社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的八大要點(diǎn)

1、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的八大要點(diǎn)隨著城市化進(jìn)程不斷深入、交通網(wǎng)絡(luò)日趨發(fā)達(dá)，在郊區(qū)地價(jià)相對(duì)低的情況下，“郊區(qū)大盤(pán)”社區(qū)商業(yè)成為眾多企業(yè)大亨選擇的熱點(diǎn)區(qū)域。但是，郊區(qū)大盤(pán)的社區(qū)商業(yè)，往往存在幾個(gè)問(wèn)題：體量大，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超正常水平；人氣差，缺乏消費(fèi)力支撐，難成氣候；定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)混亂。如何解決規(guī)劃設(shè)計(jì)矛盾？本文從商業(yè)配套、總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑布局、建筑結(jié)構(gòu)/水電/暖通設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、建筑外觀及景觀設(shè)計(jì)等8大方面進(jìn)行闡述。 1、商業(yè)配套建設(shè)類型 根據(jù)樓盤(pán)項(xiàng)目特點(diǎn)及整體布局，可建設(shè)以下不同類型的商業(yè)配套： 1.1住宅底商 即利用住宅樓盤(pán)底層或首層作為商業(yè)用房，以基本滿足就近區(qū)域內(nèi)居民對(duì)日常生活

2、用品的便利性需求。 1.2獨(dú)立商業(yè)街 位于住宅社區(qū)內(nèi)的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)設(shè)有獨(dú)立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。 1.3社區(qū)商業(yè)中心 設(shè)置在樓盤(pán)人流集中地區(qū)，是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的商業(yè)地域，包括超市、肉菜市場(chǎng)、便利店、餐飲店、藥店等各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合體，與酒店、運(yùn)動(dòng)中心等高級(jí)配套共同組成樓盤(pán)的綜合配套體系。2、商業(yè)配套規(guī)劃原則 2.1便利性原則：商業(yè)從空間上實(shí)現(xiàn)就近性，從而形成時(shí)間上的便利性，體現(xiàn)滿社區(qū)居民便利性需求的原則； 2.2和諧性原則：實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對(duì)分離，充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性及商業(yè)設(shè)施的不擾民，確保商業(yè)內(nèi)外環(huán)境

3、與居住環(huán)境的相互和諧性原則； 2.3開(kāi)放性原則：在樓盤(pán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的不內(nèi)閉，保證能同時(shí)服務(wù)于外部客流和通過(guò)性客流，符合政府對(duì)區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃的要求； 2.4適度開(kāi)發(fā)原則:商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)建設(shè)以服從住宅需要為基本原則,商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)要適量，根據(jù)居住人口情況及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分期分階段開(kāi)發(fā)商業(yè)配套； 2.5景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業(yè)配套的建筑與空間景觀設(shè)計(jì)融入整個(gè)樓盤(pán)，創(chuàng)造新的景觀，營(yíng)造一個(gè)多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購(gòu)物、休閑的環(huán)境。 3、總體規(guī)劃建設(shè)要點(diǎn)3.1 中型樓盤(pán)：3.1.2樓盤(pán)總?cè)丝谝?guī)模：2000-5000戶; 3.1.3商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商

4、業(yè)面積0.5-0.7平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置; 3.1.4可設(shè)定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街; 3.1.5商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi);社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上; 3.1.6商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，可經(jīng)營(yíng)便捷性餐飲或少量中西餐，可根據(jù)實(shí)際情況選擇建設(shè)商業(yè)街的類型。 3.2 大型樓盤(pán)： 3.2.1樓盤(pán)總?cè)丝谝?guī)模：5000-15000戶; 3.2.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.7-0.9平米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置,或參照總建筑面積的7%-8%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置; 3.2.3可設(shè)定的商業(yè)層次：住

5、宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心, 商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80%：20%為宜; 3.3.4商業(yè)交通時(shí)間：社區(qū)商業(yè)中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內(nèi)，輻射半徑約1000米; 3.3.5商業(yè)功能滿足：可建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并結(jié)合休閑娛樂(lè)類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲可全業(yè)態(tài)引進(jìn)，應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置要點(diǎn) 4.1各種商業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)劃比例宜按照購(gòu)物(超市或便利店、生活用品專賣店等)40%、餐飲(日常性餐飲)30%和其他便利服務(wù)(洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等)30%的比例進(jìn)行設(shè)置。 4.2

6、中型樓盤(pán)應(yīng)配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務(wù)等基本服務(wù)，肉菜市場(chǎng)或便民菜店依據(jù)樓盤(pán)具體情況需要決定是否設(shè)置; 4.3大型樓盤(pán)除設(shè)置以上商業(yè)業(yè)態(tài)外，還需要設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂(lè)設(shè)施，并可設(shè)立銀行、電信、郵政、醫(yī)療設(shè)施、酒吧、康體健身設(shè)施、電影院、汽車服務(wù)店等服務(wù)設(shè)施; 4.4青少年活動(dòng)、老年活動(dòng)中心、自行車庫(kù)，可根據(jù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)具體情況進(jìn)行配置; 4.5建筑規(guī)劃報(bào)建功能原則上為“商鋪”或“商業(yè)”，不具體明確業(yè)態(tài)，以保證業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。 5、建筑布局要點(diǎn) 5.1 總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的樓盤(pán)應(yīng)在首期。小區(qū)主要入口處集中建設(shè)組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)中心，并

7、以集中獨(dú)立商業(yè)形式設(shè)置，同時(shí)在二期、三期組團(tuán)位置或重要出入口按人口規(guī)模和地塊條件配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街及小型商業(yè)中心; 5.2總建筑面積在20-50萬(wàn)平方米的樓盤(pán)可結(jié)合項(xiàng)目情況，在首期組團(tuán)中心位置集中配置住宅底商或單側(cè)式商業(yè)街; 5.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)布置在社區(qū)對(duì)外開(kāi)放、人流多、道路相對(duì)寬敞、便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置,如設(shè)置住宅底商，也必須臨街或臨路; 5.4商業(yè)街可根據(jù)條件合理布置，但規(guī)模不宜過(guò)大，長(zhǎng)度應(yīng)控制在 100-150米之間，最長(zhǎng)不要超過(guò)200米; 5.5兩側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在8-10米，最寬不超過(guò)12米為宜，單側(cè)式商業(yè)街寬度應(yīng)控制在5米左右; 5.6單側(cè)式商業(yè)街的高

8、度以不超過(guò)5.5米為宜，層數(shù)以單層為宜;雙側(cè)式商業(yè)街高度以不超過(guò)10米為宜，層數(shù)不超過(guò)兩層為宜; 5.7商業(yè)街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對(duì)稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產(chǎn)生新的劃分。 5.8社區(qū)商業(yè)中心宜與酒店、運(yùn)動(dòng)中心等大型配套形成組團(tuán)，以酒店為中軸進(jìn)行分散布局，同時(shí)社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)與樓盤(pán)屋村巴士停靠點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，這樣節(jié)省停車位空間，又方便居民購(gòu)買，更能提升商鋪的價(jià)值。 6、建筑結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)要點(diǎn) 6.1商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心 6.1.1要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過(guò)3層; 6.1.2根據(jù)滿足超市、餐飲等特殊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)

9、房屋承重荷載的要求; 6.1.3設(shè)置專用貨流通道及專用停車場(chǎng)(原則上只設(shè)地上停車場(chǎng))，商業(yè)街停車數(shù)量不低于1輛/100，社區(qū)商業(yè)中心停車數(shù)量不低于1.5輛/100; 6.1.4預(yù)留水、電、燃?xì)狻⑴盼鄣雀黜?xiàng)設(shè)施的接駁(建議社區(qū)商業(yè)中心以150-200w/ 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位建筑用電量,商業(yè)街以120-150 w/標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位建筑用電量)，餐飲規(guī)劃區(qū)域的給排水量需達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)且要預(yù)留煙道，電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，根據(jù)未來(lái)用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧; 6.1.5單間商鋪建筑面積在30150平方米為宜，最大

10、不要超過(guò)500平方米; 6.1.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以7-12米為宜，最大進(jìn)深不要超過(guò)18米; 6.1.7商鋪開(kāi)間以3.5-8米為宜，如果商家后期經(jīng)營(yíng)需要較大門(mén)面，則可以通過(guò)橫向打通的方式擴(kuò)展空間; 6.1.8商鋪開(kāi)間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過(guò)1：3; 6.1.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分; 6.1.10商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的商鋪原則上不安裝空調(diào)，但需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置; 6.1.113層以下的商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)置在二樓區(qū)域的，需預(yù)留手

11、扶電梯位置; 6.1.12其它照明電源的設(shè)置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動(dòng)卷閘門(mén)的電源線路、公共照明的電源線路。同時(shí)為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護(hù)預(yù)埋管管徑方面預(yù)留足夠的空間，以保證今后線路的更換。 6.2住宅底商 6.2.1要求層高不少于3.5米,層數(shù)以1層為宜，應(yīng)合理優(yōu)化剪力墻設(shè)計(jì)，以保證商鋪的使用空間(建議采用框架剪力墻結(jié)構(gòu));6.2.2預(yù)留水、電、燃?xì)?、排污等各?xiàng)設(shè)施的接駁(建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w/ 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)，但不設(shè)置餐飲所需的煙道, 電話線、網(wǎng)絡(luò)接入商鋪內(nèi)，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

12、 6.2.3商鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮改造外裝的需要，預(yù)留商家招牌、廣告和其它飾物的位置; 6.2.4為降低噪音和視覺(jué)干擾，在首層商業(yè)與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽(yáng)等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開(kāi); 6.2.5單間商鋪建筑面積在2050平方米為宜，最大不要超過(guò)200平方米; 6.2.6商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，以8-10米為宜，最大進(jìn)深不要超過(guò)15米; 6.2.7商鋪開(kāi)間以3-5米為宜，如果商家后期經(jīng)營(yíng)需要較大門(mén)面，則可以通過(guò)橫向打通的方式擴(kuò)展空間; 6.2.8商鋪開(kāi)間與進(jìn)深的比例以1：2為宜，最好不要超過(guò)1：3; 6.2.9商鋪內(nèi)部原則上不進(jìn)行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)

13、中心需裝修公共通道、大堂等公共部分; 6.2.10住宅底商不安裝空調(diào)，需要預(yù)留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設(shè)置百葉窗或其他裝置,空調(diào)外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設(shè)置在住戶陽(yáng)臺(tái)附近,以避免擾民; 6.2.11住宅底商不安裝手扶電梯,不預(yù)留貨梯位置，不設(shè)置專用貨流通道及專用停車場(chǎng)。 7、交通設(shè)計(jì)要點(diǎn)7.1運(yùn)動(dòng)與通路：設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮居民的行走習(xí)慣和商家的經(jīng)營(yíng)需求，根據(jù)現(xiàn)有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設(shè)計(jì)人行道、車道、貨物通道,商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心可考慮設(shè)置無(wú)障礙通道; 7.2人車分流：人流與車流應(yīng)避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個(gè)不同的空間，保證行人在購(gòu)物時(shí)的安全; 7.3停車位：商業(yè)街可沿街布置停車位，社區(qū)商業(yè)中心需集中區(qū)域布置停車位，并利用適宜的綠化進(jìn)行分割，合理地布置人行商業(yè)空間。 8、建筑外觀及景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) 8.1 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當(dāng)設(shè)計(jì)不同的景觀區(qū)，同時(shí)在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行綠化種植以形成景觀序列，種植應(yīng)以常綠樹(shù)種和觀賞性植物為主，適當(dāng)控制臺(tái)階數(shù)量，所有景觀區(qū)應(yīng)保持既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性; 8.2建造室外休閑空間，因地制宜設(shè)置廊架、涼亭、花臺(tái)、噴泉、雕塑