康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式,國家扶持政策及投資主體

1、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式，國家扶持政策及投資主體康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)模式 專門建設養(yǎng)老社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的， 包含養(yǎng)老住宅、 養(yǎng)老公寓、 養(yǎng)老設施等多種居住類型的居住社 區(qū)，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開 發(fā)主體可以是多種多樣的， 既可以是民營企業(yè)， 也可以是由政府投資進行建設。 養(yǎng)老社 區(qū)可分為健康型和連續(xù)照料型兩種， 前者入住對象以健康老人為主， 后者可向半自理、 全不 自理老人提供連續(xù)的護理。配套設施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務。 建設規(guī)模較大，所需前期投入大；配套設施建設比例高，自持風險大。新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團指開發(fā)大型居住區(qū)

2、樓盤時， 劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設養(yǎng)老組團， 形成混合居住模式。 組 團中可包含多種養(yǎng)老功能模塊： 養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設施、日間照料中心等。這種開發(fā)模式有利 于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群， 走產(chǎn)品差異劃路線。 同時、 組團化處理有利于形成適合老人的 居住尺度和鄰里氛圍。 養(yǎng)老組團可與社區(qū)其他組團共享配套資源， 降低配套設施建設量。 配 建養(yǎng)老組團需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。3， 普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品普通社區(qū)配建老少戶住宅、 老人專用住宅、 老年公寓等住宅形式， 滿足老人與子女就近居 住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個社區(qū)共用。 老人日托中心為社區(qū)內(nèi)

3、的老人提供日間照護的服務。 如果老少愿意就近居住， 可以促進購買 兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。 普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人， 不能吸引購買人群。 出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對象可能只是老人，不利于日后提供服務。 4，成熟社區(qū)周邊插建老年設施 在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、 多功能、 綜合型的設施， 除了含有一定的居住 功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務范圍可輻射周邊 多個社區(qū)。不需要過大的場地，建設規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家 養(yǎng)老的需求。5，與旅游產(chǎn)業(yè)結合養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、 休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結合的模式。 在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時

4、， 加入養(yǎng)老養(yǎng)生、 康復保健、 長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年 住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。通常 環(huán)境優(yōu)美， 并引入與旅游相關的活動，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng) 營管理要注意應對淡季客流小等問題。與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結合養(yǎng)老設施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設置、 共同建設， 將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目。 與醫(yī)院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運營投入較大， 施的入住情況。與商業(yè)設施結合 在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時， 利的商業(yè)和休閑設施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。提

5、升了產(chǎn)品的競爭力。 可充分利用各項補助政由于老年人對醫(yī)院的抵觸，可能會影響老年設搭配建設老年公寓， 居住在這里可以享受便節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配 套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會影響老年居住者。建立連鎖型品牌養(yǎng)老機構指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準， 形成規(guī)模化、規(guī)范化的品牌養(yǎng)老機構。連鎖品牌有利于服務品質(zhì)的標準化，適用于在多個地點復制模式的需要。連鎖機構需要形成一定規(guī)模，對管理要求較高。中外合資開發(fā)建設養(yǎng)老機構通過與國外養(yǎng)老品牌團隊合作， 例

6、如引進國外經(jīng)驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等， 建立中外合資養(yǎng)老機構。 引進發(fā)達國家管理經(jīng)驗， 可彌補國內(nèi)養(yǎng) 老機構管理上的不成熟之處。10，國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場國內(nèi)地產(chǎn)商看準國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求， 跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國家扶持政策1鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略2018年9月26 日,國務院印發(fā)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018 2022年） »，對實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個五年工作做出具體部署。其中提到，順應城鄉(xiāng)居民消費拓展升級趨勢，深入發(fā)掘農(nóng)業(yè)

7、農(nóng)村的生態(tài)涵養(yǎng)、 休閑觀光、文化體驗、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價值。開發(fā)農(nóng)村康養(yǎng) 產(chǎn)業(yè)項目。鼓勵村集體建設用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務。2健康中國2030戰(zhàn)略2016年10月25日，國務院發(fā)布了 健康中國2030 ”規(guī)劃綱要，這是今后15年推進健康 中國建設的行動綱領，國家將積極促進健康與養(yǎng)老融合， 催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。 投資機構1中國政企投資基金（PPP） 8000億支持2015年12月，國務院設立唯一一個國家級的引導基金一一中國政企投資基金，由財政部牽 頭發(fā)起。投資領域包括交通運輸、市政工程、生態(tài)建設、文化旅游、環(huán)境保護，設計項目總 投資8000億。2017年11月8日，財政部發(fā)布

8、關于加強中國政企合作投資基金管理的通 知。要求中國PPP基金積極探索與民營資本合作的模式、路徑，對民營企業(yè)參與的政府和 社會資本合作（PPP項目要給予傾斜。不能只投大不投小、投發(fā)達地區(qū)不投欠發(fā)達地區(qū)、 投國有企業(yè)參與的不投民營企業(yè)參與的PPP項目。要加大對健康、文化、科技、養(yǎng)老、教育、體育、旅游等公共服務行業(yè)投入。2，國開行1.5萬億支持在十三五期間，國家開發(fā)銀行將安排不低于1.5萬億元融資總量重點支持十三五國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。并通過投貸聯(lián)動等創(chuàng)新模式，加大對創(chuàng)新中小企業(yè)的支持。發(fā)改委財政部亞洲開發(fā)銀行 60億美元支持。發(fā)改委財政部亞洲開發(fā)銀行簽訂備忘錄，從2018-2022年，3家機

9、構將融資60億美元用于中國鄉(xiāng)村發(fā)展振興戰(zhàn)略。4多地政府專項資金支持山西：2019年11月19日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳印發(fā)山西省2018年農(nóng)村農(nóng)林文旅康產(chǎn)業(yè)融 合發(fā)展建設項目實施方案，山西省從今年開始開展農(nóng)村農(nóng)林文旅康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展試點工作， 今年省財政安排補助資金6000萬元，晉城市作為整市推進試點補助1000萬元。廣西:2017年12月13日，廣西財政累計籌措資金近10億元用于支持健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務體系建設。四，五大投資主體1私募類企業(yè)2保險類企業(yè)I當前保險公司在所有致力于養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。險資實力雄厚，持有大量低成本長期投資，基本無融資需求。再加上目前市場上嘗試推行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭產(chǎn)品，都為保險公司提供了量身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。一般而言，保險資金中 50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資 金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)r用NilE醫(yī)療健康機構的產(chǎn)品在設計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，有不少差距。因此，醫(yī)療機構與房地產(chǎn)