房地產(chǎn)會計實務(wù)操作

1、第二章房地產(chǎn)業(yè)成本和費用的會計處理房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的基本經(jīng)濟活動。在開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)一方面要建成并向社會提供可供使用的房屋、建設(shè)場地、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施， 另一方面還要發(fā)生人、財、物等物化勞動和活勞動耗費。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費， 稱為開發(fā)經(jīng)營費用， 而其中為某個特定開發(fā)項目所發(fā)生的費用，應(yīng)將其對象化，計入各該開發(fā)項目的成本，稱為開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的成本費用核算由開發(fā)經(jīng)營費用 的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項目成本計算兩部分組成，它是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。正確地進行成本費用核算，對于控制企業(yè)的各項費用支出，降低開發(fā)成本，提高

2、經(jīng)濟效益，增強企業(yè)市場競爭能力， 有著重要意義。為了充分發(fā)揮成本費核算的作用，在成本費用核算中必須遵循下述要求。一、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特色、遵循會計核算的基本原則為了加強成本管理工作，發(fā)揮成本核算的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的原則（一）客觀性原則客觀性原則要求會計核算應(yīng)當以實際發(fā)生的交易或事項為依據(jù)，如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量?？陀^性是對會計工作的基本要求。 會計工作提供信息的目的是為了滿足會計信息使用者 的決策需要，因此，就應(yīng)做到內(nèi)容真實、數(shù)字準確、資料可靠。（二）可比性原則可比性原則要求企業(yè)的會計核算應(yīng)當按照規(guī)定的會計處理方法進行，會計指標應(yīng)當口徑一致相互可比。只要是相同的交

3、易或事項，各企業(yè)就應(yīng)當采用相同的會計處理方法。（三）一貫性原則一貫性原則要求企業(yè)的會計核算方法前后各期應(yīng)當保持一致，不得隨意變更。如有必要變更，應(yīng)當將變更的內(nèi)容和理由、 變更的累積影響數(shù)， 以及累積影響數(shù)不能合理確定的理由 等，在會計報表附注中予以說明。（四）相關(guān)性原則相關(guān)性原則要求企業(yè)在收集、加工、處理和提供會計信息過程中，充分考慮會計信息使 用者的信息需求，相關(guān)的會計信息能夠有助于會計信息使用者評價過去的決策，證實或修正某些預(yù)測，從而具有反饋價值； 有助于會計信息使用者做出預(yù)測，做出決策，從而具有預(yù)測價值。（五）及時性原則及時性原則要求企業(yè)的會計核算應(yīng)當及時進行，不得提前或延后。會計信息的

4、價值在于幫助所有者或其他方面做出經(jīng)濟決策，具有時效性。即使是客觀、 可比、相關(guān)的會計信息，如果不及時提供，對于會計信息使用者也沒有任何意義，甚至可能誤導(dǎo)會計信息使用者。（六）明晰性原則明晰性原則要求企業(yè)的會計核算和編制的財務(wù)會計報告應(yīng)當清晰明了，便于理解和使 用。會計記錄應(yīng)當準確、清晰，填制會計憑證、登記會計賬簿必須做到依據(jù)合法、賬戶對應(yīng) 關(guān)系清楚、項目完整、數(shù)字準確。（七）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原則要求企業(yè)的會計核算應(yīng)當以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當負擔(dān)的費用，不論款項是否收付， 都應(yīng)當作為當期的收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不

5、應(yīng)當作為當期的收入和費用。（八）配比原則配比原則要求企業(yè)在進行會計核算時，收入與其成本、費用應(yīng)當相互配比，同一會計期 間內(nèi)的各項收入和與其相關(guān)的成本、費用，應(yīng)當在該會計期間內(nèi)確認。在會計核算工作中堅持配比原則有兩層含義：一是因果配比，將收入與其對應(yīng)的成本相配比，女口，將主營業(yè)務(wù)收入與主營業(yè)務(wù)成本相配比，將其他業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)成本相配比；二是時間配比，將一定時期的收入與同時期的費用相配比，如將當期的收入與管理費用、財務(wù)費用等期間費用相配比等。（九）歷史成本原則歷史成本原則要求企業(yè)的各項財產(chǎn)在取得時應(yīng)當按照實際成本計量。其后，各項財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當按照規(guī)定計提相應(yīng)的減值準備。除法律、行政法規(guī)

6、和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定者外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。（十）劃分收益性支出與資本性支出原則劃分收益性支出與資本性支出原則， 要求企業(yè)凡支出的效益僅及于本會計期間 （或一個 營業(yè)周期），應(yīng)當作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個會計期間（或幾個營業(yè)周期） 的，應(yīng)當使用為資本性支出。（十一）謹慎性原則謹慎性原則要求企業(yè)在面臨不確定因素的情況下做出職業(yè)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹 慎，充分估計到各種風(fēng)險和損失，即不高估資產(chǎn)或收益，也不低估負債或費用。例如：要求企業(yè)定期或者至少于每年年度終了，對可能發(fā)生的各項資產(chǎn)損失計提資產(chǎn)減準備等，就充分體現(xiàn)了謹慎性原則，體現(xiàn)了謹慎性原則對歷史成本原則的修正。

7、（十二）重要性原則重要性原則要求企業(yè)對交易或事項應(yīng)當區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方法。對資產(chǎn)、負債、損益等有較大的影響，并進而影響財務(wù)會計報告使用者據(jù)以做出合理判斷的重要會計 事項，必須按照規(guī)定的會計方法和程序進行處理，并在財務(wù)會計報告中予以充分、準確地披露；對于次要的會計事項， 在不影響會計信息真實性和不至于誤導(dǎo)財務(wù)會計報告使用者做出 正確判斷的前提下，要適當簡化處理。在評價某些項目的重要性時，很大程度上取決于會計人員的職業(yè)判斷。一般來說，應(yīng)當在質(zhì)和量兩個方面綜合進行分析。從性質(zhì)來說，當某一事項有可能對決策產(chǎn)生一定影響時， 就屬于重要項目；從數(shù)量方面來說，當某一項目的數(shù)量達到一定規(guī)模時，就

8、可能對決策產(chǎn)生影響。（十三）實質(zhì)重于形式原則實質(zhì)重于形式原則，要求企業(yè)應(yīng)當按照交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計核算，而不應(yīng)當僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據(jù)。例如，以融資租賃方式租入的資產(chǎn)，雖然從法律形式來講承租企業(yè)并不擁有其所有權(quán)， 但是由于租賃合同中規(guī)定的租賃期相當長，接近于該資產(chǎn)的使用壽命；租賃期結(jié)束時承租企業(yè)有優(yōu)先購買該資產(chǎn)的選擇權(quán)；在租賃期內(nèi)承租企業(yè)有權(quán)支配資產(chǎn)并從中受益，所以，從其經(jīng)濟實質(zhì)來看，企業(yè)能夠控制其創(chuàng)造的未來經(jīng)濟利益，所以，會計核算上將以融資方式租入的資產(chǎn)視為承租企業(yè)的資產(chǎn)。以上十三條會計處理的原則，是進行會計核算的指導(dǎo)思想和衡量會計工作成敗的標準。 因為自新企業(yè)會計

9、制度頒布后，取消了原有的包括施工、房地產(chǎn)業(yè)會計制度等十三 個行業(yè)制度，而這些行業(yè)都具有各自的行業(yè)特點，所以，關(guān)于一些具體的成本核算等還要參照這些原則結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點來分析處理。二、適應(yīng)開發(fā)經(jīng)營特點和管理要求，合理確定成本計算對象和成本計算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任何一項開發(fā)建設(shè)費用都是特定的開發(fā)項目發(fā)生的，都有其物質(zhì)承擔(dān)者。成本計算對象，就是指開發(fā)建設(shè)費用的承擔(dān)者。成本計算的過程，就是按照既定的成本計算對象歸集和分配開發(fā)建設(shè)費用的過程。確定成本計算對象是進行成本計算方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、 土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求， 在特定的 固定地點進行開發(fā)建設(shè)的。 由于各種土地和房

10、屋的具體用途不同， 開發(fā)建設(shè)的具體內(nèi)容也不 相同。 每一個開發(fā)項目者是按特定的設(shè)計圖紙進行開發(fā)建設(shè)的， 因此具有單件性特點。 它不 可能像工業(yè)產(chǎn)品那樣，按照同一圖紙或方案大批、大量地生產(chǎn)。即使房屋的用途、結(jié)構(gòu)、材 料完全相同，也會因建造時間、 地點等不同， 而使其工作內(nèi)容和費用相差其甚遠。 每一塊土 地也會因其所在地區(qū)工程地質(zhì)條件、 水文地質(zhì)條件和土地用途不同， 而使其開發(fā)內(nèi)容和費用 有很大差別。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的單件性特點， 決定了成本計算對象應(yīng)是具有獨立的設(shè)計文件， 可以獨立地組織施工的開發(fā)建設(shè)項目。具體地說，房地產(chǎn)開發(fā)成本計算對象應(yīng)為：（ 1） 每一編制有獨立的初步設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的

11、單項工程；（ 2） 同一開發(fā)地點，工竣工時間接近，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目；（ 3） 規(guī)模較大、工程較長的開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位。土地開發(fā)成本計算對象應(yīng)為：（ 1） 一般土地開發(fā)，以每一獨立的開發(fā)項目即“地塊”或“宗地”為成本計算對象；（ 2） 面積較大、工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域為成本計算對象。 房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要不同的工種協(xié)作配合完成， 雖然屬于多步驟生產(chǎn)， 但是各工種可 在同一時間、 同一地點進行平行交叉或立體交叉作業(yè)， 各生產(chǎn)步驟之間并無明確的時間或地 點界限。因此，不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。企業(yè)在確定成本計算對象時， 還應(yīng)充分考慮企業(yè)的管理需要和管理

12、水平。 對于管理工作 基礎(chǔ)較好的企業(yè)， 成本計算對象應(yīng)更具體、 詳細， 從而使用費用的歸集和分配更接近于實際 耗費水平。 防止由于把若干開發(fā)項目合并作為成本計算對象， 竣工后再在各項開發(fā)產(chǎn)品間進 行成本分配，而造成的開發(fā)產(chǎn)品成本和實際耗費水平的偏差。房地產(chǎn)公司開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動， 還具有開發(fā)周期長的特點， 少則幾個月， 多則幾年。 在開竣工前，開發(fā)項目所發(fā)生的各項費用，均為在建開發(fā)項目面本，待開發(fā)項目竣工后，所 歸集的全部費用則為竣工開發(fā)項目成本。 可見，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為 準，在建設(shè)周期內(nèi)無須在竣工開發(fā)項目與在建開發(fā)項目之間分配費用。以上述原則確定的成本計算對象和以成本

13、結(jié)轉(zhuǎn)期為標志的成本計算方法，稱為分批法， 也稱定單法。三、將開發(fā)經(jīng)營費用按經(jīng)濟用途分類，確定成本項目 開發(fā)經(jīng)營費用按是否計入開發(fā)產(chǎn)品成本可以分為開發(fā)成本和期間費用。 開發(fā)成本即開發(fā) 產(chǎn)品成本， 它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在其產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)過程中所發(fā)生的各項費用。 開發(fā)成 本按其經(jīng)濟用途，首先可分為以下四類：（一）土地開發(fā)成本 它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為開發(fā)建設(shè)場地所發(fā)生的各項費用。（二）房屋開發(fā)成本 它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本 它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施， 以及不能有償轉(zhuǎn)讓、 需要分 配計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生

14、的各項費用。（四）代建工程開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)接受其他單位委托， 代為開發(fā)的除土地、 房屋以外的其他工 程所發(fā)生的各項費用。其次， 為了考核設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、 施工預(yù)算和成本計劃的執(zhí)行情況， 分析成本升 降的原因， 挖掘進一步降低成本的途徑， 還需要將計入各成本計算對象的開發(fā)成本的費用按經(jīng)濟用途分類，構(gòu)成不同的成本項目。通?？蓜澐忠韵铝棧海ㄒ唬┩恋厥茏尳稹⑼恋卣饔眉安疬w補償費土地受讓金、土地征用及拆遷補償費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土 地開發(fā)而發(fā)生的各項費用。包括開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金（或土地轉(zhuǎn)讓金）、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費

15、、地上和地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?及安置動遷用房支出等。（二）前期工程費前期工程費是指開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”支出等費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出。包括開發(fā)小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。（四）建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各種建筑安裝工程費。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包方式支付承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工預(yù)算內(nèi)的人工費、材料費、機械使用費等各項支出。（五）

16、公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費是反映房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上內(nèi)發(fā)生的獨立的非營業(yè)性（不能有償轉(zhuǎn)讓）的公共配套設(shè)施支出。包括健身、體閑、小區(qū)廣場、居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等公共設(shè)施。（六）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬直接組織和管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。包括管理人員的工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利 息、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按成本計算對象開設(shè)成本明細賬或成本計算單，在成本明細賬或成本項目開設(shè)專欄，以反映成本構(gòu)成情況。四、期間費用期間費用是企業(yè)當期發(fā)生的費用中的重要組成部分，是指本期發(fā)生的、不能直接或

17、間接歸入某種產(chǎn)品成本的、直接計入損益的各項費用，包括管理費用、營業(yè)費用和財務(wù)費用。（一）管理費用管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。包括： 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、印花稅等相關(guān)稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、 咨詢費、訴訟費、提取的壞賬損失、提取的壞賬損失、提取的存貨跌價準備、公司經(jīng)費、聘 請中介機構(gòu)費、礦產(chǎn)資源補償費、研究與開發(fā)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以 及其他管理費用。（二）營業(yè)費用營業(yè)費用是反映企業(yè)在銷售產(chǎn)品、 提供勞務(wù)等日常經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè) 銷售機構(gòu)的各項經(jīng)費。 包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、保險費、展

18、覽費、廣告費、 租賃費（不包括融資租賃費），以及為銷售本公司產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利 費等經(jīng)營性費用。（三）財務(wù)費用財務(wù)費用是指企業(yè)籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的費用。包括：利息凈支出（減利息收入）、匯兌凈損失（減匯兌收益）、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金發(fā)生的其他費用等。以上三項期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值 稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用， 不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除， 而按 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 規(guī)定的標準進行扣除。 即，財務(wù)費用中的 利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的， 允許據(jù)實扣除， 但最 高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 管理費用與營業(yè)費用， 按實施細則 第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成