資產(chǎn)評估房地產(chǎn)案例

1、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。3、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對估價(jià)對象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。4、本次估價(jià)是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價(jià)對象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前

2、提。5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。6、設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押7、設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。8、設(shè)定估價(jià)對象為法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在2002年12月1日的公開市場價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）

3、不存在特殊買者的附加出價(jià)。l 0、估價(jià)對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值。11、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；13、本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如國有土地使用證、房屋所有權(quán)證及估價(jià)對象分布位置及面積資料等復(fù)印件，由委托人對其真實(shí)性負(fù)

4、責(zé)。14、估價(jià)人員未對估價(jià)對象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。l 5、本報(bào)告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測貴任。16、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。l 7、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告使用有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對象估價(jià)對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。1、區(qū)位狀況區(qū)位狀

5、況包括估價(jià)對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。（1）坐落：估價(jià)對象坐落在北京市××區(qū)××大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機(jī)場約×公里。兩名臨街。（2）交通：估價(jià)對象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街

6、；估價(jià)對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。（3）環(huán)境：估價(jià)對象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經(jīng)過改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場所較為集中的地區(qū)，

7、有五星級飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、×飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫(yī)院等大型公共場所；月邊各類商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。2、權(quán)益狀況北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展

8、公司共同組建的。（l）土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對象土地在內(nèi)的國有土地使用證（參見附件三：國有土地使用證證號(hào)：【京市東國用（200×劃）字第××號(hào)】；土地用途：旅游業(yè)；土地使用權(quán)類型：劃撥：共有權(quán)人：無；圖號(hào)：I-1-2-××使用權(quán)面積：8048.23平方米；土地使用年限：無；他項(xiàng)權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益委托人還擁有估價(jià)對象建筑物部分的房屋所有權(quán)證（參見附件四：房屋所有權(quán)證：證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】）；總建筑面積：49977.41U平方米；共有權(quán)人：無；用途：旅游；建筑結(jié)構(gòu)：

9、鋼筋混凝土框架剪力墻；樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。委托人具有房屋所有權(quán)證和相應(yīng)劃撥土地的國有土地使用證，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價(jià)對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。但在評估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。3、實(shí)物狀況實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營狀況、使用維護(hù)等。（l）飯店概況××飯店于19

10、88年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場。1998年2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。（2）建筑技術(shù)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對象的國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)證及建筑施工平面圖：（3）功能分區(qū)及配備估價(jià)對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房

11、、康樂中心及其他附屬配套用房。估價(jià)對象建筑物中客房部分有×國著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式·中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服

12、務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納970人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價(jià)對象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象的功能分區(qū)如下。（4）裝修設(shè)備估價(jià)對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、

13、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。估價(jià)對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。（5）經(jīng)營狀況該飯店的營業(yè)收入有個(gè)起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運(yùn)成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為40007000萬元；19951997達(dá)11 000以上：19982000年為100009000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。該飯店除餐飲、商品部、康樂中心

14、、會(huì)議廳自營外，其余為出租。2001年平均入位率為70%80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。（6）使用維護(hù)估價(jià)對象為五星級酒店，19982001年完成裝修改造， 目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。市場背景分析l、北京市房地產(chǎn)情況北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的08北京奧運(yùn)，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型

15、商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市房地

16、產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。2、北京飯店用房市場分析世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·一、十·一長假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示

17、，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動(dòng)和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂消費(fèi)的

18、增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，00年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.31萬元/人。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7

19、%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢。北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國際先進(jìn)水平

20、的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。三星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測北京

21、的星級飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時(shí)市場競爭也會(huì)相當(dāng)激烈。從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。3、周邊市場分析估價(jià)對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓

22、、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。周邊類似5星級飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房價(jià)，如××飯店為6602 l 90元，×x×大酒店6001920元，××飯店8202300元左右，競爭激烈。該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒

23、店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，估價(jià)對象相比一般倔店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。估價(jià)測算過程1、客房部分收入估價(jià)對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價(jià)水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分估價(jià)對象中共有餐廳六個(gè)，共可容納70

24、0多人同時(shí)就餐，加宴會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表：估價(jià)人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。（2）康樂中心等自營部分主樓部分的康樂中心、會(huì)議廳、商品部自營用房主要包括如下：估價(jià)人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。（3） 出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l316元

25、，一層2025元，二層1822元、三層為l 518元，租約期35年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。（4）停車場××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，

26、5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。（5）附屬及設(shè)備用房地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價(jià)對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)？年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營特點(diǎn)、，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用。年經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、

27、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。（1）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營業(yè)收入的5.5%計(jì)算（2）營業(yè)成本客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31% 康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14% （3）工資及福利工資及福利費(fèi)約占營業(yè)收人的11%（4）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用約占營業(yè)收入的10% （5）管

28、理財(cái)務(wù)費(fèi)行政管理費(fèi)約占營業(yè)收入的7% （6）市場推廣費(fèi)市場推廣費(fèi)約占營業(yè)收入的2.0% （7）能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營業(yè)收入的7% （8）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2% （9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25% （10）土地使用費(fèi)按規(guī)定為每年80.89萬元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金約為運(yùn)營費(fèi)用的3%，為250萬元確定報(bào)酬率估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)

29、補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測為4.02%。收益年限的確定估價(jià)對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。所以本次評估是以估價(jià)對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。估價(jià)對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最

30、高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對象收益年期40年計(jì)算。土地出讓金估價(jià)對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。通過對估價(jià)對象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果（計(jì)算過程略），并結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價(jià)款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價(jià)格l/3即660元/m2計(jì)算

31、，則補(bǔ)交的出讓（金）地價(jià)款為7991.l 0萬元。采用成本法估價(jià)整體價(jià)格成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利，弘、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。估價(jià)中

32、，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格和水平測算。1、土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。（l）購置土地的價(jià)款根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知【京政發(fā)200232號(hào)】文件，正常購置土地價(jià)款包括毛地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）及拆遷費(fèi)等。估價(jià)對象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上56807680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。確定估價(jià)對象的土地購置J總價(jià)折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。（3）其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.5%。2、建