大型綜合超市可行性實施報告

1、第一章總論、項目概況（一）項目名稱： 超市（二）項目建設(shè)單位：（三）項目建設(shè)地點：（四）項目法人：（五）項目負(fù)責(zé)人：（六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項目由甲方籌措經(jīng)營資 金，乙方出資裝修經(jīng)營場地合作經(jīng)營超市、百貨業(yè)。首層部 份鋪位租賃經(jīng)營高檔商品。1. 建設(shè)規(guī)模：將建兩層合共6000平方大型綜合超市。2. 建設(shè)期：（七）投資總額及資金來源投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。二、建設(shè)單位概況封開縣信匯投資有限責(zé)任公司于2013年6月注冊成立，注冊資金500萬元，公司設(shè)立了投資部、市場發(fā)展部、工程 部、行政人事部、財務(wù)部、督查部、采購部等管理部門，并 建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項規(guī)章制度。公司經(jīng)營

2、范圍：自有資金對農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理項目進(jìn) 行投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售；建筑材料。展望未來，公司前景遼闊，我們將為打造一個和諧社會、 一流品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠信經(jīng)營，攜手共贏！三、綜合評價本項目的建設(shè)符合圭寸開縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對于 推動封開縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，具有重要的促進(jìn)作用。隨 著政府粵桂合作的進(jìn)一步實施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推 進(jìn)，使封開城區(qū)發(fā)展成為一個充滿生機(jī)和活力的發(fā)展熱點地 區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，建設(shè)一座 現(xiàn)代化大型購物中心已是勢在

3、必行。目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購物中心可以有力 的推動封開城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開縣城市商業(yè)基 礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本 項目的實施將使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì) 優(yōu)良的服務(wù)。本項目建設(shè)實施方案實用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可 靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊， 市場前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力，可以實現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)效益說明該項目是可行的。四、項目編制原則本項目以市場為導(dǎo)向，以本地優(yōu)勢為依托，以開發(fā)引導(dǎo) 為手段，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟(jì)總量為目標(biāo)，推進(jìn) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開城區(qū)的建設(shè)速度。本項

4、目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因 地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、 交通優(yōu)勢、開發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、 社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。本項目要以市場機(jī)制運(yùn)行作為資源配置的手段，以高速 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走 向，設(shè)計原則采用近遠(yuǎn)期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項目既 有一定的彈性，又具有較強(qiáng)的可操作性和可達(dá)性，體現(xiàn)長期 性和超前性的特點。好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè) 為中心，要把好又多購物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為封開城區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的新的增長點。堅持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”至U“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴(kuò)

5、大集聚規(guī)模。把好又多購物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、對封開城區(qū)乃至封開縣城市總體經(jīng)濟(jì)有帶 動和輻射作用的現(xiàn)代化購物中心。好又多購物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會 經(jīng)濟(jì)條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計上盡量 選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有 城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達(dá)到使用價值和觀賞價值的有機(jī)結(jié)合， 為城市建設(shè)增加新的景觀。第二章項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景封開縣城市地處封開舊城中心區(qū)，封開縣城市通過實施 “農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)始 終保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。隨著封開縣城市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城

6、市建設(shè)步伐不斷加快。圭寸開縣城市按照營造和諧圭寸開 縣城的要求，實施封開新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開城區(qū)建設(shè)步伐 加快。二、項目建設(shè)必要性封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有"兩廣門戶"之稱，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。全 縣總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?46萬 人。封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道 321線一級水泥路、省首S266線二級水泥路和縣道西線水泥 路工程，水陸交通便利?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機(jī)達(dá)4萬多門，開通移動電話2萬多門近年來，封開縣充分

7、利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資 源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展 "三高"農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客 商的投資優(yōu)惠政策，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得 到極大改善。在圭寸開中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項目星羅棋布，使封開縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在封開中 心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購物中心勢在必行。1. 好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是進(jìn)一步推動對外開放， 全面提升城市形象、加快城市化進(jìn)程的需要。近年來封開縣城市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市相比相對滯后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個位于圭寸開城區(qū)大 型購物中心是完全必要的。好又多購

8、物中心的建成標(biāo)志著封 開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個新臺階，有助于樹立封開 城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。2. 好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提 高人民生活質(zhì)量的需要。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加， 封開縣城市目前的商業(yè)、休閑場所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來 看已不能滿足需要。好又多購物中心建成，將會極大地改善 該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個購物、娛樂、休閑的好去處。3. 好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發(fā)的需要。好又多購物中心的實施，將有 力于城市環(huán)境的改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶 動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點。第三章市場供求分析

9、及預(yù)測一、市場發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀 況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的 簡易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是 封州廣場和小型購物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購物中心?，F(xiàn)有的各個小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場規(guī) 模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。（二）項目綜合優(yōu)勢分析1. 項目開發(fā)外部優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢從區(qū)域位置看，封開中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū) 性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城 市建設(shè)步伐加快，城市人口增長加快，封開舊城區(qū)將成為封 開縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動最旺的城

10、區(qū)之本土資源優(yōu)勢封開縣自然資源豐富。全縣林業(yè)用地面積極因素20.5萬公頃，年產(chǎn)松脂 2萬多噸，為全國縣級之冠，2001年被國 家林業(yè)局命名為"中國松脂之鄉(xiāng)"全縣可開發(fā)水力資源16萬千瓦，目前已實現(xiàn)水電裝機(jī)容量體裁衣2.05萬千瓦，年發(fā)電量近5億千瓦時，是全國第一批直 100個實現(xiàn)農(nóng)村電氣 化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn)資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、 鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊(yùn)藏量 30億立方米，大理石碑 15億立方米，石灰石家莊市 300億 立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、 牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢圭寸開縣城市城

11、現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場分散，商業(yè)旺 地呈點狀，主要因為舊城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購物中心格 局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而圭寸開城區(qū)缺乏商業(yè)設(shè) 施，缺少核心購物中心和商業(yè)競爭力，正是這種充滿缺陷的 現(xiàn)狀為本項目建設(shè)城市購物中心提供了必要條件。（三）項目開發(fā)自身優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢按封開縣城現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項目目前是封開城區(qū)唯一 的大型購物中心，具有獨(dú)立市場的優(yōu)勢。項目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及 完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以 及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息 隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的

12、優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢本項目的開發(fā)為封開縣城區(qū)提供了高尚的商業(yè)、休閑場 所，以花園式商業(yè)廣場構(gòu)成大型購物中心的現(xiàn)代都市樣本。 而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時尚的設(shè)計將使本項 目成為封開縣城市封開城區(qū)未來的城市座標(biāo)，成為封開城區(qū) 居民休閑、購物、文化活動中心。設(shè)計優(yōu)勢購物中心的設(shè)計具有明顯的商業(yè)氣勢，商業(yè)主體貫通流 暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個平臺，輔以景觀綠化，休閑設(shè) 施，充分滿足購物、商業(yè)流通的動靜分布，同時還具有很強(qiáng) 的景觀休閑效果。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了 好又多購物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休 閑購物、旅游購物的特征。公用配套優(yōu)勢中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局

13、、車站、銀行分布在項目周圍， 購物中心與住宅區(qū)既緊密相連，又相對獨(dú)立。項目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計齊全，為公共環(huán)境衛(wèi) 生具備物質(zhì)條件。項目內(nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂活 動室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購物中心提供必備條件。物管優(yōu)勢項目將聘請國內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項目物業(yè)顧問，在封 開縣城率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并 承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的 物管樣板。二、市場需求分析隨著封開縣城城區(qū)的建設(shè)速度加快，以及封開中心城區(qū)、新區(qū)的建設(shè)速度加快，封開縣城市的轄區(qū)人口數(shù)量迅速增 加，客觀上要求封開城區(qū)內(nèi)有一個購物中心來引領(lǐng)封開城區(qū) 商業(yè)的發(fā)展，同時滿足人民的日常生活需

14、求，提高人們的生 活質(zhì)量。好又多購物中心建設(shè)項目正是迎合這一需求趨勢而 建設(shè)，項目以創(chuàng)新的“都市 MALL為核心經(jīng)營模式，以大型 超市、精品百貨、寫字樓為經(jīng)營主題，符合封開縣城市商貿(mào) 業(yè)的發(fā)展方向。第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)地點封開縣城市封開城區(qū)西堤路15號二、建設(shè)條件（一）自然條件1.地形地貌封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 "兩廣 門戶"之稱，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。全縣 總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?46萬人。2. 氣候封開縣屬亞熱帶地緣季風(fēng)氣候，北回歸線人境內(nèi)穿過，土地肥沃，雨量充

15、沛，物產(chǎn)豐富，封開縣是全國農(nóng)業(yè)綜合項目開發(fā)示范縣，全 國已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產(chǎn)、名 優(yōu)水果、速生豐產(chǎn)林等"三高"農(nóng)業(yè)基地。3. 交通封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi) 國道321線一級水泥路、省首 S266線二級水泥路和縣道西 線水泥路工程，水陸交通便利?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼 頭。第五章 項目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項目建設(shè)規(guī)模封開縣城市封開城區(qū)西堤路 15號，項目建成后將輻射整個 圭寸開縣城市。好又多購物中心以“美化城市、提高城市服務(wù) 功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購物、 餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)。

16、本項目將成為集品牌展示和銷售 為一體，市場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型城 市購物中心。（二）建設(shè)期限本項目建設(shè)期限為1年。完成可行性研究報告的編制、申請 立項、項目審批及安裝工程。（三）項目建設(shè)進(jìn)度計劃按照國家基本建設(shè)程序，該項目按以下幾個階段進(jìn)行實施：項目準(zhǔn)備階段：項目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項、資金 籌措；項目實施階段：勘察、設(shè)計、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購、道路 施工；項目完成階段：試運(yùn)營、竣工驗收。（四）項目管理為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮 投資效益，根據(jù)國家有關(guān)部門政策，本項目實行項目法人責(zé) 任制、項目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、 項目環(huán)

17、境監(jiān)督管理制、項目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)和 建設(shè)項目的前期工作。成立項目管理小組，負(fù)責(zé)好又多購物 中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營和管理事務(wù)。內(nèi)部實行嚴(yán)格的管理和 明確的分工，其主要職責(zé)為：行政管理部門負(fù)責(zé)日常行政工 作及項目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作，組織項目的招投標(biāo)工 作；計劃財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)項目的財務(wù)計劃和實施計劃安 排，與項目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用 安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負(fù)責(zé)項目土建與安裝施 工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計劃安排，施工質(zhì)量與施工安 全的監(jiān)督檢查以及工程驗收工作；設(shè)備材料管理部門主要負(fù) 責(zé)項目材料的訂購、采購、保管及調(diào)撥等項工作；技術(shù)管理 部主要負(fù)責(zé)項目

18、的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè) 計圖紙的審核、處理有關(guān)技術(shù)問題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培 訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。二、項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項目將引用先進(jìn)設(shè)計理念，以高品位、時尚化、五星級環(huán) 境及先進(jìn)的管理模式，為封開縣城市的消費(fèi)者提供全方位的 服務(wù)。項目建成后將針對不同消費(fèi)者的需求，為廣大消費(fèi)者 提供高、中、低檔服務(wù)。（一）購物中心環(huán)境1. 好又多購物中心位于封開縣城市封開中心城區(qū)，交通便 利，易達(dá)性好。2 .好又多購物中心按綠化主管部門規(guī)定要求進(jìn)行綠化，地 面平整、硬化，沒有裸露地面。3 .設(shè)有專用機(jī)動車停車場，停車場面積滿足購物中心經(jīng)營 需要。4. 購物中心清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。5

19、 .好又多購物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照商店 建筑設(shè)計規(guī)范的要求設(shè)計建設(shè)。6. 購物中心建筑物內(nèi)設(shè)有良好的采光、照明設(shè)施，空間寬 敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅固、平整、清潔、防 滑。7 .建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照規(guī)定設(shè)計。 通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。&按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。9 .按照城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。購物中心設(shè)有衛(wèi)生 間，衛(wèi)生間清潔、無異味。衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與購 物中心面積、條件相匹配。10. 建筑物根據(jù)實際情況設(shè)有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。11. 配備專人打掃衛(wèi)生， 保持地面清潔，并在場區(qū)

20、設(shè)垃圾桶12. 按經(jīng)營分類設(shè)置經(jīng)營區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。13. 購物中心內(nèi)設(shè)公用電話、電子提款機(jī)等公用設(shè)施為消費(fèi) 者提供方便、快捷服務(wù)。（二）消防安全管理1. 建筑嚴(yán)格按照建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，報送公安消防 機(jī)構(gòu)審核和驗收。2 .嚴(yán)格按照消防安全標(biāo)志設(shè)置要求。配備消防安全通道， 配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。3 .根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，配備消防設(shè)施，包括消防栓、 滅火器，報消防主管部門檢驗。4. 對購物中心經(jīng)營人員、管理人員、工作人員（包括營業(yè) 員）定期進(jìn)行消防知識和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方 法，做好培訓(xùn)記錄。5. 對消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查記錄。6 .在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下

21、，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。7. 按照消防法規(guī)要求設(shè)立消防組織，責(zé)任落實到人頭。8 .設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時啟動和安全 有效運(yùn)轉(zhuǎn)。9. 施工使用明火履行相關(guān)手續(xù)和采取相應(yīng)安全措施。10. 易燃性、易爆性商品用空容器展示。11. 電梯等大型電器設(shè)備申請檢驗，并取得驗收合格證書。12. 定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。13. 建立健全保安防范組織、制度。14. 設(shè)立治安和消防值班室。15. 設(shè)立對購物中心的電子監(jiān)控設(shè)施。16. 配備專職保安人員。17. 對保安人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。18. 配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。19.

22、配備應(yīng)急照明設(shè)施。20. 配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動。21. 嚴(yán)格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進(jìn)行堆 放。22. 配備煙感報警、自動噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀23. 配備專職消防隊，并配備消防車等。（三）服務(wù)管理1 .服務(wù)性收費(fèi)符合國家價格管理的有關(guān)規(guī)定。2. 購物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。3. 設(shè)立服務(wù)臺，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購服務(wù)。4. 配備賣場區(qū)域分布導(dǎo)圖。5 .各功能區(qū)標(biāo)識清晰醒目，使用漢字要用簡體字，設(shè)計制 作規(guī)范。6 .設(shè)立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、 商品信息、價格信息和市場各項承諾及服務(wù)措施。7 .建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門的投訴

23、接待處理部門， 處理消費(fèi)者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。&公示投訴處理結(jié)果。9. 配備電子顯示屏幕，隨時發(fā)布有關(guān)信息。10. 建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價格信 息服務(wù)。第六章 消防、安全與節(jié)能影響評價一、消防（一）編制依據(jù)1. 建筑設(shè)計防火規(guī)范。2. 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范。3. 其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。（二）消防措施消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。1.加強(qiáng)消防水源建設(shè)，好又多購物中心內(nèi)建設(shè)消防水 源系統(tǒng)，必要時應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消 防水系統(tǒng)。2 .所有建筑物均按建筑設(shè)計防火規(guī)范確定建筑物 耐火等級和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。3 .按

24、規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道， 并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通 道和道路的暢通。4. 主次干道按120米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近 要增設(shè)13個消防栓。5 .各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點，選擇和配備一定數(shù) 量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。6. 按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計與安裝，防止產(chǎn)生火源。7 .建設(shè)消防自動報警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī) 章制度。&其它未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、安全（一）編制依據(jù)1.建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定。2 .工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3 .建筑抗震設(shè)計規(guī)范。4.其它有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（二）安全措施1.地區(qū)

25、建筑物設(shè)計和建設(shè)按地震烈度8度設(shè)防，好又多購物中心按7度設(shè)防。2 .地震時公園、綠地、綜合廣場等為群眾主要疏散和避難場地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建 筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（6米）為標(biāo)準(zhǔn)。3 .制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培 訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。4 .電氣設(shè)計和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情 況自動斷電等多項保護(hù)措施。5 .根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢 測和超標(biāo)報警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動保護(hù)用品。6.其它未盡事宜按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章組織管理與運(yùn)行一、組織機(jī)構(gòu)本項目由封開縣信匯投資有限責(zé)任公司組織實施。項目

26、 啟動后，按照項目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來逐步實施。為了達(dá)到 預(yù)期目標(biāo)，建議按照實際工作需要設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。好又多購物中心建設(shè)項目設(shè)立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng) 理，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會是項目建設(shè) 的最高決策機(jī)構(gòu)，對項目建設(shè)實行全面領(lǐng)導(dǎo)?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)好 又多購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。二、經(jīng)營管理模式好又多購物中心采取部分出售和出租的模式進(jìn)行運(yùn)作 和經(jīng)營，封開縣城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對購物中 心的綜合服務(wù)進(jìn)行管理；公司堅持“立足市場、探求市場、 挖掘市場、適應(yīng)市場”的市場先行的經(jīng)營廣立理念，不斷深 入了解、挖掘消費(fèi)者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場、滿足消 費(fèi)者的要求。秉著“誠信

27、、創(chuàng)新、發(fā)展”的經(jīng)營理念，無論 對商戶、無論對消費(fèi)者，公司都充分站在對方的角度去考慮 問題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外，公司不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理經(jīng)驗，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方 式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬 件設(shè)施，在市場、在消費(fèi)者心目中樹立一個“誠信、健康和 不斷發(fā)展向上”的品牌形象?！皠?chuàng)意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為封開縣 城市信匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的企業(yè)文化核心，充分體 現(xiàn)了公司的人文關(guān)懷精神和對品牌營銷的重視。伴隨著時代 的前進(jìn)和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競 爭，一

28、個有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元 的隱性價值，更是對一個公司、對一個經(jīng)營團(tuán)隊的肯定。一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊是公司持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因 素，公司從一開始就打造一支封開縣城精英管理團(tuán)隊，每年 都會招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補(bǔ)充公司的后備力 量；為了能促進(jìn)員工的成長，公司內(nèi)部已形成了一個良好的 人才選拔機(jī)制，并提供不同程度和不同階段的培訓(xùn)機(jī)會，用 以激勵員工不斷進(jìn)行自我提升，滿足當(dāng)前競爭和市場的需 要。三、勞動定員和人員管理按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測算出工作量，按照經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的職位測算定員，本項目勞動定員為60人，其中，管理人員10人、行政管理人員15人、專業(yè)技術(shù)人員15人、

29、保安人員10人、清潔工人10人。管理人員為公司經(jīng)理 2人、 會計4人、出納2人、保管2人。對于項目內(nèi)的所有職工要 嚴(yán)格實行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保 人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊伍。第八章投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項目位封開城區(qū)繁華地段，具有優(yōu)越的市場位置，地 產(chǎn)升值潛力巨大，建成后成為封開最大的購物中心。根據(jù)項 目的設(shè)計要求，估算新增總投資5000萬元，其中新增固定資產(chǎn)投資4810萬元，鋪底流動資金 190萬元。新增固定資 產(chǎn)投資構(gòu)成詳見表8-1 o表8-1新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號項目名稱估算投資（萬元）所占比例（）1設(shè)備購置費(fèi)2建筑費(fèi)3安裝工程費(fèi)

30、4運(yùn)雜費(fèi)5勘察設(shè)計費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)7辦公家具購置費(fèi)8人員培訓(xùn)費(fèi)9驗收鑒定費(fèi)11基本預(yù)備費(fèi)12建設(shè)期利息合計、新增固定資產(chǎn)投資估算說明基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的5%計算。新增固定資產(chǎn)投資估算詳見附表1。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措本項目新增固定資產(chǎn)投資 5000萬元，資金來源為企業(yè)自 壽。新增固定資產(chǎn)投資使用計劃與資金籌措詳見附表2。四、流動資金估算及資金來源本項目新增流動資金總額為 320萬元，其中鋪底流動資 金30%為96萬元，由企業(yè)自籌資金解決。第九章財務(wù)評價一、項目運(yùn)營計劃本項目計算期12年，建設(shè)期為1年，經(jīng)營期為7年。第 2年開始正式運(yùn)營，第 4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年

31、，滿負(fù)荷經(jīng)營 年預(yù)計實現(xiàn)收入總額為2360萬元。其中，出租購物中心，預(yù)計實現(xiàn)收入1780萬元；出租商鋪，預(yù)計實現(xiàn)收入580萬元;、總成本測算滿負(fù)荷經(jīng)營年項目總成本費(fèi)用為萬元，經(jīng)營成本為萬元。（一）原材料價格的確定（不含稅）是以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。（二）水電費(fèi)以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)計算。（三）工資及福利費(fèi)本項目技術(shù)人員和管理人員共計60人，人均工資按1.2萬元/年計算。（四）基本折舊和攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按 20年計算，機(jī)器設(shè)備折舊年 限按10年計算，殘值率為 5 %，遞延資產(chǎn)按照5年攤銷。（五）修理費(fèi)用按折舊的 30%計算（六）銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計算總成本費(fèi)用估算詳見附表 4。三

32、、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項目擬通過出租購物中心、商鋪等，第三年（滿負(fù)荷經(jīng)營年）預(yù)計收入為萬元。產(chǎn)品營業(yè)稅按5%計算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7% 3%,預(yù)計滿負(fù)荷經(jīng)營年銷售稅金及附加為元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。滿負(fù)荷經(jīng)營年利潤總額為萬元，所得稅率為33%所得稅額為萬元。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為10%公益金提取比例為 5%滿負(fù)荷經(jīng)營年稅后利潤 為萬元。損益和利潤分配詳見附表 6。四、項目盈利能力（一）財務(wù)內(nèi)部收益率稅前稅后（二）財務(wù)凈現(xiàn)值（lc稅前33.45%23.81%=10%)萬元稅后萬元（三）投資回收期（含建設(shè)期）稅前3.10

33、年稅后4.35年（四）投資利潤率43.93%財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表7- 1、附表 7-2。五、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析從以上財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社會基 準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明項目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。并能 夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內(nèi)還清貸款。項目建成后，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點內(nèi)容，公益性 很強(qiáng)，因而有較好的社會經(jīng)濟(jì)效益，概括起來主要有：1 .好又多購物中心的建設(shè)會促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫 了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。封開縣城市長 期以來受到用地條件

34、和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一 定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此， 好又多購物中心的建設(shè)將會促進(jìn)城市的發(fā)展，推動封開城區(qū) 的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。2.好又多購物中心的建設(shè)將會促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好又多購物中心的建設(shè)，必然帶來技術(shù)、人才、信息、 資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。好又多購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。好又多購物中心的發(fā)展對當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會服 務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響?？梢姾糜侄噘徫镏行牡慕ㄔO(shè)對國 民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈 條，具有良

35、好的國民經(jīng)濟(jì)效益。3 .好又多購物中心的建設(shè)將會促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì)的增長好又多購物中心的建設(shè)可以促進(jìn)封開縣城市經(jīng)濟(jì)的增 長，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財政收入水平和人均收入 水平。此外，好又多購物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水 平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu) 勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。4.好又多購物中心的建設(shè)將會促進(jìn)城市功能的改善好又多購物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井 然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群 眾的人身安全和財產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提 高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時損 失，增加可

36、觀的經(jīng)濟(jì)效益。5 .好又多購物中心整體上實行市場化運(yùn)作，必然要建 立統(tǒng)一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的市場化水平，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。好又多購物中心的建設(shè)有利于提高對外開放水平。好又 多購物中心的建設(shè)將借鑒國內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗，整體 上實行市場化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實現(xiàn)對 外開放的全面創(chuàng)新。第十章風(fēng)險分析一、盈虧平衡分析滿負(fù)荷經(jīng)營年本項目的盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率）為14.69%,即銷售收入達(dá)到萬元時，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變 化進(jìn)行敏感性分析。表12-1

37、敏感性分析表序號項目變動幅度全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期-%萬元年-基本方案-33.453.101固定資產(chǎn)投資10%30.473.40-10%36.962.812銷售收入10%37.082.82-10%29.673.473經(jīng)營成本10%32.803.14-10%34.103.07從上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化10%時，項目的稅前內(nèi)部收益率仍在 25%以上，說明項目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險 能力。三、其他可預(yù)見風(fēng)險分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超 過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地 產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一

38、種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形 成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量 過剩的不良影響更大。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營 場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求， 如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨 店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同 的。由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的 專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不 吻合，從而在租、售方面造成

39、了諸多問題。（三）投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險在增強(qiáng)第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過 程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇， 使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多， 風(fēng)險也在加大。第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的 事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險意識，謹(jǐn)慎決策漸 成風(fēng)尚。第三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對商業(yè) 地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階 段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的 商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認(rèn)

40、識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊 價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意， 從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直 接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。新增固定資產(chǎn)投資估算表附表1單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱建安工程設(shè)備購置安裝工程其它費(fèi)用合計占固定資產(chǎn)投資比例（%新增固定資產(chǎn)投資100.001工程費(fèi)用90.561.1建筑工程費(fèi)90.561.2設(shè)備購置費(fèi)1.2.1設(shè)備貨價1.2.2運(yùn)雜費(fèi)1.2.3關(guān)稅、增值稅1.3安裝費(fèi)2其它費(fèi)用0.0532.1勘察設(shè)計費(fèi)0.112.2建設(shè)單位管理費(fèi)0.112.3辦公家具購置費(fèi)0.222.4人員培訓(xùn)費(fèi)0.222.5鑒定驗收費(fèi)0.113基本預(yù)備

41、費(fèi)4.57新增投資計劃與資金籌措附表2單位：萬元序號項目合計123456789101總資金1.1固定資產(chǎn)投資1.1.1新增固定資產(chǎn)投資1.1.2利用原有固定資產(chǎn)投資1.2建設(shè)期利息1.3流動資金其中鋪底流動資金2資金籌措2.1資本金2.1.1申請國家投資2.1.2地方配套2.1.3企業(yè)自籌2.1.4利用原有固定資產(chǎn)2.2借款2.2.1長期借款2.2.2流動資金借款總成本費(fèi)用估算表附表4單位：萬元序號項目合計345678910生產(chǎn)負(fù)荷80.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.001外購原材料0.000.000.000.000.000.000.000.002外購燃料動力費(fèi)2720.00320.00400.00400.00400.0