對農村產權最新抵押融資的探索與思考

1、關于對農村產權抵押融資的探索與思考近年來，農村金融產品和服務方式不斷創(chuàng)新，金融覆蓋面有 所擴大，農村金融對農村經濟的增長起到了重要的推動作用。但 隨著城鄉(xiāng)經濟發(fā)展一體化的不斷推進，城鄉(xiāng)金融資源配置不平衡 的矛盾則越發(fā)顯得突生。資金投入不足、融資難問題成為制約農 村經濟社會發(fā)展的重要瓶頸。而農村產權無法抵押融資，農民難 以獲得經濟發(fā)展所需的資金融通，成為“三農”融資困難的主要 原因之一。針對目前農村金融的一些問題，市政府高度重視，今 年初，要求我委力求在農村金融方面深層次的問題有所突破。為 此，我們通過借鑒成都等兄弟城市的做法，對擴大農村產權的有 效擔保物范圍，推進農村產權抵押融資，促進我市農村

2、融資方式 創(chuàng)新進行了思考。一、農村產權的內涵農村產權一般包括農村土地承包經營權、農村集體經濟組織養(yǎng)殖水面、 “四荒地”使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及農村集體建設用地使用權、農村私有住房所有權與宅基地使用權、農業(yè)生產性設施使用權等。農村產權的核心是土地，我國農村的土地除由法律規(guī)定屬于國有所有的以外，都屬于集體所有，由于農村集體土地產權主體是虛置、權屬關系不清的，所以導致土地流轉制度不完善，農民的土地權利難以得到有效的制度保障。二、農村產權抵押融資的意義農村金融是現(xiàn)代農村經濟的核心。 2003 年以來， 中央 1 號文件持續(xù)強調要大力發(fā)展農村金融，我國的農村金融市場穩(wěn)步開放，農村金融體系逐步建立健全。但隨

3、著農村產業(yè)結構調整步伐的加快，農民經營規(guī)模的擴大，農戶對資金需求也日益增加，但由于沒有擔保手段而難以實現(xiàn)商業(yè)貸款，導致農村金融需求存在很大缺口，農民“貸款難”現(xiàn)象普遍存在，嚴重影響了農民生產經營的進一步發(fā)展。究其原因，是我國目前特定的農村產權制度所至。由于面臨法律和政策的束縛，農村土地承包權和集體建設用地使用權等農村產權流轉受到制約，對農民而言，就是最值錢的資產農村土地承包權和宅基地使用權，不能通過抵押、出租、入股和轉讓等方式獲得農業(yè)發(fā)展所必需的資金。因此，開展農村產權抵押融資，是深化農村產權制度改革、完善農村金融服務體系的一大舉措。如何在風險可控的前提下，積極探索農村產權抵押融資，探索建立一

4、套規(guī)范農村集體產權抵押融資法律制度，擴大農村有效擔保物范圍，使農村房屋、宅基地使用權、土地承包經營權等均能夠有效流轉，使集體產權活起來工激活農村靜態(tài)資產，是解決當前農村資金匱乏的手段之一。農村產權抵押融資 的探索，對化解農村因無資產抵押而造成的“貸款難”和銀行“難 貸款”的矛盾，對完善農村市場經濟體系，對進一步推進農村金 融產品和農村信貸方式創(chuàng)新，激發(fā)農民生產經營的積極性和創(chuàng)造 性，推動農村經濟又好又快發(fā)展具有非常現(xiàn)實的意義。三、現(xiàn)行農村產權抵押融資的障礙由于我國現(xiàn)行的農村產權制度和現(xiàn)行法律，農村集體建設用 地、農民房屋、農村土地承包經營權在抵押融資實踐中面臨巨大 的困難和障礙。從法律層面看：

5、一是農村集體建設用地使用權，根據土地 管理法等法律法規(guī)的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地使用權，在法定情形 下可以抵押，但法律作了嚴格的限制性規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地的使 用權不得轉讓、由讓或者由租于非農業(yè)建設，但允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在 被兼并、破產、分離、分立等情形下土地使用權發(fā)生轉移；而農 民依法獲得的宅基地，在物權法和擔保法中規(guī)定：耕地， 宅基地，自留地，自留山等集體土地使用權不得抵押。二是農民 房屋，盡管法律對農民房屋沒有規(guī)定可否用于抵押，但現(xiàn)行實踐 中確立的土地使用權與房屋所有權一體化的原則，受宅基地禁止 抵押的限制，也存在抵押障礙。三是農村土地承包經營權，農村土地承包經營權流轉管理辦法也只對“通過招標、拍賣和

6、公 開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以采取轉讓、由租、入股、 抵押或者其他方式流轉”，即抵押僅限于四荒土地。從社會層面看：一是農村社會保障體系還不健全，失地農民 多途徑安置機制沒有建立。宅基地是農民生活的必需和賴以生存 的所在，如果抵押融資后不能履約還款，將會造成農民成為失地 農民，喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。二是農業(yè)生產具有巨 大保障作用的農業(yè)保險沒有實現(xiàn)全覆蓋，投資農業(yè)仍存在巨大的 自然災害風險和動植物疾病風險。三是農村產權交易平臺沒有搭 建，沒有交易平臺，農村產權無法依法依規(guī)流轉。通過產權交易 平臺，可以使得農民擁有的各類收益

7、物權財產化、資產化、價值 最大化，而且農村產權平臺可以吸引更多資本向農業(yè)流入。從金融機構層面看：人民銀行和銀監(jiān)局在關于進一步加強 信貸結構調整促進國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見中明確提 由“有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款”，“積極發(fā)展林權抵押貸款”等，但金融機構在開展農村綜合產權抵押貸 款業(yè)務過程中還有較大顧慮，擔心如果違約，銀行收回的抵押物 無法處置和變現(xiàn)。旦農村產權網絡查詢系統(tǒng)尚未建立起來，銀行 不能直接通過網絡查詢到土地經營權在農交所登記托管的情況， 無法從根本上排除一權多抵的風險。四、農村產權抵押融資可行性的探析（一）農村產權制度改革催生融資新模式隨著城市化、工業(yè)化的急速推

8、進，農村傳統(tǒng)的土地資源配置方式、居住模式和城鄉(xiāng)空間布局都受到了前所未有的沖擊。 2008年， 中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定中，就提出要依法保障農戶宅基地用益物權，為農村宅基地使用權和流轉制度的改革指明了方向。今年，中央一號文件中又提出“鼓勵有條件的地方開展農村集體產權制度改革試點” ，就是要挖掘出農村發(fā)展的制度活力。而農村產權制度的改革就是從農村集體產權的確權賦權、轉權換權以及維權護權進行制度改革。農民的財產只有通過確權，明確了農民對承包地、宅基地、集體建設用地、農村房屋等農村資產的物權關系，才能實現(xiàn)農村資源的合理流動。近年來，四川、山東、浙江、安徽多地都已在探索政府主導下的

9、企業(yè)參與、銀行推動、部門聯(lián)動、農戶發(fā)展的農村投融資新模式。去年初， 國務院關于成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗總體方案的批復 ，是在國家政策層面上肯定了集體產權抵押的正當性，給成都市開展農村集體產權抵押融資授予了 “尚方寶劍 ” ，使得成都市在開展農村集體產權抵押融資方面走在了全國前列。（二）成都農村產權抵押融資破題做法成都市作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，以農村金融產品創(chuàng)新為著力點，深化農村金融改革，完善農村金融體系為總體要求， 2009 年 9 月出臺了 成都市農村產權抵押融資總體方案及成都市集體建設用地使用權抵押融資管理辦法 （ 試行 ） 、 成都市農村房屋抵押融資管理辦法 （ 試行 ）

10、、 成都市農村土地承包經營權抵押融資管理辦法 （ 試行 ） 三個具體操作文件。突破了現(xiàn)行法律對農村集體產權抵押融資的限制和禁止，為集體產權的抵押融資開辟了一條可供操作的路徑。在具體操作上，成都市主要從下面幾方面進行：1 、強化組織保障 ：成立成都市農村產權抵押融資工作領導小組，由市政府分管副市長任組長，相關部門為成員單位。并明確分工落實責任。2 、堅持二個原則： 堅持市場化運作和政策引導相結合原則 和堅持循序漸進和風險可控的原則。3 、配套五項措施： 一是建立農村產權價值評估機制。由政府負責制定并公布農村產權的基準價格和最低保護價。為農村產權價值評估提供價值和依據；二是完善農村產權流轉體系。依

11、托成都農村產權交易所，收集和發(fā)布各類產權流轉交易信息，組織產權流轉、招拍掛等交易活動，為貸款抵押物處置、抵押權利的實現(xiàn)提供平臺；三是完善農村產權抵押融資風險分擔機制。由政府出資設立農村產權抵押融資風險基金，用于收購抵債資產，擴大政策性農業(yè)保險范圍，引導商業(yè)保險機構開發(fā)小額借貸保險產品等；四是健全農村金融市場體系；五是完善農戶和規(guī)模經營業(yè)主的征信管理體系。4 、加強三項建設： 一是加強農村產權價值評估、法律咨詢等中介組織的建設；二是加強對農村產權交易平臺建設，在全市各區(qū)（市）縣均設立農村產權流轉交易服務中心并實現(xiàn)聯(lián)網；三是建立健全農村產權流轉擔保服務體系，組建了農村產權抵押融資擔保公司。為農村新

12、型集體經濟組織、農民個人、涉農企業(yè)及其它中小企業(yè)合作開展融資擔保服務提供了強有力的保障。5 、做好二個引導： 一是積極引導地方金融機構開展農村房屋產權、集體建設用地使用權、土地承包經營權直接抵押貸款，破解農業(yè)農村融資難問題；二是引導農戶、集體經濟組織、涉農企業(yè)等，將所擁有的農村房屋產權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林權進行打包抵押，增大抵押籌碼，獲得較大額度的貸款。五、 我市農村產權抵押融資的對策措施和建議成都開展農村產權直接向金融機構質押、抵押融資試點，盡管時間不長，但在全國影響不小，各地也都在紛紛探索和嘗試。因為農村產權抵押融資確實是一種解決農民、農村融資難的主要方式，也是促進農業(yè)

13、結構調整，提高農民收益的重要手段。成都的做法和經驗，對推進我市開展農村產權抵押融資工作有許多值得借鑒的方面。現(xiàn)提出如下對策和建議。（一）提高認識，積極探索抵押融資模式農村產權抵押融資是一項以城鄉(xiāng)一體化為目標，以農民持續(xù)增收為落腳點的工程，通過擴大農村有效擔保物范圍，激發(fā)農民創(chuàng)業(yè)熱情，從而推進農村金融產品和農村信貸方式創(chuàng)新，構建較為完善的農村金融體系，推動農村經濟又好又快發(fā)展。推進農村產權抵押融資是一項全新的工作，也是一項創(chuàng)新舉措，會有許多困難和矛盾。為此，要統(tǒng)一思想提高認識，把積極探索農村產權抵押融資工作，作為落實全省農村金融工作會議精神和深化金融支持新農村建設的一項重點工作。（二）試點先行，

14、堅持循序漸進風險可控農村產權抵押融資工作政策性強，我市在推進過程中要加強宣傳， 營造氛圍，創(chuàng)造條件。 選擇一、 二個鎮(zhèn)或村先期進行試點。通過召開農戶座談會，了解資金需求，做好摸底調查工作。制定實施細則、管理辦法、操作程序以及配套的各項政策等，穩(wěn)步推進，控制風險。（三）完善措施，建立相關配套制度體系1 、建立完善的農村產權交易體系建立農村產權交易中心， 負責信息收集、項目審查、交易情況 發(fā)布 ； 組織 產權流轉、 招拍掛交易活動； 協(xié)助辦理權屬變更等，增強農村資產流動性。建立產權價值評估機構，加快培育一批有資質的相關中介機構， 建立多層次、 全覆蓋的涉農資產評估體系，培育專業(yè)的農業(yè)經紀人。2、建

15、立融資分擔風險機制建立產權抵押融資風險基金；政府與銀行制定合理的風險分攤制度；完善涉農擔保體系，發(fā)揮涉農擔保公司在防范信貸風險中的作用；逐步擴大政策性農業(yè)保險試點范圍和覆蓋面，增加涉農保險產品， 充分發(fā)揮保險的風險保障作用， 分散抵押貸款風險；鼓勵和引導農戶借助農民專業(yè)合作化組織的作用完成信用增強和信用升級。3、健全農村金融市場體系積極培育農村社區(qū)金融機構 , 開放農村金融市場 , 大力發(fā)展村鎮(zhèn)銀行，積極組建農村小額貸公司，為農業(yè)經濟的發(fā)展提供動力，不斷拓寬農權產權抵押融資渠道。4、建立完善征集管理系統(tǒng)推進農村信用體系建設，將農戶和規(guī)模經營業(yè)主的信用信息經，加入人民銀行個人和企業(yè)信用信息系統(tǒng)，

16、準確把握貸款借款人的基本情況，為農村產權抵押融資提供信息支撐。（四）政策扶持，促進農權抵押健康發(fā)展1 、財政資金支持政府可安排一定的財政資金設立農村產權抵押融資風險基金，用于收購抵債資產，以提高金融機構辦理農房抵押貸款業(yè)務的積極性和安全性。財政可以每年安排一定的財政資金用于農村產權抵押貸款貼息，減輕農民融資成本。2、部門費率優(yōu)惠各金融機構對農房抵押貸款要實行優(yōu)惠利率。土地、建設等部門要適當降低農房抵押貸款涉及到的權屬登記、發(fā)證、評估以及抵押登記等環(huán)節(jié)的收費標準，減輕農民負擔。（五）協(xié)調配合，保障試點工作穩(wěn)步推進1 、加強領導，形成合力要有效推進農村產權抵押工作，切實解決農村融資難的瓶頸，領導重視是關鍵，部門協(xié)調配合是基礎。為此，建議成立市領導掛帥、各有關部門參加的農村產權抵押領導小組，由市政府分管領導任組長，各相關部門為成員單位，加強對農村產權抵押融資工作的組織領導和政策協(xié)調。政府各部