房地產(chǎn)基礎知識

1、房地產(chǎn)基礎知識 2/34 3/34（一）房地產(chǎn)概念 1.房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。2. 在法律上，通常把財產(chǎn)或者物分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩大類。房地產(chǎn)通常也稱為不動產(chǎn)。像土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離的部分(如樹木和安裝在房屋中的給水、排水、采暖、電梯等設備)，屬于不動產(chǎn)。 3.嚴謹意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物等地上定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。房地產(chǎn)又稱 不動產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地建筑物及固著在土地建筑物上不可分離的部分，其中不可分離的部分（如：樹木和安裝在房屋中的水、采暖、電梯等設備）屬于不動產(chǎn)4/34（二）建筑物的概念 建筑物是最主要的地上定著

2、物，有廣義和狹義兩種含義。 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。 狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 房地產(chǎn)有三種存在形式： （1）單純的土地 （2）單純的建筑物 （3）土地與建筑物結合的房產(chǎn)5/34(三)房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的概念 1 房地產(chǎn)實物的概念 房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備

3、、裝飾裝修等，土地的形狀、地勢、地質、平整程度等。 2房地產(chǎn)權益的概念 (1)房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。 (2)房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎，包括：房地產(chǎn)的各種權利，如所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利。受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制。房地產(chǎn)的額外利益或收益。6/34(三)房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的概念 (3)在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不

4、同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物狀況的好壞決定著其價值高低，如珠寶玉石、家具、機器設備等。一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值。如著作權、商標權、非專利技術等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。 (4)房地產(chǎn)的實物和權益在房地產(chǎn)價值決定中都很重要。 例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權是否完整等權益狀況的影響。3房地產(chǎn)區(qū)位的概念 (1)區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而內在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。7/34(三)房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的概念 (2)房

5、地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面;a特別是與重要場所(如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等)的距離;b以及進出該房地產(chǎn)的方便程度，包括從別的地方到該房地產(chǎn)的可及性和從該房地產(chǎn)去別的地方的便捷性。 (3)衡量區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標是距離。距離可分為直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經(jīng)濟距離。8/34 房地產(chǎn)是一種極為重要而量大面廣的財產(chǎn)。說其極為重要，是因為人們的各種生活、生產(chǎn)活動都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。房地產(chǎn)不僅重要，而且量大面

6、廣。在世界上大多數(shù)國家的國民財富中，房地產(chǎn)通常是其中比例最大的部分，一般占5070，其他種類的財富之和也不及房地產(chǎn)一項。房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的最重要組成部分。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與消費過程特點，可以將房地產(chǎn)市場分為 一級市場（土地市場） 二級市場（增量房市場） 三級市場（存量房市場）9/34(一)不可移動(二)獨一無二(三)壽命長久(四)供給有限(五)價值較大(六)用途多樣(七)相互影響(八)易受限制(九)難以變現(xiàn)(十)保值增值10/34（一）按房屋層數(shù)（建筑總高度）分類1、低層住宅（1-3層）2、多層住宅（4-6層）3、小高層（也叫中高層）7-12層4、高層住宅（12層以上）5、超高層（高于1

7、00M） （二）按裝修分類毛坯：水泥、地、白墻簡裝：地磚、白墻中裝：大地磚、老式、木地板精裝：木地板、包門、包窗豪裝：裝修前衛(wèi)、用料講究 11/34（三）朝向（以主臥至窗戶所對應的方向為準）多層樓朝向多為南北正向或東西側向高層板樓與多層樓朝向相似高層塔樓多為四角 朝向多為東南（金角）、西南 、東北、西北各種斜向（四）按結構類型劃分1、磚混結構（多層建筑多為）2、框架結構（可用為多層與高層建筑）3、鋼筋混凝土板墻結構4、鋼結構（體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房）（五）按樓型外觀劃分板樓：由多個住宅單元組合而成，每個單元有獨立的樓梯（電梯）的住宅塔樓：主要是指以共用樓梯電梯為核心布置多套住房的高層

8、住宅（六）按房屋戶型劃分單間一室一廳（兩居室、三居室）錯層躍層復式12/3413/34（一）憲法（二）房地產(chǎn)法律 1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2、與房地產(chǎn)相關的法律（中華人民共和國物權法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法）（三）房地產(chǎn)行政法規(guī)（四）地方性法規(guī)（五）行政規(guī)章和規(guī)范性文件（六）最高人民法院的司法解釋14/34（一）房地產(chǎn)市場中的賣方 房地產(chǎn)市場中的賣方主要包括土地權利人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋所有權人。 (1)土地權利人主要包括土地所有者和土地使用者。在我國，政府壟斷了國有建設用地使用權出讓的一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)用地需要通過建設用地使用權出讓獲得，或者通過出

9、讓后的建設用地使用權轉讓獲得。 政府出讓的建設用地使用權來源，一是征收集體土地，二是收回國有土地。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡稱開發(fā)商，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 (3)房屋所有權人可能轉讓或出租自己擁有的房屋，成為二手房市場上的賣方。15/34（二）房地產(chǎn)市場中的買方 房地產(chǎn)市場中的買方主要指消費者，包括購買人和承租人。 房地產(chǎn)市場中的購買人可分為自用型購買人和投資型購買人。 （三）房地產(chǎn)中介服務機構 房地產(chǎn)中介服務結構主要包括三類：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)咨詢機構。 （四）其他專業(yè)服務機構 其他專業(yè)服務機構主要包括金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機

10、構。 (1)金融機構。 (2)律師事務所。需要律師事務所的參與，為有關委托人提供法律咨詢服務。 (3)會計師事務所。會計師事務所從事房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作 (4)房地產(chǎn)估價機構。 （五）房地產(chǎn)市場的管理者 房地產(chǎn)市場的管理者主要是指行政主管部門和行業(yè)自律性組織16/34房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要方式是房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。17/341.房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的房地產(chǎn)經(jīng)

11、紀行為。2. 從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間，指示居間即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。3.在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的實際運作中，這兩種方式并不是完全獨立的，而是相互結合。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不僅向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，而且為委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的相對兩方的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。5.但無論是

12、接受一方還是相對兩方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。房地產(chǎn)居間是起源最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀方式。18/341.房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。2.在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向一方收取傭金。3.根據(jù)委托人在房地產(chǎn)交易中的角色買方(包括承租方)或賣方(包括出租方)，房

13、地產(chǎn)代理實質上可分為買方代理和賣方代理。4.房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務委托人確定委托代理權限和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受授權的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。5.因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員的代理行為受經(jīng)紀服務合同規(guī)定的代理權限限制，合同未規(guī)定的內容，代理人無權處理。6.房地產(chǎn)代理作為一種商事代理行為的一些基本特征還是明確的：房地產(chǎn)代理人必須是具有從事經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，而且它是代理人出于營利的目的而實施的。7.與一般民事代理可以采取書面合同或口頭合同不同，房地產(chǎn)代理必須鑒定書面合同。19/341、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性（1）房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少（2）房地產(chǎn)交

14、易的復雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少（3）房地產(chǎn)信息不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少2、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用（1）降低交易成本，提高市場效率（2）規(guī)范交易行為，保障交易安全（3）促進交易公平，維護合法權益20/34土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 土地所有權： 土地所有權：國有所有集體所有國有出讓國有劃撥21/34國有建設用地使用權出讓（以前稱“國有土地使用權出讓或國有土地出讓”），是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有建設用地使用權出讓的特征一般包括以下內容：1歸屬于土地

15、一級市場。國有建設用地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。2經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，在土地使用期內沒有所有權，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。3國有建設用地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。4集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。5國有建設用地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。22/34城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉

16、讓暫行條例規(guī)定的各類用途的國有土地建設用地使用權出讓最高年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。23/34多選題下列建設用地中，法定出讓最高年限為50年的有( )。A紡織廠 B普通商品住宅C私立學校 D旅游度假村E高爾夫球場24/34答案：AC解析：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定(國土資源部令第39號)規(guī)定，普通商品住宅法定出讓最高年限為70年，旅游度假村、高爾夫球場屬于旅游、娛樂用地，法定出讓最高年限為40年。工業(yè)用地50年。教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年。2

17、5/34一、國有建設用地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權有以下含義：(1) 劃撥形式。劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。(2) 無期限限制。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。(3) 必須報批。取得劃撥土地使用權，必須經(jīng)有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。(4) 按劃撥土地進行管理范圍。在國家

18、沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。26/341、商品房：開發(fā)商通過出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的土地上建設的房子，從事以盈利為目的的開發(fā)建設并合法銷售的。分為：套房：房高不低于2.9M，從地到天花板同一平面；復式：有閣樓的，上下兩層有產(chǎn)權（確權的）錯層：同一層有不同高度的天花板；躍層：地下一層有產(chǎn)權，第二層為加一層無產(chǎn)權；別墅（也說聯(lián)排、疊拼、獨棟）確權的概念：房屋確權是保障房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、和處分的權利，它是唯一完全的物權。2、房改房：購房者按照房改政策規(guī)定繳清房款，由國有轉為私有的房屋

19、，與商品房的區(qū)別主要在于轉讓時要補交土地出讓金。3、經(jīng)濟適用房：根據(jù)國家使用住房建設安排建設的住房由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥，免收土地出讓金，對多種稅費進行減免，銷售對象有很大的限制，實用性強，轉讓要交土地出讓金。27/344、集資房：由國家和單位及職工一起集資建設的房產(chǎn)，土地性質一般屬于劃撥。轉讓交出讓金。5、拆遷安置房：土地性質一般是劃撥，不含土地出讓金，轉讓交出讓金。6、安居房：屬于經(jīng)濟適用房一類，比經(jīng)濟適用房便宜，使用于平民、中低收入家庭，轉讓交出讓金。7、別墅：a、獨棟；b、連體（也叫聯(lián)排）3戶或3戶以上；c、雙拼，兩戶人家連在一起；d、疊排，上下連在一起；e、空中別墅

20、。8、排屋：多戶人家連在一起的別墅。9、普通住宅、非普通住宅：非常重要的名詞，業(yè)務操作中出現(xiàn)頻率最高的名詞，并且土地性質為住宅用地，叫做普通住宅。10、非普通住宅：沒有面積劃分，包括商業(yè)、綜合。28/34其他名詞解析一1.土地使用權年限：是指政府以拍賣，招標，協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符和則該土地使用權由政府無償收回。2.規(guī)劃局：代表國家對城市規(guī)劃設計進行引導和監(jiān)控。3.國土局：代表國家行使土地所有者的權利。4.房管局：對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政

21、府部門。5.公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。6.預售樓花：（期房）將未建好的樓房提前出售，稱為樓花7.樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房子。 8.現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。9.開盤：是指樓盤建設中取得了“銷售許可證”可以合法對外宣傳預銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動，就向某酒店開張營業(yè)了一樣。29/3410.按揭：按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式

22、和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結構(上下不一樣高)； 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 凈高：一間房屋內樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 11.產(chǎn)權證書：是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記、并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。房產(chǎn)證：