20110406惠州市場調(diào)查報告

1、1營銷中心營銷中心 2011.4.6營銷中心對該次惠州市場考察的目標(biāo)理解： 針對公司前期所取得的惠州地塊信息，實地考針對公司前期所取得的惠州地塊信息，實地考查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況，為公司跨區(qū)域開發(fā)的可行性查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況，為公司跨區(qū)域開發(fā)的可行性提供決策依據(jù)。提供決策依據(jù)。第一部分：地塊信息分析第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況報告核心內(nèi)容第三部分：結(jié)論第一部分：地塊信息分析第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況報告核心內(nèi)容第三部分：結(jié)論第一部分：地塊信息分析地塊區(qū)域定位地塊區(qū)域定位地塊功能規(guī)劃地塊功能規(guī)劃軌道交通規(guī)劃軌道交通規(guī)劃61 1、地塊區(qū)域定位、地塊區(qū)域定位規(guī)劃范圍：惠城四環(huán)路以南，莞惠高速公路以北，惠澳高速公

2、路以西，惠澳鐵路以東的城市建設(shè)用地，總用地面積24.17平方公里；規(guī)劃功能：體育體育/文化、商務(wù)文化、商務(wù)/商業(yè)、城市住商業(yè)、城市住區(qū)、高等教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高等教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；規(guī)劃人口：約約25萬人萬人；南部新城在惠州“南進北拓、東西延展”城市化中，規(guī)劃2929所學(xué)校所學(xué)校、金山湖公園、濕地公金山湖公園、濕地公園園、圍繞惠南大道兩側(cè)集中規(guī)劃商業(yè)配套集中規(guī)劃商業(yè)配套、是城際輕軌線路換乘點輕軌線路換乘點，未來地產(chǎn)開發(fā)利好明顯。惠城四環(huán)路莞惠高速公路惠澳高速公路惠澳鐵路72 2、地塊區(qū)域功能現(xiàn)狀及規(guī)劃、地塊區(qū)域功能現(xiàn)狀及規(guī)劃意向地塊在南部新城規(guī)劃西南部，意向地塊在南部新城規(guī)劃西南部，臨近城

3、際軌道線南部新城轉(zhuǎn)接臨近城際軌道線南部新城轉(zhuǎn)接站站（地塊東南側(cè)），總建約（地塊東南側(cè)），總建約9999萬平米具備萬平米具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢。地塊概況地理位置：南部新城金山大道占地面積：43萬平方米用地性質(zhì)：二類居住用地地形地貌：未做三通一平初始規(guī)劃用地指標(biāo)容積率：2.3建筑面積： 98.9萬平米82 2、地塊區(qū)域功能現(xiàn)狀及規(guī)劃、地塊區(qū)域功能現(xiàn)狀及規(guī)劃ADCBABCD地塊方正、北面地塊方正、北面擁一定綠地坡度資源擁一定綠地坡度資源、內(nèi)部無規(guī)劃路分割、交通易內(nèi)部無規(guī)劃路分割、交通易達性強達性強；配套暫缺，是現(xiàn)時市區(qū)稍邊緣地帶配套暫缺，是現(xiàn)時市區(qū)稍邊緣地帶。3 3、軌道交通規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃

4、未來將有6條軌道交通線貫通惠州與廣、深、莞廣、深、莞對接，總長247.5公里，規(guī)劃區(qū)域為惠州市域內(nèi)除龍門縣以外的惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、大亞灣區(qū)，規(guī)劃區(qū)域面積9089平方公里，規(guī)劃年限分近期2020年、中期2030年和遠景2050年，實現(xiàn)惠州惠州1 1小時廣、深小時廣、深、莞生活圈、莞生活圈來自東莞等地的購房客戶比例在上升來自東莞等地的購房客戶比例在上升 2號線計劃于2013年底實現(xiàn)通車，屆時從惠州到東莞將有望25分鐘內(nèi)到達，廣州有望縮短至45分鐘以內(nèi)。 市場表現(xiàn)：隨著惠州輕軌的開建和線路的明確，惠州掀起一陣輕軌熱，這種矚目不僅來自惠州市民，還包括深圳、東莞等地市民，“雙城”生活成本將

5、大大降低。 深圳客除了投資，還有度假、養(yǎng)老、婚房、改善居住等深圳客除了投資，還有度假、養(yǎng)老、婚房、改善居住等多種需求多種需求 2010年3月25日，惠深沿海高速正式通車?；葜莩鞘袃r值空間已吸引了越來越多的深圳人，除傳統(tǒng)的投資客外，度假、養(yǎng)老、婚房、改善居住等剛性需求開始多樣并存，自住客比例出現(xiàn)突破性上升，客戶結(jié)構(gòu)朝著多元化發(fā)展。 3 3、軌道交通規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃惠州規(guī)劃的6條城際軌道交通線路公布信息中，顯示會有會有1 1號、號、2 2號號、5 5號共三條線路經(jīng)過南部新城。號共三條線路經(jīng)過南部新城。 1號線號線 南北向聯(lián)系惠州南北向聯(lián)系惠州-深圳城際線：深圳城際線：聯(lián)系惠州火車站、江北、惠城老

6、城區(qū)、三棟、三棟、惠州工業(yè)園、淡水湖、惠陽、惠州南火車站等片區(qū)，是聯(lián)系惠州市主要居住區(qū)、就業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和重要交通樞紐的市域組團快線，計劃計劃 2020年開通年開通。2號線號線 東西向東西向聯(lián)系惠州聯(lián)系惠州-東莞：東莞：東莞惠城惠東縣城汕頭發(fā)展軸，沿途經(jīng)過瀝林、陳江、南部南部新城新城、東部遠景規(guī)劃建設(shè)區(qū)（馬安、水口）等片區(qū)，是惠州聯(lián)系東莞的區(qū)域城際快線，計劃約計劃約2013年開年開通。通。5號線號線 東西東西連接惠城與惠東連接惠城與惠東，沿線主要經(jīng)過河南岸、金山湖、金山湖、淡水湖地區(qū)，是惠州聯(lián)系惠東的市域組團快線，是是2050年前的遠景建設(shè)。年前的遠景建設(shè)。11第一部分：土地信息分析第一部分：土

7、地信息分析| |小結(jié)小結(jié) 城市規(guī)劃趨勢往南：城市規(guī)劃趨勢往南：惠州城區(qū)往南走是規(guī)劃所趨，南部新城未來是熱點開發(fā)地區(qū)； 地塊具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢：地塊具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢：意向地塊是南部新城西南部規(guī)整的住宅規(guī)劃地塊，具有規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，相對市中心暫有一定邊緣化； 軌道交通規(guī)劃利好增強地產(chǎn)輻射力：軌道交通規(guī)劃利好增強地產(chǎn)輻射力：未來惠州城際軌道交通的規(guī)劃令城市提速，對廣、莞、深1小時生活圈帶動惠州城區(qū)房地產(chǎn)市場的周邊輻射力，尤其因“價格洼地”效應(yīng)吸引深圳客群跨區(qū)置業(yè)趨向明顯。第一部分：地塊信息分析第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況報告核心內(nèi)容第三部分：結(jié)論第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況住宅市場片區(qū)格局；市場銷售指標(biāo)分析

8、；近期土地市場分析；1、住宅市場片區(qū)格局壹、城市居住片區(qū)格局貳、片區(qū)項目概況維度1第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況惠城區(qū)住宅主要分為江北江北CBDCBD片區(qū)、水口片區(qū)、下角片區(qū)、東平片區(qū)（即東部新片區(qū)、水口片區(qū)、下角片區(qū)、東平片區(qū)（即東部新城）、河南岸片區(qū)、陳江片區(qū)、金山湖片區(qū)、南部新城八個片區(qū)城）、河南岸片區(qū)、陳江片區(qū)、金山湖片區(qū)、南部新城八個片區(qū)，熱點區(qū)域分散熱點區(qū)域分散。1 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局江北CBD片區(qū)水口片區(qū)東平片區(qū)南部新城片區(qū)河南岸/麥地片區(qū)陳江仲愷陳江仲愷鵝嶺片區(qū)鵝嶺片區(qū)下角片區(qū)下角片區(qū)金山湖片區(qū)金山湖片區(qū)16代表項目：代表項目：萬科城萬

9、科城在售價格：新貨待定帶裝修，前期價格為在售價格：新貨待定帶裝修，前期價格為6500元元/平米平米主推戶型：新推主推戶型：新推79平米三房，平米三房，113平米四房平米四房核心賣點：萬科品牌、戶型贈送面積多核心賣點：萬科品牌、戶型贈送面積多合生帝景灣合生帝景灣在售價格：在售價格：16000元元/平米（帶裝修）平米（帶裝修）主推戶型：主推戶型：160210平米四房、五房平米四房、五房核心賣點：一線臨江，合生品牌、核心賣點：一線臨江，合生品牌、CBD核心核心1 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局江北片區(qū)云集惠州市府、會展中心、華茂中心以及眾多商務(wù)寫字樓惠州市府、會展中心、華茂中心以及眾多商務(wù)寫

10、字樓群群，占據(jù)城區(qū)高端資源優(yōu)勢，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體,是惠州的惠州的CBDCBD區(qū)域區(qū)域。171 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項目： 華軒桃源居華軒桃源居在售價格：在售價格：4900元元/平米（毛坯）平米（毛坯）主推戶型：主推戶型：71-85m2兩房，兩房，97-125m2三三房，房，135-147m2四房四房核心賣點：山地公園景觀，老城區(qū)生活核心賣點：山地公園景觀，老城區(qū)生活便利便利下角片區(qū)是惠州最老城區(qū)惠州最老城區(qū)，土地供應(yīng)量有限土地供應(yīng)量有限且周圍市政配套落后市政配套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高檔次不高，是政府三舊改造政府三舊改造的重點區(qū)域。1

11、81 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項目：合生上觀國際合生上觀國際在售價格：在售價格：6000元元/平米（帶精裝平米（帶精裝修）修）主推戶型：主推戶型：132-178平米三、四房平米三、四房單位單位核心賣點：大社區(qū)、合生品牌、片核心賣點：大社區(qū)、合生品牌、片區(qū)投資價值區(qū)投資價值水口片區(qū)規(guī)劃打造惠州市區(qū)東部區(qū)域城市居住次中心城市居住次中心，已進駐惠州惠州皇冠假日五星級酒店皇冠假日五星級酒店，但市政道路配套與舊房拆遷緩慢市政道路配套與舊房拆遷緩慢，區(qū)域檔次區(qū)域檔次未體現(xiàn)未體現(xiàn)，主要以合生合生、珠江地產(chǎn)為主要開發(fā)商。191 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項

12、目：中信水岸城中信水岸城在售價格：在售價格：8000元元/平米（毛坯）平米（毛坯）主推戶型：主推戶型：133-196平米的四房平米的四房核心賣點：南向一線望江、中信品牌、片區(qū)核心賣點：南向一線望江、中信品牌、片區(qū)投資價值投資價值光耀荷蘭水鄉(xiāng)光耀荷蘭水鄉(xiāng)在售價格：在售價格：6800元元/平米（毛坯）平米（毛坯）主推戶型：二期余貨主推戶型：二期余貨125平米的平米的3+1房高層房高層核心賣點：二線臨江、關(guān)耀品牌、大社區(qū)核心賣點：二線臨江、關(guān)耀品牌、大社區(qū)東平片區(qū)占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢水景資源優(yōu)勢，三面環(huán)水，為生態(tài)生態(tài)型的居住區(qū)型的居住區(qū)，現(xiàn)為惠城區(qū)新熱點新熱點區(qū)域，以光耀與中信品牌光耀與

13、中信品牌開發(fā)商為主。201 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局河南岸片區(qū)為惠州商業(yè)購物最為成熟區(qū)域商業(yè)購物最為成熟區(qū)域，集天虹百貨、人人樂購天虹百貨、人人樂購物中心、萬達影城物中心、萬達影城等商業(yè)配套，但缺乏住宅可開發(fā)用地，現(xiàn)僅有一缺乏住宅可開發(fā)用地，現(xiàn)僅有一商業(yè)寫字樓商業(yè)寫字樓泰豪廣場泰豪廣場余貨銷售（毛坯余貨銷售（毛坯9000元元/平米）平米）。211 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項目：方直龍湖灣方直龍湖灣在售價格：洋房在售價格：洋房8500元元/平米（毛坯）、別平米（毛坯）、別墅墅20000元元/平米平米主推戶型：別墅為主推戶型：別墅為192-280平米的聯(lián)排

14、及平米的聯(lián)排及雙拼，聯(lián)排售價雙拼，聯(lián)排售價400萬元萬元/套左右，雙套左右，雙拼售價拼售價1000萬元萬元/套左右。洋房戶型套左右。洋房戶型為為80-195平米的三至五房單位，平米的三至五房單位，核心賣點：一線臨江、臨近核心賣點：一線臨江、臨近CBD、靠三環(huán)、靠三環(huán)路口、靠濕地公園、大社區(qū)、高規(guī)格路口、靠濕地公園、大社區(qū)、高規(guī)格會所設(shè)施會所設(shè)施金山湖片區(qū)是惠城新熱點區(qū)域新熱點區(qū)域，憑借金山湖公園規(guī)劃金山湖公園規(guī)劃與北面江景資江景資源源，以及現(xiàn)場大手筆豪華會所展示面，區(qū)域樓盤方直龍湖灣在市場區(qū)域樓盤方直龍湖灣在市場口碑中超越中信水岸城成為惠城區(qū)標(biāo)桿投資豪宅盤口碑中超越中信水岸城成為惠城區(qū)標(biāo)桿投資

15、豪宅盤。221 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項目：光耀荷蘭小城光耀荷蘭小城在售價格：價格待定在售價格：價格待定主推戶型：新推主推戶型：新推76140平米的兩至四房單位平米的兩至四房單位核心賣點：關(guān)耀品牌、大社區(qū)、性價比核心賣點：關(guān)耀品牌、大社區(qū)、性價比TCL康城四季康城四季在售價格：在售價格：5000元元/平米（毛坯）平米（毛坯）主推戶型：主推戶型： 130142平米的四房單位平米的四房單位核心賣點：核心賣點：TCL品牌、大社區(qū)、性價比品牌、大社區(qū)、性價比陳江片區(qū)是惠城新熱點區(qū)域新熱點區(qū)域，片區(qū)由陳江仲愷、龍豐、鵝嶺、上排四部分組成，南聯(lián)陳江，與惠州城區(qū)西部組成開發(fā)組團

16、，以高新區(qū)白領(lǐng)為主要客群，產(chǎn)品定位以首置為主。231 1、城市居住片區(qū)格局、城市居住片區(qū)格局代表項目：代表項目：東江學(xué)府東江學(xué)府在售價格：在售價格：5600元元/平米（毛坯）平米（毛坯）主推戶型：主推戶型： 122-130平米三房平米三房核心賣點：大社區(qū)、性價比、區(qū)域投資價值核心賣點：大社區(qū)、性價比、區(qū)域投資價值南部新城是惠城新興區(qū)域新興區(qū)域，片區(qū)以體育、教育、輕軌為賣點，承接城市南向發(fā)展的趨勢，是未來發(fā)展主要區(qū)域，但相比其他版塊，欠缺品牌發(fā)展商進駐，景觀資源不明顯，商業(yè)配套未開發(fā)，未形成置業(yè)熱點與檔次感。24住宅片區(qū)格局住宅片區(qū)格局| |小結(jié)小結(jié) 片區(qū)熱點分散：片區(qū)熱點分散：惠城區(qū)八大片區(qū)各

17、有千秋，眾多片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)惠城區(qū)八大片區(qū)各有千秋，眾多片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品線豐富，置業(yè)熱點分散品線豐富，置業(yè)熱點分散； 新區(qū)開發(fā)遍地開花：新區(qū)開發(fā)遍地開花：水口、東平、金山湖、陳江、南部新城水口、東平、金山湖、陳江、南部新城五大新區(qū)集中開發(fā)，市場聚焦點眾多五大新區(qū)集中開發(fā)，市場聚焦點眾多； 水景資源占優(yōu)，品牌開發(fā)商云集：水景資源占優(yōu)，品牌開發(fā)商云集：惠城區(qū)三面環(huán)水，臨江物惠城區(qū)三面環(huán)水，臨江物業(yè)最受關(guān)注，萬科、中信、雅居樂、合生、珠江地產(chǎn)、佳兆業(yè)最受關(guān)注，萬科、中信、雅居樂、合生、珠江地產(chǎn)、佳兆業(yè)、光耀等品牌開發(fā)商云集，市場品牌意識強，競爭激烈業(yè)、光耀等品牌開發(fā)商云集，市場品牌意識強，競爭激烈2、住宅市場

18、銷售指標(biāo)分析維度2第二部分：第二部分：壹、2010年地產(chǎn)指標(biāo)貳、重點項目銷售指標(biāo)262 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析惠州市2010年房地產(chǎn)投資額達261.4億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.6%，全年供應(yīng)量為全年供應(yīng)量為713.5萬平米，同比萬平米，同比上漲上漲69.3%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額惠州市歷年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）（單位：億元）惠州市歷年供應(yīng)量走勢圖惠州市歷年供應(yīng)量走勢圖（單位：萬平米）（單位：萬平米）數(shù)據(jù)來源:惠州市統(tǒng)計局272 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析惠州市歷年成交面積走勢圖惠州市歷年成交面積走勢圖（單位：萬平米）（單位：萬平米）惠州市

19、歷年成交均價走勢圖惠州市歷年成交均價走勢圖（單位：元（單位：元/ /平米）平米）數(shù)據(jù)來源:惠州市統(tǒng)計局惠州市2010年房地產(chǎn)全年成交量達581.2萬平米，同比上同比上漲漲6.9%，成交均價成交均價48924892元元/ /平米，同比上漲平米，同比上漲24.8%24.8%282 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局惠城區(qū)歷年供應(yīng)套數(shù)走勢圖惠城區(qū)歷年供應(yīng)套數(shù)走勢圖（單位：套）（單位：套）惠城區(qū)歷年供應(yīng)面積走勢圖惠城區(qū)歷年供應(yīng)面積走勢圖（單位：萬（單位：萬/ /平米）平米）惠城區(qū)（地塊所屬區(qū)域）2010年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售29868套，同比增加同比增加70%，批準(zhǔn)預(yù)

20、售面積合計325.79萬平米，同同比增加比增加60%60%。292 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局惠城區(qū)歷年成交均價走勢圖惠城區(qū)歷年成交均價走勢圖（單位：元（單位：元/ /平米）平米）惠城區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖惠城區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖（單位：萬平米）（單位：萬平米）惠城區(qū)2010年全年住宅成交量約289.83萬平米，同比增加增加12%12%，供求比為，供求比為1.121.12，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，成交均價為成交均價為54185418元元/ /平米，同比增長平米，同比增長15% 15% 。30數(shù)據(jù)來源:根據(jù)市房產(chǎn)管理局公示數(shù)據(jù)整理6060平米以下平米以下6

21、0-9060-90平米平米90-12090-120平米平米120-144120-144平米平米144-180144-180平米平米180180平米以上平米以上合計合計07年套數(shù)190119011633163323162316214321439409401037103799709970占比19%16%23%21%9%10%100%08年套數(shù)192719272101210119211921197519751056105694194199219921占比19%21%19%20%11%9%100%09年套數(shù)594959495725572552575257588258823251325127442744

22、2880828808占比21%20%18%20%11%10%100%1010年套數(shù)年套數(shù)3127312759315931621562154872487223892389264526452517925179占比占比12%12%24%24%25%25%19%19%9%9%11%11%100%100%2 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析惠城區(qū)2010年成交以以60-90平米與平米與90-120平米區(qū)間平米區(qū)間為主，同比增長增長20%和和40%，剛需需求強勁剛需需求強勁，而120平米以上大戶大戶型型成交則同比下降下降20%，豪宅市場競爭激烈豪宅市場競爭激烈。312 2、住宅市場銷售指標(biāo)分

23、析、住宅市場銷售指標(biāo)分析戶型片區(qū)一房兩房三房四房五房復(fù)式別墅其他合計江北21840.3967598.5114678.638894.4469521.136719.32044837.09394089.44陳江仲愷23631.1344432.45102612.0351317.39017700.8531403.150271097河南岸57603.7374263.8173641.6835064.895224.9572401.6100418200.7金山湖05647.3198077.3679431.716989.0326774.062431.91861.5221212.87龍豐上排紅花湖4584.6715

24、407.46116984.0526718.5813821.1614904.2135027.314897.19232344.63水口8447111596.2157965.8620646.6912740.9411770.573778.25713.34302658.74東平9321.7113689.4353736.4121965.8710960.658621.85864.492781.22121941.63小金口15788.4211525.769439.381231.203756.735364.4047105.89下角564.9845020.2645809.2632907.8612727.31565

25、2.1317388.262712.2162782.26麥地1041.354005.328270.4215972.47943.26926.360489.6937648.81惠博沿江1608.435749.7813403.29988.4300114584.960145334.8汝湖10341.8712811.17688.6714975.42019790.756731.01072338.82東江新城011610.9312510.612169.5601140.760027431.86南壇下埔3430.563417.488979.0610802.022583.393004.60032217.11合計合計

26、158204.24158204.24426775.79426775.79823796.59823796.59362086.53362086.53135511.73135511.73229163.73229163.73287573.68287573.6863292.2363292.232486404.522486404.522010年惠城區(qū)共有住宅余貨余貨20337套，余貨面積約248.64萬，相相當(dāng)于全年成交面積當(dāng)于全年成交面積（ 289.83萬 ）的的86%，余貨戶型主要集中在3房單位房單位，暢銷與滯銷戶型相同暢銷與滯銷戶型相同，顯示本地產(chǎn)品開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重，有開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重，有供過于求跡象供

27、過于求跡象。322 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局惠城區(qū)二手房成交均價走勢圖惠城區(qū)二手房成交均價走勢圖( (單位單位: :元元/ /平米平米) )惠城區(qū)二手房成交套數(shù)走勢圖惠城區(qū)二手房成交套數(shù)走勢圖( (單位單位: :套套) )2010年惠城區(qū)二手房市場成交9114套，同比增長34.4%，成交均價成交均價2646元/平米（為新樓價格的為新樓價格的49%49%），同比增長），同比增長14%14%，由于一手樓價，由于一手樓價格的持續(xù)攀升，令消費力低人群趕集購買二手房。格的持續(xù)攀升，令消費力低人群趕集購買二手房。33區(qū)域新推面積（萬平米）區(qū)域新推面積（萬平米

28、）惠城區(qū)惠城區(qū)170170惠城區(qū)惠城區(qū)250250惠陽區(qū)36惠陽區(qū)55大亞灣區(qū)69大亞灣區(qū)100其他三縣60其他三縣75上半年推盤量合計335下半年推盤量合計4802 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析預(yù)計惠州2011年全年供應(yīng)量預(yù)計為815萬平米，其中惠城區(qū)420萬 ，加上余貨248.64萬，共可售約共可售約669669萬萬 ，是是20102010年銷售面積的年銷售面積的2.32.3倍，供求平衡嚴(yán)峻倍，供求平衡嚴(yán)峻。34年份建設(shè)用地廉租房經(jīng)濟適用房公共租賃住房中低價位、中小套型普通商品房2010270萬2萬3萬2萬170萬2011250萬1.5萬2.4萬1.5萬160萬20123

29、10萬2萬3萬2萬200萬合計830萬5.5萬8.4萬5.5萬530萬2 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析根據(jù)惠州市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年）規(guī)劃，未來兩年惠州將新建未來兩年惠州將新建60006000套保障房，其中套保障房，其中惠惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)的廉租房約有城區(qū)、仲愷高新區(qū)的廉租房約有1500套，經(jīng)適房約套，經(jīng)適房約有有4200套，套，為住宅市場更添變數(shù)。352 2、住宅市場銷售指標(biāo)分析、住宅市場銷售指標(biāo)分析在八大片區(qū)選取五個重點項目（同時具有品牌發(fā)展商、暢銷樓盤、在八大片區(qū)選取五個重點項目（同時具有品牌發(fā)展商、暢銷樓盤、片區(qū)熱點三大因子）作銷售速度評估，片區(qū)熱點三

30、大因子）作銷售速度評估，顯示惠城區(qū)主力暢銷樓盤的顯示惠城區(qū)主力暢銷樓盤的單盤銷售速度約單盤銷售速度約500500套套/ /年。年。片區(qū)片區(qū)項目項目占地占地總建總建總套總套歷史均價（元歷史均價（元/）銷售速度（套銷售速度（套/年）年）2008200920102011江北萬科城一期50000一期1500009304600500056006500465（08年開售）江北合生帝景灣20000060000015689000150001600016000523（06年開售,先推別墅，后洋房，07年無新貨推）東平合生國際6400001100000389（別墅）400（洋房）8000（別墅）5980（洋房）8

31、500（別墅）6100（洋房）263（07年開售，別墅洋房交叉推售）東平荷蘭水鄉(xiāng)22814955726648518500（別墅）4700（洋房）5800（洋房）6800（洋房）600（03年開售）南部東江學(xué)府16000044569624004600430050005800400（05年開售）3620102010地產(chǎn)市場指標(biāo)地產(chǎn)市場指標(biāo)| |小結(jié)小結(jié) 區(qū)域市場持續(xù)升溫：區(qū)域市場持續(xù)升溫：由于地方經(jīng)濟發(fā)展、新區(qū)規(guī)劃完善、城際軌道交通利好、價格洼地效應(yīng)等元素，惠州房地產(chǎn)市場整體未來發(fā)展?jié)摿酚^； 未來未來2 2年供需平衡嚴(yán)峻，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：年供需平衡嚴(yán)峻，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：綜上市場反映未來惠城區(qū)供需

32、關(guān)系嚴(yán)峻，產(chǎn)品設(shè)計過多同質(zhì)化，品牌發(fā)展商云集，競爭異常激烈； 區(qū)域銷售速度評估保守：區(qū)域銷售速度評估保守：以暢銷項目評估惠城區(qū)單盤年銷售速度約為500套/年，尚不為理想指標(biāo)。3、近期土地市場分析維度3第二部分：第二部分：壹、2010年土地成交指標(biāo)貳、2011年土地成交指標(biāo)383、近期土地市場分析20102010年惠州商住用地交易全年年惠州商住用地交易全年交易總金額為交易總金額為82.2482.24億元億元，同比增長同比增長46%46%；成交；成交1025.641025.64萬平米，同比增長萬平米，同比增長54%54%。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市歷年土地交易總金額惠州市歷年土地

33、交易總金額（單位：億元）（單位：億元）惠州市歷年商住用地交易面積惠州市歷年商住用地交易面積（單位：萬平米）（單位：萬平米）393、近期土地市場分析數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理20102010年惠州各區(qū)縣商住用地交易金額年惠州各區(qū)縣商住用地交易金額（單位：億元）（單位：億元）20102010年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積（單位：萬平米）（單位：萬平米）2010年惠城區(qū)成交金額惠城區(qū)成交金額40.6640.66億，占比億，占比49%49%，成交面積，成交面積258.81258.81平米，占比平米，占比25%25%。403、近期土地市場分析20102010年惠州各

34、區(qū)縣的商住用地交易地面價以年惠州各區(qū)縣的商住用地交易地面價以惠惠城區(qū)最高，成交平均地面地價為城區(qū)最高，成交平均地面地價為15711571元元/ /平米。平米。20102010年惠州各區(qū)縣商住用地交易平均地面地價年惠州各區(qū)縣商住用地交易平均地面地價（單位：元（單位：元/ /）413、近期土地市場分析掛牌編號掛牌編號地塊位置地塊位置土地用途土地用途土地使用土地使用權(quán)面積權(quán)面積容積率容積率開發(fā)程度開發(fā)程度土地級別土地級別起始價起始價（萬元）（萬元）成交價成交價（萬元）（萬元）樓面價（元）樓面價（元）成交時間成交時間競得人競得人GJB2010-11惠州市江北西4號小區(qū)商業(yè)及住宅用地642152.3五通

35、一平36762676210532011.01.31惠州昊地置業(yè)有限公司GSD2011-1三棟鎮(zhèn)惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園17號小區(qū)商業(yè)及住宅用地300002.2三通5277627769252011.0225光耀集團有限公司GNA2011-2惠州市河南岸49號小區(qū)商業(yè)及住宅用地125935.8五通47112711256482011.02.24惠州市鑫月實業(yè)有限公司GJB2011-1惠州市江北57號小區(qū)商業(yè)及住宅用地31366.82.5五通36055605519302011.02.25惠州市匯顯實業(yè)有限公司GSD2011-2惠州市水口中心村開發(fā)區(qū)青塘北01#商業(yè)及住宅22821.9三通51581.5615

36、81.566932011.02.15惠州市惠宇投資發(fā)展有限公司GNA2011-1惠州市河南岸31號小區(qū)商業(yè)及住宅用地6458.53.6五通一平41880188029112011.02.28惠州市永富源投資有限公司GXK2011-1小金口白沙堆鷓鴣地段商業(yè)及住宅用地200001.3三通42886288614432011.02.28惠州市祥泰貿(mào)易有限公司GNA2011-3南部新城南部新城NBXC地塊地塊商業(yè)及住宅商業(yè)及住宅用地用地144742.05五通一平五通一平6143014309882011.03.04惠州市華潤興房地惠州市華潤興房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)有限公司GNA2010-10河南岸冷水坑地段商業(yè)

37、及住宅用地245003三通未平54010401016372011.01.28惠州億瑞實業(yè)有限公司華鋒微線電子工業(yè)有限公司20112011年第一季度惠城區(qū)土地成交樓面價為年第一季度惠城區(qū)土地成交樓面價為19141914元元/ / ，環(huán)比上升，環(huán)比上升22%22%；其中南部新城拍出；其中南部新城拍出的一住宅用地樓面價為的一住宅用地樓面價為988988元元/ / 2011年1-3月份惠州市商住土地出讓匯總（掛牌出讓）42 20102010年土地市場成交火爆：年土地市場成交火爆：惠城區(qū)2010年土地市場交易總金額同比增長46%；成交面積同比增長54%，成交平均地價為1571元/平米； 20102010

38、年惠城區(qū)拍出土地靜態(tài)供應(yīng)量可滿足約年惠城區(qū)拍出土地靜態(tài)供應(yīng)量可滿足約2 2年消化量：年消化量：2010年惠城區(qū)土地出讓合計258.81萬平米，平均容積率約為3，供應(yīng)面積約為776.43萬平米 20112011年惠城區(qū)土地拍賣持續(xù)火爆：年惠城區(qū)土地拍賣持續(xù)火爆：2011年第一季度惠城區(qū)土地成交樓面價為1914元/ ，環(huán)比上升22%；其中南部新城拍出的一住宅用地樓面價為988元/ 3、近期土地市場分析小結(jié)第一部分：地塊信息分析第二部分：惠城區(qū)房地產(chǎn)狀況報告核心內(nèi)容第三部分：結(jié)論44土地信息分析土地信息分析| |小結(jié)回顧小結(jié)回顧 城市規(guī)劃趨勢往南：城市規(guī)劃趨勢往南：惠州城區(qū)往南走是規(guī)劃所趨，南部新城

39、未來是熱點開發(fā)地區(qū)； 地塊具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢：地塊具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢：意向地塊是南部新城西南部規(guī)整的住宅規(guī)劃地塊，具有規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，相對市中心暫有一定邊緣化； 軌道交通規(guī)劃利好增強地產(chǎn)輻射力：軌道交通規(guī)劃利好增強地產(chǎn)輻射力：未來惠州城際軌道交通的規(guī)劃令城市提速，對廣、莞、深1小時生活圈帶動惠州城區(qū)房地產(chǎn)市場的周邊輻射力，尤其因“價格洼地”效應(yīng)吸引深圳客群跨區(qū)置業(yè)趨向明顯。45住宅片區(qū)格局住宅片區(qū)格局| |小結(jié)回顧小結(jié)回顧 片區(qū)熱點分散：片區(qū)熱點分散：惠城區(qū)八大片區(qū)各有千秋，眾多片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)惠城區(qū)八大片區(qū)各有千秋，眾多片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品線豐富，置業(yè)熱點分散品線豐富，置業(yè)熱點分散； 新區(qū)開發(fā)遍地開花：新區(qū)開發(fā)

40、遍地開花：水口、東平、金山湖、陳江、南部新城水口、東平、金山湖、陳江、南部新城五大新區(qū)集中開發(fā)，市場聚焦點眾多五大新區(qū)集中開發(fā)，市場聚焦點眾多； 水景資源占優(yōu)，品牌開發(fā)商云集：水景資源占優(yōu)，品牌開發(fā)商云集：惠城區(qū)三面環(huán)水，臨江物惠城區(qū)三面環(huán)水，臨江物業(yè)最受關(guān)注，萬科、中信、雅居樂、合生、珠江地產(chǎn)、佳兆業(yè)最受關(guān)注，萬科、中信、雅居樂、合生、珠江地產(chǎn)、佳兆業(yè)、光耀等品牌開發(fā)商云集，市場品牌意識強，競爭激烈業(yè)、光耀等品牌開發(fā)商云集，市場品牌意識強，競爭激烈4620102010惠城區(qū)地產(chǎn)市場指標(biāo)惠城區(qū)地產(chǎn)市場指標(biāo)| |小結(jié)回顧小結(jié)回顧 區(qū)域市場持續(xù)升溫：區(qū)域市場持續(xù)升溫：由于地方經(jīng)濟發(fā)展、新區(qū)規(guī)劃完善

41、、城際軌道交通利好、價格洼地效應(yīng)等元素，惠州房地產(chǎn)市場整體未來發(fā)展?jié)摿酚^； 未來未來2 2年供需平衡嚴(yán)峻，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：年供需平衡嚴(yán)峻，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：綜上市場反映未來惠城區(qū)供需關(guān)系嚴(yán)峻，產(chǎn)品設(shè)計過多同質(zhì)化，品牌發(fā)展商云集，競爭異常激烈； 區(qū)域銷售速度評估保守：區(qū)域銷售速度評估保守：以暢銷項目評估惠城區(qū)單盤年銷售速度約為500套/年，尚不為理想指標(biāo)。47 20102010年土地市場成交火爆：年土地市場成交火爆：惠城區(qū)2010年土地市場交易總金額同比增長46%；成交面積同比增長54%，成交平均地價為1571元/平米； 20102010年惠城區(qū)拍出土地靜態(tài)供應(yīng)量可滿足約年惠城區(qū)拍出土地靜態(tài)供應(yīng)量可滿足約2 2年消化量：年消化量：2010年惠城區(qū)土地出讓合計258.81萬平米，平均容積率約為3，供應(yīng)面積約為776.43萬平米 20112011年惠城區(qū)土地拍賣持續(xù)火爆：年惠城區(qū)土地拍賣持續(xù)火爆：2011年第一