零售選址分析報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上選址分析報(bào)告前言1）報(bào)告撰寫(xiě)背景要求學(xué)生綜合運(yùn)用“選址理論分析”、“商店位置類(lèi)型”、“零售選址策略”等理論，對(duì)小組擬定的店鋪選址項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而掌握零售選址分析技能。2）報(bào)告撰寫(xiě)的必要性使學(xué)生能夠掌握零售選址分析報(bào)告撰寫(xiě)內(nèi)容和框架。調(diào)動(dòng)學(xué)生在選址分析中的學(xué)習(xí)興趣，充分發(fā)揮學(xué)生的分析能力、創(chuàng)造能力，使學(xué)生個(gè)性得到張揚(yáng)，體現(xiàn)自我價(jià)值。為他們將來(lái)走向工作崗位，求得自身發(fā)展打下基礎(chǔ)。3）撰寫(xiě)的組織情況廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系連鎖經(jīng)營(yíng)。小組在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用課余時(shí)間開(kāi)展實(shí)地調(diào)查，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)合作精神，群策群力，共同努力，寫(xiě)成伊人齋服裝店佛山市選址分析報(bào)告。本項(xiàng)目由李建

2、新總負(fù)責(zé)，全體組員積極參加本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。目錄一佛山市概況二佛山市商圈介紹1）祖廟商圈2）東方廣場(chǎng)商圈3）季華商圈4）南海大道商圈5）桂城東商圈6）大瀝商圈7）城南商圈三 服裝店客流量調(diào)查及市場(chǎng)飽和度估算四東方廣場(chǎng)選址分析五總結(jié)六附錄年輕女士對(duì)服裝方面的調(diào)查問(wèn)卷一佛山市概括1.佛山位于中國(guó)廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源，同處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)中部，共同構(gòu)建“廣佛都市圈”。2.佛山全市總面積3797.72平方公里，常住人口603萬(wàn)人，其中戶籍人口370

3、.89萬(wàn)人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺(tái)同胞達(dá)140萬(wàn)人，其中港澳同胞80多萬(wàn)人。3.到2011年止，全市有各級(jí)各類(lèi)學(xué)校1448所，各級(jí)各類(lèi)學(xué)校在校生達(dá)115萬(wàn)人。全市共有教職工8.1萬(wàn)人，其中專任教師6.1萬(wàn)人。4.歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是國(guó)家歷史文化名城。5. 2010年，佛山第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1893.71億元，增長(zhǎng)10.2%。是全國(guó)流通領(lǐng)域物流示范城市，擁有一批投資規(guī)模大、輻射能力強(qiáng)的物流交易配送中心。二佛山市商圈介紹隨著佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市的擴(kuò)容，外來(lái)人口的增多，祖路廟商圈以難以承載這么的龐大的市場(chǎng)，因此商圈遍地開(kāi)花，特別是近幾年，佛山商圈發(fā)展呈多元化

4、發(fā)展的格局，后起之秀不斷，為佛山商界源源不斷地注入生機(jī)。具體介紹如下：（1）祖廟商圈 祖廟路商圈：佛山最早、最成熟的商圈之一，百花廣場(chǎng)、百花總匯、興華商場(chǎng)、玫瑰商場(chǎng)、優(yōu)越百貨、祖廟路步行街等林立，高中低端齊全，位于禪城區(qū)中心核心地段。祖廟路商圈是佛山老商圈，擁有悠久的歷史，附近寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)林立，發(fā)展相對(duì)成熟，東華里拆遷改造提升祖廟路商圈的影響力與增強(qiáng)生命力。 交通：乘地鐵至祖廟站 （2）東方廣場(chǎng)商圈 東方廣場(chǎng)商圈：已成為佛山日人流量最大的商圈，國(guó)美、蘇寧、吉之島、好又多、品牌服飾、數(shù)碼、飲食、周邊服飾鞋類(lèi)小店鋪等一應(yīng)俱全，也是佛山典型的商住結(jié)合區(qū)。無(wú)論什么時(shí)候逛東方廣場(chǎng)都是人來(lái)人往。東方

5、廣場(chǎng)在2001年左右由舊城改造而成，目前有約20萬(wàn)營(yíng)業(yè)面積，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，東方廣場(chǎng)已摸索出適合佛山的商業(yè)模式，東方廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)很成功，確立了佛山綜合Mall的地位，成為佛山商圈中的佼佼者。 交通：坐102、113、115、119、126、131、137、140、141、212、276 （3）季華商圈 季華商圈：沿季華路兩邊分布，東建世紀(jì)廣場(chǎng)、禪城嘉信茂廣場(chǎng)、流行前線、順聯(lián)國(guó)際、百佳等商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，周邊保險(xiǎn)、銀行、飲食等行業(yè)豐富，是禪城另一重點(diǎn)商圈之一。季華路商圈從最初建設(shè)到現(xiàn)在歷時(shí)約15年，現(xiàn)在已集商務(wù)、金融、寫(xiě)字樓、商業(yè)于一體。該商圈位于佛山中軸線上，交通十分便捷，到目前為止，已匯集了相當(dāng)部分的

6、人氣。瀾石舊城改造如火如荼，可以預(yù)見(jiàn)的是該商圈發(fā)展前景大。 周邊物業(yè)：地鐵上蓋物業(yè)的星星華園國(guó)際、庭國(guó)際廣場(chǎng)等等。 （4）南海大道商圈 南海大道商圈：圍繞著南海大道兩邊，以南海廣場(chǎng)、街鋪、匯潮新天地、佑一城、南海嘉信茂廣場(chǎng)為主力商家，是南海目前發(fā)展最成熟的商圈。南海大道商圈是南海中部商業(yè)最集中的區(qū)域，擁有較強(qiáng)的輻射能力，吸引了不少順德、南海附近街鎮(zhèn)等購(gòu)買(mǎi)力。該商圈占有有利的地理位置，但檔次有待提高，往后將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，屬于有實(shí)力、有后勁的商圈之一。 交通：佛山公交車(chē)： 102、104、120、132、137、139、202、203、204、205、206、207、208、210、227、238、

7、245、247、258、261、286B、286A。 廣州可乘公交車(chē)： 276、555、777、2202。 PS：商場(chǎng)設(shè)有大型地下和室外停車(chē)場(chǎng)。 （5）桂城東商圈 桂城東商圈：以南海城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)、家天下等商場(chǎng)為代表，是桂城老一代商圈所在地之一。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，商圈凝聚力與輻射力不足，氛圍不夠。桂城傳統(tǒng)商圈，相對(duì)而言，商圈區(qū)域性強(qiáng)，以滿足周邊居民消費(fèi)為主，未來(lái)發(fā)展受到硬件條件制約，以平穩(wěn)發(fā)展為主。周邊物業(yè)：鹿璟村、怡翠花園、南海頤景園、桂南明都、萬(wàn)科金御華府等等。交通：136路202路210路A線212路222路261路A線280路286路A線南海3水桂07路桂09路桂12路桂16路桂1

8、7路桂20路桂31路 （6）大瀝商圈 大瀝鎮(zhèn)位于南海區(qū)中部，地處廣州和佛山兩市之間，離廣州9公里，南接佛山禪城區(qū)，素有“廣佛走廊”之稱，更是富裕之地。近年，大瀝確立組團(tuán)式發(fā)展模式后，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，嘉洲廣場(chǎng)、大瀝巴黎春天步行街、南海·新都會(huì)等是主要代表。集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、時(shí)尚、休閑、文化六大主題為一體。 （7） 城南商圈 以東建世紀(jì)廣場(chǎng)、季華貨倉(cāng)、玫瑰商業(yè)圈和麗日都會(huì)廣場(chǎng)為中心。三服裝店客流量調(diào)查及市場(chǎng)飽和度估算我們是在服裝店附近觀察的，我們關(guān)心的不是每天真的是多少個(gè)人來(lái)到這個(gè)商圈，而是主要關(guān)心如果在這里開(kāi)店，每天經(jīng)過(guò)商店門(mén)口的顧客是多少人。2. 我們通過(guò)店面客流量調(diào)

9、查表，得出下午5點(diǎn)到晚上9點(diǎn)是客流量高峰期，大概有150人?？土髁窟M(jìn)店比率買(mǎi)單率面積店面寬估計(jì)營(yíng)業(yè)額比值假設(shè)年?duì)I業(yè)額50030%45%457.5143.2萬(wàn)元設(shè)平均交易單價(jià)為120元，每月交易次數(shù)300，則一年的營(yíng)業(yè)額為：120*300*12=元3. 通過(guò)問(wèn)卷，調(diào)查顧客的著裝風(fēng)格取向，大多數(shù)人偏愛(ài)休閑類(lèi)和中性類(lèi)的風(fēng)格，從而獲得服裝店定位范圍的顧客服飾消費(fèi)比例。4. 通過(guò)問(wèn)卷，調(diào)查顧客的平均消費(fèi)水平，我們服裝店的銷(xiāo)售對(duì)象是18到25歲的年輕女士，銷(xiāo)售中檔水平的衣服，所以她們每次的平均消費(fèi)水平有120元左右。日平均客流量休閑裝購(gòu)買(mǎi)比例月平均消費(fèi)金額總市場(chǎng)容量 7萬(wàn) 34% 元6811.8456萬(wàn)元

10、這里設(shè)平均每件衣服的價(jià)格為100元，所以月平均銷(xiāo)售金額為：70000*34%*100=元S=P1*P2*P3*M =610*1.15%*34%*238*12=6811.8456萬(wàn)元S:市場(chǎng)容量P1：調(diào)研城市人口總數(shù)P2；調(diào)研人群所占城市總?cè)丝诘谋壤齈3：購(gòu)買(mǎi)休閑衣服人群所占調(diào)研人群的比例M:過(guò)去一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)休閑衣服所花的費(fèi)用因此，由假設(shè)年?duì)I業(yè)額和總市場(chǎng)容量這兩個(gè)數(shù)據(jù)可，看出，做休閑類(lèi)的服裝店是有很大利潤(rùn)的。根據(jù)以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)，還可以得出：IRS=需求/賣(mài)場(chǎng)面積=（H*RE）/RFIRS：某商圈內(nèi)某類(lèi)商品的零售飽和指數(shù)；H：商圈內(nèi)的家庭數(shù)量；RE：商圈內(nèi)每個(gè)家庭對(duì)某類(lèi)商品的年支出金7萬(wàn)額；RF：某類(lèi)

11、商品的現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積；零售企業(yè)必須對(duì)所擬選的地區(qū)進(jìn)行比較評(píng)估，觀察飽和指數(shù)的高低。一般來(lái)說(shuō)，飽和指數(shù)高，意味著零售潛力大，而飽和指數(shù)低意味著零售潛力小。（注：因?yàn)樗鸭臄?shù)據(jù)不足，所以不能準(zhǔn)確算出零售飽和指數(shù)）四東方廣場(chǎng)選址分析（1）地理優(yōu)越性：位于佛山市中心的東方廣場(chǎng)項(xiàng)目占地25萬(wàn)平方米，總建筑面積80萬(wàn)平方米，商用面積超過(guò)23萬(wàn)多平方米，是佛山營(yíng)業(yè)面積最大的現(xiàn)代商場(chǎng)。商場(chǎng)共由10個(gè)各具特色的主題商場(chǎng)、佛山首條全天候商業(yè)步行街以及1萬(wàn)平方米假日廣場(chǎng)組成。目前已匯集了書(shū)城、商場(chǎng)、名店城、美食街、專業(yè)市場(chǎng)、健身中心、極限攀巖區(qū)、電影城、游樂(lè)中心等業(yè)態(tài)模式，不僅是佛山首個(gè)SHOPPING MALL，而

12、且是珠三角屈指可數(shù)的大型旅游文化購(gòu)物世界。經(jīng)過(guò)三年的不斷調(diào)整、發(fā)展和提升，其十大組團(tuán)的商業(yè)奇跡，形成了強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，日益凸現(xiàn)佛山商業(yè)地標(biāo)地位，豐富的業(yè)態(tài)成功吸引了各個(gè)年齡層的消費(fèi)者。 （2）商圈特色：1.在該地段消費(fèi)主要以逛街為主，消費(fèi)者主要來(lái)自佛山各個(gè)地區(qū)的中高端收 入的人群，周一到周五又以學(xué)生為主要消費(fèi)人群。消費(fèi)者的年齡段主要集中在13到35歲之間。 2人流走向主要靠近銀州城、明珠城以及金山街，也就是主要集中在吉之島、 好又多、明珠百貨以及東方數(shù)碼港所在區(qū)域。 3靠近錦華路的每個(gè)通道都有搭建鋪位做休閑小吃，所以使得該商圈不單是 購(gòu)物地段，也是餐飲消費(fèi)區(qū)域。（3）域消費(fèi)者的特點(diǎn)：1. 無(wú)

13、經(jīng)濟(jì)壓力，一般屬于家庭比較有錢(qián)的學(xué)生，不考慮衣食住行方 面的。比較注重產(chǎn)品對(duì)本人的吸引力，以及產(chǎn)品的口感質(zhì)量。 2. 有固定收入，經(jīng)濟(jì)來(lái)源比較充足，追求生活質(zhì)量。3.很多年輕人在忙完一周的工作之后，都喜歡去購(gòu)物緩解工作壓力。 （4）配套信息地鐵：5號(hào)線、1號(hào)線、2號(hào)線公交：728路、802路、814路、103電、104電、104快、201夜、211夜、420路學(xué)校：校尉小學(xué)、新開(kāi)路小學(xué)、東交民巷小學(xué)、北京市東城區(qū)大甜水井小學(xué)、鐵路職工子弟一小、北京二十四中、北京市第一二四中學(xué)、北京市第二十七中學(xué)醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、北京醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院、北京婦產(chǎn)醫(yī)院銀行：中信實(shí)業(yè)銀行東單支行、招商銀行東方廣場(chǎng)支行

14、、廣發(fā)銀行王府井支行超市：東方新天地、北京百貨大樓、新東安市場(chǎng)、新華書(shū)店、新中國(guó)兒童用品商店、晨曦百貨餐飲：小南國(guó)、大食代、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、東方君悅大酒店長(zhǎng)安壹號(hào)、斯樂(lè)斯基餐廳（5）服裝店開(kāi)辦費(fèi)及營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)算服裝店投資經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算關(guān)鍵指標(biāo)分指標(biāo)服裝候選店備注月租金5萬(wàn)營(yíng)業(yè)額預(yù)估月總營(yíng)業(yè)額36000月經(jīng)營(yíng)費(fèi)用店內(nèi)指標(biāo)租賃面積45月人員費(fèi)用5000經(jīng)營(yíng)面積38.25月水電費(fèi)200月總租金 5萬(wàn)月其他辦公及雜費(fèi) 500人員配備（人）2投資店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)0裝修費(fèi)用3萬(wàn) 月攤0.25固定資產(chǎn)投資 2萬(wàn)月攤0.167開(kāi)辦費(fèi) 3000月攤250占用資金租賃押金 1萬(wàn)流動(dòng)資金 2萬(wàn)備貨資金初次投資需要資金 13.8

15、7 月虧損3.4525投資回報(bào)時(shí)間4個(gè)月總計(jì)5.57萬(wàn)A. 總投資：13.87萬(wàn)B.投資回報(bào)率：總投資月預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額×55%（毛利率）5.57（每月總費(fèi)用）（3.85×55%5.57）3.4525萬(wàn)元估計(jì)每月虧損3.4525萬(wàn)元，在理想情況下約4個(gè)月收回總投資。（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析在核心商圈，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也多，有可能會(huì)分走部分客流。但同時(shí)，這是商圈成熟并且是吸引顧客的重要因素。（7）商圈評(píng)價(jià)表考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈 310商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)

16、60;3商圈生命周期成長(zhǎng)期和成熟期形成期衰退期 2商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差 2商圈購(gòu)買(mǎi)力評(píng)估52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低 2 7目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人 3預(yù)估飾品消費(fèi)客單價(jià)100元以上50100元50元以下 2商圈易達(dá)性6%公交線路或停車(chē)站多于3個(gè)2個(gè)1個(gè) 3 15主干道是否通暢良好一般  3商圈人行道是否通暢通暢一般  3商圈主干道長(zhǎng)400600米接近400米或600800米其它范圍 3商圈主干道寬812米左右

17、接近8米其他范圍 3商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無(wú) 314商圈品牌店2家以上1家無(wú) 3休閑娛樂(lè)場(chǎng)所2家以上1家無(wú) 3女裝品牌店或美容美體店同定位品牌店不同定位品牌店一般店 2商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況35個(gè)2或68個(gè)<2家或>8家 3商圈評(píng)價(jià)表的總分是51分，而東方廣場(chǎng)商圈總的分?jǐn)?shù)是46分，雖然沒(méi)有和其他的商圈在此方面做具體詳細(xì)的比較，但總分超過(guò)40分，說(shuō)明它在吸引人流等各方面是做的很不錯(cuò)的，所以根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以認(rèn)為東方廣場(chǎng)是理想的經(jīng)營(yíng)地。五總結(jié)服裝店對(duì)于各個(gè)門(mén)店店址的選擇基本依據(jù)，首先，要使該店的選址聚客力最強(qiáng)，均是地處

18、商業(yè)活動(dòng)頻繁的地區(qū)，人口密度高的地區(qū)。把店址設(shè)在核心商業(yè)區(qū)，客流與目標(biāo)客流量都比較大，營(yíng)業(yè)額較高。在人口集中的地區(qū)，人們有著各種各樣的需求，需求穩(wěn)定，銷(xiāo)售不會(huì)驟起驟落。其次，要面向客流多的街道和地段，這樣才能形成穩(wěn)定客流，形成購(gòu)買(mǎi)力。再次，要求有便利的交通，既便于帶來(lái)遠(yuǎn)處的客人，將客人送出去，同時(shí)也能形成一定的聚客力。最后，要在同類(lèi)商鋪或互補(bǔ)性商鋪聚集的地區(qū)。大量的事實(shí)說(shuō)明，對(duì)于以休閑為主的服裝店而言，若是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或是協(xié)調(diào)互補(bǔ)的相關(guān)商店能夠集中在一個(gè)地段或是街區(qū)，則更能夠招徠顧客。門(mén)店選址的聚客能力能夠大大削減其他不利因素的負(fù)面影響。例如，八一七路店、中亭二店，這兩個(gè)店的區(qū)域形狀都不理想，門(mén)面較窄，縱深過(guò)長(zhǎng)。但是正是憑借其所處位置的巨大聚客能力，其營(yíng)業(yè)額水平都名列SANFU百貨福建公司前茅。這再次證明了門(mén)店選址的聚客力是商