2022年寫字樓物業(yè)管理方案

1、高品質(zhì)文檔2022年寫字樓物業(yè)管理方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿意廣闊業(yè)主的需求，盡可能地削減疏漏，避開圓滿，保證質(zhì)量，節(jié)省成本。 一、管理內(nèi)容： 1、從政策法規(guī)的角度，供應(yīng)相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； 2、參加評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 3

2、、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 4、供應(yīng)有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 5、供應(yīng)大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見； 6、供應(yīng)機電安裝及能源安排的相關(guān)管理意見； 7、供應(yīng)功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 8、供應(yīng)有關(guān)樓宇材質(zhì)愛護的詳細管理意見，削減因施工對材質(zhì)造成的損傷； 9、供應(yīng)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見； 10、參加開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 11、參加開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。 二、管理措施： 1、 熟識、把握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 2、 學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)學(xué)問，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 3、 制定早期介入方案，

3、樂觀穩(wěn)妥地開展工作； 4、 參加有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、消遣設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的綻開奠定基礎(chǔ)，上海朗泰物業(yè)管理有限公司在接管前進行嚴(yán)格的驗收工作。根據(jù)物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （一）、管理內(nèi)容： 1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商準(zhǔn)時溝通，確定接管驗收時間；

4、2、編制物業(yè)接管驗收方案，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程支配； 3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。 4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接： （1）核對、接收各類房屋和鑰匙； （2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； （3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； （4）核對、接收各類標(biāo)識。 （二）管理措施： 1、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作； 2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的熟悉； 3、把握物業(yè)

5、驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； 4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。 二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主供應(yīng)便利、快捷、準(zhǔn)時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司特別重視業(yè)主入伙工作的管理。 （一）管理內(nèi)容： 1、預(yù)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)供應(yīng)一條龍服務(wù)； 3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： （1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （2）伴隨業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)； （3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用； （4）對驗房交接中發(fā)覺的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫

6、業(yè)主驗收交接表，并與業(yè)主商定時間，準(zhǔn)時解決。 （二）管理措施： 1、制定業(yè)主領(lǐng)房程序，預(yù)備各有關(guān)所需資料； 2、根據(jù)業(yè)主領(lǐng)房程序，支配工作流程； 3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案； 4、熱忱接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)辦法見； 5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的平安，這是一項很重要的工作，最為廣闊業(yè)主所關(guān)注， 特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。 （一）管理內(nèi)容： 1、常規(guī)防范：實行站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，幫助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任

7、何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）平安的行為。 （1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)； ? 維護出入口的交通秩序； ? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證； ? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危急物品進入大廈； ? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主供應(yīng)便利性服務(wù)。 （2）巡邏崗的任務(wù)： ? 按規(guī)定路線巡察檢查，不留死角； ? 巡查車輛停放狀況，維護道路暢通、車輛平安，做好平安防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇平安、防火檢查； ? 裝修戶的平安檢查； ? 防范和幫助公

8、安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 2、技術(shù)防范： 應(yīng)用平安報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安狀況實施24小時監(jiān)控，以確保平安。 （1）對可疑或擔(dān)心全跡象實行跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并準(zhǔn)時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。 （2）值班保安接到治安報警，應(yīng)快速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理狀況作具體記錄，留檔備查。 （二）、管理措施： 1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增加保安人員的工作責(zé)任心； 2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素養(yǎng)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理方法，定期

9、組織演習(xí)； 3、加強保安人員的行為規(guī)范訓(xùn)練，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)； 4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量； 5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好； 6、保證監(jiān)控、值勤記錄具體完備，建立平安管理檔案。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)平安管理的重點，因此要依據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防平安工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)平安。 （一）管理內(nèi)容： 1、做好消防監(jiān)控中心的管理； 2、做好消防設(shè)施、器材的管理； 3、保持消防通道的暢通； 4、加強裝修期間的消防平安管理； 5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹； 6、嚴(yán)禁攜帶、貯存易燃易爆物品； 7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因

10、素。 （二）管理措施： 1、制訂并落實消防管理制度和消防平安責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實； 2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防平安學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)覺隱患，準(zhǔn)時消退； 5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 6、制止任何違反消防平安的行為； 7、樂觀開展防火平安宣揚訓(xùn)練，定期向業(yè)主傳授消防學(xué)問； 8、發(fā)生火災(zāi)，準(zhǔn)時組織補救并快速向有關(guān)部門報警。 五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 1、綠

11、化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護科學(xué)化。 （1）依據(jù)氣候，給花木適量澆水； （2）依據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； （3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害； （4）準(zhǔn)時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木準(zhǔn)時扶正，整修或補種合適的苗木、花草； （5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護； （6）定期對建筑小品進行修飾； （7）做到大廈四周綠地和花草植被養(yǎng)護完好。 2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位干凈，公共設(shè)施干凈、無異味、無破損。 （1）依據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮干凈； （2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持干凈無異味；

12、 （3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂積累； （4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； （5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨便堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次； （7）定期進行外墻清洗； （8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次； （9）定期對下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保潔一次； （11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔； （12）春夏秋季每周在

13、害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； （13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。 （二）管理措施： 1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護方案，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增加專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護； 3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿足率95%、保潔服務(wù)滿足率95%； 4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案： 房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用平安，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的平安，是大廈管理的重中之重。 （一

14、）管理內(nèi)容： 1、房屋公共部位管理：依據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 （1）業(yè)主已領(lǐng)房： ? 房屋交付時，準(zhǔn)時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； ? 加強裝修管理，對違章裝修行為準(zhǔn)時予以制止，情節(jié)嚴(yán)峻者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應(yīng)準(zhǔn)時進行房屋公共部位的愛護，確保房屋的平安、美觀。 （2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； ? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)覺問題或盡快處理，或準(zhǔn)時通知業(yè)主。 （3）公共用房 ?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)覺破

15、損，準(zhǔn)時修理，確保房屋的平安、美觀。 2、設(shè)備設(shè)施維護： （1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)覺損壞，準(zhǔn)時修理； （2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （3）水泵、鍋爐、純潔水等設(shè)備每天巡查兩次； （4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （7）智能化系統(tǒng)采納日常巡察與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案； （5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保修理準(zhǔn)時率與合格率。 （二）管理措施： 1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并常常進行

16、現(xiàn)場檢查，發(fā)覺問題準(zhǔn)時制止； 2、對全部的管理人員進行全面培訓(xùn)，清晰各隱藏線路的詳細位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護； 3、對系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)； 4、對全部的設(shè)備幾配件建立具體檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代； 5、建立修理人員值班制度，確保修理準(zhǔn)時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄； 6、實行日常巡察及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。 七、消遣設(shè)施管理方案（視大廈詳細配套設(shè)施而定） 確保健身消遣設(shè)施的平安使用，為業(yè)主供應(yīng)一個豐富多

17、彩的消遣休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容 1、每周對健身消遣設(shè)施進行不少于一次的平安檢查： （1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的銳利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的堅固程度等； （2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用； （3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的銳利部分等； （4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有擔(dān)心全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否堅固； 2、對存在擔(dān)心全因素的消遣設(shè)施準(zhǔn)時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢； （二）管理措施 1、小區(qū)設(shè)平安檢查負(fù)責(zé)人，對健身

18、消遣設(shè)施正常使用行使一票拒絕權(quán)； 2、平安檢查人員須照實填寫健身消遣設(shè)施平安檢查表，并妥當(dāng)保管，每月上報管理處主任。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視詳細配套狀況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)約管理成本。 （一）管理內(nèi)容 1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常； 2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)干凈； 3、專人管理蓄水池，定時開放。 （二）管理措施 1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； 3、按規(guī)定操作，發(fā)覺特別，準(zhǔn)時報修。 九、財務(wù)管理方案： 通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 （

19、一）管理內(nèi)容： 1、加強現(xiàn)金收支管理； 2、搞好財務(wù)核算； 3、準(zhǔn)時統(tǒng)計物業(yè)修理更新費用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次） 4、做好年度預(yù)算和決算工作； 5、仔細審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格掌握費用報銷； 6、準(zhǔn)時把握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策供應(yīng)依據(jù)。 （二）管理措施： 1、依據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)； 4、加強成本掌握； 5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、方案與掌握、協(xié)調(diào)的結(jié)合，

20、實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作方案； 2、實施所制訂的工作方案和措施； 3、對比方案，檢查執(zhí)行的狀況和效果，準(zhǔn)時發(fā)覺和總結(jié)存在問題； 4、依據(jù)檢查的結(jié)果，實行相應(yīng)的措施，鞏固成果、吸取教訓(xùn)。 （二）管理措施： 1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)訓(xùn)練工作，不斷提高質(zhì)量意識； 2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； 4、協(xié)作公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)覺問題準(zhǔn)時訂正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十一、檔案資料管理方案： 加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)

21、性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。 （一）管理內(nèi)容： 1、工程檔案：從接管開頭的全部工程技術(shù)、修理、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 2、業(yè)主檔案：全部業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本狀況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)修理基金使用報表等； 4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、修理、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （二）管理措施： 1、 制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； 2、 專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)當(dāng)），專室專柜，編目造冊，存放有序并且敬重業(yè)主隱私，保守隱秘； 3、 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%； 4、 逐步實現(xiàn)智能化管理，計時牢靠的把握相關(guān)信息，提高管理水平。 十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素養(yǎng)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有非常重要的意義。 （一）管理內(nèi)容： 1、根據(jù)合理的人才