房地產企業(yè)融資現狀及對策研究

1、房地產企業(yè)融資現狀及對策研究摘要：房地產是資金密集型產業(yè)，在房地產的“資金，市場，土地三大要素中，融資是企業(yè)生存和開展的一個必要條件與推動力。本文擬對房地產融資現狀進展了分析，對國內房地產業(yè)的融資方式作了闡述；同時剖析了目前我國房地產企業(yè)融資所面臨的問題，并提出了優(yōu)化房地產企業(yè)融資構造的對策措施。關鍵詞：房地產；融資；現狀；對策一、房地產企業(yè)融資方式房地產企業(yè)的主要融資方式1.企業(yè)自有資金。競爭性投資建立工程主要由企業(yè)運用自有資金投資，并確定工程最低的資本金比例。企業(yè)或工程自有資金的籌集主要通過吸收投資、發(fā)行股票、內部留存盈余等形式進展。自有資金是企業(yè)經營的根底和保證，國家對房地產企業(yè)的自有資

2、本比例有嚴格要求，按我國有關規(guī)定，從事房地產開發(fā)企業(yè)的自有資本金不得低于總開發(fā)投入的30%，但開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)自有資金，只有當工程的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。3.股票融資。發(fā)行股票是房地產企業(yè)有效籌資的重要渠道之一。其發(fā)行主體限于房地產股份，包括已經成立的房地產股份和經批準擬成立的房地產股份。4.企業(yè)債券。債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債券人支付利息和歸還本金的一種有價證券5。發(fā)行債券是房地產企業(yè)為建立和開展籌集大筆長期資金的一種重要方式，我國企業(yè)發(fā)行的債券一般稱為企業(yè)債券，房地產企業(yè)發(fā)行債券融資時應該注意以下幾個問題：一是債券的價格。

3、二是債券利率、利息支付方式及支付時間。三是企業(yè)債券的歸還期限和方式。四是企業(yè)債券是否記名和流通。二、目前房地產企業(yè)融資所面臨的問題1.當前我國房地產企業(yè)面臨的融資環(huán)境不容樂觀。按照當前房地產市場調控政策：貸款利率從高執(zhí)行、住房貸款首付比例進步、多套住宅停頓貸款等措施都從根本上限制了房地產開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。假設這些政策繼續(xù)執(zhí)行下去，那么經過不太長的時間就會對房地產開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。2.房地產預售資金監(jiān)管使得房企融資狀況雪上加霜。近年來，國務院下令要求對商品房預售資金進展監(jiān)管：制止房地產開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。按照北京市的要求，房地產

4、公司將按照一個預售證對應一個賬戶的原那么，把商品房預售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶，并在地下構造完成、構造封頂、開工驗收、完成初始登記等四個節(jié)點專項用于工程建立。假設預售資金監(jiān)管細那么能落實，那么無疑是繼收緊信貸、關閉資本市場融資閘門之后，對房地產商資金命脈的一次精準外科手術刀式的調控，許多房地產開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。3.房地產企業(yè)融資的限制因素多。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，資金對房地產經濟的正常運行具有極其重要的意義。中國人民銀行前副行長吳曉靈曾指出，商業(yè)銀行直接或間接為房地產業(yè)提供了60%以上的資金。對于嚴重依賴于銀行貸款的我國房地產業(yè)，銀行為了在最大限度內躲避自己的信貸風險，在信貸管理政

5、策方面有嚴格的審批和限制政策，再加上發(fā)行股票過程長，手續(xù)復雜，本錢較高，對企業(yè)資質的要求更為嚴格，導致大多數的房地產開發(fā)商無法承受和實現，基于這些問題，致使我國房地產企業(yè)，特別是中小型地產企業(yè)在資融通方面陷入兩難的境地，它們在很大程度上不能進入資本市場進展正規(guī)的直接融資活動，因此銀行信貸以外的其他融資方式在我國當前的金融市場條件下不能很好的發(fā)揮它們融通資金的優(yōu)勢，各方面受政策和金融體系的制約比較大。三、優(yōu)化房地產企業(yè)融資構造的對策措施1.房地產企業(yè)應根據自運營狀況來選擇適宜的融資方式對于不同房地產企業(yè)，應根據自身狀況來靈敏選取融資方式，并不是上述的每一種融資工具都適用于每一個企業(yè)。由于不同企業(yè)

6、有著不同的抗風險才能與融資需求，如何根據自身實情來確定融資方式，優(yōu)化融資構造，躲避融資風險成為融資決策的核心內容。例如房地產企業(yè)在業(yè)績表現良好等等的條件下可以考慮債券融資和私募融資，但是利用這些融資形式有一定的要求，企業(yè)應當慎重權衡。2.房地產企業(yè)應進步資產資本周轉率和利用效率資本周轉率和利用效率，尤其是被很多企業(yè)無視的進步資金周轉率方面，對降低融資本錢和融資風險有著非常重要的作用。企業(yè)資金包括固定資金和流動資金在消費經營過程中不連續(xù)地循環(huán)周轉，從而使企業(yè)獲得銷售收入。加快資金周轉本身就是一種變相的融資形式，這也大大降低了企業(yè)運營融資的風險系數，從而實現增強資產流動性，分散風險的目的。3.完善房地產信譽評級體系有效的信譽評級制度是地產金融開展的重要前提和保障。應該加強信譽控制，將企業(yè)和個人的借貸還貸行為建立長期的信譽記錄，建立對失信企業(yè)和個人的懲罰機制，建立完善的社會監(jiān)視網絡，逐步建立健全與金融市場配套的信譽評級制度，為房地產融資渠道的多元化運行和開展奠定結實的基石。4.進步企業(yè)自身實力，增強企業(yè)融資才能房地產業(yè)融資渠道多元化必須通過房地產企業(yè)、政府和金融機構的多方協(xié)調努力才能實現。房地產企業(yè)要想具備更強的融資實力就必須誠信經營將自身的綜合競爭力不斷進步。隨著市場的高速開展告訴我們房地產業(yè)開展的關鍵在于企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)如何走上專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；牡?/p>