10房地產(chǎn)估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及現(xiàn)實(shí)條件下的對策研究范文

1、房地產(chǎn)估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及現(xiàn)實(shí)條件下的對策研究上海立信資產(chǎn)評估有限公司 朱瑩政一、房地產(chǎn)估價(jià)師的地位與作用隨著市場對房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的客觀需求日益增加，我國從80 年代中期開始嘗試建立房地產(chǎn)估價(jià)制度。在借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1988年開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度；1992年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度；1995年實(shí)施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。迄今為止，全國取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格者近3萬人，申請執(zhí)業(yè)獲準(zhǔn)注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師超過2萬人，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員約10萬人。房地產(chǎn)估價(jià)師廣泛分布在房地產(chǎn)建設(shè)行政管理、國土資源管理、稅務(wù)、物價(jià)等政府部門和法院、銀行、律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)

2、所等各類機(jī)構(gòu)。他們在專業(yè)領(lǐng)域里發(fā)揮著越來越重要的作用，房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)二、三級市場中也具有舉足輕重的地位，并發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。但是也必須正視房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在發(fā)展過程中存在的問題，正視這些存在的問題給房地產(chǎn)估價(jià)師帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。目前，這些問題的存在已經(jīng)嚴(yán)重制約和阻礙著中介市場的健康發(fā)展，亟待解決和規(guī)范。二、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例分析近幾年來，我國房地產(chǎn)估價(jià)中介市場發(fā)生了一些估價(jià)虛假案件，這些引爆的虛假估價(jià)案件使整個(gè)社會對估價(jià)師的職業(yè)道德產(chǎn)生質(zhì)疑，也使估價(jià)師的行業(yè)公信力降到了前所未有的低點(diǎn)，現(xiàn)分析其中幾個(gè)比較典型的風(fēng)險(xiǎn)案例來說明一旦風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生將給估價(jià)師與估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來很大的損失。1、四川騙貸造

3、假案2000年11月至2001年6月期間，東方資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司受四川泰港實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司的委托，對四川青神中巖風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，東方資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估師許茂全、王宗芝在未取得兩評估單位土地的全部合法手續(xù)，又未到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查核實(shí)土地權(quán)屬、征地費(fèi)用、土地等級等一系列涉及資產(chǎn)評估的重要依據(jù)的情況下，兩人竟接受同為東方資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司人員段志堅(jiān)的指令，將中巖公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣2.97億元，委托方據(jù)此向金融機(jī)構(gòu)騙貸1.66億元。2004年6月15日，經(jīng)過庭審，武侯區(qū)

4、法院最后認(rèn)定，東方評估所出具的估價(jià)報(bào)告是造成泰港實(shí)業(yè)瘋狂騙貸的主要原因，因此以犯出具證明文件重大失實(shí)罪，判東方評估所罰金100萬元，段志堅(jiān)有期徒刑2年緩刑3年、罰金1.5萬元，許茂全和王宗芝則有期徒刑一半、緩刑兩年、罰金1萬元。分析：該案例的發(fā)生比較典型的說明了我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中評估業(yè)功能的扭曲，這種功能的扭曲表現(xiàn)在：一、評估缺乏法律依據(jù)。評估的方法、手段和方式都沒有上升到法律層次，沒有被形成一種國家意識，大家只是按照行業(yè)內(nèi)部達(dá)成的共識和慣例來進(jìn)行評估。二、評估師自身缺乏法律意識。委托人說怎么評就怎么評，從根本上說就是這種約束評估業(yè)的法制匱乏使得評估業(yè)的功能扭曲。四川的

5、這一案例也反映出目前中國評估師的法律素養(yǎng)和法律意識不夠，評估師的職業(yè)道德水平有待提高。另外，評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理不嚴(yán)也是導(dǎo)致案件發(fā)生的原因之一，換句話說，這種評估機(jī)構(gòu)管理層缺乏防范措施和內(nèi)部控制。評估體制的變遷導(dǎo)致了評估主體法律責(zé)任狀態(tài)的改變，原來的行政管理體制一直使評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任狀態(tài)處于行政庇護(hù)之下，市場經(jīng)濟(jì)將評估機(jī)構(gòu)推向了社會，評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任狀態(tài)就顯現(xiàn)出來，這就是責(zé)任狀態(tài)的變化。這就需要評估主體，包括評估師和評估機(jī)構(gòu)大大強(qiáng)化其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識。2、寧夏改制造假案2001年11月寧夏瑞恒評估公司對中衛(wèi)縣城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司擬改制房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)基準(zhǔn)日為2001年9月30日，瑞恒公司出具估價(jià)報(bào)告中一

6、幢建筑面積為5,684平方米、土建已封頂?shù)脑诮ㄉ唐贩棵览麓?號住宅樓，竟然“以核實(shí)后的實(shí)際付款額（鑒證費(fèi)150元）作為估價(jià)值”。對此，公司財(cái)務(wù)人員解釋說，房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)該樓還沒有動(dòng)工，只花了150元的簽證費(fèi)。記者在當(dāng)?shù)亟ㄖ|(zhì)量檢查站查閱了該樓的施工檔案，發(fā)現(xiàn)該樓開工的時(shí)間為2001年6月8日，竣工的時(shí)間為2002年7月19日。也就是說，在2001年11月進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，該樓已經(jīng)施工4個(gè)多月。該樓于2002年竣工后，60套商品房很快銷售一空，平均每平方米的售價(jià)就達(dá)800元左右。繼而又“構(gòu)想”出巨額“應(yīng)付賬款”，使數(shù)千萬元的房地產(chǎn)被“估價(jià)”所吞沒。另外如：槐樹南巷商住樓，建筑面積780平方米，2

7、001年7月15日開工，同年12月7日竣工，當(dāng)時(shí)只估價(jià)了1,000元。美利新村8號住宅樓，為5層20套住房，建筑面積2,728平方米，2001年7月19日開工，2002年7月17日竣工，當(dāng)時(shí)只估價(jià)了2,200元，等等。資產(chǎn)評估結(jié)果為：城鄉(xiāng)開發(fā)公司資產(chǎn)總額1,557.3萬元，負(fù)債總額1,571.75萬元，凈資產(chǎn)為14.45萬元,加上剝離鍋爐房等房地產(chǎn)，實(shí)際剩余的凈資產(chǎn)為50.4萬元，在這幾年房地產(chǎn)市場日趨火熱的情況下，國有資產(chǎn)不僅沒有增值，反而瀕臨破產(chǎn)邊緣？在記者采訪中，中衛(wèi)市許多干部群眾對此表示懷疑，認(rèn)為這中間存在大量國有資產(chǎn)流失情況。分析：這是一起典型的國有企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失案例，誠然，

8、估價(jià)師在這一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否認(rèn)，估價(jià)師由于技能低下出具了質(zhì)量低劣的估價(jià)報(bào)告，在這起國有資產(chǎn)的流失中的確起到了推波助瀾的作用。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看，由于違規(guī)成本不高等原因，一些估價(jià)師根本不怕違規(guī)，也就不用擔(dān)心評估質(zhì)量，更不用為了提高評估質(zhì)量而去提高評估成本，因此評估成本低而又低，造成許多評估機(jī)構(gòu)敢于任意壓低價(jià)格搶攬業(yè)務(wù)，使整個(gè)行業(yè)的價(jià)格機(jī)制無序而又混亂，加上一些地方的強(qiáng)勢部門甚至公開要求評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)打折，或通過投標(biāo)競標(biāo)招攬生意，這種在收費(fèi)上嚴(yán)重違反專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，必然導(dǎo)致評估過程的"偷工減料"，不講章法的低價(jià)格注定成為評估結(jié)論低劣的"導(dǎo)

9、火線"。在我國，各方普遍高估評估師的能力，對評估師的評估風(fēng)險(xiǎn)沒有給予應(yīng)有重視，評估機(jī)構(gòu)自身對此也不重視，事前不準(zhǔn)備、不投保，出事了只好自認(rèn)倒霉。筆者認(rèn)為，國內(nèi)對估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)度普遍關(guān)注不夠，相關(guān)制度欠缺，一旦估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，相關(guān)受害人的利益將無法得到保障。3、麥科特上市造假案2001年月日，中國證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示：麥科特上市前三年虛構(gòu)利潤9,074萬港元，涉及偽造合同、虛開發(fā)票、偽造海關(guān)印章，有關(guān)負(fù)責(zé)人已被依法送公安機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。廣東大正聯(lián)合評估有限公司因涉嫌在惠州市麥科特公司造假上市一案中提供虛假報(bào)告，公司副總經(jīng)理鄭炳南增大對麥科特光電股份有限公司資產(chǎn)評估報(bào)告的資產(chǎn)評估值，還授意其

10、公司人員陳志紅補(bǔ)提了進(jìn)口機(jī)器設(shè)備一個(gè)百分點(diǎn)的成新率，從而使評估值又虛增了2,205,136.00元人民幣，最終使公司凈資產(chǎn)達(dá)到1.1億元人民幣。日前廣東大正聯(lián)合評估有限公司被廣東省高級人民法院取消了其在全省各級法院的年度委托評估資格。公司副總經(jīng)理鄭炳南因涉嫌提供虛假證明文件被捕，現(xiàn)關(guān)押于博羅縣第二看守所?！按笳笔侨閿?shù)不多的幾家擁有證券類評估資格的公司，曾經(jīng)被廣東高院確定為全省法院2001年度的委托估價(jià)機(jī)構(gòu)十強(qiáng)之一，但卻在惠州麥科特公司造假上市一案中涉嫌提供虛假估價(jià)報(bào)告，在社會上造成了不良影響。分析：在目前的惡劣的執(zhí)業(yè)環(huán)境下，估價(jià)師執(zhí)業(yè)獨(dú)立性差，完全依附于被評估企業(yè)，依附于評估機(jī)構(gòu)的老板們

11、。許多估價(jià)機(jī)構(gòu)的老板本身不具備相應(yīng)專業(yè)素質(zhì)，其出資人、合伙人資格的取得，主要是由于其能通過各種關(guān)系獲取大量的評估業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)是其立身之本，因此迎合客戶的要求是這些老板的主要工作，而估價(jià)師在執(zhí)業(yè)規(guī)范與老板的要求之間往往處于兩難境地，出于利益驅(qū)動(dòng)與生存壓力，估價(jià)師往往成為各類評估造假案中的“幫兇”，如何保護(hù)估價(jià)師的利益，如何維護(hù)估價(jià)師的獨(dú)立執(zhí)業(yè)權(quán)，這問題不能得到解決的話，將成為阻礙房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的最大“絆腳石”。三、房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任一般來說，房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)操守和勤勉盡職有很大關(guān)系，如果房地產(chǎn)估價(jià)師沒有按獨(dú)立的估價(jià)準(zhǔn)則的要求去做，出具了不實(shí)的估價(jià)報(bào)告，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相

12、應(yīng)的法律責(zé)任；如果房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)格遵循了獨(dú)立的估價(jià)準(zhǔn)則，但由于客戶有意隱瞞事實(shí)，精心偽造，致使估價(jià)結(jié)論在客觀上與實(shí)際不符，這種情況是否應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，是需要分析研究的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)達(dá)到的最低要求是：在職業(yè)道德方面，至少應(yīng)高于社會平均道德水平；在專業(yè)技能上，至少應(yīng)達(dá)到與其他普通估價(jià)同等的專業(yè)水平、技能、知識和判斷力，并妥善處理好執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、收益和法律責(zé)任三者之間的關(guān)系。按照目前的有關(guān)法律和行政規(guī)章，我國房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任包括民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任三種，這者之間并行不悖，不能相互代替。行政責(zé)任和刑事責(zé)任可由國家行政主管機(jī)關(guān)與司法部門主動(dòng)追究，而民事責(zé)任則要由受害方提

13、起民事訴訟，國家機(jī)關(guān)不能依職權(quán)主動(dòng)介入。1、房地產(chǎn)估價(jià)師的民事責(zé)任中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條：國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正。公平。公開的原則，按照國家規(guī)定的幾乎標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。中華人民共和國民法通則第一百一十一條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。中華人民共和國保險(xiǎn)法第一百二十三條：依法受聘對保險(xiǎn)事故進(jìn)行評估或鑒定的評估機(jī)構(gòu)和專家，應(yīng)當(dāng)依法公正執(zhí)行業(yè)務(wù)。因故意或過失給保險(xiǎn)人或被保險(xiǎn)人造成損害的，依法承擔(dān)賠償

14、責(zé)任。2、房地產(chǎn)估價(jià)師的行政責(zé)任中華人民共和國公司法第二百一十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。中華人民共和國證券法第二百零二條：為證券的發(fā)行、上市或者證券交易活動(dòng)出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告或者法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就其所應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主觀部門責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。造成損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)估

15、價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定（建房【1995】147號）第二十八條：違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由注冊單位對當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證，并可處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：（五）與委托人串通或故意做不實(shí)的估價(jià)報(bào)告和工作失誤，造成重大損失的；。3、房地產(chǎn)估價(jià)師的刑事責(zé)任中華人民共和國刑法第二百二十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。四、現(xiàn)實(shí)條件下的對策選擇一般來說，惡劣的外部執(zhí)業(yè)環(huán)境和不健全的內(nèi)部

16、管理體制是房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因，要改變這一狀況，僅靠房地產(chǎn)估價(jià)師的綿薄之力，看來是“任重而道遠(yuǎn)”。在現(xiàn)實(shí)條件下，從房地產(chǎn)估價(jià)師自身來看，唯一能為房地產(chǎn)估價(jià)師掌控的是其所執(zhí)行的操作程序，通過嚴(yán)格遵循法定的估價(jià)程序，能使部分風(fēng)險(xiǎn)在工作過程中暴露出來，也為今后一旦發(fā)生的糾紛和訴訟作證據(jù)上的準(zhǔn)備，以有效的規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)師自接受委托至估價(jià)報(bào)告期間所應(yīng)執(zhí)行的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范之規(guī)定，評估一宗房地產(chǎn)應(yīng)包括如下八個(gè)基本步驟。擬定估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)所需資料 實(shí)地查勘估價(jià)對象 選定估價(jià)計(jì)算方法確定價(jià)格評估結(jié)果 撰寫估價(jià)結(jié)果

17、報(bào)告 整理估價(jià)資料歸檔 明確估價(jià)基本事項(xiàng) 一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)是估價(jià)的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱為估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三個(gè)方面。（一）明確估價(jià)目的估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價(jià)格類型，如買賣

18、價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評估與買賣價(jià)格評估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評估要考慮短期強(qiáng)制處分時(shí)房地產(chǎn)市場價(jià)值的貶損，因此在確定評估價(jià)格時(shí)應(yīng)盡量保守，以免金融機(jī)構(gòu)在處分抵押物后仍無法彌補(bǔ)損失時(shí)對估價(jià)報(bào)告出具者進(jìn)行索賠；課稅價(jià)格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，以免導(dǎo)致國家稅收流失；保險(xiǎn)價(jià)格的評估僅指建筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值等，如包括了土地使用權(quán)價(jià)值，則會使投保者無端支付額外保費(fèi)。（二）明確估價(jià)對象1、估價(jià)實(shí)體的確定。即是要明確估價(jià)對象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、

19、結(jié)構(gòu)等。在估價(jià)對象的確指過程中，應(yīng)由委托方給予確認(rèn)，并以蓋章、簽字等方式留下相應(yīng)痕跡，便于日后在法律訴訟中作為重要證據(jù)。2、估價(jià)對象權(quán)利狀態(tài)的確定。房地產(chǎn)價(jià)格評估實(shí)質(zhì)是一種權(quán)利價(jià)值的評估，有多少權(quán)利評估多少價(jià)值，如果權(quán)利狀況不清，則無從談起價(jià)值的評估，因此在實(shí)務(wù)中首先要明確所估價(jià)的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)等，估價(jià)對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。在我國，尤其要注意所估價(jià)的是通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還是國有劃撥土地使用權(quán)。在權(quán)利狀況確定的過程中，核對權(quán)利證明當(dāng)然是重要的一環(huán)，但是產(chǎn)權(quán)證的造假在現(xiàn)實(shí)生活中屢見不鮮，有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師不會迷信產(chǎn)權(quán)證明，在重大的估價(jià)

20、項(xiàng)目中，會親自到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行征詢確認(rèn)，這樣才能避免遭受不必要的風(fēng)險(xiǎn)。（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，這對于房地產(chǎn)估價(jià)師是一種保護(hù)，在房地產(chǎn)交易中，通常交易雙方違背約定是由于市場發(fā)生了根本性的變化，而房地產(chǎn)估價(jià)師能置身事外的唯一方法就是將估價(jià)值確定在某一特定時(shí)點(diǎn)上。二、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效有序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：1、擬采用的估價(jià)

21、技術(shù)路線和估價(jià)方法。2、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。3、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)。4、擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。擬定作業(yè)計(jì)劃的過程實(shí)質(zhì)是對整個(gè)估價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判過程，在計(jì)劃過程中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度，在人員配備時(shí)充分考慮估價(jià)人員的專長，將合適的人安排到合適的崗位上，對于估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的控制起到關(guān)鍵作用。三、搜集估價(jià)所需資料（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料房地產(chǎn)價(jià)格的普遍影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價(jià)格有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個(gè)別房地產(chǎn)上。（二）對

22、估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對估價(jià)對象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。（三）相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料主要包括市場交易實(shí)例資料、開發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在估價(jià)過程中，無論是否直接運(yùn)用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實(shí)例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。（四）反映估價(jià)對象狀況的資料主要包括估價(jià)對象權(quán)屬資料如房地產(chǎn)權(quán)證、土地證、他

23、項(xiàng)權(quán)證等，影像資料如圖片、照片、錄像等，通常權(quán)屬資料要核實(shí)原件，如有需要應(yīng)親自到產(chǎn)權(quán)等級部門核實(shí)，照片等影像資料應(yīng)自行到現(xiàn)場進(jìn)行拍攝。必須廣泛收集并深入分析各類有關(guān)資料，分析它們對估價(jià)對象價(jià)格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時(shí)，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)甚至體現(xiàn)為估價(jià)師的眼力。在資料搜集的過程中，應(yīng)注意保持全面性，切記不受委托方的影響，以避免搜集資料的片面性，造成估價(jià)結(jié)果失真。四、實(shí)地查勘估價(jià)對象由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)

24、，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對象。因此，估價(jià)人員只有親臨現(xiàn)場，實(shí)地查明有關(guān)情況，才能對估價(jià)對象有一個(gè)切身的體會，對估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)客觀的判斷。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：1、對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí)，除應(yīng)查明地號或門牌號碼外，還應(yīng)對照地籍圖判明對象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時(shí)，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實(shí)地拍照存檔。2、對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對象

25、房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費(fèi)用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。五、選定估價(jià)計(jì)算方法由于每種估價(jià)方法本身的局限性，同時(shí)也由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，單一的估價(jià)方法難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中，規(guī)定對同一估價(jià)對象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有助于各種估價(jià)方法

26、之間的互相補(bǔ)充，有利于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響，也有利于消除因技術(shù)原因而導(dǎo)致的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。六、確定價(jià)格評估結(jié)果在如何決定最終估價(jià)結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：1、以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。2、以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主，參考估算結(jié)果。筆者認(rèn)為第一種意見更為合理，雖然房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)性與藝術(shù)性的結(jié)合，但科學(xué)性是根本，經(jīng)過科學(xué)方法合理推算出的結(jié)果應(yīng)作為主要的方案選擇。在一些估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)人員通常會依賴于經(jīng)驗(yàn)來決定最終估價(jià)額，往往估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生，因此在估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)盡可能減少人的主觀因素對估價(jià)結(jié)果的影響，即使要采用，也應(yīng)通過一定的程序如專家論證會等來予以解決。七、撰寫估價(jià)

27、結(jié)果報(bào)告估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，通過合理完善估價(jià)結(jié)果報(bào)告，能在很大程度上規(guī)避估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)估價(jià)反映的是一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，并且其估價(jià)值是建立在大量的基礎(chǔ)資料和市場行情基礎(chǔ)上，因此存在一定的不確定性，通常有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)估價(jià)師會在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中設(shè)定很多假設(shè)限制條件，或?qū)⒃趯纼r(jià)對象勘查過程中的一些未盡事項(xiàng)予以揭示，并對估價(jià)報(bào)告的使用設(shè)定明確的范圍。這樣，一旦發(fā)生訴訟事項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告將成為有力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具。八、整理估價(jià)資料歸檔這一工作目前做的較為薄弱，估價(jià)師一般認(rèn)為出具了估價(jià)報(bào)告，整個(gè)估價(jià)工作就完

28、成了，因此當(dāng)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，較難重現(xiàn)估價(jià)程序軌跡，一些重要的證據(jù)也無法找到。因此，在估價(jià)報(bào)告出具后，估價(jià)師應(yīng)仔細(xì)整理估價(jià)資料，將整個(gè)估價(jià)程序記錄在案，妥善保存估價(jià)相關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)證、影像資料等，通常這些資料的保存期為15年左右，對于一些重大項(xiàng)目保存期應(yīng)更長。估價(jià)資料的歸檔保存，無疑保護(hù)了估價(jià)師的利益，既完整的記錄了估價(jià)工作，也為今后一旦發(fā)生訴訟案件成為呈堂證供奠定了基礎(chǔ)。結(jié)論中國房地產(chǎn)估價(jià)師是一個(gè)新興的執(zhí)業(yè)資格，是一個(gè)新興的行業(yè)，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也在不斷的發(fā)展，我們房地產(chǎn)估價(jià)師一定要認(rèn)清當(dāng)前的形勢，不斷地學(xué)習(xí)和提高自己，通過繼續(xù)教育來不斷地充實(shí)自己，同時(shí)自己也

29、要不斷地注重平時(shí)的學(xué)習(xí)和積累，這樣才能使自己作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師去真誠的服務(wù)社會，確立自己在當(dāng)前社會的地位，使估價(jià)行業(yè)得到真正的發(fā)展。中國加入WTO，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)大門終將會向世界敞開，在技術(shù)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、從業(yè)人員素質(zhì)等方面對中國的房地產(chǎn)估價(jià)師提出了新的要求，我們需要盡快縮短距離，對房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。既不能“因噎廢食”，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià)，又不能對風(fēng)險(xiǎn)視而不見，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。作為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員，提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競爭觀念，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)長遠(yuǎn)健康地發(fā)展而努力。中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)家底雖然不厚，自身的短處也比比皆是。但它也有所有新生事物的可取之處無陳規(guī)、可塑造、充滿活力，因此只要所有從業(yè)人員積極努力，在這幾年內(nèi)共同打好事業(yè)的基礎(chǔ)，都把自己的言行看作與行業(yè)形象息息相關(guān)，不做任何有損行業(yè)的事情，中國房