珠海“十一”房展調(diào)查與影響購(gòu)買行為因素分析

1、珠?！笆弧狈空拐{(diào)查與影響購(gòu)買行為因素 分析市營(yíng) 1 班鐘斌禮 2012405088十一國(guó)慶節(jié)如期而至，作為珠海樓市“晴雨表”、“風(fēng)向標(biāo)”的“十一”房展會(huì)是觀察珠海樓市走向的重要窗口。10月1日上午，“ 2013報(bào)業(yè)、ZHTVF十一房車嘉年華”正式揭開序幕，為置業(yè)群眾準(zhǔn)備了“豐盛的樓市大餐”，各類購(gòu) 房?jī)?yōu)惠也繽紛來襲。在 10 月 1 日 -10 月 3 日期間，來自珠海、中山的 27 家樓盤 在體育中心展出三日。本次十一房展的規(guī)模比五一房展規(guī)模略有縮小 4 家，但是開發(fā)商的促銷熱情 同樣高漲，從公寓、洋房到別墅，從自住、度假到投資等等各種不同類型供購(gòu)房 者選擇。在現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)本次房展的人氣也比

2、五一還要火熱， 大部分個(gè)展位都被圍得水 泄不通，只有個(gè)別小項(xiàng)目略顯冷清。本次展會(huì)上，敏捷集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，今 年房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆， 他們項(xiàng)目第一天上午不到十一點(diǎn)就已經(jīng)有 200 多個(gè)誠(chéng)意客 登記了，如今前往他們的展位咨詢的，拿資料的，誠(chéng)意登記的絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)的 工作人員都忙碌不過來。而且為了吸引眼球， 各大參展商是各出奇謀。 金地?fù)錆M花園的展位上有一個(gè) 大大的金豬坐陣， 成為房展現(xiàn)場(chǎng)最為 “奇葩”的外形設(shè)計(jì)， 理所當(dāng)然收到了成效。 各大置業(yè)者的不但在展位前合照留影，更是入到展位內(nèi)咨詢項(xiàng)目資料。為吸引購(gòu)房者的眼球， 各項(xiàng)目或多或少采取了一些促銷手段， 以確保十一房 展樓市銷售旺點(diǎn)有所突破。 一

3、直以來， 優(yōu)惠、折扣是吸引購(gòu)房者前往房展會(huì)的重 要原因，然而隨著市場(chǎng)回暖，供求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，各大樓盤的優(yōu)惠幅度逐步減少。在往年樓市調(diào)控水深火熱中，往屆十一房展一成首付泛濫成災(zāi)，優(yōu)惠幅度更 有低至 85折。如今隨著 7、 8、 9 月的熱銷，開發(fā)商的優(yōu)惠折扣卻是開始縮水。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，參展項(xiàng)目中僅剩下海逸豪庭濱海閣還有一成首付， 在優(yōu)惠幅度方面， 只 有嶺峰國(guó)際別墅優(yōu)惠方法： 一次性付款 9.0 折優(yōu)惠，銀行按揭可獲贈(zèng) 10%首期款， 毛坯房?jī)?yōu)惠方法： 團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠， 一次性付款總價(jià) 8.1 折優(yōu)惠外， 其余優(yōu)惠幅度在 9. 7折左右波動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)僅有云山雅墅、陽光海、愛ME公園、雅居樂御龍山與

4、國(guó)際花城有特價(jià)房， 相比較往年的基本每個(gè)項(xiàng)目都帶有的特價(jià)房陣容 來說，今年的特價(jià)房明顯減少。有數(shù)據(jù)顯示，從 2007 年開始，三坦和西區(qū)樓盤開始大量進(jìn)駐房展，至 2010 年，兩地樓盤參展數(shù)量已經(jīng)過半，而本次房展中 27 個(gè)樓盤，有 23 個(gè)來自西區(qū)、三鄉(xiāng)、坦洲、神灣及周邊區(qū)域，其中以坦洲和西區(qū)居多，成為目前珠海房展房源 的主要供應(yīng)地。如本屆一房展中，西區(qū)和三坦主剛需，市區(qū)主改善，形成目前珠海房源供 應(yīng)格局。如西區(qū)的撲滿花園、東方潤(rùn)園、時(shí)代傾城、五洲家園，坦洲的佳境康城、 愛me公園、優(yōu)越香格里以及神灣的德雅灣陽光海等項(xiàng)目多以60 m2 120卅中小戶型為主，部分項(xiàng)目也有別墅及大戶型供應(yīng)， 而

5、位于香洲區(qū)的正方世和苑、 御景 龍湖、云頂瀾山等項(xiàng)目多以120 m200 m的大戶型做主打，中小戶型基本無房 可供。自今年下半年以來，珠海樓市成交勢(shì)頭超過預(yù)期，而隨著政策積壓導(dǎo)致的供 不應(yīng)求狀況出現(xiàn)，搶房大戰(zhàn)不時(shí)爆發(fā)，房企醞釀漲價(jià)。在房?jī)r(jià)上漲因素促動(dòng)下， 旺盛的主力客群隨時(shí)準(zhǔn)備著加入置業(yè)大軍，越漲越買的置業(yè)心理發(fā)酵，推動(dòng)著剛需項(xiàng)目不斷升溫。同時(shí)折扣減少體現(xiàn)了房企在營(yíng)銷上的重心轉(zhuǎn)移， 以倡導(dǎo)提升服務(wù)體系，最大 化迎合客戶居住體驗(yàn)的品牌營(yíng)銷風(fēng)靡， 像時(shí)代地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)所以品牌房企會(huì) 利用各地“十一”期間的各個(gè)房展加大推盤力度，品牌房企對(duì)于市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)作用 會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量再度出現(xiàn)回升。在每年的元旦

6、、五一、十一房展中總會(huì)有那么一部分熟悉的面孔，這部分人 已經(jīng)是房展的“?？汀币彩歉魇蹣遣康摹笆炜汀?。其中長(zhǎng)期關(guān)注樓市的謝女士對(duì) 說，“從前年的房展開始，每一場(chǎng)房展我都會(huì)前來參加，現(xiàn)在回想起來真是錯(cuò)過 了幾個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，今年來到房展，不用問工作人員，看著他們舉著的牌子， 就會(huì)發(fā)現(xiàn)基本全漲了。就拿錦繡國(guó)際花城來說，2012年十一的時(shí)候還看到打著3.5萬首付入住，4500元/平米起的招牌，然后今年五一房展時(shí)已經(jīng)是 4800元的 最低價(jià)了，到了今年居然是5000元，還有華發(fā)蔚藍(lán)堡也是，我記得最低時(shí)是7900 元/平米左右的，現(xiàn)在已經(jīng)是9300元/平米以上了，如果今年還不出手買房，再 到下一個(gè)元旦房展

7、時(shí)，不知道到時(shí)房?jī)r(jià)又漲到哪里去了！另一位市民蘇先生也說：“現(xiàn)在項(xiàng)目很多賣到尾盤了，這價(jià)格是一個(gè)比一個(gè) 漲下去?，F(xiàn)在珠海市區(qū)參展的幾個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠更是少了， 優(yōu)惠折算過后就猶如往年 折前的價(jià)格一樣，怎么算都是漲的了?！庇幸馑嫉氖?，一名的士司機(jī)說：“相信今年賣得一定比往年好，因?yàn)橥暝?調(diào)控房?jī)r(jià)，市民都不敢出手。如今房?jī)r(jià)連漲了幾個(gè)月，網(wǎng)簽成交又這么好，相信 今年有不少人要買漲恐慌性出手了?！敝瓣P(guān)于房展的調(diào)查顯示，認(rèn)為十一是買房好的投票人數(shù)僅有 11.15%,有占 73.26%人認(rèn)為一房展不是買房的好。而對(duì)于一房展會(huì)期間是否有購(gòu)房的計(jì) 劃，其中僅有3.4%的人希望在十一把房子給買了，68.06%人沒有

8、在十一房展期間購(gòu)房的打算。此次調(diào)查也顯示，54%勺人在購(gòu)房時(shí)首要考慮的因素就是。本屆 房展上，開發(fā)商的促銷力度、具體讓利給到購(gòu)房者的優(yōu)惠幅度還是很大的。 但是, 在目前高企房?jī)r(jià)的背景下，近兩百萬的房子通過各種不同形式的讓利， 有的幾萬， 有的甚至只有幾千元，這種優(yōu)惠簡(jiǎn)直就是杯水車薪。在房展現(xiàn)場(chǎng)，市民李先生看 中的樓盤，雖然有一定的促銷活動(dòng)，但他坦言“幅度還是不大?！毕嚓P(guān)人士指出，調(diào)控政策一波嚴(yán)似一波，如何在嚴(yán)峻的市場(chǎng)下求得生存，是 當(dāng)前開發(fā)商普遍要考慮的問題。多重調(diào)控政策下，投資客被遏制了，但真正要住 房的“剛需”市場(chǎng)還有。只有真正為這些人群著想，找準(zhǔn)他們的購(gòu)買點(diǎn)，才能贏 得買家，贏得市場(chǎng)。對(duì)

9、于這些不疼不癢的優(yōu)惠打折，很多購(gòu)房者不買賬。購(gòu)房者 依然Hold住。以下是各參展房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài):價(jià)格： 待定優(yōu)惠折扣：目前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌物業(yè)地址：珠海斗門白蕉鎮(zhèn)白蕉路東側(cè)交通狀況：星宇公交站 304路、 306路、 307路、 603 路；白蕉長(zhǎng)途客運(yùn)站；井岸中心站動(dòng)態(tài)：價(jià)格：均價(jià) 6500元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 按揭 99 折全款 98 折物業(yè)地址： 珠海斗門湖心路 1288 號(hào)交通狀況： 乘坐 503 504 601 601B 602 609 603 路公交車到德昌勝景站下 車。動(dòng)態(tài)：價(jià)格：均價(jià) 8800元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 全款 97 折，按揭 98 折優(yōu)惠物業(yè)地址： 珠海斗門湖心路 1

10、088 號(hào)交通狀況： 乘坐 609、601、601B、602、602A、603、609、504、 503、301 路公交車在萬威美地站下車動(dòng)態(tài)：價(jià)格：均價(jià) 6300元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 推出“送一成首付”優(yōu)惠物業(yè)地址： 珠海斗門連興路東側(cè)（桃源居對(duì)面）交通狀況： 乘坐信禾 601路、609路至“信禾總站 "下，搭摩的（ 2 元）過井 岸大橋便能到達(dá)項(xiàng)目，或轉(zhuǎn)搭 503、504 至“城東”站下車動(dòng)態(tài)：價(jià)格：均價(jià) 7300元/ 平方米優(yōu)惠折扣：全款 98 折，按揭 99折；國(guó)慶房展額外 2%優(yōu)惠物業(yè)地址：珠海金灣虹暉一路 39 號(hào)，中心廣場(chǎng)東側(cè)交通狀況：乘坐 202、813、815、204、60