房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

1、第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況， 按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。 成本項(xiàng)目一 般包括下列六項(xiàng)：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2) 前期工程費(fèi)3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4) 建筑安裝工程費(fèi)5) 配套設(shè)施費(fèi)6) 開發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1) 土地征用費(fèi)： 支付的土地出讓金、 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、 土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、 耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給 合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建

2、筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作 物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3) 市政配套費(fèi)： 指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)， 征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線 外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、 測繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 ( 或墻

3、改專項(xiàng)基金 ) 、教師住宅基金 ( 或中小 學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) ) 、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可 行性研究費(fèi) ( 含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi) ) ，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)， 方案評審費(fèi)。(3) 勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn) 線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 ( 含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用 )、供 電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi) ) 等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地

4、平整 發(fā)生的費(fèi)用 ( 包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi) ) 等。(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線 周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、 圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、 建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)， 如空調(diào)、 電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水

5、、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi)：變(配)電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供(配)電貼費(fèi)、電 源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用， 以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣 掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視 (閉路

6、電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站 ( 箱) 、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下 沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 （ 含設(shè)備費(fèi)、出包 工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) ） ，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲 供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”

7、來確定。 主要包括以下內(nèi)容：（1）土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁 （ 坡） 工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（2）安裝工程費(fèi) 電氣（ 強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的， 還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊（ 弱電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝 費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管

8、控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào) 設(shè)施安裝費(fèi)。 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi) 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)(3) 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、 地板(毯) 、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)， 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。(4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。(5) 其他： 工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi) (零星工 程費(fèi)和乙方保修

9、期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的， 應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述 相應(yīng)費(fèi)用中)，現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也 不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目， 具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、 水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本 ) 、變電所(建筑成本 ) 、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、 自行車棚、景觀 ( 建筑小品 ) 、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法

10、規(guī)或經(jīng)營慣例， 其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性 公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施 的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)， 發(fā)生 的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā) 商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算 開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、 職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、 業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入 和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金： 按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物 業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維