泰和物業(yè)設備管理手冊

1、淄博泰和物業(yè)管理有限公司設備管理手冊編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 目 錄設備管理組織機構圖1工程部工作制度及規(guī)程4一、 設備保修期管理辦法 5二、 水電過戶審批制度 5三、 配電房管理制度 6四、 發(fā)電機房管理制度 7五、 水泵房管理制度 7六、 空調制冷設備房管理制度 7七、 中控/消防中心管理制度 8八、 電氣維修規(guī)定 8九、 臨時用電管理規(guī)定 9十、 用水、供水管理規(guī)定 9十一、 電梯管理規(guī)定 10十二、 設備管理規(guī)程 10十三、 供配電設備設施安全操作規(guī)程 14十四、 供配電設備設施運行管理規(guī)程 15十五、 供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 17十六、 給排水設備設施操作規(guī)

2、程 18十七、 給排水設備設施運行管理規(guī)程 19十八、 給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 20十九、 二次供水管理規(guī)程 22二十、 柴油發(fā)電機操作規(guī)程23二十一、 柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程24二十二、 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程25二十三、 電梯運行管理規(guī)程27二十四、 電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程28二十五、 電梯困人救援規(guī)程30二十六、 中央空調運行管理規(guī)程31二十七、 中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程 32二十八、 消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程35二十九、 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程37三十、 公共設備大的故障維修程序38三十一、 設備更新、技術改造程序40三十二、 正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程40三十三、 汽車道閘保養(yǎng)規(guī)程41設備管理組織

3、架構圖公司總經理各物業(yè)管理處品質技術部工程部主管工程部高級技工工程部技工合格供應方工程部工作制度及規(guī)程一、設備保修期管理辦法1、 國務院建設工程質量管理條例規(guī)定建設工程的最低保修期限為：a、 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；b、 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；c、 其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。2、 保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。3、 物業(yè)設備接管時，工程部、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，工程

4、部維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到企業(yè)標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。4、 設備保修期時間內，工程部可委托專業(yè)公司對設備進行維護，機電設備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，工程部應督促保修單位解決。5、 保修期結束，保修單位結算保修金時，工程部須在結算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司品質技術部審核，行政部蓋章。保修單位

5、不履行保修義務，工程部有權拒絕簽字。二、水電過戶審批制度1、 用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業(yè)管理運營成本，各單位嚴格遵守審批制度。2、 用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：a、 各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設備驗收合格，計量裝置符合要求。b、 工程施工收尾工作均結束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。c、 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調整到合理的數(shù)值。未調整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。d、 以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。e、 原用電用水戶結清已發(fā)生的水電費。3、 水電過戶由公司財務部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須

6、向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司財務部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經財務部審核管理處不得自行辦理。4、 水電過戶審批流程圖開始是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。我司整改。發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結清以往水電費。管理處執(zhí)申

7、請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司財務部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。財務部與發(fā)展商分攤入伙至過戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。要求發(fā)展商辦理，調整比例。管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書填寫公共部分代收水電費合同書在公司財務部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。有問題符合抄表到戶三、配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統(tǒng)安全正常運行及服務質量，特制定配電房管理制度。1、 配電房全部機電設備由工程部負責管理和值班，停送電由值班人員操作，無關人員禁止進入配電房。2

8、、 配電設備由工程部負責管理和值班，配電設備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關狀態(tài)須作好警示、標識。3、 室內照明、通風保持良好，并經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，室內溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計。4、 建立運行記錄，每天巡查、每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報告主管部門領導。5、 配電房內禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。6、 經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電

9、狀態(tài)下能正常使用。四、發(fā)電機房管理制度1、 非公司領導或維修人員須經管理處經理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。2、 機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。3、 發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4、 配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應派專人值班。5、 每月啟動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入。6、 發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修人員不得機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。7、 機房及油庫內消防須定期檢查，確保設施完好、有效。8、 發(fā)

10、電機檢查時須將主令開關置于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財產安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。2、 經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。4、 泵房

11、每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。5、 水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。7、 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。六、空調制冷設備房管理制度空調設備房是中央空調系統(tǒng)的控制中心，為確保空調設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1、 空調制冷機房的全部設備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、 無關人員必須經工程部主管許可，方能進入制冷機設備房。3、 室內保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。4、 做好設備運行記錄，分析

12、機組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理并上報。5、 須每月對中央空調系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調負荷的變化調節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。6、 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7、 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。8、 調整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、 空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月清掃一次，制冷冷水機組每月清潔一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到轄區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身

13、、財產安全，特制定本制度。1、 中控室/消防中心實行24小時值班制度。2、 各種相關制度、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。3、 值班人員必須熟悉相關工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態(tài)進行檢查。4、 火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)危盘枮檎鏁r，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜

14、系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6、 中控室/消防中心設備應由維修方專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)。使用者應在使用界面內進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統(tǒng)進行調試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。7、 辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費。8、

15、 對監(jiān)控設備每月要進行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1、 必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。2、 供方（或維修人員）對于轄區(qū)內配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由品質技術部把關審查并派專人參加。3、 維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，工程部對作業(yè)人員必須進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護

16、，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、 維修后的電氣設備及線路，要經專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。九、臨時用電管理規(guī)定為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、 管理處對管理項目進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限定在不影響管理項目供電系統(tǒng)

17、正常運作和供電負荷量允許范圍內。維修人員在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備詳細資料，經管理處批準后，才能組織施工。2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3、 凡進入管理項目內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。4、 進入管理項目的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內使用，禁止在其它時間內使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、 管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電

18、動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、 由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的技工負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶。3、 地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次，由水務局取樣檢驗。水質必須合格。水箱入口應加蓋密封并加鎖。每年510月每個月加藥二次（每15天一次）；14月及1112

19、月每個月加藥一次。4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5、 隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。6、 執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經濟手段管理，加強節(jié)約用水。7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客服務，特制定本規(guī)定：1、 電梯內任何設備非電梯維修人員禁止操作。2、 運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。

20、4、 電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應立即停梯檢修。5、 全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。7、 組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求，特制定本規(guī)程。（一）定義1、例保指經常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機械設備進行檢

21、查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。3、二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風

22、閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。6、設備更新和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。7、事后維修（故障維修） 設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設

23、備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。（二）設備分類根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。級設備：除、級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保

24、安通訊設備等。（三）設備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng)例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的、級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表設備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對于、級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對于級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在級設備保養(yǎng)、檢查記錄表內。（四）職責1

25、、品質技術部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責公共機電設備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。 2、品質技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設備維修保養(yǎng)合同確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評

26、定供方。（五）設備前期管理1、前期介入設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。2、設備的接管驗收（1）設備的接管驗收由品質技術部代表公司，組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證由公司品質技術部對地產商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章）。、級設備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，級設備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份

27、作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由品質技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合

28、同會簽手續(xù)。3、設備的編號設備編號由以下四部分組成：（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取AZ)。（2）第二部分表示設備的類別：用數(shù)字0199表示；（3）第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字123.表示；（4）第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示； 例： JJ 03 1 ()交警隊管理處 電梯 1號梯 級管理設備4、設備的建帳（1）管理處給所管物業(yè)的全部設備編號，并填寫機電設備統(tǒng)計表。（2）管理處對所管理的所有設施設備都應建立設備臺帳。5、設備質量缺陷整改新入伙的管理處，機電設備接管后，由品質技術部委托專業(yè)公司對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到企業(yè)標準后，由品質技術部驗收，通過

29、后，再與供方簽訂公共機電設備維修保養(yǎng)合同。6、設備標識管理（1）設備標牌未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。（2）設備的顏色設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（3）設備狀態(tài)標識重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。（4）設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。（六）設備使用管理1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設

30、備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調整。4、重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經品質技術部批準。（七）設備安全管理（1）持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。（2）安全事故處理程序當管理處發(fā)生設備安全事故后，須立即通

31、知公司品質技術部。在調查人員未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告，品質技術部根據(jù)管理處的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查報告，并提出處理意見。（八）設備技術檔案資料管理1、設備技術資料：設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。2、質量記錄（1）設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管

32、理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。附：1、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表附件1：設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風機每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機組半月每半年每年三年六年0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年/0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年/1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年/1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年/1208對講

33、報警系統(tǒng)每月每季每年/1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年/1409低壓配電柜半月半年每年/1509高壓開關柜每月每年/1617BA系統(tǒng)每月每季每年/注：逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。 對級設備，采用事后維修，每年進行一次保養(yǎng)。十三、供配電設備設施安全操作規(guī)程為規(guī)范供配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設備設施。特制定本規(guī)程。（一）安全操作注意事項1、 操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。2、 操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。3、 嚴禁帶電工作，緊急情況需帶電工作時，需具備如下條件：（1） 有監(jiān)護人；（2）

34、 工作場地空間足夠，光線足夠；（3） 所用工具材料齊全；（4） 工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。4、 自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，再行恢復供電，不允許強行送電，必要時允許試送電一次。5、 電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。6、 變配電房拉、合閘時，應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。（二）供配電設備設施操作1、 配電變壓器停電的操作要領：（1） 拉開各低壓出線開關；（2） 拉開低壓總開關；（3） 拉開配電變壓器高壓側開關。2、 自發(fā)電停電的操作要領：（1） 拉開發(fā)電機配電柜總開關；（2） 關掉發(fā)電機控制電源。（3） 配電變壓器送電的

35、操作要領：（4） 合上配電變壓器高壓側開關；（5） 合上低壓總開關；（6） 合上各低壓出線開關。3、 自發(fā)電送電的操作要領：（1） 合上發(fā)電機控制電源；（2） 合上發(fā)電機配電柜總開關。 4、 在配電柜開關上工作前，操作要領如下：（1） 拉開開關、有明顯的開路點；（2） 驗電、確認無電；（3） 掛三相短路接地線；（4） 設置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；（5） 掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關處；（6） 站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。十四、供配電設備設施運行管理規(guī)程為規(guī)范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設施良好運行，特制定本規(guī)程。（一）巡視監(jiān)控1、 工程部技工每

36、天巡視兩次高壓開關柜、變壓器，配電柜、電容柜，落地箱、電表箱。2、 工程部技工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在配電房運行記錄上。3、 巡視內容：（1） 變壓器運行是否超溫；（2） 有無異常響聲或氣味；（3） 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；（4） 單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內，是否超載運行；（5） 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；（6） 防小動物設施是否完好；（7） 接地線有無銹蝕或松動；（8） 各種臨時用電接駁情況；各種標示牌、標示物是否完好；（9） 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；4、 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，工程部當值技

37、工應及時采取整改措施加以解決，整改時應嚴格遵守供配電設備設施安全操作規(guī)程和供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程的相關規(guī)定。5、 異常情況處置：（1） 觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，工程部當值技工應保持鎮(zhèn)靜，保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救：A)拉開電源開關，撥去插頭或熔斷器；B)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線；C)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；D)防止觸電者在斷電后跌倒；E)如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；F)如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸

38、電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院；G)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立即進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。（2） 配電柜自動空氣開關跳閘的處置A)判斷跳閘原因（短路或過載）；B)查清楚負載種類及分布情況；C)對可疑處逐個檢查，確認故障部位，排除故障。D)如故障已排除應立即恢復供電。（3） 變配電房發(fā)生火災按安全管理手冊中應急處理程序處理。（4） 變配電房發(fā)生水浸時的處置A)視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；B)堵住漏水源；C)如果漏水較大，應立即通知主任，同時盡力阻滯進水；D)漏水

39、源堵住后，應立即排水；E)排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理；F)確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。（5） “市電”停時，且發(fā)電機發(fā)生故障時，應急措施：電梯困人按電梯困人救援規(guī)程進行救援工作；如有突發(fā)性火災，則用滅火器及水進行撲救。（二）變配電室管理1、 無關人員不準進入機房，若需要進入，須經管理處經理批準，并在工程部人員陪同下方可進入機房。2、 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并嚴禁吸煙，嚴禁明火。3、 每天打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內設備設施衛(wèi)生，做到配電房地面及設備外表清潔無塵。4、

40、機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。5、 對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由工程部保管，不得私自配鑰匙。（三）交接班要求1、 接班人員應準時來接班；2、 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看配電房運行記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在配電房運行記錄上簽名。3、 有下列情況之一者不準交接班：（1） 上一班運行情況未交代清楚；（2） 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；（3） 機房不干凈；（4） 接班人未到崗；（5） 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助處理。4、 工程部當值人員應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄

41、在配電房運行記錄內。記錄整理成冊后存檔，保存期為兩年。十五、供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程為規(guī)范供配電設備設施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設備設施各項性能良好，特制定本規(guī)程。（一）高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由工程部負責。（二）低壓配電柜維修保養(yǎng)1、 低壓開關柜維修保養(yǎng)：每年對低壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由工程部負責進行。2、 低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年兩次對低壓配電柜內外都進行一次清潔。3、 熔斷器維修保養(yǎng)：新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致；檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達

42、不到要求的則應更換。4、 刀開關維修保養(yǎng)：（1） 檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊；（2） 檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應對轉動部位加潤滑油；（3） 檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調整或維修處理；（4） 用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10兆歐，則應進行烘干處理，烘干達不到要求的則應更換。5、 交流接觸器維修保養(yǎng)：（1） 清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；（2） 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；（3） 清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒傷嚴重不能正常工作的觸頭應更換；（4） 清潔鐵心表面的油污及臟物

43、；擰緊所有緊固件。6、 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：（1） 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5兆歐，否則應進行干燥處理；（2） 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。 7、 電容器維修保養(yǎng)：（1） 清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；（2） 檢查電容器有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；（3） 檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；（4） 檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。8、 熱繼電器維修保養(yǎng)：（1） 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；（2） 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修

44、處理，處理后達不到要求的應更換。9、 二次回路維修保養(yǎng)：（1） 號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；（2） 接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。10、 主回路維修保養(yǎng)：（1） 標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；（2） 接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；（3） 母線牌油漆是否脫落，如是則重新油漆。11、 工程部設應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在低壓配電設備設施維修保養(yǎng)記錄表內，并整理成冊存檔，保存期長期。十六、給排水設備設施操作規(guī)程為規(guī)范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設備設施，特制定本規(guī)程。程序要點1、 啟動水泵前的檢查：（1） 檢查水泵（

45、潛水泵）進、出水閘閥是否打開，否則應擰開閘閥；排除水泵機組真空筒里面的空氣；（2） 檢查電壓表、信號燈指示情況；手盤水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。2、 啟動水泵（潛水泵）：（1） 合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關，將轉換開關置于“手動”位置。（2） 按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流；（3） 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3 分鐘，如果3次都未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動；（4） 啟動成功后，讓其運轉5分鐘，觀察運轉電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴重（漏水成線）；（5） 確認一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止

46、”按鈕；（6） 將轉換開關置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。3、 停止水泵（潛水泵）：（1） 將轉換開關置于“O”（停止）位置、水泵（潛水泵）停止運轉；（2） 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關；關水泵（潛水泵）進、出水閘閥；檢查有無不正常情況，如有則及時處理。 十七、給排水設備設施運行管理規(guī)程為規(guī)范給排水設備設施運行管理工作，確保給排水設備設施良好運行，特制定本規(guī)程。（一）巡視監(jiān)控1、 工程部技工應每天巡視二次水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次主供水管上閘閥。2、 巡視監(jiān)控內容如下：（1） 水泵房有無異常聲響或大的振動；電機、控制柜有無異常氣味；電機溫度是否正常（

47、應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；（2） 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常；（3） 機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；水池、水箱水位是否正常；閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；（4） 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；臨時接駁用水情況；3、 工程部技工在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以解決；整改時，應嚴格遵守給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程。4、 給排水設備設施異常情況的處理（1） 主供水管爆裂的處置：a、

48、 立即關閉相關連的主供水管的閘閥；如果關閉主供水管上相連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵；立即聯(lián)絡相關部門進行搶修；通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；b、 盡快開挖出所爆部位水管；修好所爆部位水管后應由工程部技工開水試壓，看有無漏水或松動現(xiàn)象；確認一切正常，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。（2） 水泵房發(fā)生火災時按安全管理手冊中應急處理程序處理。（3） 水泵房發(fā)生水浸時的處置： a、 視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；堵住漏水源；b、 如果漏水較大，應立即通知管理處經理，同時盡力阻滯進水；漏水源堵住后，應立即排水；排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理

49、。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等。c、 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。（二）水泵房管理1、 無關人員不準進入水泵房，若需要進入，須經管理處經理同意并在工程部技工的陪同下方可進入水泵房。2、 水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。水泵房嚴禁吸煙，嚴禁明火。每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。3、 水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。水泵房應當做到隨時上鎖、鑰匙由工程部保管，不得私自配鑰匙。（三）交接班要求1、 接班人員應準時接班。接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看水泵房巡查記錄，檢查工

50、具物品是否齊全，確認無誤后在日記上簽名。2、 有下列情況之一者不準交接班：（1）上一班運行情況未交代清楚；（2）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；（3）水泵房不干凈； （4）接班人未到崗；（5）事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 3、 工程部應將給排水設備設施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在水泵房巡查記錄內，于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊進行存檔，保存期為兩年。十八、給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程為規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好，特制定本規(guī)程。（一）工程部技工每年應對所有水泵機組進行四次清潔、保養(yǎng)。1、電動機維修保養(yǎng)：（

51、1） 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上，否則應烘干處理或修復。（2） 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；（3） 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；（4） 清潔電動機外殼；（5） 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。2、水泵維修保養(yǎng)：（1） 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；（2） 轉動水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應更換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸承；（3） 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；（4） 清潔

52、水泵外表；（5） 如果水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。（6） 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。（7） 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。3、控制柜維修保養(yǎng)。技工每年應對水泵房的控制柜進行二次清潔、保養(yǎng)。（1） 用小毛刷，干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。（2） 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接頭應更換。（3） 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。4、交流接觸器維修保養(yǎng)：（1） 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；（2） 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；清潔鐵心上的油污及臟物；（3） 檢查復位彈簧情況；（4） 擰緊所有緊固件。5、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：（1） 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5兆歐，否則應進行干燥處理；（2） 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。6、熱繼電器維修保養(yǎng)：（1） 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；（2） 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕