探索房地產(chǎn)工程造價控制與管理_工程管理

1、探索房地產(chǎn)工程造價控制與管理我國房地產(chǎn)起步較晚，但是進展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理水平卻沒有與時俱進，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項目成本掌握的留意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房地產(chǎn)項目管理中的技術管理，項目成本掌握各階段“各掃門前雪”，不注意利用先進的項目管理工具和方法，項目運作過程中重實施輕方案等，怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項目成本掌握的水平。在20世紀80年月和90年月初，我國提出了全過程造價管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價的計算與掌握必需從項目立項

2、開頭直到工程竣工交付使用，進行全過程管理。0引言就房地產(chǎn)項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性討論、投資決策的基礎上，對建設預備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、掌握和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順當實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目工程造價掌握與管理工作重點主要應放在如下三個階段：1決策設計階段工程造價掌握1.1實行招投標，優(yōu)選設計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優(yōu)選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和精確性，避開因設計質(zhì)量問題消失工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避開因工程設計落后，影響

3、房屋銷售，造成投資損失。1.2樂觀實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的掌握方法，也是掌握投資規(guī)模的有效措施之一。限額設計是根據(jù)批準的設計任務書及投資估算掌握初步設計，即根據(jù)批準的初步設計掌握施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿意的條件下，根據(jù)安排的投資限額掌握設計，嚴格掌握技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量掌握是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的掌握與管理，實現(xiàn)對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的掌握。作為設計單位，要

4、強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破。1.3運用價值工程原理優(yōu)化設計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為動身點，對所討論的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿意功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下貯存室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)省了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。1.4加強圖紙會審工作。圖紙會審應對設

5、計單位交來的設計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)覺明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿意業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件供應保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量掌握在施工之前，有利于掌握工程造價。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。2施工階段工程造價掌握根據(jù)工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)掌握，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價掌握工作中一個極為重要的階段。2.1工程招投標階段的工程造價掌握2.1.1把好投標人資格預審關。應從投標人技術力量、管

6、理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。2.1.2依據(jù)項目實際，確定合理的投標條件依據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應實行工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避開結算糾紛。確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，實行合理低價中標的原則，從

7、中選擇技術力量強、管理水平高、資信牢靠且報價合理的承建單 位。2.1.3嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同，留意合同的結構及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素擔當?shù)戎匾獥l款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。2.2加強工程施工事中掌握2.2.1嚴格掌握施工中設計變更。經(jīng)論證確需設計變更的，應力求削減變更費用，可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。2.2.2加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不行預見的現(xiàn)場因素，導致標外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應在合理支配施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。2.2.3嚴格根據(jù)

8、合同進行工程款支付。2.2.4準時把握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。2.2.5對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。3決算階段對工程造價的掌握竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。準時、精確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的閱歷教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經(jīng)濟資料都具有重要意義。3.1在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，根據(jù)施工合同和招標文件的規(guī)定，依據(jù)竣工圖、結合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要嫻熟把握工程量的計算規(guī)章、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要把握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的精確性。3.2要堅持深化現(xiàn)場，把握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。因此，在結算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深化現(xiàn)場，細致仔細的核對，確保工程結算的質(zhì)量，提高投資效益。應實行二審終審制，第一審為內(nèi)審，其次審為外審，嚴格掌握每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。綜上所述，房地產(chǎn)項目管理和造價掌