房產(chǎn)中介未來的發(fā)展模式

1、第一章：國內(nèi)房產(chǎn)中介發(fā)展的幾個(gè)階段中國房地產(chǎn)中介的四個(gè)階段論一、沿街店面，職介、婚介、房介混合階段（初級(jí)階段1995-2005）房產(chǎn)論壇，裝修論壇,業(yè)主論壇!11g1j/K9X9A二、獨(dú)立店面與網(wǎng)絡(luò)共存階段（中級(jí)階段-2008-2012）三、房產(chǎn)事務(wù)所和獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人結(jié)合以網(wǎng)絡(luò)為主導(dǎo)的階段（逐步形成中）四、網(wǎng)絡(luò)為在載體，經(jīng)紀(jì)人個(gè)人品牌的建立和推廣階段。新浪樂居/f5M!+A.H21前兩種模式已經(jīng)或者正在成為歷史，在此不再過多闡述，重點(diǎn)探討后兩種模式。房產(chǎn)事務(wù)所，顧名思義就是解決各種與房產(chǎn)相關(guān)的工作平臺(tái)，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都是獨(dú)立的個(gè)體，熟悉各種與房產(chǎn)有關(guān)的法律知識(shí)、財(cái)經(jīng)知識(shí)和稅務(wù)知識(shí)，同時(shí)又以房產(chǎn)事務(wù)所的

2、名義開展業(yè)務(wù)的組織。類似于現(xiàn)有的律師事務(wù)所和律師的合作關(guān)系。這樣主要是基于經(jīng)營(yíng)性組織和個(gè)人身份的需要，也是施展個(gè)人才能的一個(gè)平臺(tái)和對(duì)外交流溝通的需要。第二章：現(xiàn)行中介模式用第三只眼看國內(nèi)中5X6v/G.i$8d#S國內(nèi)房產(chǎn)中介現(xiàn)行的運(yùn)作模式就是上述第三個(gè)階段，運(yùn)作模式就是通過店鋪收集房源和客源信息，再利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)促成成交。隨著網(wǎng)絡(luò)媒體的普遍應(yīng)用，這種優(yōu)勢(shì)漸漸失去。%e2SH:b如果介紹房源到客戶下單成交的過程比喻為一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的話，那么我們現(xiàn)行中介模式就是戰(zhàn)爭(zhēng)中用【高射炮打飛機(jī)】的模式。以前在戰(zhàn)爭(zhēng)中，地面防空主要以高射炮陣地來打擊來轟炸的飛機(jī)，有很多高炮群，分布在一定的范圍內(nèi)等待飛機(jī)飛過，

3、飛機(jī)一進(jìn)入陣地就開火。一般來說命中率很低。據(jù)了解：越南戰(zhàn)爭(zhēng)中大約500發(fā)炮彈才有一發(fā)擊中飛機(jī)，二戰(zhàn)中一般都是2000發(fā)才可以打下一架戰(zhàn)斗機(jī)，1000發(fā)左右可以打下來一架轟炸機(jī)。如果飛機(jī)沒被擊中，這個(gè)高射炮群也就不打了，因?yàn)轱w遠(yuǎn)了，超出射程。國內(nèi)中介的模式與高射炮打飛機(jī)很類似。數(shù)家公司爭(zhēng)搶一套房源和一個(gè)客戶的情景幾乎每天都在上演。十幾家或者幾十家中介店面扎堆在一起形成了壯觀的中介一條街如：麗春路、行署路、天津路、西苑路和景華路等，別的城市亦是如此。就像一個(gè)高炮群矩陣，賣主把房源多家代理給很多家中介出售。房源就是飛機(jī)，而買主就是炮彈，多家中介帶很多買主去看房，但只有一個(gè)買主買到這個(gè)房子（即便是有多

4、個(gè)買主看中了此房），就像只有一發(fā)炮彈擊中飛機(jī)一樣，別的炮彈都浪費(fèi)了，因?yàn)榇蛑械臋C(jī)會(huì)很隨機(jī)，也許有的打了很多炮彈也沒擊中，而有時(shí)候，打了一兩發(fā)就擊中了。很明顯，這種方式對(duì)開炮之人（經(jīng)紀(jì)人和中介公司）來說是很頭痛的。新浪樂居論壇）x!Z2x/q綜上所述，這種模式的適用條件是：8p'Q$a1、飛機(jī)多才行，飛機(jī)多，每個(gè)高射跑擊中的機(jī)會(huì)就高，不一定要打得準(zhǔn)，亂打的也同樣會(huì)打到飛機(jī)，就像09、10年一樣，洛陽近500家中介J占回:j;f*M%t2、炮彈要充足，飛機(jī)（房源）很多，但沒有炮彈（買主），就成立買方市場(chǎng)，就像目前的國內(nèi)很多城市一樣，很多公司店面就撤了，只剩下300家左右中介店面。房產(chǎn)論壇，

5、裝修論壇，業(yè)主論壇9i1y!t!i3、如果飛機(jī)（房源）很少，炮彈（買主）很多，所以就靠增加高射炮陣地（開分店）的方法來提高擊中率，即增加的高射跑數(shù)量越多，擊中飛機(jī)的機(jī)會(huì)就越大，因?yàn)榕趶棾渥恪?、如果飛機(jī)（房源）不多，炮彈（買主）也不充足，那么高射炮陣地就沒有必要存在了，國內(nèi)各大城市的下一步就是這種狀態(tài)，很多中介店面就收兵了房產(chǎn)論壇，裝修論壇，業(yè)主論壇，42?1k房產(chǎn)論壇，裝修論壇，業(yè)主論壇"H0X"Y4x5Z二、向先進(jìn)模式學(xué)習(xí)：用導(dǎo)彈打飛機(jī)榜樣之所以成為榜樣是因?yàn)樗偸窃谔剿鳎鴦e人是在摸索，雖然只有一字之差，但結(jié)果往往是大相徑庭。榜樣不一定經(jīng)歷了你所有的經(jīng)歷，而在于他善于

6、因時(shí)因地調(diào)整策略。每一次商業(yè)模式的變革都是因社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化的。如：曾經(jīng)的錢莊票號(hào)，百年長(zhǎng)盛不衰，但最終還是因?yàn)闀r(shí)代的進(jìn)步而銷聲匿跡。人是環(huán)境的產(chǎn)物，而商業(yè)模式是市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物。房產(chǎn)中介是近幾年興起的新型行業(yè)，縱觀全球新型行業(yè)的引領(lǐng)者還是美國，美國的中介模式也許能給我們帶來一些啟發(fā)。在美國，經(jīng)紀(jì)人不在店面里等客戶而是活動(dòng)于大街小巷里發(fā)展自己的客戶群，同時(shí)機(jī)械化程度非常高，都是以車代步，活動(dòng)范圍較大，一般是直徑60英里（90公里）。當(dāng)一個(gè)房源出現(xiàn)，所有的經(jīng)紀(jì)人（幾千，上萬）都在房源共享系統(tǒng)（MLS）中看到，房源是屬于其中的一個(gè)經(jīng)紀(jì)公司的，信息是99%準(zhǔn)確，經(jīng)紀(jì)人們先研究這

7、個(gè)房源的所有信息再?zèng)Q定是不是自己的客戶所要的，同時(shí)經(jīng)紀(jì)人也會(huì)把房源信息發(fā)給客戶，聽取客戶的意見，如果是正面的回答，就帶領(lǐng)客戶去看房，就像在雷達(dá)上先把飛機(jī)的情況弄清楚之后，再去發(fā)射導(dǎo)彈打飛機(jī)一樣，所以準(zhǔn)確命中率會(huì)很高，據(jù)NAR（美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）2004年的統(tǒng)計(jì)，買主平均看9個(gè)房子就成單，同時(shí)對(duì)于擁有房源的經(jīng)紀(jì)人來說，不管誰打下來的，賣主都付傭金，所以賣主的經(jīng)紀(jì)人的傭金是100%有保證的。買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)t法5v8o;B,A$U/|5Z第三章：中國模式VS美國模式新浪樂居論壇"T3A9人0+gg'u+p一國內(nèi)中介：陣地戰(zhàn)和人海戰(zhàn)術(shù)買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)論壇'

8、V:L"y%?0由于受港臺(tái)模式的影響，國內(nèi)的中介是采用大規(guī)模的店面式占領(lǐng)市場(chǎng)，一般為5-10人，多數(shù)是步行和騎行，機(jī)械化程度低，作戰(zhàn)半徑小，所以只有陣地越多，客源和房源才越多，成單就越多，誰的店面越多，誰就占領(lǐng)了市場(chǎng)，各大公司都在比誰的店多少，不考慮效益好壞，甚至到了虧錢也要開店的地步，三步一崗，五步一哨，同時(shí)各自為政，互不合作，扎堆開店，惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終是兩敗俱傷。市場(chǎng)好就大召新兵，開新店，市場(chǎng)不好，就裁軍關(guān)店。新浪樂居d4r,o;-e.R二、美國中介模式：專業(yè)和高科技美國的中介行業(yè)非常側(cè)重與經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)和道德法規(guī)的培養(yǎng)，入門的專業(yè)課要求越來越多，取得執(zhí)照后的繼續(xù)教育課程越來越廣

9、，因?yàn)橹挥薪?jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)水平提高了，才會(huì)增加經(jīng)紀(jì)人的成單率，也就是：兵不在于多而貴于精的道理。同時(shí)職業(yè)道德的要求更是極為重要的環(huán)節(jié)，在美國沒聽說過別的行業(yè)有如此嚴(yán)格的道德要求的，就像洗腦一樣，每?jī)赡耆?30萬經(jīng)紀(jì)人（Realtor,并不是所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都加入全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）差不多都要培訓(xùn)一次，有時(shí)州里也單獨(dú)培訓(xùn)，培訓(xùn)是必須的，不參加培訓(xùn)的，不能更新執(zhí)照。高科技在中介行業(yè)的應(yīng)用使得經(jīng)紀(jì)人的效率大大提高，在1975之前，房源共享系統(tǒng)還是印刷品，厚厚的幾大本，從1975后就開始在計(jì)算機(jī)上了，在2000年做經(jīng)紀(jì)人時(shí)還要把軟件按裝在家里的計(jì)算機(jī)里才能上MLS（房源共享系統(tǒng)），到了2003年就改

10、成在互聯(lián)網(wǎng)上了。所以現(xiàn)在在任何的地方都可以上MLS（房源共享系統(tǒng)）。近兩三年高科技的滲透更快，GOOGLEEARTH全球定位系統(tǒng)，無線技術(shù)，手上計(jì)算機(jī)都很快的加入到中介行業(yè)。同時(shí)，激光打印機(jī)，復(fù)印機(jī)，傳真機(jī)，掃描機(jī)，數(shù)碼相機(jī)的普及使得很多經(jīng)紀(jì)人不再像以前到公司里辦公了。第四章：目前國內(nèi)房產(chǎn)中介模式SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析STRENGTH1、店面分布在住宅區(qū)，方便業(yè)主登記房源信息，更容易了解附近房產(chǎn)的供需關(guān)系新浪樂居論壇2、經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主更面對(duì)面的交流，更容易與業(yè)主良好的溝通3、店面集中，形成規(guī)模后自然傳播，客戶主動(dòng)上門。4、人員聘用靈活，可以隨時(shí)根據(jù)需求招聘或者解聘。(3z)二、劣勢(shì)分析WEAK

11、NESS*T#P;z1、公司扎堆，房源、客源來源單一信息嚴(yán)重同質(zhì)化。新浪樂居'P7|$Q6n3v*J2、同樣的客戶，相似的房源信息，同行之間的相互詆毀容易造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。3、公司不成規(guī)模，難以取得客戶深層次的信任。4、按照整個(gè)城市來說，信息過度分散、相互不匹配，各自為政，相互搶單收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。5、客戶頻繁奔波于各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人，花費(fèi)大量時(shí)間，經(jīng)紀(jì)公司費(fèi)用高人力成本、房屋成本、管理成本、銷售成本、開發(fā)成本等。新浪樂居論壇7h8g(Q&a6、經(jīng)濟(jì)公司投入了大量資源卻沒有相應(yīng)的回報(bào)，經(jīng)紀(jì)人辛苦的工作而得不到豐厚的收入。7、經(jīng)紀(jì)公司因?yàn)槭袌?chǎng)的震蕩，不停的開拓市場(chǎng)、退出市場(chǎng)，最終收

12、益都浪費(fèi)在各種費(fèi)用之中，無法高速成長(zhǎng)。經(jīng)紀(jì)人不停的更換公司，卻因?yàn)槭冀K不滿自己的收入而退出市場(chǎng)?？蛻舻貌坏较鄳?yīng)的服務(wù)而不相信經(jīng)2己公司。房產(chǎn)論壇，裝修論壇，業(yè)主論壇21C%t+|7p(I房產(chǎn)論壇，裝修論壇，業(yè)主論壇）j$c*%V-v7三、未來的機(jī)會(huì)OPPORTUNITY"1A9u%z+J"m-j買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)論壇：Z9i）m6E+o1、近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，存量房的數(shù)量龐大買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)t法1j（q2s''.近年來，各大中城市的政府都在努力運(yùn)作新區(qū)”開發(fā)，洛陽也不例外，新區(qū)的開發(fā)造就大量的空置房，這些業(yè)主當(dāng)時(shí)購買的主要?jiǎng)訖C(jī)是投資，最

13、終需要慢慢消化，逐步的轉(zhuǎn)移到真正需要居住的消費(fèi)者手中。2、城市化進(jìn)程創(chuàng)造大量的需求。#E:G!q"d7h村鎮(zhèn)走向縣城，縣城走進(jìn)地市，地市走進(jìn)省會(huì)，省會(huì)走進(jìn)北京、上海、廣州、深圳等一線城市或者三亞、杭州、桂林、大連等旅游城市。這種現(xiàn)象仍繼續(xù)持續(xù)下去。新浪樂居論壇（A6e;W（L3、我國生育高峰期出生的80后和2001年之后大學(xué)擴(kuò)招后留在本地的大學(xué)生成家的剛性需求據(jù)官方報(bào)道，80后成為流動(dòng)人口主體，占到流動(dòng)人口總量的60%以上。2005-2006年是大學(xué)擴(kuò)招后的第一個(gè)畢業(yè)生高峰期，2006年全國普通高校畢業(yè)生達(dá)413萬人，比2005增加75萬人，畢業(yè)生總數(shù)為2001年的3倍多。2005年

14、以前洛陽的房?jī)r(jià)基本上是平穩(wěn)狀態(tài)，2006年后才進(jìn)入快速上升通道，2007、2009、2010年有大幅的上漲，這與大學(xué)生畢業(yè)生數(shù)量的暴增不無關(guān)系。房產(chǎn)論壇，裝修論壇,業(yè)主論壇）|7z;Z-j,N.d4、第一批入住商品房的業(yè)主改善居住環(huán)境的需求/T3/S,'2002年，升寶馬，坐奔馳，住興隆花園”是洛陽最火的廣告語。如今，當(dāng)年的那些業(yè)主大部分已經(jīng)住到中泰世紀(jì)花城、世紀(jì)華陽、順馳城、建業(yè)森令半島、中央花園、國寶別墅等高端社區(qū)了。這些置換出來的房源和客戶需求是不斷變換更替的。-|'f5(A#_119q6p5、投資客變現(xiàn)的需求，無論賺錢還賠錢，既然是投資終究要變成現(xiàn)金。新浪樂居+XU(P

15、一家擁有兩套和兩套以上房產(chǎn)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)不是少數(shù)，超出自身居住需求的房產(chǎn)當(dāng)然是以投資為目的的，出售變現(xiàn)或者收取租金收益是最終的目的，這些都需要專業(yè)經(jīng)紀(jì)人來幫助他們完成。6、社會(huì)專業(yè)化分工越來越明確，專業(yè)的人做專業(yè)的事情，路邊貼小廣告的時(shí)代將一*去不復(fù)返。新浪樂居論壇8n2C-O:P71O網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布一條出售信息或者在路邊貼一個(gè)小廣告，咨詢電話幾十個(gè)，兩個(gè)月房子還沒有出售的現(xiàn)象比比皆是，眾多的經(jīng)紀(jì)人以個(gè)人或者中介的名義不停的詢問，推高了房主的預(yù)期值，誤認(rèn)為房子很搶手，不斷漲價(jià)，最后的結(jié)果不得而知。對(duì)專業(yè)的機(jī)構(gòu)來講，一個(gè)房東有專門的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)，能夠保持溝通的邏輯，也能減少房主的預(yù)期

16、，各個(gè)方面的事情都比較好溝通。買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)論壇+E8k/w3K:a6U:i7、房地產(chǎn)銷售易于其他任何商品銷售不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的特性中最重要的一個(gè)。其他任何商品都是同一種商品面臨各種品牌和不同商家的競(jìng)爭(zhēng)，而房地產(chǎn)不存在。如：汽車,同樣品牌的汽車可以在洛陽買也可以在鄭州或者北京其他任何城市購買，存在地域競(jìng)爭(zhēng)。同樣選擇50萬左右的車，可以買寶馬、奔馳、奧迪等，存在品牌競(jìng)爭(zhēng)，而各經(jīng)銷售之間又存在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。再比如：賣一瓶飲料，可以在丹尼斯買也可以在大張買，可以在小超市買也可以在路邊買，可以買統(tǒng)一也可以買康師傅，可以買綠茶也可以買紅茶?？蛻艨梢赃x擇的范圍太大，而且可以源源不斷的供給。房地產(chǎn)

17、的需求是不斷增加的，而供給是有限的，可選擇的范圍也不是很大，因此房地產(chǎn)銷售易于任何產(chǎn)品銷售。+u9P0e7m四、存在的威脅THREAT房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5m0o1A#u"i7+v,e1、店鋪?zhàn)饨鸷腿藛T成本的日益上漲與銷售業(yè)績(jī)不能穩(wěn)定的矛盾在成交低迷傭金收入銳減的情況下，面臨的經(jīng)營(yíng)壓力更大。"f4J-j,Q1v&g新浪樂居論壇房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲也包括商業(yè)地產(chǎn)，商鋪的售價(jià)也是越來越高。高價(jià)購買的商鋪當(dāng)然要按照投資回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)從租金上面收回。在通貨膨脹的前提下，物價(jià)在上漲，員工成本也在上漲。中介公司將面臨著房租費(fèi)用、人員成本、廣告費(fèi)用等用于管理的日常開支逐步增

18、長(zhǎng)。新浪樂居論壇相比2008年短期市場(chǎng)暴跌，目前由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未見到松動(dòng)跡象，而長(zhǎng)期成交低迷對(duì)以傭金為主的中介公司來說將是致命的，地產(chǎn)中介行業(yè)正面臨生死境地”。2、優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的短缺和人員的頻繁流動(dòng)信息流失在所難免優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人寥寥無幾，普通經(jīng)紀(jì)人的整體素質(zhì)不高而且流動(dòng)比較頻繁，使得公司管理制度難以很好的延續(xù)和執(zhí)行。且銷售業(yè)績(jī)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人才占公司人數(shù)的20%。所以隨著公司的持續(xù)發(fā)展，內(nèi)部管理矛盾也漸漸呈現(xiàn)。3、透明的信息使客戶走私單成為很容易的事情o新浪樂居5i-P-w*N越來越透明的房產(chǎn)出售信息，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、廣告等使得中介優(yōu)勢(shì)幾乎喪失殆盡，有時(shí)候中介不知道的房源但客戶未必就不知道，房

19、產(chǎn)中介公司只是客戶為了得到房源或客源的一種途徑和渠道，個(gè)人影響力和服務(wù)滿意度不高的前提下很容易走私單4、釣大魚的機(jī)會(huì)被人網(wǎng)走買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)t密云*X3S#Fy*I過去，中介作為房產(chǎn)信息發(fā)布的窗口，有很多低于市場(chǎng)價(jià)的房源被收購后高價(jià)出售，賺取差價(jià)，這是很多中介主要的收入來源。如今，房產(chǎn)信息透明而且扎堆的中介公司讓業(yè)主更加專業(yè)，此類機(jī)會(huì)少之又少。為數(shù)不多的機(jī)會(huì)又被握有大量資金的房蟲搶走。第五章未來中國房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式預(yù)測(cè)房產(chǎn)中介未來的出路在哪里呢？信息越來越透明，這個(gè)行業(yè)還能做嗎？這個(gè)行業(yè)真的可以長(zhǎng)久的發(fā)展嗎？這個(gè)行業(yè)將來還會(huì)存在嗎，會(huì)不會(huì)逐漸消失呢？尤其是行業(yè)低谷的時(shí)候很多人存在這樣

20、的疑問。答案是：這個(gè)行業(yè)將會(huì)長(zhǎng)久的存在下去，是一個(gè)商業(yè)藍(lán)海，而且將成為消費(fèi)者越來越依賴的行業(yè)?！本唧w原因在此不再重復(fù)，在本人第三章房產(chǎn)中介SWOT分析中，未來的發(fā)展機(jī)會(huì)部分已經(jīng)做了很詳細(xì)的闡述。只有倒閉的企業(yè)，沒有倒閉的行業(yè)。某個(gè)行業(yè)遇到前所未有的危機(jī)時(shí)說明這個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式需要改變了。行業(yè)危機(jī)就是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程。固守不變者、弱小者、不與時(shí)俱進(jìn)者會(huì)被逼出局，優(yōu)秀、執(zhí)著、樂觀向上者會(huì)成為行業(yè)的主宰者。危機(jī)過后對(duì)于堅(jiān)守行業(yè)的從業(yè)者又是一片開闊的空間。根據(jù)中介發(fā)展的四個(gè)階段論，房產(chǎn)中介正在向第三個(gè)階段邁進(jìn)。起初，婚介、職介和房介混合的中介。經(jīng)歷了第二個(gè)階段以后，婚介現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展為專業(yè)的公司，如百

21、合網(wǎng)等，職介所已經(jīng)發(fā)展成為獵頭公司，唯有房介還停留在獨(dú)立店鋪經(jīng)營(yíng)的第二個(gè)階段，這也是由于房產(chǎn)中介所經(jīng)營(yíng)的主體不可移動(dòng)性造就的。房產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性和不可移動(dòng)性，因此，在全國范圍內(nèi)少有企業(yè)可以做到一家獨(dú)大，又因?yàn)閲殷w制、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的整體素質(zhì)參差不齊，也難以直接進(jìn)入第四個(gè)階段。根據(jù)目前的形式和現(xiàn)狀我們可以大膽的說：我們將大步邁進(jìn)第三個(gè)階段也就是自由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與房產(chǎn)事務(wù)所相結(jié)合的模式。買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)論壇$g7Q"x/L+?2f8X我們不妨看看美國房產(chǎn)中介的成長(zhǎng)之路。房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，并不因?yàn)橹忻纼蓢恼魏拓?cái)經(jīng)制度的差異而有什么不同。我們的中介行業(yè)存在的時(shí)間并不長(zhǎng)，制度

22、并不健全，并且我們的發(fā)展軌跡越來越近似于美國?？纯船F(xiàn)在的美國房產(chǎn)中介制度，我們是否能對(duì)我們的未來進(jìn)行一下設(shè)想呢。或者說，我們來對(duì)中國房產(chǎn)中介未來發(fā)展形式的預(yù)估。房產(chǎn)論壇，裝修論壇,業(yè)主tfct云1X"p,C1-U#X1.公盤制度房產(chǎn)論壇，裝修論壇，業(yè)主t密云4h8p:V+M最初兩國的房產(chǎn)中介都是以夫妻店為主，各自擁有各自的房源，最多附近幾家小中介串著做業(yè)務(wù)。后來從美國的小公司開始建立起了公共房源系統(tǒng)，然后美國的大型房地產(chǎn)中介公司也加入了這個(gè)系統(tǒng)。我們現(xiàn)在的公盤制度，是從大公司開始發(fā)起的，各個(gè)公司擁有自己獨(dú)立的公盤系統(tǒng)，并沒有形成美國式的普遍性公盤系統(tǒng)，應(yīng)該說這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)C這與目前

23、存在的房產(chǎn)類網(wǎng)站不同，網(wǎng)站的主要盈利點(diǎn)來自廣告，廣告的價(jià)格又取決于瀏覽量和點(diǎn)擊率。網(wǎng)站為了盈利需要，對(duì)瀏覽網(wǎng)站和在網(wǎng)站發(fā)布信息的客戶是沒有任何閑著和管理的，甚至要引導(dǎo)客戶去關(guān)注。因此造成的信息泛濫，但質(zhì)量難以保證的混論局面，這種局面難以改變2.安全.8b4Q;O!y%X,M國內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過中介公司卷走客戶定金的情況，然后人去樓空。這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的形象都有損害。美國的中介機(jī)構(gòu)都必須先繳納保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司為客戶的定金進(jìn)行保障，如果發(fā)生中介卷款潛逃的情況，保險(xiǎn)公司將代為賠償。我國的保險(xiǎn)行業(yè)目前還沒有開展這方面的業(yè)務(wù)，相信未來會(huì)開展此類業(yè)務(wù)。在此之前，公司需建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度、申請(qǐng)銀行進(jìn)行資金監(jiān)管并出具資金監(jiān)管證明。公司與經(jīng)紀(jì)人之間通過經(jīng)紀(jì)人預(yù)交保證金，經(jīng)紀(jì)人又集體監(jiān)督公司的