房地產(chǎn)開發(fā)的條件

1、房地產(chǎn)開發(fā)的條件1.開發(fā)主體合法進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人,首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),則應(yīng)依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的條件設(shè)立,向工商行政管理部門申請登記,并取得營業(yè)執(zhí)照。2.依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥,取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地,必須權(quán)屬清晰,房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有國有土地使用證。城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定:“依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。”3.在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須

2、按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力,或者政府、政府有關(guān)部門的行為,或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。房地產(chǎn)開發(fā)流程:為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的

3、勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1選址定點;2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3初步設(shè)計及施工圖審查;4規(guī)劃報建圖審查;5施工報建;6建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和

4、范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項:1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防

5、設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告,發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)

6、劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本。五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當提交下列證件(復(fù)印件及資料:1、以下證明材料:(1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3按提

7、供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;3、工程施工合同;4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu)對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗

8、收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本。4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:(1申請書;(2企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;(3用地證明文件或者土地使用權(quán)證;(4建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(5建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(6施工許可證;(7房屋竣工驗收資料(8房屋測繪成果;(9根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。以上幾個階段

9、,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當部分屬于地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。1.政府部門的項目計劃批復(fù)2.規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證3.持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證(通過劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣4.持以上所有證件到建設(shè)主管部門辦理施工項目開工許可證(辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經(jīng)營許可證并具備開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)5.再持以上辦理好的證件到規(guī)劃部門辦理施工放線手續(xù)6.具備以上條件可以開工資

10、質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、暫定四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下:(一一級資質(zhì):1.注冊資本不低于5000萬元;2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;7.工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

11、8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度;9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。(二二級資質(zhì):1.注冊資本不低于2000萬元;2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;7.工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有

12、相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度;9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。(三三級資質(zhì):1.注冊資本不低于800萬元;2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;6.工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱,統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱;7.具有

13、完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度;8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。(四暫定資質(zhì):1.注冊資本不低于800萬元;2.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人。貸款方式鑒于購房者獲得的房屋期權(quán)可設(shè)定抵押,則開發(fā)商擁有的房屋期權(quán)也應(yīng)該可以設(shè)定抵押。上海市人民政府第76號令上海市房地產(chǎn)抵押辦法第三條就規(guī)定了“房屋期權(quán)包括房屋建設(shè)期權(quán)和預(yù)購商品房期權(quán)”,即依法生效的建設(shè)工程總承包合同,建設(shè)工程施工總承包合同約定開發(fā)商某一時間獲得建成房屋的權(quán)利可設(shè)定抵押。建

14、設(shè)銀行上海分行曾經(jīng)嘗試以開發(fā)商與施工單位簽定的合法生效的建筑工程承包合同為依據(jù),按在建項目分部工程完成工程量分段設(shè)定抵押權(quán),分段遞增抵押物,并按約定的抵押額分次發(fā)放貸款。管理組織的主要工作項目管理組織是在整個項目中人事各種管理工作人員的組合。在整個房地房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)項目管理工作中,由于業(yè)主、承包商(包括分包商、設(shè)計單位、設(shè)備和材料的供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等都有自己的項目經(jīng)理部和人員,他們之間的各種管理工作的任務(wù)、責(zé)任和權(quán)力的劃分,以及他們之間的各種聯(lián)系,共同形成項目管理組織系統(tǒng)。在這個項目管理組織系統(tǒng)中,業(yè)主建立的項目管理組織(項目經(jīng)理部居于整個項目組織的中心位置,在整個項目的實施過程中起頭決定性的

15、作用。在項目壽命期內(nèi),可將項目劃分為若干個階段,而每一個階段都有相應(yīng)的管理工作。1、前期策劃階段。該階段項目者作為咨詢工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見和建議。2、設(shè)計和計劃階段3、招標投標。4、項目施工階段。在這個階段,主要是進行施工準備和施工過程中的“三控制,兩管理,一協(xié)調(diào)”等方面的工作,保證項目目標的順利實施。5、欺瞞宣。這一工作主要是針對商業(yè)性房地產(chǎn)項目而言,其主要工作如下:(1項目產(chǎn)品營銷計劃的策劃(這一工作是在項目前期工作的基礎(chǔ)上進行的。(2項目產(chǎn)品營銷計劃的考核與評價。(3項目控制與調(diào)整。6、項目后期管理項目轉(zhuǎn)讓途徑一是將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,股價可以由雙方議定(但是涉及國有股權(quán)時

16、有特別規(guī)定,可以全部轉(zhuǎn)讓股權(quán),也可部分轉(zhuǎn)讓,根據(jù)實際情況而定;通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式從而達到項目轉(zhuǎn)讓的目的在中國當今采用較多,據(jù)統(tǒng)計,約占項目轉(zhuǎn)讓的85%。正是由于這個原因,本網(wǎng)站側(cè)重點在于項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。二是項目單體轉(zhuǎn)讓,由于這種轉(zhuǎn)讓形式受中華人民共和國房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律規(guī)定約束太多,實踐中較少采用;三是合作或合伙經(jīng)營開發(fā),這種形式風(fēng)險較大,除了市場的因素外,更多的是雙方的誠信;四是融資,這種形式要看具體的項目而定,例如項目的周期、項目的盈利預(yù)期等。合作開發(fā)注意的問題(1要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任;(2約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式,其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同;要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體;(3組成項目公司合作開發(fā)的,要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任;(4以土地使用權(quán)入股組成項目公司的,土地使用權(quán)須作評估;(5以籌建處或其它名義合作開發(fā)的,須使之成為能獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織,并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù);(6合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的,應(yīng)辦理土地使用人和使