淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊調(diào)研報(bào)告

1、淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊調(diào)研報(bào)告淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊調(diào)研報(bào)告淄博厚天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2009年3月9日前言尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：臺(tái)鑒很榮幸接受貴公司委托，我司于近期對(duì)位于桓臺(tái)索鎮(zhèn)的淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊開展了市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)

2、目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。本案即是利用我們的專業(yè)眼光及手段，通過對(duì)以桓臺(tái)百貨大樓為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWO分析。在此基礎(chǔ)上，確立小區(qū)的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)提出了專業(yè)意見，以期拋磚引玉，為項(xiàng)目開發(fā)帶來幫助。淄博厚天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案項(xiàng)目背景第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一）

3、本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查51路車站永安村本項(xiàng)目地塊的前身為淄博塑料12廠，于2004年申請(qǐng)改制為淄博萬(wàn)豐塑料廠，2006年資不抵債申請(qǐng)破產(chǎn)。目前該地塊他項(xiàng)權(quán)利人為中國(guó)銀行淄博分行桓臺(tái)分理處。土地面積為26.75畝，目前性質(zhì)為工業(yè)用地。調(diào)研中了解到，本項(xiàng)目破產(chǎn)時(shí)所有債務(wù)清楚，土地使用權(quán)清晰。該項(xiàng)目由于擱置已久，目前已有8家出租戶，租賃合同1年期限，租金仍由原萬(wàn)豐塑料班子收益。本項(xiàng)目由于土地性質(zhì)為工業(yè)用地，因此開發(fā)需要儲(chǔ)備轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，開發(fā)公司在交納400萬(wàn)的土地款后，還要補(bǔ)交土地出讓金。2006年，前塑料廠明廠長(zhǎng)想以20萬(wàn)/畝價(jià)格開發(fā)此地塊，但是沒有成交。地塊四至：南臨永和村、東鄰永安村、西臨大桓元裝

4、飾材料市場(chǎng)、北臨51路車站0永安村（600人左右）51路車站大桓元裝飾材料市場(chǎng)（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查1、桓臺(tái)縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查；桓臺(tái)縣位于山東半島中部，地處魯中山區(qū)和魯北平原的結(jié)合地帶，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市），山東省縣域經(jīng)濟(jì)30強(qiáng)，全國(guó)聞名的建筑之鄉(xiāng)”?？偯娣e498.25平方公里，人口49萬(wàn)。轄11鎮(zhèn)、1個(gè)城區(qū)街道辦事處和2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)（桓臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山東東岳國(guó)際氟硅材料工業(yè)園）?；概_(tái)縣東距青島機(jī)場(chǎng)和青島港250公里，西距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)100公里。境內(nèi)高速公路、鐵淄博厚天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案路、國(guó)道、省道縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。境內(nèi)馬踏湖面積近百平方公里，是山東省

5、七大名勝風(fēng)景區(qū)之一，素有“北國(guó)江南”之稱。2008年下半年，完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值13.90億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)3.4%,其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值8.80億元，林業(yè)產(chǎn)值2.55億元，牧業(yè)產(chǎn)值2.04億元，漁業(yè)產(chǎn)值0.14億元，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值0.38億元。下半年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值7.71億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)3.4%。截止目前，規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)達(dá)到312家，同比增加11家。下半年累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值354.08億元，同比增長(zhǎng)34.1%,實(shí)現(xiàn)銷售收入346.36億元,增長(zhǎng)34.8%,實(shí)現(xiàn)利稅34.59億元，增長(zhǎng)23.5%,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)23.08億元，增長(zhǎng)26.9%,完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值138.01億元

6、，同比增長(zhǎng)39.7%,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重38.98%,比上年末提高0.35個(gè)百分點(diǎn)。截至12月底,全部資質(zhì)以上企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值48.64億元，同比增長(zhǎng)6.2%。下半年，社會(huì)消費(fèi)品零售額累計(jì)完成35.21億元，同比增長(zhǎng)22.5%,其中批發(fā)業(yè)9.39億元，增長(zhǎng)32.4%,零售業(yè)19.17億元，增長(zhǎng)20.3%,住宿業(yè)0.19億元，增長(zhǎng)15.3%,餐飲業(yè)5.50億元，增長(zhǎng)16.9%。下半年，全縣50萬(wàn)元以上投資建設(shè)項(xiàng)目121個(gè)。全縣累計(jì)完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資50.78億元，同比增長(zhǎng)2.4%,其中城鎮(zhèn)投資20.76億元，占總投資額的比重為40.9%,農(nóng)村投資30.02億元，

7、占總投資額的比重為59.1%。截止6月底，全縣實(shí)際利用外資14417萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)271%,完成進(jìn)出口總額42296萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)40.4%,其中出口總額21493萬(wàn)美元，增長(zhǎng)35.7%,進(jìn)口總額20803萬(wàn)美元，增長(zhǎng)45.7%。下半年，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入5.56億元，同比增長(zhǎng)27.0%。國(guó)稅和地稅實(shí)現(xiàn)稅收收入合計(jì)11.32億元，同比增長(zhǎng)25.5%,其中，國(guó)稅實(shí)現(xiàn)7.45億元，增長(zhǎng)38.7%,地稅實(shí)現(xiàn)3.87億元，增長(zhǎng)6.1%。6月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額139.90億元，比年初增加17.63億元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款77.73億元，比年初增加9.55億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額152.19億元，

8、比年初增加17.56億元。下半年，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）為105.0%,同比上漲5.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9164元，同比增長(zhǎng)20.8%,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出5214元，增長(zhǎng)38.1%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4178元，同比增長(zhǎng)16.7%,農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2319元，增長(zhǎng)2、桓臺(tái)縣房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；2008年下半年房地產(chǎn)投資完成3.53億元，比上年同期增長(zhǎng)40.86%,比第一季度增幅上升11.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)運(yùn)行情況（1）住宅投資仍占主導(dǎo)地位。下半年住宅開發(fā)完成投資244億元，占房地產(chǎn)投資完成額的69.1%,其中，90平方米以下投資為8551萬(wàn)元，占24.4%,140平方

9、米以上投資3227萬(wàn)元，占9.1%O商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額為3714萬(wàn)元，占10.5%；其它用房投資額為7118萬(wàn)元，占20.1%。（2）建筑工程投資仍是主體。下半年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資中建筑工程總投資為24億元，占總投資的68%,增長(zhǎng)83.2%,成為我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體；安裝工程總投資為3183萬(wàn)元，占9.1%,增長(zhǎng)42.2%；設(shè)備工器具購(gòu)置為184萬(wàn)元，占0.6%,下降9L8%。其它費(fèi)用為7893萬(wàn)元，占22.4%,下降18.4%。其中，土地購(gòu)置費(fèi)為6877萬(wàn)元，占19.5%,下降16.7%。（3）到位資金以其他資金來源為主。下半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金合計(jì)4.38億元，下降51.3

10、%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5613萬(wàn)元、自籌資金5648萬(wàn)元、其它資金32510萬(wàn)元（其他資金中定金及預(yù)付款25488萬(wàn)元、個(gè)人按揭貸款7022萬(wàn)元）o分別占到位資金的12.8%、12.9%和74.3%。房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題（1）土地購(gòu)置面積增速下降。下半年，購(gòu)置土地面積8.34萬(wàn)平方米，比上年同期下降14.5%,土地成交價(jià)款6877萬(wàn)元，比上年同期下降16.74%。待開發(fā)土地面積17.88萬(wàn)平方米，比上年同期下降19.9%0（2）房屋銷售面積增幅比去年同期回落。下半年，房屋銷售面積為15.88萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)10.2%,增速比去年同期回落22.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，淄博里天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淄博

11、萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案現(xiàn)房銷售面積為1.49平方米，占房屋銷售面積的9.4%,比上年同期減少82.3%;期房銷售面積為14.39萬(wàn)平方米，占房屋銷售面積90.6%,是上年同期的8.4倍。房屋銷售額為3.47億元，比上年同期增長(zhǎng)8.8%,其中，現(xiàn)房銷售額為3810萬(wàn)元，占11%期房銷售額為3.1億元，占89%（3）房屋施工面積、竣工面積增速下降。1-6月份，我縣房屋施工面積為73.89萬(wàn)平方米，下降10.3%。房屋竣工面積為零，和去年相比下降了14.24萬(wàn)平方米。（4）房屋空置面積下降。下半年房屋空置面積為1.57萬(wàn)平方米，比去年同期減少9.24萬(wàn)平方米（去年下半年已銷售90%?？罩梅课菝娣e

12、減少，也是現(xiàn)房銷售面積減少的原因之一。（三）本案交通條件調(diào)查本案地處桓臺(tái)老城區(qū)的中心地帶，本項(xiàng)目北臨51路公交車站，距離桓臺(tái)汽車站500米左右，本項(xiàng)目距離803省道（張北路）大約100米，而張北路為桓臺(tái)的中心交通樞紐，交通可謂十分便利。（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本項(xiàng)目由于地處老城區(qū)，周邊配套齊全。生活配套：桓臺(tái)百貨大樓、柜臺(tái)商廈、張北路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大桓元裝飾材料城、漁洋賓館。醫(yī)療設(shè)施：桓臺(tái)縣人民醫(yī)院、桓臺(tái)圣潔醫(yī)院、桓臺(tái)肺病醫(yī)院。教育配套：桓臺(tái)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、桓臺(tái)一小淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案金融配套：農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行。交通設(shè)施：桓臺(tái)車站、桓臺(tái)51路車站，分周圍（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查本項(xiàng)目所在區(qū)

13、域，具有濃厚的文化底蘊(yùn)，萬(wàn)獅博物館、桓臺(tái)縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、桓臺(tái)一小遍布項(xiàng)目周圍，文化氛圍濃厚。二、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析桓臺(tái)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2002年開始，從規(guī)劃部門了解到，桓臺(tái)的新一輪規(guī)劃主要集中在少海公園附近，以少海公園水系為中心，往西南方向發(fā)展，從建設(shè)的速度可以看出，西南地區(qū)的名盤林立，如少?；▓@、金大洲花園、大煜花園、海盛春天等，而柜臺(tái)的房?jī)r(jià)也以這一地區(qū)最高，均價(jià)在3200-3400之間。銷售情況良好。桓臺(tái)縣的另一個(gè)分界線為張北路，調(diào)研中可以看出，張北路西側(cè)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2300/平米左右，而張北路東側(cè)的房?jī)r(jià)則預(yù)計(jì)在2000元/平米左右。（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)房屋銷售面積增幅比

14、去年同期回落。下半年，房屋銷售面積為15.88萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)10.2%,增速比去年同期回落22.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為1.49平方米，占房屋銷售面積的9.4%,比上年同期減少82.3%;期房銷售面積為14.39萬(wàn)平方米，占房屋銷售面積90.6%,是上年同期的8.4倍。房屋銷售額為3.47億元，比上年同期增長(zhǎng)8.8%,其中，現(xiàn)房銷售額為3810萬(wàn)元，占11%期房銷售額為3.1億元，占89%房屋施工面積、竣工面積增速下降。下半年，我縣房屋施工面積為73.89萬(wàn)平方米，下降10.3%。房屋竣工面積為零,和去年相比下降了14.24萬(wàn)平方米。房屋空置面積下降。下半年房屋空置面積為1.

15、57萬(wàn)平方米，比去年同期減少9.24萬(wàn)平方米（去年下半年已銷售90%。空置房屋面積減少，也是現(xiàn)房銷售面積減少的原因之一。（二）商品房銷售個(gè)案分析本項(xiàng)目周邊同質(zhì)項(xiàng)目不多，我們僅對(duì)2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，列表如下案名學(xué)林佳園（本地塊前身的鋼管車間）開發(fā)商淄博博大房地產(chǎn)位置張北路工業(yè)街交匯處西100米小區(qū)占地30畝建筑面積3力平米（312戶）戶型69-129平米兩室、三室戶型均價(jià)2100/平米，車庫(kù)1700/平米配套水、電、暖、煤氣、寬帶、有線暖氣開口費(fèi)60/平米，煤氣開口費(fèi)免收物業(yè)公司不詳（0.3/平米）開盤時(shí)間2008年3月剩余房源67套（集中在1、2、3樓）（表一）案名金地花園開發(fā)商淄博天煜

16、置業(yè)位置張北路軸承廠小區(qū)占地26畝建筑面積3力平米（300戶）戶型80-118平米兩室、三室戶型均價(jià)2300/平米，車庫(kù)1700/平米，儲(chǔ)1080/平米配套水、電、寬帶、有線350暖氣開口費(fèi)60/平米，煤氣開口費(fèi)2180物業(yè)公司乾旭物業(yè)（0.3/平米）開盤時(shí)間2008年3月剩余房源50套左右（集中在1、2、3樓）（表二）分析：調(diào)研中可以看出，本項(xiàng)目周邊樓盤，均價(jià)較低，基本在2200左右,項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)人群基本為周邊村民或者桓臺(tái)縣其他收入較低人群，剩余樓層為大戶型的1、2、3樓，小戶型的1、2樓也足以表明周邊民眾承受能力有限，由此可以看出本地塊周邊項(xiàng)目定位應(yīng)在低價(jià)位的首次置業(yè)需求為主。第二部分：

17、項(xiàng)目的投資分析、萬(wàn)豐塑料廠的概況1、 項(xiàng)目名稱：淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊2、 開發(fā)企業(yè)：3、 項(xiàng)目地點(diǎn)：桓臺(tái)縣索鎮(zhèn)，桓臺(tái)百貨大樓北500米4、 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積26.7畝，建筑面積約30000平米左右.5、 規(guī)劃特征：規(guī)律分布、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷T項(xiàng)目所在地,淄博厚天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淄博萬(wàn)豐塑料有限公司地塊策劃案本地塊所在地域可定位為桓臺(tái)百姓首次置業(yè)住宅需求。說其是首次住宅需求，是因?yàn)?，該?xiàng)目地處桓臺(tái)鎮(zhèn)政府所在地索鎮(zhèn)的東部，位于桓臺(tái)百貨大樓北300米，由于桓臺(tái)縣近幾年的政府規(guī)劃主要集中在少海公園周邊區(qū)域，索鎮(zhèn)的中心大街以北，張北路以東地區(qū)為閑置區(qū)，目前沒有新一輪規(guī)劃出臺(tái)，該地

18、塊所在區(qū)域更是位于永和村、永安村交界處，故該項(xiàng)目主要滿足周邊村民需求為主。故該地段是桓臺(tái)百姓一次置業(yè)住房條件的首選消費(fèi)區(qū)域（即：桓臺(tái)中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。T區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望,預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；大多數(shù)以價(jià)格便宜、戶型適中、總價(jià)低為賣點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房的相關(guān)政策和購(gòu)房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、戶型、方面因素考慮更為慎重。三、本項(xiàng)目的可行性研究為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問了一些有代表性的項(xiàng)目

19、以及目標(biāo)客戶組織和人士。在調(diào)研過程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過調(diào)研得出結(jié)論：1、只要項(xiàng)目“配套全、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，戶型合理市場(chǎng)銷售就會(huì)很好。2、市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。四、項(xiàng)目SWO分析（1） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)外部?jī)?yōu)勢(shì)第一大部分：來自于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)索鎮(zhèn)的開發(fā)，大多集中在少海公園附近，這一地區(qū)的樓盤均是均價(jià)在3200以上的高檔樓盤，主要滿足收入較高人群。由于政府規(guī)劃的遺忘，桓臺(tái)滿足首次購(gòu)房的低收入人群的低檔項(xiàng)目并不多，這一部分人群占較大比例，項(xiàng)目周邊2個(gè)樓盤的熱銷可以說明這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。第二大部分：來自于項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì) 學(xué)府門第：淄博建校，桓臺(tái)試驗(yàn)中學(xué)，桓臺(tái)一小。 購(gòu)物天

20、堂：桓臺(tái)百貨大樓、柜臺(tái)商廈、柜臺(tái)信譽(yù)樓、惠仟佳、銀座、張北路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義烏小商品市場(chǎng)。 求醫(yī)問藥方便：本案附近桓臺(tái)縣醫(yī)院，圣潔醫(yī)院，桓臺(tái)肺病醫(yī)院等。 交通發(fā)達(dá)：本項(xiàng)目位于桓臺(tái)汽車站附近，51路車站位于項(xiàng)目北臨，交通方便。 生活便利：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社，郵局等金融、消費(fèi)、休閑、就餐場(chǎng)所應(yīng)有盡有。（2） 本案區(qū)位的劣勢(shì)外部劣勢(shì)第一大部分：來自于市場(chǎng)的劣勢(shì)本項(xiàng)目位于永和村、永安村內(nèi)，目前暫無舊村改造規(guī)劃，周邊房屋陳舊。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目銷售價(jià)格基本被限制在2000元左右，無法吸引高檔消費(fèi)人群。第二大部分：來自于項(xiàng)目本身的劣勢(shì) 本案周邊房屋陳舊，小區(qū)南面路窄，小區(qū)人車流組織受限。 區(qū)域內(nèi)人文素

21、質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及地價(jià)升值潛力。（3） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案最有力的支撐點(diǎn)是周邊金地花園、學(xué)林佳園的熱銷。 合理的中、小戶型設(shè)計(jì)可以滿足市場(chǎng)需求。 前期代理公司的引入，可以為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的優(yōu)越的策劃、推廣和現(xiàn)場(chǎng)銷售管理以及銷售力量，會(huì)將劣勢(shì)、威脅化解至最小限度。（4） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，大大降低了客戶的購(gòu)房信心，周邊群體承受能力的不足，造成1、2、3樓高總價(jià)單位滯銷。特別強(qiáng)調(diào)的是，本案必須有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，符合市場(chǎng)的入市價(jià)格，同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)在提升價(jià)值，開盤初期要有合理的銷控政策。本案市場(chǎng)定位（1） 區(qū)域定位索鎮(zhèn)老城區(qū)最好的房子、戶型面積在80-120之間。（

22、2） 項(xiàng)目定位擁有便利的社區(qū)環(huán)境，生活情調(diào)溫馨、和諧、幸福、安心，有集中綠地，景觀小品布置靜謐溫馨。還需保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽(yáng)光充足（3） 目標(biāo)客戶定位結(jié)合我們公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目客戶群體主要有以下特征：地域分布：該項(xiàng)目周邊區(qū)域的住戶均為中低消費(fèi)群體的居住集中區(qū)年齡：以25-40歲年齡段為主。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。收入：家庭年收入20000-40000元左右。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，不能滿足現(xiàn)代生活的需要。職業(yè)特征：普通員工、管理人員、張北路、材料市場(chǎng)個(gè)體工商戶及外地經(jīng)商者,周邊農(nóng)民，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)工者。購(gòu)房心理特點(diǎn)：大部分居民購(gòu)房心態(tài)不成熟；對(duì)80nl2120nf改善型住宅需求量大；價(jià)格便宜、環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務(wù)完善即可滿足。六、本案價(jià)值分析根據(jù)以上論述以及本稿對(duì)于小區(qū)的定位，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT析，價(jià)值應(yīng)在2100元/m2左右。第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷1、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃以落地景觀陽(yáng)臺(tái)、增加屋頂造型的現(xiàn)代風(fēng)格為主，以淺顏色外墻磚搭配為主2、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位小區(qū)整體綠化以33%主題綠化面積為