施工、房地產(chǎn)行業(yè)會計比較

1、施工企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)會計比較會計一班 褚雪蓮 2010215101一、會計含義和定義的比較施工企業(yè)會計是以施工企業(yè)為會計主體的一種行業(yè)會計。它是以貨幣為 主要計量單位，按照現(xiàn)行會計法律、法規(guī)、準則體系的要求，針對施工企業(yè)的 生產(chǎn)經(jīng)營特點，運用一整套專門的核算方法，對施工企業(yè)的經(jīng)濟活動進行全 面、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督，客觀、及時、明晰地提供會計相關(guān)信息的一種 經(jīng)營管理活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償使用和住房商品化 的經(jīng)濟條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的需要發(fā)展起來的專業(yè)會計。二、存貨核算的比較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在存貨內(nèi)容、會計科目設(shè)置、采購成本構(gòu)成、 存貨披露

2、內(nèi)容等方面都有所不同。1 .存貨種類。相比而言，自營建筑安裝工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與提供建筑 安裝勞務(wù)的施工企業(yè)擁有相同類型的存貨。這些存貨都是為有助于建筑安裝工 程的形成或者便于施工的進行而儲備的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨核算的還有 庫存設(shè)備，其價值在領(lǐng)用或安裝時一次性轉(zhuǎn)移到工程成本中去，構(gòu)成工程實體 的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程所需的設(shè)備，不論自行施工 還是委托施工企業(yè)施工，都由其自行采購與儲備。而對于施工企業(yè)來說，承包 安裝工程所需的設(shè)備都不必自行采購，而由發(fā)包單位提供。2 .外購存貨采購成本的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)外購存貨的采購 成本均包括：（1）買價；（2）運雜費

3、；（3）流通環(huán)節(jié)繳納的稅金；（4）采購保管 費，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程 中發(fā)生的各項費用。房地產(chǎn)和非工業(yè)性的施工企業(yè)不是增值稅的納稅義務(wù)人， 外購存貨支付的買價中若含有增值稅進項稅額，是不允許抵扣的。而工業(yè)企業(yè) 購進生產(chǎn)流通用存貨，若取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)完稅憑證，其進項稅額是 可以抵扣的，不構(gòu)成采購成本。工業(yè)企業(yè)在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過 程中發(fā)生的各項費用也不構(gòu)成存貨成本，而應(yīng)計入管理費用。三、成本核算的比較這兩個行業(yè)成本核算的基本原理和方法大致相同，具體運用中還存在以下 幾點區(qū)別：1 .成本核算對象的確定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定

4、方法，與單 件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對象基本相同。2 .成本項目的劃分。工業(yè)產(chǎn)品成本項目一般劃分為直接材料、直接人工、 其他直接支出和制造費用四部分；建筑安裝工程成本項目劃分為五部分，分別 是人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和間接費用；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 產(chǎn)品成本項目則劃分為六部分，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑 安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。3 .成本計算方法。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點的不同，工業(yè)產(chǎn)品成本的計算有品種 法、分批法、分步法、分類法、定額法等多種方法可供選擇。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 和建筑安裝工程成本的計算方法相當于工業(yè)企業(yè)的分批法。兩者

5、成本計算期的 確定也與單件小批生產(chǎn)方式下的工業(yè)產(chǎn)品成本計算期的確定方法相同，即在產(chǎn) 品完工時，成本賬戶歸集的費用就是完工產(chǎn)品的總成本，產(chǎn)品完工前不存在生 產(chǎn)費用在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間的分配問題。四、主營業(yè)務(wù)收入核算的比較1 .收入確認的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房、商業(yè)性配套設(shè)施對 外銷售收入的確定，按照商品銷售收入確認的原則進行，與工業(yè)企業(yè)收入的確 認一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷的建造 合同的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認的原則，按照完工售收入確認的原 則進行，與工業(yè)企業(yè)收入的確認一樣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如果符合建造合同的條 件，并且在有不可撤銷的建造合同

6、的情況下，也可依據(jù)建造合同收入確認的原 則，按照完工百分比法確認收入，這與提供建造安裝勞務(wù)的施工企業(yè)一樣，收 入的確認由企業(yè)會計準則一一建造合同來規(guī)范。2,主營業(yè)務(wù)收入的范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)完工的建設(shè)場地和房屋用 于出租經(jīng)營取得的租金收入歸入主營業(yè)務(wù)收入范疇。工業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)卻不 存在將產(chǎn)品或工程出租獲取租金的業(yè)務(wù)，即使兩者有將房屋建筑物等出租的行 為，也應(yīng)將租金收入作為其他業(yè)務(wù)收入核算。3 .與主營業(yè)務(wù)有關(guān)的稅金。工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)為銷售商品或提供加工、修2理修配等工業(yè)性勞務(wù)，屬于增值稅納稅義務(wù)人。生產(chǎn)、委托加工應(yīng)稅消費品的 工業(yè)企業(yè)同時還要計繳消費稅。作為提供建筑、安裝、修繕、裝飾等

7、工程作業(yè) 的施工企業(yè)和以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及從事租賃業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均屬于營業(yè)稅納稅義務(wù)人。但施工企業(yè)按建筑業(yè)稅目適用3%勺營業(yè)稅稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)適用 5%勺營業(yè)稅稅率。但要注意的是，中華人民共和 國營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收 款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收的 購房款，于開發(fā)產(chǎn)品交付前在會計上是作為一項負債而不是作為收入處理的， 但按稅法規(guī)定應(yīng)于預(yù)收購房款的當月依法申報繳納營業(yè)稅。七、設(shè)計稅務(wù)的比較施工企業(yè)需要繳納的稅種包括：兩項營業(yè)稅附征、印花稅、以及地方政府批準開征的各類基金和稅費等。房地產(chǎn)開發(fā)

8、企業(yè)需要繳納的稅種包括：契稅、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅八.經(jīng)濟主體的比較施工企業(yè)體現(xiàn)的是承包人與出包人、分包人之間雙邊的合作關(guān)系；5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則多屬于與施工企業(yè)或政府部門或銀行及證券公司或傳媒 之間發(fā)生的雙邊關(guān)系。九 牛產(chǎn)經(jīng)營特點的比較與施工企業(yè)施工企業(yè)是先有買主（即客戶海，就解粘（即資產(chǎn)）建造合同。就產(chǎn)品的 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而言，即使施工企業(yè)建筑工程依地溫建，但其移交給客戶的房屋建筑或銀行及證物等不動產(chǎn)是不包括土地使用權(quán)在內(nèi)的不完整產(chǎn)權(quán)。券公司或傳媒之向發(fā)生的雙邊關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，除代建工程外，一般都是在對市場需求 的預(yù)測和宏微觀經(jīng)濟政策

9、的基礎(chǔ)上來確定開發(fā)項目及其具體內(nèi)容的，只有在取 得土地使用權(quán)后才可合法開發(fā)、經(jīng)營土地和房屋的。十 運營流程的比較施工企業(yè)的會計核算主體是建筑施工企業(yè)。其核算對象是建筑施工企業(yè)的 資金運動，一般包括承包、施工生產(chǎn)和工程結(jié)算三個階段。承包項目 施工生產(chǎn) 工程結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算主體的開發(fā)經(jīng)營過程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計 對象的內(nèi)容，它決定資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的變動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工 和房地產(chǎn)開發(fā)要分開核算。一般包括房地產(chǎn)開發(fā)流程項目決策階段、前期準備階段、工程建設(shè)階段、項目銷售階段、交付使用階段。項目決策 k前期準備 工程建設(shè) _1H項目銷售 k交付使用十一 所處市場的相關(guān)要素的比較1

10、、客戶數(shù)量及市場環(huán)境方面施工企業(yè)可能只有單一的業(yè)主，規(guī)模較大的施工企業(yè)可能會存在幾十名業(yè)主，其市場為賣方市場，競爭者則有同類業(yè)務(wù)的建筑施工企業(yè)而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的則是成百上千的相互獨立的購房者，其市場則是 買方市場。競爭者則有其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他企業(yè)。2、生產(chǎn)方式及營銷手段方面施工企業(yè)的生產(chǎn)方式是訂單生產(chǎn)，即先營銷、再生產(chǎn)，其營銷手段是業(yè)績、低價中標等吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是批量生產(chǎn)，即先生產(chǎn)、再銷售，其營銷手段則是面 向最終客戶的項目定位，通過營銷策劃、廣告、促銷等方式吸引購房者。+二資源管理的比較1、資金管理及成本控制方面施工企業(yè)的資金需要量相對少，現(xiàn)金

11、流相對充裕，收回周期短，使得財務(wù) 成本和風險相對較小，其主要是工程施工部分的成本控制。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金量需要噠，現(xiàn)金流緊張，收回周期長，使得財務(wù) 成本和風險大，其主要是項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制。2、人力資源及供應(yīng)商管理方面施工企業(yè)以技術(shù)和施工人員為主，其供應(yīng)商主要包括建筑材料供應(yīng)商、專 業(yè)分包商，供應(yīng)商相對單一且類型相似，管理難度相對較小。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則以管理人員為主，其供應(yīng)商有投資策劃公司、地方政 府、項目策劃公司、設(shè)計事務(wù)所、建筑材料供應(yīng)商、承建商、營銷代理公司、 物業(yè)公司等，供應(yīng)商數(shù)量多，管理難度大。3、公共關(guān)系管理方面A、與地方政府、行業(yè)主管部門的關(guān)系.對施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來 說都是非常重要的，因此二者與相關(guān)地方政府、行業(yè)主管部門的關(guān)系都比較好B、與傳媒的關(guān)系 施工企業(yè)與傳媒接觸的比較少，可能只有宣傳找開發(fā) 建設(shè)項目的時候才會接觸到傳媒；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是面向最終客戶的項 目定位，需要通過營銷策劃、廣告、促銷等方式吸引購房者，與傳媒的接觸比 較多，關(guān)系要協(xié)調(diào)好。十三承擔風險不同施工企業(yè)所面臨的生產(chǎn)風險主