村民著想，決不讓老百姓吃虧，既然有好的初衷，就要實(shí)現(xiàn)良好的目的。 實(shí)行不讓農(nóng)民吃虧的房屋作價(jià)評(píng)估。 制定相關(guān)優(yōu)惠政策，既然要讓村民上樓，

23、就要讓村民住得起樓，養(yǎng)得起樓。 按照這幾條原則形成了鄭各莊村舊村改造中關(guān)于村民拆遷安置的規(guī)定。包括：（1）拆遷安置：凡是具有本村常住戶口的村民以及在上學(xué)期間戶口遷出并長(zhǎng)期與父母生活居住在一起的未婚人員，每人40平方米。為了緩解住房安置壓力，零歲以上的未婚人員每人為120平方米；原住宅面積如大于拆遷安置住宅面積，按原住宅面積進(jìn)行安置。（2）拆遷補(bǔ)償辦法及標(biāo)準(zhǔn)：分期進(jìn)行補(bǔ)償。（3）在綜合考察村民拆遷補(bǔ)償水平的基礎(chǔ)上，確定出售給村民樓房的價(jià)格。（4）將村民拆遷的前期補(bǔ)償總額與村民認(rèn)購(gòu)樓房的總額進(jìn)行互抵，多退少補(bǔ)。（5）確定住房福利待遇標(biāo)準(zhǔn)。（6）解決村民臨時(shí)居住的辦法。參見(jiàn)北京郊區(qū)村莊制度變遷研究組

24、集體土地上長(zhǎng)出的城市鄭各莊現(xiàn)象研究。 在作出有關(guān)農(nóng)民拆舊換新制度安排的同時(shí)，鄭各莊的舊村改造規(guī)定中，也制定了相應(yīng)的企業(yè)和教師購(gòu)房辦法和外來(lái)人口購(gòu)買宅基地改造剩余用房辦法，通過(guò)盤活宅基地和舊村改造，實(shí)現(xiàn)土地資本化收益的目標(biāo)彰顯。 一是關(guān)于教師購(gòu)房辦法。有資格購(gòu)房的教師是指工作在本村域內(nèi)院校中非本村村民屬性的相關(guān)人員。中小學(xué)校（過(guò)去屬于民辦公助性質(zhì)的中小學(xué)校）老師：給與40平方米村民（相當(dāng)于一個(gè)人的指標(biāo)）福利房?jī)r(jià)，其余的按每平方米1680元售給，但購(gòu)房總面積不能超過(guò)家庭人口現(xiàn)狀的人均40平方米。超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買；引進(jìn)的大學(xué)教職工：按市場(chǎng)價(jià)格的80%售給，委托校方對(duì)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施控制。 二是企業(yè)

25、員工購(gòu)房辦法。有資格購(gòu)房的企業(yè)員工是指工作在本村域內(nèi)企業(yè)中非本村村民屬性的相關(guān)人員。根據(jù)員工的貢獻(xiàn)（工齡、職務(wù)），按照市場(chǎng)價(jià)格的60%-80%售給。住房面積控制在90-160平方米之間。 三是有住房的外來(lái)人員房屋兌現(xiàn)辦法。指在舊村改造之前購(gòu)買村民宅地內(nèi)房屋的人員。按舊房屋同等的建筑面積、以村民福利房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)售給樓房。超過(guò)原房屋建筑面積的部分，按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買。拆遷后，不享受村內(nèi)福利。 四是外來(lái)人購(gòu)房辦法。把村民、企業(yè)員工、教職工認(rèn)購(gòu)住房后的剩余房推向市場(chǎng)。在不作宣傳、不推銷的前提下，外來(lái)人自愿前來(lái)購(gòu)買。執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格，以彌補(bǔ)舊村改造的資金缺口。 正是由于細(xì)致的工作、以保障村民利益為前提的制度規(guī)范，

26、以及先上樓農(nóng)戶的示范效應(yīng)，鄭各莊391戶祖祖輩輩自己蓋院、幾代人生活在一個(gè)院落的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘撮T牌號(hào)和樓層、戶與戶之間彼此不相識(shí)的多層樓居住方式。 （三）盤活宅基地實(shí)現(xiàn)多贏的效果 第一，改善了村民的居住和生活條件。從1998年3月到2007年年末，鄭各莊共拆除舊房屋3084間，計(jì)50000平方米，院墻16000平方米。舊村改造后，村民住房共1130套，建筑面積101700平方米；另外為新生及合理遷入的村民預(yù)留福利房120套，建筑面積11300平方米。共計(jì)113000平方米。人均居住面積達(dá)到70平方米，相當(dāng)于上樓前23平方米的3倍。差不多原來(lái)的一個(gè)農(nóng)戶在舊村改造后獲得了3-4套公寓樓。實(shí)施舊村改

27、造，村民陸續(xù)搬遷上樓，基本一代人一套住房，打破了原來(lái)"一宅一家一戶"的格局。同時(shí)也把農(nóng)民從多少年來(lái)勞其一生省吃儉用、一輩子心血都用在蓋房上的生活模式中解放出來(lái)。 第二，以優(yōu)惠價(jià)格配置住房給企業(yè)核心員工，為發(fā)展企業(yè)留住了人才，積累了人力資本。產(chǎn)業(yè)配套房，用于安置宏福集團(tuán)及合作企業(yè)的員工、大中小學(xué)校的教職工，筑巢引鳳的效應(yīng)愈加顯著。使鄭各莊村經(jīng)濟(jì)建設(shè)蒸蒸日上。在不擴(kuò)大住宅用地的前提下，建了一批產(chǎn)業(yè)配套住房，安置企業(yè)員工、院校教職工以及周邊村農(nóng)民4500戶。通過(guò)舊村改造，為企業(yè)員工及大中小學(xué)教職工建造1377套房，建筑面積181901平方米。還預(yù)留了產(chǎn)業(yè)配套房182套，建筑面積1

28、91215平方米。共計(jì)373116平方米。這兩類群體只是以成本價(jià)購(gòu)房，成為商品房改革大潮中的贏家。 第三集體土地資本化與農(nóng)村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 瀏覽量：76 【加入收藏】【復(fù)制網(wǎng)址】【大 中 小】 ，土地的資本化收益，為公司創(chuàng)造了巨額資金。第一批對(duì)外銷售298套，33475.48平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入34，008，990.26元，到2007年，共對(duì)外銷售18批房、4452套，銷售面積418383.27平方米，平均單價(jià)從680元提升到5680元，共實(shí)現(xiàn)銷售收入1，378，013，540.75元。 第四，節(jié)約了土地資源，為鄭各莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出了土地空間。通過(guò)舊村

29、改造，住宅用地由原來(lái)的1050畝減少到250畝，節(jié)約土地800畝。 第五，改善了村民居住環(huán)境，使鄭各莊從一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)村變成現(xiàn)代城市社區(qū)。十年前的鄭各莊，生活環(huán)境差?，F(xiàn)在鄭各莊成為一個(gè)規(guī)劃科學(xué)、村里人和外來(lái)人共處、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市社區(qū)。 （四）宅基地商品化、資本化的意義 第一，鄭各莊的舊村改造，創(chuàng)造了農(nóng)民以自主投資、自我管理的方式進(jìn)行村莊改造的模式。 鄭各莊村在舊村改造中，村民的拆遷補(bǔ)償、住宅樓和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面的投資完全由村里企業(yè)負(fù)擔(dān)，沒(méi)有給地方政府財(cái)政添任何負(fù)擔(dān)，而且在舊村改造中不依賴開發(fā)商，完全靠自己投資，自己開發(fā)、自己管理、自我完善，避免了農(nóng)民和村莊利益的流失，減少了目前征

30、地拆遷中農(nóng)民集體與開發(fā)商的利益糾紛，也避免了政府為了拆遷改造給開發(fā)商讓利，造成政府與農(nóng)民的沖突。 鄭各莊舊村改造運(yùn)營(yíng)成功的經(jīng)驗(yàn)表明，只要在宅基地政策上敢于創(chuàng)新，允許宅基地的商品化、資本化，允許集體宅基地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當(dāng)補(bǔ)充，就可以打通舊村改造的資金流，也可以改變目前國(guó)有土地壟斷供應(yīng)下房?jī)r(jià)居高不下的局面，為城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的對(duì)流和農(nóng)民參與城市化進(jìn)程打開一條通道。 第二，鄭各莊的舊村改造，開辟了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)新模式。我國(guó)政府認(rèn)定的房地產(chǎn)開發(fā)模式是，政府供應(yīng)土地，由房地產(chǎn)商在國(guó)有的土地上開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，政府通過(guò)土地的招拍掛獲得巨額土地出讓收入，房地產(chǎn)商從住房銷售中獲得利潤(rùn)。鄭各莊村的房地產(chǎn)開發(fā)則完全是另

31、一種模式，他們是利用村莊宅基地盤活節(jié)約的土地，從事了部分商品房開發(fā)對(duì)外銷售，因此，其土地是集體所有的宅基地，住房建設(shè)的主體是村里的企業(yè)。 因此，土地資本化的收益留在了村莊和企業(yè)，房地產(chǎn)銷售的利潤(rùn)也歸本村企業(yè)，促進(jìn)了企業(yè)發(fā)展和村莊面貌的改善。 由此可見(jiàn)，鄭各莊的舊村改造取得了多贏的效果，農(nóng)民居住條件改善，為企業(yè)員工解決了后顧之憂，而宏福集團(tuán)則成為舊村改造和土地資本化的最大受益者。 三、集體建設(shè)用地入市與農(nóng)地非農(nóng)化 事實(shí)上，鄭各莊對(duì)村莊土地的利用并不僅僅局限于實(shí)施舊村改造來(lái)改變農(nóng)民的居住方式和村莊環(huán)境，他們?cè)谥\劃著一個(gè)更大的目標(biāo)：利用集體土地實(shí)現(xiàn)村莊的工業(yè)化和城市化。 要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)向工業(yè)的轉(zhuǎn)變，就必

32、須要改變土地的用途和使用方式。對(duì)于宏福集團(tuán)的決策者來(lái)說(shuō)，全村土地總量4332畝中，已有1370.57畝作為村莊道路、廣場(chǎng)、宏福學(xué)校等公益性設(shè)施用地，另外近3000畝地分別為通過(guò)舊村改造騰挪出的800畝宅基地和2200畝耕地。我們下面就來(lái)講述鄭各莊人是怎樣通過(guò)企業(yè)、村莊與農(nóng)民的巧妙的合約安排，依靠這片土地的非農(nóng)化，推進(jìn)村莊工業(yè)化和城市化的進(jìn)程的。 （一）化解土地非農(nóng)化的政策制約 要在這片土地上做工業(yè)化的文章，首先就要得到各主管部門的許可和批準(zhǔn)。 第一關(guān)是規(guī)劃關(guān)。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，"鄉(xiāng)規(guī)劃、村規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

33、、生活服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)的用地布局、建設(shè)要求，以及對(duì)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等的具體安排。""鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。村規(guī)劃在報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論同意。"參見(jiàn)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法。 到了1996年，鄭各莊人繪制出自己村莊的第二個(gè)規(guī)劃。這個(gè)被稱為鄭各莊村21世紀(jì)生態(tài)莊園的建設(shè)規(guī)劃，由鄭各莊人聘請(qǐng)一批專家繪制完成。它依據(jù)北京市及昌平區(qū)總體規(guī)劃布局和功能定位，按照人與自然、人與資源、人與環(huán)境和諧的理念，結(jié)合本村所處的地理位置以及具有的人文特征、資源特點(diǎn)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等因素，遵循可持續(xù)

34、發(fā)展的主導(dǎo)思想，將鄭各莊村288.7公頃村域，規(guī)劃出生活居住、科技產(chǎn)業(yè)、教育科研、旅游休閑、商業(yè)服務(wù)等五大功能。這一規(guī)劃突出了產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)環(huán)境改善以及基礎(chǔ)設(shè)施配套等，計(jì)劃用20年的時(shí)間，打造一個(gè)以經(jīng)濟(jì)繁榮和高度的精神文明為主體，擁有優(yōu)美的人居環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和配套的服務(wù)體系的生態(tài)型主題村莊。參見(jiàn)昌平區(qū)規(guī)劃委員會(huì)對(duì)鄭各莊規(guī)劃的批復(fù)。 盡管這個(gè)規(guī)劃按照鄭各莊人對(duì)未來(lái)自己家園的憧憬繪制，但其科學(xué)性和前瞻性絲毫不亞于任何一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的、高花費(fèi)的、興師動(dòng)眾的規(guī)劃。鑒于此，2005年3月北京市規(guī)劃委員會(huì)正式批復(fù)的鄭各莊片區(qū)平西府組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃就是在這個(gè)規(guī)劃基礎(chǔ)上形成的。 這個(gè)規(guī)劃是鄭各莊人的第三個(gè)

35、規(guī)劃。它按照北京市和昌平區(qū)總體規(guī)劃以及北七家小城鎮(zhèn)功能定位，對(duì)村域內(nèi)4331.3畝土地作了規(guī)劃，除了保留73.5畝農(nóng)業(yè)用地外，大部分土地規(guī)劃為集體建設(shè)用地即非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地。具體用地功能如下：村民及企業(yè)配套住房用地646.8畝，高檔住宅即1000棟用地494畝，工業(yè)用地355.95畝，教育科研用地533.59畝，溫榆河綠化帶763.6畝，人工湖、護(hù)城河、溫榆河等水域用地230.8畝，商業(yè)文化娛樂(lè)用地161.55畝，公共設(shè)施用地25.8畝，道路用地680畝，行政辦公用地34.05畝，綠地及綠色產(chǎn)業(yè)用地833.66畝。 這個(gè)規(guī)劃不僅讓鄭各莊的人吃了一顆定心丸，而且為鄭各莊村的建設(shè)和發(fā)展提供了法律保護(hù)、

36、科學(xué)憑據(jù)和規(guī)劃保證。從1996年自我制定的規(guī)劃到2005年規(guī)劃得到批復(fù)，以及規(guī)劃批復(fù)以后的整個(gè)時(shí)段，鄭各莊真正做到了以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)全村的空間布局、產(chǎn)業(yè)配置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村莊發(fā)展，真正落實(shí)了規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，它沒(méi)有像某些城市那樣花大價(jià)錢繪制完規(guī)劃以后，讓其變成"規(guī)劃、規(guī)劃、墻上掛掛"，也沒(méi)有因長(zhǎng)官意志和領(lǐng)導(dǎo)人的個(gè)人喜好而隨便更改規(guī)劃。規(guī)劃真正成為鄭各莊從傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)變成現(xiàn)代、宜居、功能完善、布局科學(xué)和和諧發(fā)展的城市的基礎(chǔ)。 第二關(guān)是宅基地使用關(guān)。通過(guò)舊村改造節(jié)約出來(lái)的800畝地，審批起來(lái)相對(duì)容易，因?yàn)檫@些地已經(jīng)是集體建設(shè)用地，只需辦理相關(guān)手續(xù)即可使用。 第三關(guān)是土地審批關(guān)。因?yàn)?/p>

37、1998年施行的修訂后的土地管理法，對(duì)土地實(shí)行用途管制、嚴(yán)格耕地保護(hù)和加大審批等規(guī)定，對(duì)土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途作出了非常嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)于宏福集團(tuán)來(lái)說(shuō)，更難的是第三道關(guān)，2200畝耕地要轉(zhuǎn)變用途，就要到國(guó)土部門辦理土地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。不過(guò)，實(shí)事求是地講，1990年代末的土地管制還沒(méi)有現(xiàn)在這樣嚴(yán)格，加上農(nóng)業(yè)部門對(duì)農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支持，又從另一角度分擔(dān)了農(nóng)民利用土地發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。在這一歷史關(guān)頭，當(dāng)時(shí)北京市大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的政策支持了鄭各莊創(chuàng)辦的"宏福創(chuàng)業(yè)園".參見(jiàn)鄭各莊關(guān)于土地確權(quán)、確利的規(guī)定。村集體就通過(guò)整理置換、交納復(fù)墾費(fèi)等方法，逐步將其中的1600耕地調(diào)整為建設(shè)用地。也就是說(shuō)

38、，宏福集團(tuán)靠盤活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設(shè)用地加上整理置換的1600畝地，已經(jīng)擁有了2400畝土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。 （二）與農(nóng)民集體達(dá)成租地合約 更為關(guān)鍵的是，必須解決好村民與土地的關(guān)系，核心是村民的土地對(duì)利益保障。 節(jié)約出來(lái)的宅基地屬于全體村民集體所有，集中利用的核心是保障每個(gè)村民的土地利益。那2200畝耕地就要復(fù)雜得多，這些土地于1984年包產(chǎn)到戶時(shí)已下放到每個(gè)農(nóng)戶，盡管在大部分農(nóng)戶轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)以后，這些土地已由村農(nóng)業(yè)公司代為經(jīng)營(yíng)，但是承包權(quán)和收益權(quán)仍然屬于鄭各莊村的每個(gè)農(nóng)戶。如何將這些每個(gè)農(nóng)戶擁有權(quán)利的土地轉(zhuǎn)為集團(tuán)集中開發(fā)經(jīng)營(yíng)呢？ 鄭各莊在1998年實(shí)行舊村改造的同時(shí)，還有另一個(gè)舉動(dòng)

39、，那就是作出了村莊農(nóng)民集體土地委托公司經(jīng)營(yíng)的制度安排。當(dāng)時(shí)正值落實(shí)中央關(guān)于土地延包30年不變的政策，鄭各莊結(jié)合本村的特點(diǎn)，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，建立了確權(quán)、確利、保收益的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)村莊農(nóng)民集體所有土地提供了制度保障。具體而言：村委會(huì)與宏福集團(tuán)簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。集團(tuán)一律采取有償租用的形式，保證每畝每年不低于5000元的土地租金。對(duì)尚未租出的土地，則由宏福集團(tuán)按每畝每年500元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付給村委會(huì)。村委會(huì)收回的土地租金，全部分配給享有土地承包權(quán)的農(nóng)民。參見(jiàn)劉守英：中國(guó)的二元土地制度與土地市場(chǎng)殘缺，農(nóng)業(yè)部農(nóng)研中心改革30年論文集。 這一制度規(guī)定帶來(lái)土地利用主體的重大變化，那就是，宏

40、福集團(tuán)從村集體手中，獲得了對(duì)鄭各莊村域全部土地有規(guī)劃的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)權(quán)。它成為宏福集團(tuán)對(duì)村莊土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商引進(jìn)企業(yè)，依靠市場(chǎng)機(jī)制推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)村莊工業(yè)化和城市化的重要合約安排。 這一合約安排當(dāng)時(shí)之所以為大多數(shù)農(nóng)民所接受，主要是基于： 第一，在土地經(jīng)營(yíng)上，鄭各莊村召開村民代表大會(huì)通過(guò)決議，明確了土地只租不賣的思路，只是將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給了集團(tuán)，集體土地所有權(quán)性質(zhì)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)，宏福集團(tuán)只是通過(guò)出租方式獲得了鄭各莊村農(nóng)民集體土地20-30年的使用權(quán)，集體土地所有權(quán)仍然握在鄭各莊農(nóng)民集體手中。這就避免了國(guó)家征地或房地產(chǎn)商買地開發(fā)導(dǎo)致農(nóng)民集體喪失土地所有權(quán)。 第二，集團(tuán)支付給農(nóng)民集

41、體每畝土地租金不低于5000元、未出租土地按500元支付。集團(tuán)使用鄭各莊村的土地，無(wú)論盈虧與否，都必須按時(shí)交付租金，保障了農(nóng)民的土地租金，避免了農(nóng)民直接參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。村民作為土地所有者，不參與土地經(jīng)營(yíng)，但享受土地租金，保障了農(nóng)民的土地權(quán)益。集團(tuán)在與村委會(huì)簽訂委托經(jīng)營(yíng)土地合同、交納土地租金后，可以自行經(jīng)營(yíng)土地，也有利于集團(tuán)作出整體規(guī)劃，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。 第三，村委會(huì)保證收取的土地租金，除公共福利外全部分配給村民，每年將土地利用情況、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金收入及分配方案向農(nóng)民張榜公布，保障了村民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，使農(nóng)民集體的土地租金得到足額分配。 （三）集體建設(shè)用地非農(nóng)化的方式 在通過(guò)出租取得集體土地

42、的經(jīng)營(yíng)權(quán)后，宏福集團(tuán)對(duì)鄭各莊村域土地采取了自用、入股、土地出租和廠房出租的方式，以推進(jìn)村莊的工業(yè)化進(jìn)程。 從1998年到2007年，宏福集團(tuán)自用土地創(chuàng)辦屬于集團(tuán)旗下企業(yè)18家，自用土地410畝；宏福集團(tuán)以參股及合作方式引進(jìn)企業(yè)8家，合作利用土地515畝；園區(qū)以廠房出租方式引入企業(yè)27家，占地61畝。通過(guò)這三種方式，鄭各莊土地被轉(zhuǎn)化為企業(yè)用地576畝，占全村土地面積的13.3%，占全村建設(shè)用地面積的17.2%.正是通過(guò)土地的自用、集團(tuán)參股、合作利用土地、租廠房和租地招商引資，到2007年，鄭各莊已有企業(yè)60家，創(chuàng)造產(chǎn)值12.8億元，上繳稅收7000萬(wàn)元。制造業(yè)產(chǎn)值和就業(yè)占到全村的47.8%和14

43、.5%，基本實(shí)現(xiàn)了村莊的工業(yè)化。在自身大力發(fā)展、引入企業(yè)、推進(jìn)工業(yè)化的同時(shí)，宏福集團(tuán)還通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、引入學(xué)校進(jìn)入村莊聚集人氣，推進(jìn)村莊的城市化。為了適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和城市化的進(jìn)程，宏福集團(tuán)在土地配置上也作出了相應(yīng)調(diào)整： 一是自用240畝用于溫都水城品牌相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)宏福集團(tuán)自身從原來(lái)以建筑施工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)向以旅游、賓館、文化創(chuàng)意、會(huì)展等以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。 二是引入北京郵電大學(xué)軟件學(xué)院和中央戲劇學(xué)院，聚集鄭各莊的人氣、文氣，改變?nèi)巳航Y(jié)構(gòu)，提升購(gòu)買力，使村莊工業(yè)化向城市化轉(zhuǎn)型。到2007年年底，租用大學(xué)園區(qū)112畝，占村域面積的2.6%。 （四）集

44、體建設(shè)用地非農(nóng)化的收益與分配 第一，農(nóng)民集體獲得了土地租金 集體土地資本化與農(nóng)村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 瀏覽量：77 【加入收藏】【復(fù)制網(wǎng)址】【大 中 小】 。鄭各莊通過(guò)集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化城市化的同時(shí)，也收獲了土地非農(nóng)化的租金。 第二，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村民居住、社區(qū)公共空間配置科學(xué)、合理的用地結(jié)構(gòu)。一方面表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)用地配置合理，第二產(chǎn)業(yè)用地占13.5%，服務(wù)業(yè)用地占62.4%，完成從工業(yè)用地為主向服務(wù)業(yè)用地為主的現(xiàn)代城市用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。另一方面表現(xiàn)為用地極其高效、集約。產(chǎn)業(yè)用地占比達(dá)80%，公共用地只占0.3%，企業(yè)和村莊辦公用地只占0.08%，與我

45、國(guó)各大城市的寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)、氣派威嚴(yán)的政府辦公大樓等公共用地占比過(guò)高形成鮮明對(duì)照。 第三，在村莊土地工業(yè)化、城市化進(jìn)程中，受益最大的是宏福集團(tuán)。在集團(tuán)創(chuàng)辦的企業(yè)，在利用村莊土地時(shí)，只需要支付每年每畝5000元的租金，這就大大降低了企業(yè)的土地成本，可以將大量流動(dòng)資金用于企業(yè)發(fā)展。而且無(wú)論是早期的辦建筑產(chǎn)業(yè)還是后期的賓館、高檔服務(wù)業(yè)用地，也只需要按原來(lái)集團(tuán)與村委會(huì)的合約支付5000元錢，對(duì)宏福集團(tuán)來(lái)講就太合算了。 第四，村農(nóng)民集體得到了一筆比原來(lái)種地時(shí)更高的土地租金。從村集體來(lái)看，按照原來(lái)的集團(tuán)與村委會(huì)的合約，到2007年年底，集團(tuán)已非農(nóng)化的土地共1390畝，按每年每畝5000元計(jì)算，每年集團(tuán)向村委會(huì)支付租金698萬(wàn)元，其中，自用410畝，交納租金205萬(wàn)元，合作給村外企業(yè)910畝，租金490萬(wàn)元，廠房出租61畝。苗木地60畝，因?qū)俅鍍?nèi)綠化配套，由物業(yè)公司按年畝300元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。暫未租用的979.76畝，由宏福集團(tuán)按每年每畝500元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，兩項(xiàng)加總