城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、城市土地儲(chǔ)藏征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地儲(chǔ)藏機(jī)制是我國(guó)城市土地治理制度的創(chuàng)新,目前全國(guó)有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu),在標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng),土地資產(chǎn)保值增值,促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革,加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果.由于我國(guó)土地儲(chǔ)藏制度建立時(shí)間不長(zhǎng),理論指導(dǎo)和法律標(biāo)準(zhǔn)還十分缺乏,也沒(méi)有比擬成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問(wèn)題.其中,怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,在適合的時(shí)間,根據(jù)適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)藏土地,是一個(gè)迫切需要研究的理論問(wèn)題和實(shí)踐難題.本文根據(jù)xx市土地儲(chǔ)藏中央一年多來(lái)實(shí)際工作的體會(huì),結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地治理的法規(guī)和政策,對(duì)此進(jìn)行初步的探討.一,目前儲(chǔ)藏土地的和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一儲(chǔ)藏

2、土地的根據(jù)xx市政府第33號(hào)令?xx市市區(qū)土地儲(chǔ)藏暫行方法?所規(guī)定的范圍,目前xx市儲(chǔ)藏土地的主要有：因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地；市政府指令征購(gòu)的土地；以由讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地；被依法收回的國(guó)有土地；土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)藏中央回收的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)藏的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)藏范圍我們可以看由,儲(chǔ)藏土地的不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.但是,從土地儲(chǔ)藏中央實(shí)際運(yùn)作的情況來(lái)看,儲(chǔ)藏土地的范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)XX市土地儲(chǔ)藏中央成立一年來(lái)所儲(chǔ)藏的24宗土地情況統(tǒng)

3、計(jì)表1略,可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突生的問(wèn)題：1 .儲(chǔ)藏土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)藏土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)藏量的.這使得土地儲(chǔ)藏中央難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2 .儲(chǔ)藏土地單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來(lái)自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)都可以提供儲(chǔ)藏土地,市區(qū)擴(kuò)大過(guò)程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.3 .城市土地一級(jí)市場(chǎng)未壟斷.目前在xx市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)藏制度,但是土地儲(chǔ)藏中央尚未完全壟斷一級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有做到&q

4、uot;一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子由".由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,根底設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門一局部土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可由讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)藏中央外,能夠?qū)κ袇^(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收整理開(kāi)發(fā)和制定供給方案的部門主要有XX市城市建設(shè)開(kāi)展投資,XX市交通建設(shè)投資,XX市河道整治投資等3個(gè)公司,它們分別隸屬于XX市建委,XX市交通局和XX市河道辦.截止XX年9月底,各部門所限制的土地總面積和可由讓土地面積如表2略所示.在一級(jí)市場(chǎng)上多頭供給土地不利于政府調(diào)控土地供給總量,制約了土

5、地儲(chǔ)藏功能的實(shí)現(xiàn).二征購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前,XX市土地儲(chǔ)藏中央在征購(gòu)和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法根據(jù)市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬(wàn)元/畝,40萬(wàn)元/畝,30萬(wàn)元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬(wàn)元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬(wàn)元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償方法簡(jiǎn)單,方便,易于操作,但是對(duì)于莫些土地使用者,特別是通過(guò)由讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)藏中央取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長(zhǎng),增加了儲(chǔ)藏的本錢.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地由讓后有一局部土地收益返還給原土

6、地使用者,即土地儲(chǔ)藏中央所儲(chǔ)藏的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來(lái)土地增值收益分配的復(fù)雜性.3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)藏制度建立之初,不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)藏制度的逐步標(biāo)準(zhǔn)和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒(méi)有表達(dá)回收土地之間的多種差異性：1. 土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比擬復(fù)雜,有有償劃撥,無(wú)償劃撥和有償由讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和本錢差異很大.目前許多用地單位的土地取得本錢加上土地和建筑物的投入本錢,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果根據(jù)目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.2. 土地原用途差異

7、.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬(wàn)元/畝,以外為40萬(wàn)元/畝；規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒(méi)有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.3. 土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分表達(dá)級(jí)差地租理論,由于同在環(huán)城河內(nèi)的不同地塊,具交通條件,地理位置,商服繁華度和公共效勞設(shè)施的完善程度差異是較大的,因而其價(jià)格差異也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.4,原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等

8、,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.可見(jiàn),制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既表達(dá)了城市土地儲(chǔ)藏制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.二,土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式一合理的土地征購(gòu)范圍從我國(guó)土地所有制的形式,土地儲(chǔ)藏機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)藏制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng),即所有城市存量土地和增量土地在由讓前都只能從土地儲(chǔ)藏中央這"一個(gè)口子進(jìn)一個(gè)口子由",根據(jù)XX市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為XX市

9、合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面：1 .進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地,農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇,一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地：因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地；因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用"城中村"的集體土地；因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地,對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,土地儲(chǔ)藏中央應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)?土地治理法?進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原那么.對(duì)于“城中村",根據(jù)城市規(guī)劃要求和原那么,應(yīng)該實(shí)施“撤村建居"的戰(zhàn)略.2 .城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)藏中

10、央代表國(guó)家收回,它是土地儲(chǔ)藏中央土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括：因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整由的劃撥國(guó)有土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購(gòu)的土地；土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)藏中央收購(gòu)的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)藏的國(guó)有劃撥土地3,城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)由讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)藏體系.主要包括：市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地；市政府代征的土地；土地使用期限到期被政府依法收回的土地；市土地治理部門依法收回的荒蕪,閑置的國(guó)有土地；土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒(méi)收的土地；以由讓方

11、式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.4.由讓土地中被政府收購(gòu)的土地.土地儲(chǔ)藏中央的儲(chǔ)藏土地除了增量土地和存量土地中尚未有償由讓的局部外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)拓儲(chǔ)藏土地的,即已經(jīng)由讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的土地.包括土地受讓人土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)藏中央根據(jù)土地市場(chǎng)供給方案和城市開(kāi)展規(guī)劃必要時(shí)可以在土地市場(chǎng)收購(gòu),或者行使政府優(yōu)先購(gòu)置權(quán),以到達(dá)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的目的.儲(chǔ)藏土地進(jìn)入土地儲(chǔ)藏體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開(kāi)發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行由讓.二土地征購(gòu)方式及其操作程序根據(jù)儲(chǔ)藏土地的和對(duì)象

12、,其具體征購(gòu)方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購(gòu)置等4種.1. 土地征用.國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和開(kāi)展需要,根據(jù)?土地治理法?,將原集體所有土地征用為國(guó)家所有,具體由土地儲(chǔ)備中央實(shí)施.其具體操作方式如圖1略.2. 土地回收.土地儲(chǔ)藏中央代表政府根據(jù)法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過(guò)程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無(wú)償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?具操作程序如圖略.3. 土地置換.土地儲(chǔ)藏中央根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來(lái)在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再開(kāi)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)藏土地置換由原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3略.4.

13、土地購(gòu)置.土地儲(chǔ)藏中央在土地二,三級(jí)市場(chǎng)上,根據(jù)土地儲(chǔ)藏和供給方案,在同等條件下,優(yōu)先購(gòu)置土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)藏的活動(dòng).土地購(gòu)置主要有如下幾種情況：土地受讓人進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地；銀行抵押需處置的土地；市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購(gòu)置的操作程序如圖4略.從上面的4種土地征購(gòu)方式我們可以看到,各種征購(gòu)方式根本上都經(jīng)過(guò)申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購(gòu)方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)藏中央應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.三,土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)脑敲春蜆?biāo)準(zhǔn)從目前城市土地儲(chǔ)藏制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來(lái)看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定是關(guān)鍵,同時(shí)也是

14、難點(diǎn).由于土地儲(chǔ)藏制度是一種創(chuàng)新,我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒(méi)有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些根本原那么,并針對(duì)不同征購(gòu)方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).一土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地開(kāi)展權(quán).我國(guó)現(xiàn)行?憲法?明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國(guó)家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國(guó)家建設(shè)占用集體土地要通過(guò)征用.因此,征購(gòu)集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購(gòu)城市存量土地中的國(guó)有土地不需要

15、對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.由于征用集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)土地由讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營(yíng)治理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),由讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),由租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購(gòu)?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),由租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在由讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括

16、與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地開(kāi)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)藏制度實(shí)踐過(guò)程中,收購(gòu)雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是開(kāi)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購(gòu)價(jià)格數(shù)倍的變化.我國(guó)目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒(méi)有直接開(kāi)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地開(kāi)展權(quán)應(yīng)是國(guó)家的權(quán)力,被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜?無(wú)論是由讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地開(kāi)展權(quán).從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看生,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),局部土地處置權(quán)以及局部土地所有權(quán).根據(jù)收購(gòu)對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的莫種組合.二土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素土地

17、權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素：土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是莫宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí).土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值局部,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無(wú)關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國(guó)家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值局部,屬于土地開(kāi)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者一一國(guó)家.土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地

18、補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.土地本錢.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的本錢不一樣在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.三確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原那么根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)藏土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原那么：產(chǎn)權(quán)原那么.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相別離原那么.土地收購(gòu)過(guò)程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比擬清楚,國(guó)家和地方都有相

19、關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開(kāi),導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大??；而安置補(bǔ)償那么要考慮被收購(gòu)者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性,因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購(gòu)的土地主要是占據(jù)市中央?yún)^(qū)域,經(jīng)營(yíng)不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō),即使其土地不被收購(gòu),政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.增值奉獻(xiàn)原那么.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提升.由經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)根底設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)奉獻(xiàn)予以補(bǔ)償.四不同征購(gòu)方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1 .征用集體土地根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國(guó)家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國(guó)