年度保養(yǎng)計劃

1、香雪蘭溪一期公共設施設備的維修、養(yǎng)護服務方案一、設備日常維護保養(yǎng)的內容1、物業(yè)共用部位的設施設備物業(yè)照明系統(tǒng)、物業(yè)供配電設備、物業(yè)供水系統(tǒng)、物業(yè)污水及雨水系統(tǒng)、物業(yè)公用天線系統(tǒng)、物業(yè)公共消 防系統(tǒng)、物業(yè)樓宇防雷系統(tǒng)、物業(yè)樓宇技防（對講）系統(tǒng)、物業(yè)供暖系統(tǒng)等設備設施。2、共用設施設備公共照明系統(tǒng)、公共供配電設備、公共供水系統(tǒng)、公共污水及雨水系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、公共消防系統(tǒng)、樓宇防雷系統(tǒng)、車場系統(tǒng)等設備設施。二、設備日常點檢和保養(yǎng)內容、周期及標準日常點檢和保養(yǎng)內容周期工作標準變壓器（非用電高峰 期）：看、聽、嗅運行每日兩次記錄 點檢每日兩次變壓器聲音應發(fā)出持續(xù)均勻的嗡嗡 聲，沒有機械震動聲和放電聲

2、 等異常聲音；變壓器的高低壓測電纜頭和母排的 搭接頭無發(fā)熱、變色、發(fā)生異味、 銹蝕等現(xiàn)象；變壓器的外殼接地無銹蝕、脫節(jié)現(xiàn) 象，所有變壓器外殼、墊片、瓷 套、接頭有無破損、變色和異味； 電纜溝內有無積水、雜物；油寢式 變壓器是否呈亮黃色，油位刻度， 無漏油和滲油現(xiàn)象，吸濕器應干 燥。變壓器（用電高峰期） 看、聽、嗅運行兩小時一次點檢 每日兩次配電柜內所有電氣接頭有無破損、 變色和異味；柜身無變形、破損、 積塵；儀表無變形和讀書不準；斷 路器無破損、異味、異聲等現(xiàn)象； 低壓配電功率因素補償柜內電容器 無膨脹變形、變色，接線及接地良 好。高、低壓配電柜（非用 電高峰期）看、聽、嗅運行每日兩次 點檢每

3、日兩次配電柜內所有電器接頭有無破損、 變色和異味；柜身無變形、破損、 積塵；儀表無變形和讀書不準；斷 路器無破損、異味、異聲現(xiàn)象；低 壓配電功率因素補償柜內電容器無 膨脹變形、變色，接線及接地良 好。高、低壓配電柜（用電 高峰期）看、聽、嗅運行兩小時一次點檢，每日兩 次水泵看、聽、嗅、摸、 查、測運行每日兩次 點檢每日兩次水泵運轉平穩(wěn)、無跳動、無明顯振動、無異聲；水泵軸承溫度在 90 c以下； 控制柜電氣操作手柄完好，各電器 無過熱，無雜音；水泵電機運行中 三相電流、溫度在銘牌規(guī)定的額定 值；所有電纜頭和電氣接頭無變形、破 損發(fā)熱、變色、異味等現(xiàn)象；水泵軸下滴水量應在 5 20g/min內 （

4、軸封填料不宜過緊），泵軸滲水沒有流到地面的現(xiàn)象；泵體和機座無破損、積塵、銹蝕、滲水等現(xiàn)象；水泵房內閥門應開閉靈活、無卡阻、關閉嚴、無漏水現(xiàn)象；壓力儀表無破損及讀數(shù)不準確等現(xiàn) 象；無軸承過熱、卻潤滑脂、積屑 等現(xiàn)象。消防系統(tǒng)（火災報警控 制器、消防聯(lián)動控制柜）看、聽、嗅、查、測點檢每周一次柜內所有電氣接頭無破損、變色和 變味；消防系統(tǒng)報警故障點的統(tǒng)計 上報客戶服務中心。一次（二次）水箱 看、查、測點檢每周一次能正常開啟、關閉；水箱蓋和紗網(wǎng)無破損、應鎖好。閉路監(jiān)控系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測點檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；應達到正常運行功能；系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中心。門禁系統(tǒng)保養(yǎng)看、

5、聽、嗅、查、測點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異 味；門能正常開關，閉門器松緊適宜； 系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中 心。停車場（道閘）系統(tǒng) 看、聽、嗅、查、測點檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異 味；閘道能正常開關；道閘齒輪箱無滲油、機械部分無卡 阻；擋車桿、熒光膜應完好無損； 讀卡器能讀卡正常；電腦各項參數(shù)、圖像應正常運行； 系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中 心?？梢暎ǚ辣I）對講系統(tǒng) 看、聽、嗅、查、測點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異 味；門能正常開關、閉門器松緊適宜； 對講質量應達到清晰、無雜音； 控制中心主機應正常運行； 系統(tǒng)故障點的統(tǒng)計，上報客服中 心。公共照明（樓

6、宇內的走 廊燈、樓宇內的樓梯 燈）點檢每周一次檢查各燈具是否正常、修復或更換 各損壞的燈具；線路故障點的統(tǒng) 計，上報客服中心；社區(qū)內的路燈由中班運行工作業(yè)。公共照明（社區(qū)內的路燈）看、聽、嗅、查、測點檢每日一次控制柜看、聽、嗅點檢每周一次電壓表，電流表，指示燈等指示值 應在額定值范圍；控制開關應在規(guī) 定位置；控制柜內的所有空氣開關、接觸 器、熱繼電器等電氣元件和接頭有 無損壞、變色和異味。設備房：設備及設備房間的清潔點檢每周一次清潔：設備及設備間應無雜物、無 積水、無灰塵，設備以手摸無塵、 見光亮為標準；帶電部分和旋轉部分禁止清潔、電 氣柜門或外殼在作清潔時應手戴檢 驗合格的高壓絕緣手套用干抹

7、布單 手作業(yè)；設備房防小動物設施應完好無損。三、機電設備定期維護的內容及實施效果設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計 劃實施效果備注電梯1、電梯運行時有無異 常2、各個照明、通風是 否正常3、各指示燈能否正確 指示，各按鈕是否正常4、報警裝置是否正常1、每半月進行 例行檢查、保養(yǎng) 一次2、每季度進行 全面檢修保養(yǎng)一 次3、按國家有關 規(guī)定每年年檢一 次1、安全、可 靠、運行平穩(wěn)， 附件完好2、警鐘、對 講、應急照明完 好，功能正常3、故障率 1%以 下4、取得年檢合 格證重大節(jié)假日前 須全面變壓器1、運行是否正常2、電壓是否穩(wěn)定、電 流是否在額定范圍內3、警示標識是否完好 4、變壓器分例行保養(yǎng) 和預防性

8、實驗1、每半年保養(yǎng) 一次2、沒3年一次預 防性實驗1、運行正?？?靠，各項指標軍 和標準，無異常 現(xiàn)象2、各指示、保 護裝置正常溫升過高或電 流過大時應及 時采取措施3、室內通風正 常變配電室1、對低壓配電柜保養(yǎng) 時采用以各母段為單位 分段進行2、檢查斷路器3、檢查主回路的銅鼻 子接觸是否牢固4、檢查電容器是否膨 脹變形、變色5、柜內應備有控制原 理圖、接線圖6、檢查接地，測試絕 緣電阻、接地電阻每半年保養(yǎng)一次1、各開關及保 護裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳 閘，應詳細檢 查并查明原因 后方可恢復合 閘低壓控制 柜系統(tǒng)1、觀察是否有異常聲 響及異味2、檢查柜內各類開 關、

9、接觸器有無損壞3檢查電壓表，電流 表，指示燈等工作是否 正常4、檢查柜內電容器有 否鼓漲或流液5、檢查所有只是表示 及線頭標志是否清潔1、每半年例行 保養(yǎng)一次2、每年進行一 次全面測試保養(yǎng)1、各開關及保 護裝置靈敏可靠2、各儀表、指 示燈等指示正常如發(fā)生故障跳 閘，應詳細檢 查原因，并在 查明原因后方 可恢復合閘設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計 劃實施效果備注風機1、觀察有無異常2檢查松緊是否適當3、有無異常響聲4、各開關是否處于自動”狀態(tài)每季度保養(yǎng)一次1、風機風量正 常2、運行時電流 在額定范圍內防盜 報警 系統(tǒng)1、觀察外觀探測器、 門磁開關有無異常2、對探測器及門磁進 行狀態(tài)測試3、檢查與攝像監(jiān)

10、控系 統(tǒng)聯(lián)動是否正常每月保養(yǎng)一次1、探測器及門 磁開關能正常工作2、與攝像監(jiān)控 系統(tǒng)能正常聯(lián)動可視防盜 對講系統(tǒng)1、電源箱、門口機固 定牢靠，箱內外清潔2、門口機、分配器、 聯(lián)網(wǎng)器等各點電壓是否 正常3、門口機與分機、管 理機通話清楚及圖像清 晰、按鈕應完好、開鎖每月保養(yǎng)一次防盜門能平穩(wěn)、 可靠的關閉正常聯(lián)網(wǎng)正常閉路監(jiān)控 系統(tǒng)1、看各攝像機是否正 常2、查看監(jiān)視器顯示屏 顯示情況3、檢查視頻線、電源 線、控制線是否接觸良 好4、云臺的旋轉、支撐 桿的固定、調焦、防 雨、防塵、防風、防 腐、防銹情況每季度保養(yǎng)一次1、圖像清晰、 穩(wěn)定，可視范圍 正常2、錄像機工作 正常周界防范 系統(tǒng)1、紅外對射正

11、常2、檢查電源線、信號線是否接觸正常3、支撐桿的固定、防 雨、防塵、防風、防 腐、防銹情況4排除防區(qū)障礙物5、除塵、清潔每月保養(yǎng)一次能準去及時報 警，不誤報能 布、撤防設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計 劃實施效果備注消防系統(tǒng)1、各報警按鈕、煙 （溫）感探頭、警鈴是否完好2、各區(qū)域報警器及集 中報警器是否完好3、疏散出口指示燈4、氣體自動滅火系統(tǒng)（有無漏氣、儲存壓 力、控制器面板顯示正 常、系統(tǒng)衛(wèi)生清潔、脫 離釋放閥進行模擬）5、噴淋系統(tǒng)（噴頭、管 道標志、信號閥、水流指示器、報警閥、水力 警鈴）6、防火卷簾門、風 機、消防廣播每月保養(yǎng)、每月 檢查一次1、系統(tǒng)運行穩(wěn) 定、正常、靈敏 可靠2、非人為因素

12、 所產(chǎn)生的誤報率在3%以下記錄各種檢測 數(shù)據(jù)室內消防 栓及消防 管道輕便 滅火器材 等1、檢查水袋、水槍 頭、起泵按鈕、小錘、 水閥、玻璃的完好2、檢查閥門、管道外 的滲、漏、冒、跑水的 情況1、每半年全面 檢查一次2、滅火器材每 月檢查一次3、消防栓、消 防管道中修51、消防栓、輕 便滅火器材使用 功能正常可靠2、完好率為100%3、消防栓、消火災易發(fā)季節(jié) 及重要的節(jié)假 日前進行一次 全面的檢查3、防銹、清潔4、滅火器的壓力、鉛 封、外觀、有效期年，每10年進行 一次大修或更新 改造防管道等無滲漏 水現(xiàn)象公共照明 系統(tǒng)工程部負責組織實施巡 查、維修、檢驗1、每季度保養(yǎng) 1 次，每年檢修 1

13、次2、每6年進彳亍- 次大修或更新改造1、確保各設施 設備使用功能正 常2、電氣線路完 整無損，絕緣良 好3、完好率達到99%供暖系統(tǒng)1、檢查管道、換熱器 保溫是否破損2、檢查管道接口及閥 門有無滲漏3、檢查各儀表是否正 常4、每年進彳亍-次全面 保養(yǎng)，對磨損零件及時 進行更換1、每季度保養(yǎng)1次2、每年檢修1次1、泵運行平 穩(wěn)、H*均勻， 電流正常2、水流量、壓 力達到要求，各 儀表、指示燈只 是正常3、系統(tǒng)進出口 溫度相對穩(wěn)定4、各部件無 跑、冒、滴、漏 現(xiàn)象設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計 劃實施效果備注通訊網(wǎng)絡 有線1、天線：接收方向是 否變動，變動后應及時 調整，基座無松動，避 雷針下引線與

14、接地裝置 連接是否良好2、線路放大器：檢查 主放大器、分配放大器有無電源（220V）,接 線插座有無松動，測量 放大輸出信號分貝數(shù)3分配線、分配器：檢 查各層分配線安裝完好 無損，斷線無被亂接亂 拉現(xiàn)象4、用戶終端：定期抽 查用戶收視、通訊效果1、終端設備每 月至少檢修1次2、每半年全面 檢修一次1、各種器材使 用功能正?？煽?、完好率為100%智能停車 場管理1、休整擋車桿，反光膜2、轉動部分加油3、線頭緊固，限位開關、攝像機清晰度調1、車場內地面 有局部沉陷損壞 的，及時維修2、中修5年，大修10年1、車場使用功 能正?？煽?、場地平整， 無坑洼積水，完 好率達到 98%以整，防雨密封檢查

15、，清潔各部位4、檢查能否自動和手 動開閘，車場收費系統(tǒng) 是否正常，擋車桿壓力 波防砸車系統(tǒng)是否正 常，地感試驗是否正 常，光纖電纜是否協(xié) 調，網(wǎng)絡連接是否正常上防避雷系 統(tǒng)工程部負責組織實施巡 查、維修和檢驗1、每季度進行 一次保養(yǎng)2、每年至少進 行一次接地電阻 測試3、每年除一次 銹，刷一次銀粉 漆4、中修6年，大修12年1、確保系統(tǒng)正 常使用；2、系統(tǒng)完好率為 100%3、接地電阻值符合 GB50169-92要求雷雨季節(jié)來臨 前進行一次接 地電阻測試和 全面維護設施名稱內容定期維修養(yǎng)護計 劃實施效果備注給排水系 統(tǒng)1、生活供水及生活熱 水泵未自動輪換運行2每年進一次全面保 養(yǎng)，對磨損零件及時更 換3、泵、閥門、壓力 表、管道等保養(yǎng)；均必 須認真做記錄并存檔4、各種消防水泵每周 點動運行一次（能運轉 即可）5、檢查、補充潤滑 油，泄露檢查，防銹措 施、動作零花，指示準 確，表盤清晰，緊固良 好6、整潔、干凈7、計劃清洗、消毒水 箱1、每季度保養(yǎng) 一次2、每年檢修一 次1、泵運行平 穩(wěn)、H*均勻， 電流正常2、水流量、壓