練習(xí)題-資產(chǎn)評(píng)價(jià)

1、第五章房地產(chǎn)評(píng)估（答案解析）一、單項(xiàng)選擇題1根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國(guó)有土地使用權(quán)最高出讓年限為（）。A.30年B.40年C.50年D.70年【正確答案】C【答案解析】參見教材155頁。2 .某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）oA.500萬元B.300萬元C.280萬元D.360萬元【正確答案】B【答案解析】最佳使用原則的運(yùn)用3 .某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%,下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）A

2、,建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米B,建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米C,建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米D,建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米C【答案解析】容積率=建筑總面積/土地總面積；建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行,A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地，D超過了國(guó)家規(guī)定的容積率。4 .單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為（）。A.單位價(jià)格B.土地使用權(quán)價(jià)格C.總價(jià)格D.樓面地價(jià)【正確答案】D【答案解析】參見教材164-

3、165頁樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價(jià)=±地單價(jià)/容積率5根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。A.評(píng)估B.申報(bào)C.公示D.登記【正確答案】B【答案解析】參見教材165頁6 .某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬元，建筑物價(jià)值1400萬元，綜合資本化率為8.5%,建筑物資本化率為10%,則土地資本化率最可能為（）A.8%B.6%C.5%D.4%【答案解析】參見教材179頁(L+B)M=LX1+BM2所以：(600+1400)

4、X8.5%=600k1+1400X0%,從而有r1=5%7 .假定土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,土地價(jià)值為1000萬元，建筑物價(jià)值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為()。A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%【正確答案】C【答案解析】參見教材179頁。根據(jù)公式，rX(1000+5000)=6%M000+8%X5000,解得r=7.67%。8 .在房地產(chǎn)評(píng)估中，綜合資本化率r與土地價(jià)值L、土地資本化率r1、建筑物價(jià)值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為()?！菊_答案】B【答案解析】參見教材179頁。9 .某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%,預(yù)期未來每年的純

5、收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評(píng)估值最接近于()。A.100萬元B.80.32萬元C.102.21萬元D.94.27萬元【正確答案】D【答案解析】10X1-(1+10%)-30Z10%=10X9.4269=94.269萬元10 .某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為()A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94【正確答案】B【答案解析】1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.06611 .某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地

6、開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為()。A.120萬元B.80萬元C.60萬元D.100萬元【正確答案】B【答案解析】500XX8%+1000X1M%>0.5=80萬元12 .運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為()的價(jià)格。A.評(píng)估時(shí)期B.參照物交易時(shí)C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.未來預(yù)期【正確答案】C13 .某待估宗地規(guī)劃容積率為5,選擇的比較案例宗地的容積率為2,評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場(chǎng)交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3,僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于()元。A.12

7、50B.1500C.2000D.3333.33【正確答案】C【答案解析】參見教材190頁。經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）=1000X（3/1.5）=2000元/平方米14 .用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。A.整個(gè)開發(fā)期B.整個(gè)銷售期C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半【正確答案】C【答案解析】參見教材197頁，土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。15 .根據(jù)

8、我國(guó)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)【正確答案】A【答案解析】參見教材195頁16 .在假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地的基本公式P=A-（B+C+D+E）中，A代表的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.取得土地的實(shí)際成本C.整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本【正確答案】A【答案解析】參見教材204頁17 .基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)

9、、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。A.用地B.土地級(jí)別C.用地D.公共用地【正確答案】B【答案解析】參見教材209頁18 .基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%,則土地年限修正系數(shù)為（）。A.0.992B,0.937C,0.986D,1.067【正確答案】C【答案解析】見教材P213土地使用年期修正的公式.使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場(chǎng)法，應(yīng)該采用參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限。19 .路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（）。A.替代原則B.

10、供求原則C.貢獻(xiàn)原則D.預(yù)期收益原則【正確答案】A【答案解析】參見教材215頁20 .在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）。A.單獨(dú)深度百分率B.累計(jì)深度百分率C.平均深度百分率D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率【正確答案】B【答案解析】參見教材219頁，理解掌握單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。21 .某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%,其平均深度百分率為（）。A.87.2%B.78%C.109%D.117%【正確答案】A【答案解析】參見教材219頁標(biāo)準(zhǔn)深度為1

11、00英尺，級(jí)距就是100/4=25英尺累計(jì)深度百分率=工各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%平均深度百分率=累計(jì)深度百分率淅準(zhǔn)深度瓊地深度=109%<100-25=87.2%22在路線估價(jià)法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的（）。A.70%B.72.5%C.2/3D,價(jià)值與其深度的平方根成正比?！菊_答案】C【答案解析】參見教材221頁，可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，當(dāng)然四三二一法則是必須掌握的。23 .對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按()評(píng)估。A,成本法B,形象進(jìn)度法C.

12、假設(shè)開發(fā)法D,工作量法【正確答案】B【答案解析】參見教材227頁。整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。24 .某建筑物建成于1990年1月，為石?；旖Y(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評(píng)估值接近于()。A.400萬元B.392萬元C.402萬元D.390萬元【正確答案】B【答

13、案解析】參見教材180頁，500114500«-2%)/50=392.2萬元。二、多項(xiàng)選擇題1.土地的自然特性包括（）等。A.稀缺性B.位置的固定性C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性E.可壟斷性【正確答案】BC【答案解析】參見教材153頁。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地質(zhì)量的差異性；3.土地資源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永續(xù)性。2 .在我國(guó)城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有（）。A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)C.房屋租用權(quán)D.土地使用權(quán)E.土地所有權(quán)【正確答案】ABCD【答案解析】參見教材154-156頁。土地所有權(quán)歸國(guó)家，不得進(jìn)入市場(chǎng)交易。但是房屋

14、所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也是可以交易和評(píng)估的。3 .下列房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（）。A.交易底價(jià)B.基準(zhǔn)地價(jià)C.標(biāo)定地價(jià)D.房屋重置價(jià)格【正確答案】BCD房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。4 .下列特性中屬于地價(jià)特征的是（）。A.地價(jià)與用途相關(guān)B.地價(jià)是土地購買價(jià)格C.地價(jià)具有可比性D.地價(jià)具有個(gè)別性【正確答案】ACD【答案解析】參見教材165-166頁。5 .下列價(jià)格中屬于按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的價(jià)格是（）。A.樓面地價(jià)B.土地價(jià)格C

15、.建筑物價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格【正確答案】BCD【答案解析】參見教材165頁。6 .影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要包括（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.地理位置因素D.行政因素【正確答案】ABD【答案解析】參見教材167頁，可能的話，把房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素記到本題的程度，即記住到二級(jí)因素構(gòu)成內(nèi)容，最多可能考2分,7.運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是（）。A,地產(chǎn)的實(shí)際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率BCD【答案解析】參見教材174頁，第三節(jié)，收益法的基本因素是收益額、收益年限和折現(xiàn)率，結(jié)合到本節(jié)就是BCD。8 .下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（）。

16、A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)方gC.交通便捷D.生活設(shè)施【正確答案】BCD【答案解析】參見教材171頁。9 .下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正確的有（）A,房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用【正確答案】ABCD【答案解析】參見教材175-177頁

17、。10 .新建房地產(chǎn)評(píng)估中的開發(fā)成本主要包括（）。A.土地取得費(fèi)B.前期工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【正確答案】BCD11 .基準(zhǔn)地價(jià)的特征主要是（A.是區(qū)域性價(jià)格B.是平均價(jià)格C.是單位土地面積價(jià)格D.是宗地價(jià)格【正確答案】ABC【答案解析】參見教材210頁。12 .運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是（）。A.新開發(fā)地B.學(xué)校用地C.公園用地D.商業(yè)用地【正確答案】ABC【答案解析】參見教材194頁，關(guān)注各種方法的適用范圍。13 .以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有（）。A.路線價(jià)法B.收益法C,基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.市場(chǎng)法【正確答案】ACD【答案解析】市場(chǎng)法的基本

18、原理就是替代原理，路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種，所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。14 .下列關(guān)于路線價(jià)法說法正確的有（）。A.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，即每單位寬度（米或者英尺）.標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格B.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離C.路線價(jià)是對(duì)同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)D.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段【正確答案】ABCD【答案解析】參見教材214-215頁。三、計(jì)算題1.被評(píng)估對(duì)象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該

19、宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：1 .將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；2 .大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%

20、,各年投資均勻投入；3 .專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%,資金投入方式與建筑費(fèi)用相同；4 .預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%,第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;5 .管理費(fèi)用為租金的5%,稅金為租金的17.5%,保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%,維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%,年貸款利率為5%,復(fù)利計(jì)息；6 .開發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%;7 .房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8 .每年

21、按365天計(jì)算：9 .本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（要求：評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù)）?！菊_答案】解一：1.12樓面積3000X2=6000（平方米）1.3 5層面積1900刈=5700（平方米）6 層及6層以上面積2500A60005700=13300件方米）.年總收入（元）6000>2000+5700）2刈65乂110%）+13300>2.5365>（1-10%）=12000000十3744900+10922625=26667525.年總費(fèi)用（元）=26667525><5%+17.5%）+25000X3000M.1W1%+2500

22、0X3000X1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13.年禾I潤(rùn)總額26667525-6832693.13=19834831.87（5）=0.1576她價(jià)+648631.61+3758526.61+814937.53=0.1576地價(jià)+5222095.7512地價(jià)地價(jià)=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25X地價(jià)-0.1576地價(jià)-5222095.75地價(jià)+0.25價(jià)+0.1576槐價(jià)=118961590.3阮）地價(jià)=118961590.3/（1+0.25+0.1576）=84513775.43（元）解

23、二：1.12樓面積3000>2=6000=0.6（萬平方米）5層面積1900刈=5700（平方米尸0.57（萬平方米）層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.333*平方米）.年總收入（萬元）0.6000+0.572M65>0.9+1.33*5365>0.9=2666.75.年總費(fèi)用2666.75（5%+17.5%）+2.53000M.10.1%+2.5）3000M%=683.27（萬元）6.年禾I潤(rùn)2666.75-683.27=1983.48仔元）.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)月租金為7元/平方米。以前每年度的房租損失費(fèi)為年租金總

24、收入的4%,預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5%,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%,管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%,房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。要求:(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值?！菊_答案】解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入=1>7=7萬元(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用年房租損失費(fèi)=7X5%=0.35萬元年房產(chǎn)稅=7X12%=0.84萬元管理費(fèi)、修繕費(fèi)=7>6%=0.42萬元房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=0.3萬元年出租費(fèi)用合計(jì)=0.35+0.84

25、+0.42+0.3=1.91萬元(3)求該房地產(chǎn)的年純收益=7-1.91=5.09萬元(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值=5.09*1-(1+12%)-10/12%=5.095.6502=28.759518萬元.現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E,這些宗地都和街道垂直，而且成長(zhǎng)方形。深度分別為30米，60米，90米，120米和150米，寬度分別為5米，5米，10米，10米，15米。路線價(jià)為4000元，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為120米，試運(yùn)用四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。【正確答案】路線彳介為4000元，可以理解為4000元/(單位寬度1米).(標(biāo)準(zhǔn)深度100米)宗地總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)穗計(jì)深度百分

26、率刈缶街寬度A:30/120=25%,累計(jì)深度百分率是0.4B:60/120=50%,累計(jì)深度百分率是0.7C:90/120=75%,累計(jì)深度百分率是0.9D:120/120=100%,累計(jì)深度百分率是1E:150/120=125%累計(jì)深度百分率是1.09A=4000X0.45=8000（元）B=4000X0.75=14000（元）C=4000X0.910=36000（元）D=4000X1.010=40000（元）E=4000X（1.0+0.09）X15=65400（元）.1.評(píng)估對(duì)象情況待評(píng)估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積10000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6%,評(píng)估基準(zhǔn)日為2

27、006年6月30日。.參照物的情況及其說明（1）現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評(píng)估對(duì)象與各參照物比較因素的對(duì)比情況見下表:單價(jià)日期交易情況容積率區(qū)位狀況實(shí)物狀況剩余年限評(píng)估對(duì)象2006.6.3003.40040A25002005.6.30-1%3.25%-2%38B28002005.6.302%3.604%40C26002005.6.30-3%3.42%039D27002004.6.305%3.2-3%2%38(2)表中數(shù)據(jù)說明表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中”+表示案例交易

28、價(jià)格偏高，匕”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中”+表示交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對(duì)象，二”表示交易案例條件比被評(píng)估對(duì)象差。.其他相關(guān)數(shù)據(jù)(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5%;(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，容積率修正系數(shù)為100。容積率每增加0.1,容積率修正系數(shù)增加1。要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值注：l.以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對(duì)象單位建筑面積的最終價(jià)格。土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。【正確答案】1.運(yùn)用以下市場(chǎng)法公式進(jìn)行評(píng)估：(1)計(jì)算交易日期修正系數(shù)A=l+5%=l.05;B=1+5%=1.05;C=1+5%=1.05;D=(1+5%)2=1.10。(2)計(jì)算交易情況修