項目經(jīng)濟測算

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項目經(jīng)濟測算1. 如何評判項目是否可行1.1 靜態(tài)預(yù)算：利潤預(yù)期利潤=收益成本稅費反推取地價格=收益其他成本預(yù)期利潤稅費1.2 動態(tài)預(yù)算：資金平衡2. 經(jīng)濟測算的基本步驟4個步驟，10張表2.1 指標整理2.1.1 項目經(jīng)濟技術(shù)指標第一步：整理用地指標首先，將能手收集的項目經(jīng)濟技術(shù)指標進行整理，首先按照地塊進行分類。各地塊用地規(guī)劃要求：用地性質(zhì)、用地面積（平方米）、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑規(guī)模、綠地率。其次，按照是否能夠出讓進行分類用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模2.1.2 規(guī)劃設(shè)計第二步：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案整理按照規(guī)劃設(shè)計方案，分產(chǎn)品類型梳理項目指標。住宅車位數(shù)量

2、和面積的確定地塊項目建設(shè)規(guī)模表編號用地性質(zhì)建筑面積（平方米）1總建筑面積2地上可出讓建筑面積2.1商業(yè)建筑面積2.2住宅建筑面積3地下建筑面積3.1可售地下車位面積3.2地下人防面積4車位（個）4.1地上車位4.2可售地下車位4.3人防車位5公共配套設(shè)施2.1.3 建設(shè)標準第三步：確定建安成本指標第四步：確定經(jīng)濟參數(shù)指標經(jīng)濟參數(shù)主要包括稅率、利率和城市基礎(chǔ)設(shè)施費三項。2.1.4 開發(fā)銷售進度3. 靜態(tài)估算3.1 投資估算土地成本土地出讓金招拍掛成交價格土地出讓金補交補交標準：按出讓文件規(guī)定，未規(guī)定的按出讓金的計算土地征用及拆遷安置補償費若是招拍掛方式拿地則已包含在成交價款里，不需要單獨計算土地

3、契稅以上三項之和的3-4%工程成本前期工程費主要包括開發(fā)項目前期的策劃、規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用支出建筑安裝費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費其他開發(fā)成本開發(fā)期間稅費可按建筑安裝費的8-15%計算其他費用一般約占投資額的2-3%不可預(yù)見費開發(fā)間接費期間費用管理費用銷售費用財務(wù)費用前期工程費釋義前期工作咨詢費主體建安費的0.2-0.5%地質(zhì)勘探、測繪費、勘察報告審查費3元/平方米建筑規(guī)劃設(shè)計費主體建安費的1.6%市政設(shè)計費按建筑設(shè)計取費標準收取環(huán)境評估費詳見香滿園環(huán)境影響咨詢收費標準軟件計算交通評價費按地上面積：1元/平方米施工圖審查費按地上建筑面積3.5

4、元/平方米標底編制費概算價格的2-3，計算鋼筋量16元/噸工程招投標管理費中標價格的0.66招標代理費三通一平費（土方臨時水電）20元/平方米工程監(jiān)理費建設(shè)前期階段按主題建安工程的0.1-0.2%收取；施工階段按取費標準收取新材料基金（非磚混結(jié)構(gòu)可退90%）、水泥專項基金（可退）8元/平方米，中標水泥量3元/噸地下人防工程面積及地下車位面積：十層以上的建筑，應(yīng)修建“滿堂紅”（單體建筑的標準面積）防控地下室，可按其十層標準面積計算；十層（不含十層）一下，基礎(chǔ)埋深不超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的2%修建，十層（不含十層）以下，基礎(chǔ)埋深面積超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的3%修建。在投

5、標過程中，對不同的建筑類型無法精確到?jīng)]動樓座單體的情況下，狄璇人防面積可按照項目總狄航建筑面積的3%計算。根據(jù)項目預(yù)計規(guī)劃的總戶數(shù)記憶結(jié)合項目可實現(xiàn)的建筑形式，按照35-40/車位的標準估算地下車位面積。地下車位比例按照項目規(guī)范要求和品質(zhì)情況確定，地下車位面積40/個。、紅線內(nèi)小市政：是指建筑2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程各行的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按照工程量估計。暗箱費用一般范圍：150-400元/平方米普通住宅：250元/平方米高檔住宅（公寓、寫字樓）：400元

6、/平方米銷售收入：是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或者自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目得勁經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施收入和自營收入。銷售收入=售價基數(shù)*售價年均漲幅*銷售面積租金收入=租金基數(shù)*租金年均漲幅*租金面積3. 動態(tài)估算3.1 投資估算動態(tài)3.2 現(xiàn)金流量3.3 資金平衡4. 敏感性分析4.1 敏感點一4.2 敏感點二1、經(jīng)濟測算的核心思路利潤=收益成本稅費反推取土地價格=收益其他成本稅費預(yù)期利潤2、收集基礎(chǔ)指標3、核算成本和費用總投資究竟要花多少錢？類型工程或費用名稱土地成本1土地成本開發(fā)成本前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費開發(fā)期間稅費其他費用不可預(yù)見費開發(fā)間接費用期間費用管理費用銷售費用財務(wù)費用4、核算收入和利潤（銷售、租賃、自營）收入經(jīng)營稅費土地增值稅所得稅凈利潤5