全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法范本

1、南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法（試行）寧建工字2008106號宣貫學習講座南京市建筑安裝工程質量監(jiān)督站二00八年九月第一部分 文件簡介一、 文件結構及執(zhí)行日期106號文由文件、附錄、附件三部分組成，文件共設5章24條。附錄、附件均七項內(nèi)容。本辦法從二00八年十月一日起實施。二、文件出臺背景從2006年實施住宅工程質量分戶驗收以來，住宅工程的質量水平明顯提高，質量投訴明顯下降60%左右，住戶的滿意度明顯上升，建設部和我省建設廳組織有關方面的領導和專家對我市的分戶驗收進行了觀摩，得到高度的評價。隨著居民對全裝修住宅需求的不斷增加，節(jié)能減排基本國策的推行以及南京地區(qū)房地產(chǎn)實際情況，自200

2、7年開始，相當數(shù)量的商品住宅調整為全裝修。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年南京全裝修住宅工程占全年開工量的7.4%，并有遞增的趨勢。而全裝修工程的施工工序繁雜，材料品種多，現(xiàn)有驗收標準不完善，施工單位素質和施工水平參差不齊。施工環(huán)節(jié)管理不到位，暴露的質量問題比較多，維修量明顯高于初裝修工程，全裝修住宅工程質量及質量管理已引起社會和主管部門的高度關注。面臨當前形勢，2007年，南京市建筑工程局本著解放思想為民辦實事的宗旨，決定完善我市住宅工程質量分戶驗收制度，推行全裝修住宅工程質量分戶驗收。根據(jù)建工局部署，南京市建筑安裝工程質量監(jiān)督站于2007年底，對我市全裝修住宅工程的建設規(guī)模、質量投訴、維保熱點和質

3、量管理薄弱環(huán)節(jié)等進行了全面調查，在分類統(tǒng)計、匯總的基礎上分析研究，同時借鑒外省市及我市已有全裝修住宅工程的成功管理經(jīng)驗，建工局于5月份形成全裝修分戶驗收辦法的初稿，并在多個全裝修住宅中進行試點，結合各方意見，對初稿進行了補充完善，形成南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法（試行）。三、文件創(chuàng)新部分南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法除對原南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法中的驗收項目（墻面、地面、欄桿、防水、給排水、電氣、公共部位等）進行了補充和完善外，還增加了細部工程、通風與空調工程、建筑智能工程等驗收項目。 1、在全國率先實施 南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法是針對全裝修工程

4、制定的比較系統(tǒng)、全面、操作性強的分戶驗收管理規(guī)定，在現(xiàn)行國家法律法規(guī)和標準的基礎上對部分管理內(nèi)容和技術標準作了補充、提高和創(chuàng)新，并在全國率先實施。2、重點強調了交接驗收 建筑工程的施工和驗收具有系統(tǒng)性，住宅工程裝修前已完成工程的質量，直接影響到全裝修工程的質量。為保證全裝修住宅工程的施工質量，明確土建施工單位和裝修等專業(yè)施工單位質量責任，確保施工工序的延續(xù)性，文件明確在全裝修前，建設單位應組織設計、監(jiān)理、施工（含裝修）等單位的相關人員對全裝修前的施工質量進行交接驗收，共同確認后，方可進行全裝修施工。3、突出了 “樣板引路”的質量管理模式 全裝修工程的施工工序復雜，涉及的材料種類繁多，材料質量莨

5、秀不齊，為有效控制全裝修工程質量，加強質量預控，保證所用建筑材料質量和施工工序的合理性，文件要求實施全裝修施工的單位，在進行全裝修前必須完成具備交付條件的“樣板套”，并展示主要工序的施工斷面做法，明確了全裝修所用材料和施工質量不得低于“樣板套”的標準。4、增加了部分隱蔽工程的專項驗收環(huán)節(jié)全裝修住宅工程中部分隱蔽工程，一旦出現(xiàn)質量問題，排查和整改難度大，影響住戶正常生活，為強化驗收，文件增加了吊頂內(nèi)管道安裝等專項驗收內(nèi)容，并作為全裝修分戶驗收工作的組成部分，具體包括：（1）、給水管道及接口滲漏；（2）、管道坡向、滲漏；（3）、吊頂內(nèi)管線敷設；（4）、空調風管管道保溫。工程竣工驗收時，對拼裝式吊頂

6、，驗收組應對專項驗收工作進行復核。5、提高室內(nèi)環(huán)境檢測標準 民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325-2001）規(guī)定抽取5%不少于5個房間進行室內(nèi)環(huán)境檢測，考慮到室內(nèi)環(huán)境是住戶關心的熱點，以及對生活質量的重要性和全裝修工程的差異性，文件要求每戶至少應抽一點進行室內(nèi)環(huán)境的檢測，這一規(guī)定明顯高于國家相關標準要求。6、分戶門增加標識 目前分戶門的品種繁雜（如：防盜安全門、防火門、安全防衛(wèi)門、鋼質門等），相關產(chǎn)品標準不全，概念容易混淆、質量參差不齊，是近期質量投訴熱點之一，為加強分戶門質量的管理，規(guī)定所有住宅工程的分戶門應對門的名稱、型號、執(zhí)行標準、防火或防盜級別等進行標識。四、質量管理方面1

7、、強化參建單位管理，保障全裝修與土建工程的有效延續(xù)全裝修工程各參建單位的質量保證體系（包括單位資質和人員資格等）、施工工序的有效銜接和延續(xù)是全裝修工程質量管理的重要方面，對工程質量有著直接影響。為此，除文件第八條規(guī)定各參建單位應建立健全質量保證體系外，對各方質量責任及質量管理做出以下要求：針對參建單位資質，文件第六條規(guī)定：“全裝修住宅工程的裝修設計、施工單位應具有相應的資質。”針對工程質量管理的有效銜接，文件第六條規(guī)定：“全裝修住宅土建與裝修工程的設計、施工應有效銜接?！?；文件第八條規(guī)定：“全裝修住宅工程裝修施工應由工程原監(jiān)理單位實施監(jiān)理。施工總承包單位應負責全裝修施工的管理、協(xié)調工作?！?；文

8、件第十條規(guī)定：“全裝修住宅工程應在主體結構驗收前制定交接驗收方案。在裝修工程施工前，應對屋面、地面、外窗及管道滲漏情況，以及室內(nèi)裝修基層、空間尺寸等按全裝修住宅工程交接驗收要求的規(guī)定進行交接驗收，并形成書面驗收意見。未進行交接驗收不得進行全裝修施工?！贬槍υO計文件，第七條規(guī)定：“全裝修住宅工程的裝修施工圖設計文件宜在結構±0.00前完成，經(jīng)工程原設計單位確認及施工圖審查審機構審查合格后方可實施。當設計內(nèi)容涉及結構和主要使用功能變更時應辦理施工圖變更審查手續(xù)?！?2、強調裝修成品保護 通過對南京地區(qū)部分已交付的全裝修住宅工程調研，全裝修住宅質量報修中因裝修成品保護工作不到位，造成的裝修

9、材料、部品器具等表面劃痕、損傷占有較大比例。為此，文件要求：“全裝修住宅工程在裝修施工過程中和交付前，應采用包裹、覆蓋、貼膜等可靠措施對地面、門窗等容易污染或損壞的成品、半成品進行保護?！蔽?、有關問題解答(一)、名詞解釋1、什么叫住宅全裝修？全裝修住宅工程是指交付前所有功能空間的固定面全部裝修完成，廚房、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設備安裝結束，已具備基本使用功能的住宅工程。2、什么是基本使用功能？已具備基本使用功能是指所有功能空間的固定面已全部裝修完成，廚房、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設備安裝結束，但不包括家具、部分家電等移動設施。3、什么是全裝修住宅工程質量負戶驗收？全裝修住宅工程質量分戶驗收是指，在施工單位提交竣工報

10、告后，單位工程竣工驗收前，按照本辦法規(guī)定對全裝修住宅工程的每一戶及公共部位所進行的專門驗收。4、什么是交接驗收？交接驗收是指全裝修住宅工程裝修施工前，為明確各方責任，保證工程施工及質量的延續(xù)性，由建設單位組織施工、監(jiān)理等單位對已完成的工程量進行的質量驗收和交接工作。5、什么叫劃痕、損傷、和裂縫？劃痕：是指漆膜或保護膜（層）未破壞，站在1M位置觀察明顯的表面損傷。損傷：是指破壞了漆膜或保護層，基層材料受到輕微的損傷。裂縫：是指站在1M位置檢查可以明顯可見的裂紋或裂縫。6、什么叫專項驗收？專項驗收是指全裝修分戶驗收工程針對影響主要使用功能的項目，在吊頂封板等隱蔽驗收前進行專門驗收。7、什么叫驗收記

11、錄不真實？竣工驗收復核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異、分戶驗收實測結論錯誤或誤差在5mm以上，經(jīng)質監(jiān)部門確認屬實的，可判定分戶驗收記錄不真實。8、在材料檢驗復試過程中所稱的同一條件是什么？同一條件是指同一項目、同期施工、同一廠家、同一品種（類型、規(guī)格）情況，其中“同一項目”是指同一建設單位在同一地段區(qū)域組織建設的建筑工程總稱。9、專業(yè)單位的含義是什么？專業(yè)單位指專業(yè)施工、設計和監(jiān)理單位。專業(yè)施工單位類別包括：裝修施工單位、通風與空調工程施工單位、建筑智能工程安裝單位，資質不低于專業(yè)承包二級 專業(yè)設計單位類別包括：裝修設計單位、通風與空調工程設計單位、建筑智能工程設計單位，資質不宜

12、低于乙級。裝修專業(yè)監(jiān)理單位的資質不宜低于乙級。(二)、一般規(guī)定10、全裝修住宅工程的設計有哪些規(guī)定？全裝修住宅工程的裝修施工圖設計文件宜在結構±0.00前完成，經(jīng)工程原設計單位確認及施工圖審查機構審查合格后方可實施。當設計內(nèi)容涉及結構和主要使用功能變更時應辦理施工圖變更審查手續(xù)。11、全裝修住宅工程為什么要在±0.00前完成裝修設計？根據(jù)目前實際情況，全裝修工程如果不在±0.00前完成裝修設計，主體結構施工期間或完成后再行裝修設計，不可避免的發(fā)生拆改結構及預埋管線現(xiàn)象。不但造成了大量浪費，也嚴重影響工程質量。為保證質量、減少浪費，要求全裝修住宅工程在建筑設計階段（

13、最遲不超過±0.00）應完成裝修設計。 12、全裝修住宅工程為什么要先做樣板套？全裝修工程施工的工序復雜，涉及的材料種類繁多，材料質量莨秀不齊，為有效控制全裝修工程質量，要求在大范圍進行全裝修之前必須完成各施工斷面的樣板和具備交付條件的“樣板套 ”，明確了全裝修所用材料和施工質量不得低于所完成“樣板套”的標準。13、全裝修住宅工程樣板套有要那些規(guī)定？全裝修住宅工程的樣板套應展示地板、吊頂?shù)戎饕ば虻氖┕嗝?。樣板套完成后，建設單位應組織各責任主體進行驗收，驗收合格并形成裝修工程操作工藝及質量控制措施后方可展開施工。全裝修施工單位宜與樣板套的裝修施工單位一致。14、全裝修住宅工程為什么

14、要進行交接驗收？住宅工程已完成部分的質量，直接影響到全裝修工程的質量，為保證全裝修住宅工程的施工質量，明確土建施工單位和裝修等專業(yè)施工單位質量責任，強調建設單位在全裝修前，組織設計、監(jiān)理、施工（包括裝修）等單位的相關人員對質量進行交接驗收，各方對質量共同認可后，進行大范圍裝修施工。15、全裝修住宅工程分戶驗收對裝修材料有那些要求？全裝修住宅工程所用的主要裝修材料、設備等應符合設計或相關產(chǎn)品質量標準的要求，應有相應的質量證明文件，并與樣板套相一致。對人造木板、涂料、天然石材等影響室內(nèi)環(huán)境質量的主要材料應進行甲醛含量、放射性等相關指標的見證檢測。16、全裝修住宅工程為什么要逐戶進行環(huán)境監(jiān)測？為確保

15、住宅工程全裝修施工完成后的室內(nèi)環(huán)境質量，防止因環(huán)境質量而影響廣大用戶的身體健康，除了對相關原材料進行檢測外，還要求每一住戶至少酬一點進行室內(nèi)環(huán)境質量檢測。17、全裝修住宅工程為什么特別強調成品保護？通過對南京地區(qū)部分已交付的全裝修住宅工程調研，全裝修住宅質量報修中因裝修成品保護工作不到位，造成的裝修材料、部品、器具等表面劃痕、損傷占較大比例，所以要求：“全裝修住宅工程在裝修施工過程中和交付前，應采用包裹、覆蓋、貼膜等可靠措施對地面、門窗等容易污染或損壞的成品、半成品進行保護?！?三)、交接驗收18、交接驗收的基本條件是什么？屋面、外墻面（含外門窗等）應全面完成；內(nèi)墻面和無吊頂?shù)奶炫锬ɑ彝辏环浪?/p>

16、地面基層找平和防水層施工完；其他房間結構層表面平整度達到找平層要求時，可不做找平層；給水管進戶，戶內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的給水和排水管道敷設完畢；全裝修樣板套施工已完成。19、交接驗收的內(nèi)容是什么？內(nèi)裝修基層（墻面、地面、天棚）質量檢驗；外門窗（含分戶門）質量檢驗；已完陽臺欄桿的質量檢驗；平屋面、防水地面蓄水試驗，坡屋面、外窗淋水試驗；室內(nèi)空間尺寸檢測；建筑電氣工程已完成工作量復核；排水管道通水、灌水試驗和已完給水管道強度、嚴密性試驗；煙道設置及附件質量檢驗等。20、交接驗收按什么程序進行？1）、全裝修住宅工程主體結構驗收前，應制定交接驗收方案，并對驗收內(nèi)容、驗收標準、參加人員及分

17、組、檢驗儀器（或工具）、交接批劃分、問題處理等進行明確和規(guī)定。2）、全裝修住宅工程交接驗收由建設單位組織監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師、總包及裝修施工等單位的質量負責人、項目經(jīng)理、施工員、質檢員按本附錄的要求進行逐套檢查驗收，并按附表1做好記錄。對存在的質量問題拿出整改方案進行整改，交接驗收符合要求后及時辦理交接驗收手續(xù)。3）、應以每個單體或不少于10層為一個交接批，酒店式等公寓類不少于5層為一個交接批。4）、每一個交接批在交接驗收前三天通知質量監(jiān)督機構，未進行交接驗收不得進行下道工序的施工。(四)、分戶驗收21、全裝修住宅工程的分戶驗收與初裝修工程的分戶驗收有哪些相同？驗收的人員相同

18、 均由由建設單位的項目負責人組織驗收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質量負責人、項目經(jīng)理、施工員、質量員等參加驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。驗收的準備工作基本相同 除了全裝修不用在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的控制點、線外，其他的與初裝修住宅工程完全相同。首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電保護相位檢測器等，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作；在建筑物外

19、墻的顯著部位鑲刻工程銘牌等。驗收的方法相同 應逐戶、逐間檢查，并做好記錄。對外窗等容易產(chǎn)生滲漏水的部位應按外窗淋水試驗要求（附錄六）進行淋水檢查；分戶驗收合格所形成的資料相同 均形成住宅工程質量分戶驗收記錄（包括公共部位）；住宅工程質量分戶驗收匯總表、全裝修住宅工程質量分戶驗收整改匯總表等，分戶驗收資料應整理、組卷，并按檔案管理要求由建設、施工單位分別存檔。分戶驗收不合格的處理相同 驗收不合格的經(jīng)整改符合要求后，重新組織驗收。驗收監(jiān)督抽查的方式相同 全裝修住宅工程竣工驗收時，驗收組應抽查一定的戶數(shù)對分戶驗收工作進行檢查和復核（拼裝式吊頂應拆開檢查），質量監(jiān)督機構對驗收過程進行監(jiān)督。分戶驗收合格

20、后竣工驗收的要求相同 分戶驗收全部合格后，竣工驗收七個工作日前，建設單位應將單位工程竣工驗收通知書和全裝修住宅工程質量分戶驗收匯總表報送相應的質量監(jiān)督機構。建設單位應在每棟住宅工程的明顯部位鑲刻包含工程名稱、開竣工時間以及工程建設有關單位名稱的銘牌。終止驗收的條件相同 竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，符合要求后方可重新組織驗收。對違規(guī)行為的處理相同 住宅工程驗收中弄虛作假，降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴重的按照有關法律法規(guī)對責任單位進行行政處罰。分戶驗

21、收記錄均作為住宅工程質量保證書的附件，在房屋交付時一并交給住戶。22、全裝修住宅工程的分戶驗收與初裝修工程的分戶驗收有哪些不同？驗收的內(nèi)容不同 全裝修驗收的內(nèi)容在初裝修基礎上有所增加，初裝修驗收八項，全裝修驗收十三項，裱糊、涂飾、飾面磚、木飾面等墻面面層質量； 涂飾面層、拼裝式吊頂?shù)忍炫锩鎸淤|量；地磚（含石材）、木地板等樓地面面層質量；門窗工程安裝質量；櫥柜、隔斷、臺面等細部工程質量；欄桿安裝質量；防水工程質量；給排水工程安裝質量；電氣工程安裝質量；通風與空調工程安裝質量；建筑智能工程安裝質量；外墻、樓（電）梯通道及地下室等公共部位質量；國家和省市有關規(guī)定、標準中要求分戶檢查的內(nèi)容。測量標識的

22、表示方法不同 初裝修在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的控制點、線。全裝修住宅工程則提供暗埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量結果的標識圖。全裝修住宅工程增加了專項驗收的內(nèi)容 全裝修工程中部分隱蔽工程施工質量直接影響到住宅主要使用功能，為強化對部分隱蔽工程質量的驗收，文件在全裝修過程施工中增加了吊頂內(nèi)管道專項驗收內(nèi)容，作為全裝修分戶驗收工作組成內(nèi)容，具體包括：（1）、給水管道及接口滲漏；（2）、管道坡向、滲漏；（3）、吊頂內(nèi)管線敷設；（4）、空調風管管道保溫。同時文件要求在工程竣工驗收時，驗收小組應對復核房間拆開拼裝式吊頂，對專項驗收工作進行復核。全裝修住宅工程增加了交接驗

23、收的環(huán)節(jié) 全裝修住宅工程應在主體結構驗收前制定交接驗收方案。在裝修工程施工前，應對屋面、地面、外窗及管道滲漏情況，以及室內(nèi)裝修基層、空間尺寸等按全裝修住宅工程交接驗收要求（附錄七）的規(guī)定進行交接驗收，并形成書面驗收意見。未進行交接驗收不得進行全裝修施工。全裝修住宅工程提升了環(huán)境檢測的標準 民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325-2001）規(guī)定抽取5%的房間進行室內(nèi)環(huán)境檢測，全裝修住宅工程要求每一住戶至少應酬一點進行室內(nèi)環(huán)境的檢測，提升了室內(nèi)環(huán)境檢測的標準。全裝修住宅工程強調了安全門（分戶門）的標識 目前安全門的品種繁雜，標準不全，質量參差不齊，為促使安全門質量的管理，規(guī)定所有全裝修住

24、宅工程的安全門對門的名稱、型號、執(zhí)行標準、防火或防盜級別等進行標識。全裝修住宅工程加強了已完成成品的保護管理 全裝修住宅工程的地面、門窗等工程施工完成后急易被污染或損傷，為在交付前保證完成部分的工程質量，要求完成后采用包裹、覆蓋、貼膜等可靠措施對容易污染或損壞的成品、半成品進行保護。全裝修住宅工程突出了 “樣板引路”的質量管理模式 全裝修工程施工的工序復雜，涉及的材料種類繁多，材料質量莨秀不齊，為有效控制全裝修工程質量，文件要求在大范圍進行全裝修之前必須完成各施工斷面的樣板和具備交付條件的“樣板套 ”，明確了全裝修所用材料和施工質量不得低于所完成“樣板套”的標準。23、哪些工程應執(zhí)行南京市全裝

25、修分戶驗收管理辦法？我市行政區(qū)域內(nèi)自文件實施之日起新開工并辦理了全裝修質量監(jiān)督手續(xù)的住宅工程應執(zhí)行南京市全裝修工程質量分戶驗收管理辦法。文件中規(guī)定：“建設單位辦理質量監(jiān)督手續(xù)時，應明確住宅工程竣工驗收備案時是否為全裝修?！?4、掛壁式空調換需要分戶驗收嗎？ 分戶驗收僅僅對中央空調進行分戶驗收，對掛壁式和柜機不用進行分戶驗收。25、竣工驗收時淋水蓄水怎么抽查？竣工驗收提前24小時應按照分戶驗收要求每幢工程對屋面（含天溝、管道周邊）和室內(nèi)有防水要求的房間（含帶地漏陽臺）進行蓄水（坡屋面應淋水），外窗淋水抽查每幢工程不少于1個橫向封閉淋水帶，提前1小時淋水，淋水帶隨機抽查（提前通知）?？⒐を炇战M在驗

26、收前須對淋水、蓄水等驗收條件進行檢查；（五）、其他26、竣工交付的裝修住宅，怎么判定哪些是通過全裝修分戶驗收？文件中規(guī)定了“備案機關對實施質量監(jiān)督的全裝修住宅工程，應在竣工驗收備案文件中予以注明。” 及“全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄應作為住宅工程質量保證書的附件，在房屋交付時一并交給住戶?！苯ㄔO單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售后服務。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負責相應施工和產(chǎn)品的質量責任。27、文件為什么鼓勵推行住宅全裝修？文件中提出“我市鼓勵推行住宅全裝修，倡導一次性全裝修模式下的住宅交付”。根本目的在于：（1）堅持技術創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的

27、原則，貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，避免住宅二次裝修造成的結構破壞、質量通病、浪費和擾民等現(xiàn)象；（2）規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。提高住宅裝修生產(chǎn)的工業(yè)化水平，引導住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展。逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標。 28、對全裝修設計、施工單位有哪些要求？ 全裝修住宅工程的裝修設計、施工單位應具有相應的資質。全裝修住宅土建與裝修工程的設計、施工應有效銜接。29、哪些變更應進行圖審？建筑專業(yè)：（1）建筑功能重大變更的；（2）建筑層高、層數(shù)發(fā)生變化的；（3）節(jié)能措施和內(nèi)容變更的（含建筑遮陽措施）；（4）增減無障礙設施的。結構專業(yè)：（1）基礎形式、持

28、力層有較大變動的；（2）結構受力體系改變的；（3）所用材料性能較大變更的；（4）主要受力構件的幾何尺寸、位置變化的。設備專業(yè)：因建筑功能改變、加層改造或其它原因，室內(nèi)消防系統(tǒng)、通風系統(tǒng)及強電系統(tǒng)等變更的。第二部分 附錄南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法（試行）第一章 總 則第一條  為了加強全裝修住宅工程質量管理，保障竣工房屋觀感質量和使用功能，根據(jù)國務院建設工程質量管理條例、住房和城鄉(xiāng)建設部房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及國家有關工程質量驗收規(guī)范，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱全裝修住宅工程是指交付前所有功能空間的固定面全部裝修完成，廚房

29、、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設備安裝結束，已具備基本使用功能的住宅工程。本辦法所稱全裝修住宅工程質量分戶驗收是指，在施工單位提交竣工報告后，單位工程竣工驗收前，按照本辦法規(guī)定對全裝修住宅工程的每一戶及公共部位所進行的專門驗收。本辦法所稱交接驗收是指全裝修住宅工程裝修施工前，為明確各方責任，保證工程施工及質量的延續(xù)性，由建設單位組織施工、監(jiān)理等單位對已完成的工程量進行的質量驗收和交接工作。第三條 全裝修住宅工程質量分戶驗收應依據(jù)國家和省工程質量驗收規(guī)范、技術標準以及經(jīng)審查合格的施工圖設計文件等進行。第四條  鼓勵推行住宅全裝修，倡導一次性全裝修模式下的住宅交付。第五條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)全裝

30、修住宅工程質量分戶驗收及其監(jiān)督管理工作。其他具備居住功能的工程可參照執(zhí)行。第二章 一般規(guī)定第六條 全裝修住宅工程的裝修設計、施工單位應具有相應的資質。全裝修住宅土建與裝修工程的設計、施工應有效銜接。第七條 全裝修住宅工程的裝修施工圖設計文件宜在結構±0.00前完成，經(jīng)工程原設計單位確認及施工圖審查機構審查合格后方可實施。當設計內(nèi)容涉及結構和主要使用功能變更時應辦理施工圖變更審查手續(xù)。第八條 全裝修住宅工程的建設、監(jiān)理、施工單位應建立健全質量保證體系。全裝修住宅工程裝修施工應由工程原監(jiān)理單位實施監(jiān)理；施工總承包單位應負責全裝修施工的管理、協(xié)調工作。第九條 全裝修住宅工程裝修施工前應先做

31、樣板套，并展示地板、吊頂?shù)戎饕ば虻氖┕嗝?。樣板套完成后，建設單位應組織各責任主體進行驗收，驗收合格并形成裝修工程操作工藝及質量控制措施后方可展開施工。全裝修施工單位宜與樣板套的裝修施工單位一致。第十條 全裝修住宅工程應在主體結構驗收前制定交接驗收方案。在裝修工程施工前，應對屋面、地面、外窗及管道滲漏情況，以及室內(nèi)裝修基層、空間尺寸等按全裝修住宅工程交接驗收要求（附錄七）的規(guī)定進行交接驗收，并形成書面驗收意見。未進行交接驗收不得進行全裝修施工。 第十一條 全裝修住宅工程所用的主要裝修材料、設備等應符合設計或相關產(chǎn)品質量標準的要求，應有相應的質量證明文件，并與樣板套相一致。第十二條 全裝修住宅

32、工程施工過程中所用的人造木板、涂料、天然石材等影響室內(nèi)環(huán)境質量的主要材料應進行甲醛含量、放射性等相關指標的見證檢測。工程分戶驗收前應逐戶進行室內(nèi)環(huán)境檢測，每戶不少于一點。第十三條 全裝修住宅工程在裝修施工過程中和交付前，應采用包裹、覆蓋、貼膜等可靠措施對地面、門窗等容易污染或損壞的成品、半成品進行保護。第三章 分戶驗收第十四條 全裝修住宅工程質量分戶驗收的內(nèi)容：（一）裱糊、涂飾、飾面磚、木飾面等墻面面層質量； （二）涂飾面層、拼裝式吊頂?shù)忍炫锩鎸淤|量；（三）地磚（含石材）、木地板等樓地面面層質量；（四）門窗工程安裝質量；（五）櫥柜、隔斷、臺面等細部工程質量；（六）欄桿安裝質量；（七）防水工程質

33、量；（八）給排水工程安裝質量；（九）電氣工程安裝質量；（十）通風與空調工程安裝質量；（十一）建筑智能工程安裝質量；（十二）外墻、樓（電）梯通道及地下室等公共部位質量；（十三）國家和省市有關規(guī)定、標準中要求分戶檢查的內(nèi)容。第十五條 全裝修住宅工程質量分戶驗收應按以下要求進行:（一）建設單位組織總承包及專業(yè)施工單位質量負責人、項目經(jīng)理、施工員、質檢員和監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師等進行驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參加分戶驗收工作；（二）應配備各種常規(guī)檢測工具和激光測距儀等檢測儀器，檢測儀器應經(jīng)計量檢定合格；（三）應逐戶、逐間檢查，并做好記錄。對外窗等容易產(chǎn)生滲漏水的部位應按外窗淋

34、水試驗要求（附錄六）進行淋水檢查；（四）分戶驗收合格的，應及時完成全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）（附錄一）及住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）（附錄二）的簽字手續(xù)，并將有驗收人員簽名的住宅工程質量分戶驗收合格標識(附錄五)置于戶內(nèi)醒目位置。埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量結果應附圖標注；（五）分戶驗收不合格的，經(jīng)整改符合要求后，重新組織驗收。第十六條 全裝修住宅工程分戶驗收應形成下列資料:（一）全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）（附錄一）；（二）住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）（附錄二）；（三）全裝修住宅工程質量分戶驗收匯總表（附錄三）；（四）全裝修住宅工程質量分戶驗收整

35、改匯總表（附錄四）；分戶驗收資料應整理、組卷，并按檔案管理要求由建設、施工單位分別存檔。第四章 監(jiān)督管理第十七條 建設單位辦理質量監(jiān)督手續(xù)時，應明確住宅工程竣工驗收備案時是否為全裝修。質量監(jiān)督機構對符合全裝修住宅工程申報條件的實施全裝修質量監(jiān)督。備案機關對實施質量監(jiān)督的全裝修住宅工程，在竣工驗收備案文件中予以注明。第十八條 全裝修住宅工程竣工驗收除符合 南京市房屋建筑工程質量監(jiān)督管理規(guī)定（寧政發(fā)200388號）的規(guī)定外，尚應符合以下要求：（一）分戶驗收全部合格后，竣工驗收七個工作日前，建設單位應將單位工程竣工驗收通知書和全裝修住宅工程質量分戶驗收匯總表報送相應的質量監(jiān)督機構。（二）建設單位應在

36、每棟住宅工程的明顯部位鑲刻包含工程名稱、開竣工時間以及工程建設有關單位名稱的銘牌（附錄五）。第十九條 全裝修住宅工程竣工驗收時，驗收組應抽查一定的戶數(shù)對分戶驗收工作進行檢查和復核（拼裝式吊頂應拆開檢查），質量監(jiān)督機構對驗收過程進行監(jiān)督。第二十條 竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，符合要求后方可重新組織驗收。第二十一條 住宅工程驗收中弄虛作假，降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴重的按照有關法律法規(guī)對責任單位進行行政處罰。第五章 附 則第二十二條 全裝修住宅工程

37、質量分戶驗收記錄應作為住宅工程質量保證書的附件，在房屋交付時一并交給住戶。第二十三條 本辦法自二八年十月一日起施行。 第二十四條  本辦法由南京市建筑工程局負責解釋。南京市建筑工程局2008年8月18日附錄一 全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）附錄二 住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）附錄三 全裝修住宅工程質量分戶驗收匯總表附錄四 全裝修住宅工程質量分戶驗收整改匯總表附錄五 住宅工程質量分戶驗收、分戶門標識牌及工程銘牌附錄六 外窗淋水試驗要求附錄七 全裝修住宅工程交接驗收要求附錄一 全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）工程名稱房（戶）號幢 單元 室建設單位開竣工日期200年月

38、日200年月日施工單位監(jiān)理單位序號驗收項目驗收內(nèi)容驗收結論及記錄備注1墻面裱糊1、拼縫、圖案；2、色澤；3、翹邊、氣泡、褶皺；4、劃痕、損傷、膠污染涂料1、裂縫；2.、顏色；3.、起皮；4.、劃痕、損傷、污染飾面磚1、空鼓、裂縫；2、接縫；3、色澤；4、破損木飾面1、裂縫、起皮；2、色澤；3、拼縫；4、損傷2天棚面層涂料飾面1.、裂縫、色差、起皮、水跡；2、大面平整、洞口處理拼裝式吊頂1、拼縫；2、大面平整、洞口處理、水跡3樓地面地磚(含石材)1、空鼓；2、裂紋、破損；3、接縫、高低差；4、表面觀感木地板1、拼縫；2、響聲3、顏色；4損傷4門窗安裝外門窗（含分戶門）1、窗臺高度；2、滲漏；3、

39、開啟；4、標識、5、劃痕、損傷內(nèi)門窗1、開啟；2、平整；3、損傷5細部工程細木1、接縫；2、損傷廚柜門扇1、開啟；2、損傷玻璃隔斷1、開啟；2、標識；3、損傷臺面安裝劃痕、損傷6欄桿安裝1、欄桿高度；2、豎桿間距；3、防攀爬措施；4、護欄玻璃；5、欄桿固定及細部處理7防水工程1、屋面滲漏；2、衛(wèi)生間、陽臺等有防水要求的地面滲漏；3、外墻滲漏序號驗收項目驗收內(nèi)容驗收結論及記錄備注（過程驗收人員及時間）8吊頂內(nèi)管道專項驗收1、給水管道及接口滲漏；2、管道坡向、滲漏；3、吊頂內(nèi)管線敷設；4、空調風管管道保溫9給排水工程1、管道通水、灌水；2、阻火圈（防火套管）設置；3、地漏水封高度；4、衛(wèi)生器具劃痕

40、、滲漏10電氣工程1、配電箱回路標識、相色及漏電保護；2、插座相序、接線、接地；3、照明通斷11通風與空調工程制冷、制熱、送風12建筑智能工程1、多媒體箱；2、門禁、對講；3、防盜、報警、聯(lián)動；4、電話、網(wǎng)絡線路通斷13其它煙道設置及附件驗收結論建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)公司總包裝修及其他專業(yè)施工驗收人員：200年月日驗收人員：200年 月 日驗收人員：200年 月 日驗收人員：200年 月 日單位名稱：驗收人員：200年 月 日注：1、室內(nèi)每戶為一個檢查單元，每個檢查單元填寫本表（一式四份），檢查完畢及時簽字；建設（監(jiān)理）、總包、裝修施工及住戶（住宅工程質量保證書的附件）各一份；2、工程中

41、增加或不包含的裝修項目應在驗收記錄中增加或刪除；3、對分戶驗收前可能提前專項驗收的項目如吊頂內(nèi)管道、通風與空調工程、建筑智能工程等，應在分戶驗收記錄的備注欄中記錄過程驗收時間以及建設、施工、監(jiān)理單位參加驗收人員；4、全裝修分戶驗收中所指的空調系統(tǒng)不包括掛機和柜機。附錄二 住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）總頁第頁工程名稱檢查項目及部位建設單位開竣工日期200年月日200年月日施工單位監(jiān)理單位序號驗收項目驗收內(nèi)容驗收記錄及結論1外墻1、窗角斜裂縫2、墻面裂縫2樓（電）梯、通道1、樓梯踏步、梯段及平臺凈寬2、電梯候梯廳深度、電梯門凈寬3、高層首層疏散外門及通道寬度4、公用走道凈高5、板塊地面、墻

42、面接縫、裂縫、破損3地下室1、墻面及天棚滲漏、裂縫2、地面裂縫、起砂3、通道凈高綜合驗收結論建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)公司總包裝修驗收人員：200年 月 日驗收人員：200年 月 日驗收人員：200 年 月 日驗收人員：200 年 月 日單位名稱：驗收人員：200年 月 日注：1、公共部位檢查單元劃分：每個單元的外墻為一個檢查單元；每個單元每層樓（電）梯及上下梯段、通道（平臺）為一個檢查單元；地下室（地下車庫等大空間的除外）每個單元或每個分隔空間為一個檢查單元。 2、驗收時應對照工程實物，將驗收項目中未發(fā)生的驗收內(nèi)容劃除。3、每個檢查單元填寫本表格一張，本表一式四份，建設（監(jiān)理）、裝修施工單

43、位各一份。 附錄三 全裝修住宅工程質量分戶驗收匯總表工程名稱結構及層數(shù)面積 m2建設單位監(jiān)理單位總戶數(shù) 總包施工單位開竣工日期200年月日200年月日內(nèi)容驗 收 情 況概況根據(jù)南京市全裝修住宅工程質量分戶驗收管理辦法要求，組織相關單位于200年月日200年月日對本工程進行了分戶驗收；對屋面進行了24小時蓄水（2小時淋水）試驗，發(fā)現(xiàn)屋面滲漏處；外窗（ 有挑檐或外窗內(nèi)凹于外墻10cm以上）分別在 層設置了淋水帶共層（帶），進行淋水試驗，發(fā)現(xiàn)外窗滲漏處，室內(nèi)有防水要求房間進行了24蓄水試驗間（其中衛(wèi)生間間，設地漏的廚房間，設地漏的陽臺間），發(fā)現(xiàn)滲漏處。室內(nèi)共驗收戶，形成全裝修住宅工程質量交接驗收記錄

44、（室內(nèi)）份、全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）份，驗收合格戶，驗收不合格戶。公共部位共驗收公共部位個檢查單元（其中外墻個檢查單元，樓（電）梯通道個檢查單元，地下室個檢查單元），形成住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）份，驗收合格檢查單元，驗收不合格檢查單元。驗收結論建設單位項目負責人：（公章） 200年月日監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師：（公章）200年月日總包施工單位項目經(jīng)理：（公章）200年月日裝修（幕墻）等專業(yè)施工單位 其他施工單位項目經(jīng)理：（公章）200 年月日項目經(jīng)理：（公章）200 年 月日項目經(jīng)理：（公章）200 年 月日項目經(jīng)理：（公章）200年 月日項目經(jīng)理：（公章）200 年 月

45、日說明：1、本表是在建設單位組織分戶驗收并形成了完整的全裝修住宅工程質量分戶驗收記錄（室內(nèi)）的基礎上進行匯總填寫，相關單位及人員簽章，公章為法人章。2、本表一式四份，一份由建設單位送單位工程竣工驗收通知書時交質監(jiān)站，另建設、監(jiān)理、施工單位各一份。3、每幢住宅工程應有房（戶）號立面分布圖和地下室檢查單元示意圖，作為本表的附件。4、驗收結論包括合格或不合格，對分戶驗收過程質量情況也可做必要的描述。5、全裝修工程的主要參建施工單位應對該表進行簽章確認。6、當外窗有挑檐或外窗內(nèi)凹于外墻10cm以上時，應在表中打“”注明，否則打“”。附錄四 全裝修住宅工程質量分戶驗收及整改情況匯總表工程名稱： 結構類型

46、及層次：地上地下建筑面積：分戶驗收時間：200年月日200年月日參加分戶驗收人員單位姓名職務（職稱）證號建設監(jiān)理施工類別總包物業(yè)分戶驗收概況驗收單元（戶）數(shù)一次驗收合格單元數(shù)整改后驗收合格單元數(shù)室內(nèi)公共部位樓梯外墻地下室累計驗收整改情況分戶驗收整改情況項目名稱、內(nèi)容發(fā)現(xiàn)問題需整改的數(shù)量己整改數(shù)量、比例%墻面（處）墻面空鼓、裂縫裱糊涂飾飾面磚木飾面裝修材料表面劃痕、損傷樓地面（處）空鼓、裂縫起砂地磚木地板裝修材料表面損傷項目名稱、內(nèi)容發(fā)現(xiàn)問題需整改的數(shù)量己整改數(shù)量、比例%天棚吊頂門窗（處）外窗滲漏開啟劃痕損傷內(nèi)門窗及細木、隔斷防水工程（處）屋面滲漏外墻面滲漏地面滲漏室內(nèi)空間幾何尺寸（處）層高開間

47、給排水（處）給水管道及接口滲漏排水電氣工程（處）相序、接線不正確零地線串聯(lián)通風與空調（處）制冷、制熱、送風智能（處）門禁、對講圖像報警、聯(lián)動其它（處）煙道及附件公共部位（處）建設單位（章）監(jiān)理單位（章）總包單位（章）裝修單位（章）裝修單位（章）裝修單位（章）其他單位（章）其他單位（章）其他單位（章）注： 1、驗收人員應具備應有的資格。2、職務、職稱一欄填寫建設單位項目負責人、施工單位公司質量負責人、項目經(jīng)理、質檢員、施工員、技術員，監(jiān)理單位總監(jiān)、總監(jiān)代表、監(jiān)理工程師等（建設單位其它人員可填寫職稱），并填寫相應的證號。3、表中“”內(nèi)容為全裝修分戶驗收的對應選擇項目，填表應是在“”中打或×

48、;進行確認填寫。附錄五 住宅工程質量分戶驗收、分戶門標識牌及工程銘牌住宅工程質量分戶驗收標識牌工程名稱房（戶）號驗收時間200年月日已按分戶驗收要求對該戶的主要使用功能和觀感質量進行驗收，驗收結論為合格驗收人員建設單位監(jiān)理單位施工單位維修聯(lián)系電話注：成品不干膠直接粘貼住宅工程分戶門標識牌生產(chǎn)廠家門名稱型號防火或防盜級別執(zhí)行標準出廠日期售后服務電話注：1、可制作成成品不干膠直接粘貼2、建議廠家做成永久性標記（宋體凹印形式，永久固定在距地面高度1600mm±100mm的內(nèi)側鉸鏈邊上角）。標記應包含上表內(nèi)容，尺寸為30mm×100mm。工程銘牌工程名稱 × ×

49、 × × × × ×開、竣工日期 200年 月200年 月建設單位 × × × 開 發(fā) 公 司設計單位 × × × × × 設 計 研 究 院監(jiān)理單位 × × × × 監(jiān) 理 公 司施工單位 × × × 工 程 公 司銘牌應鑲刻在建筑的顯著部位，采用石材等耐久性材料制作，并在分戶驗收前安裝完成。尺寸為（750900）×（500600）mm，字體應采用黑體、宋體、楷體或隸書。附錄六 外窗淋

50、水試驗要求1、淋水試驗一般每三至四層設置一個橫向淋水帶，對有挑檐的或外窗內(nèi)凹于外墻10cm以上等，應增設或每層設置淋水帶。引水管從被淋水層次上一層戶內(nèi)外窗引出，并做有效固定和保證淋水管不變形。淋水試驗時間不少于1小時。2、外窗淋水試驗應保證淋水管位置、孔徑、孔距、淋水角度。淋水前應清理外窗及玻璃，淋水管管徑1520 mm，淋水管表面應均勻打孔，噴水孔成直線均勻分布，孔徑34mm，孔間距在80120cm范圍；淋水管應距窗面表面100mm，淋水方向與外窗水平方向角度30º。 3、淋水試驗水量為自來水正常水壓下最大量，淋水時應保證水壓。當用臨時水供水，水壓不符合試驗要求時，應采取加壓泵等方法保證水壓。4、  淋水1個小時后拆除至下一個淋水層，并觀察記錄該淋水帶范圍內(nèi)外窗及窗周滲漏情況。5、淋水試驗過程中應保證每層外窗玻璃中下部2/3表面能形成連續(xù)“水幕”并覆蓋窗戶和墻體連接部位，同時住宅工程質量分戶驗收匯總表“概況”中應注明淋水帶設置數(shù)量和所在層數(shù)。6、竣工驗收復核時，現(xiàn)場每幢工程必須保證一個樓層橫向封閉淋水帶（確因現(xiàn)場條件限制至少應保證一個主要立面）進行淋水試驗，淋水帶優(yōu)先設置在頂層或臨近頂層層次。竣工驗收時應提前1小時淋水。外窗淋水示意圖附錄七 全裝修住宅工程交接驗收要求全裝修住宅工程交接驗收應按