樓盤規(guī)劃預(yù)案報(bào)告

1、百合佳園策劃方案報(bào)告一市場(chǎng)分析投資環(huán)境分析1）本區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口現(xiàn)狀及人均購(gòu)買力分析：本案所處之橫店前進(jìn)大街（商業(yè)老中心街），乃該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)主 干道，日人流量大，沿街旺鋪聚攏，商業(yè)氛圍濃烈，且醫(yī)院、學(xué)校、集 市、銀行等配套設(shè)施依街而建， 已具備成熟的居住環(huán)境， 既是當(dāng)?shù)夭疬w 戶（二萬(wàn)人）的首選之一，也也是開發(fā)商的不二地選！本區(qū)域人口 7.8 萬(wàn)，以工商業(yè)進(jìn)展為主，更有許多個(gè)體經(jīng)營(yíng)者， 因此，就人口素養(yǎng)而言， 人群的總體思想并不保守， 情愿同意新思想的 引導(dǎo)，并存在具備一定購(gòu)買力的群體， 約占區(qū)域人口總數(shù)的 10（%合 1600 戶）。2）當(dāng)?shù)剡M(jìn)展規(guī)劃對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)橫店街是黃陂南部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

2、帶的重心， 與武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 是一個(gè)整體， 享受省級(jí)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)招商優(yōu)惠政策， 工業(yè)用地出讓價(jià)格 在 5 6萬(wàn)元左右，房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價(jià)格在 15 萬(wàn)元左右。土地出 讓手續(xù)一旦辦妥，橫店街道承諾，負(fù)責(zé)出讓的土地范圍上全部的拆遷、補(bǔ)償、安置工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的治安工作（橫店街派出所 2002 年度被 1 / 112 / 11評(píng)為省級(jí)人民中意派出所） 。只要開發(fā)商需要，橫店街道辦事處全程協(xié) 助辦理一切手續(xù)。本案重點(diǎn)關(guān)注的是編組站一帶拆遷戶人口的流向問題， 假如能將他們留在本區(qū)域內(nèi)對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)的飛速進(jìn)展將給予一個(gè)專門大的加 速度！3）本案對(duì)周邊地區(qū)的輻射本案所在區(qū)域橫店， 乃武漢北郊， 黃陂

3、南部的經(jīng)濟(jì)中心， 地域 奇特， 進(jìn)展空間巨大， 不管是從投資的角度依舊自住的需求， 必將吸引 大批的客戶前來(lái)詢問，潛在客戶的尋求相對(duì)容易。4）不利條件分析1周遍物業(yè)檔次相對(duì)落后，對(duì)樓盤自身身價(jià)的提升有一定的限制2依照當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，當(dāng)?shù)厝说馁I房理念，情調(diào)需求不明顯，短期內(nèi) 關(guān)心他們樹立觀念，并轉(zhuǎn)變他們的老方法是巨大的困難。3灄口等周圍地區(qū)的樓盤進(jìn)展較早且相對(duì)成熟，有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)壓力。宏觀分析1）新政策對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體阻礙不多，更多的要緊表現(xiàn)為對(duì)心理 預(yù)期的阻礙，換而言之，目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，市場(chǎng)的日益規(guī)范，使資金 實(shí)力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)面臨更多的進(jìn)展機(jī)會(huì)與空間！3 / 112）至今為止

4、，在宏觀調(diào)控下，武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)上升趨勢(shì)， 主城與城郊的價(jià)差拉大，漢口北擴(kuò)，對(duì)本區(qū)域而言，一可借機(jī)分流，二 可借勢(shì)帶動(dòng)自身品質(zhì)的進(jìn)步。3）產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，主城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)更加 激烈。本區(qū)域也當(dāng)借以看到自身以后可能面對(duì)的局面。4）本區(qū)域物業(yè)上升空間巨大！總體而言， 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)依將處于上升時(shí)期。 但不管是市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)依舊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都將有較大調(diào)整， 不管市場(chǎng)狀況如何， 資源將是決定市 場(chǎng)進(jìn)展的命脈， 只有獲得充足的資源才有參與下一輪競(jìng)爭(zhēng)的資本。 在外 地資本強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入武漢、 國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控形勢(shì)不明朗的情況下， 開發(fā)企業(yè)更 多的是需要打造品牌、獵取資源，以期抓住機(jī)遇、謀取長(zhǎng)

5、期進(jìn)展！ 二同區(qū)同類物業(yè)分析：1）橫店新區(qū)：該區(qū)開發(fā)較早，規(guī)模較大，房?jī)r(jià)較底， 800 元，店面 2000 元左右， 短期內(nèi)有一定的升值空間， 是本案的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 目前還在進(jìn)一步開 發(fā)當(dāng)中，本案要想在與該盤的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)， 不宜被該盤的價(jià)位牽著 走，要快速確定自身的不可替代性，以其作為突破口。2）灄口地區(qū)：該區(qū)物業(yè)成熟，距市區(qū)更近，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，周邊有買房意 向的4 / 11群眾的向往度， 是本案臨時(shí)無(wú)法比擬的。 該區(qū)的大部分樓盤銷售由 我公司負(fù)責(zé)，勢(shì)態(tài)一直專門好，均價(jià)為1300 元/m2,每月平均銷售 30套3）黃陂地段的房地產(chǎn)進(jìn)展態(tài)勢(shì)近年一直處于良好， 有成片的規(guī)模樓盤， 價(jià)位

6、為 16002200 元/m2.不乏武漢的投資者購(gòu)買。多數(shù)房型為針對(duì)中、 低端的人群，為當(dāng)?shù)厝藲g迎，價(jià)位在 12001400 元/m2。三目標(biāo)市場(chǎng) 客戶源1 ）當(dāng)?shù)卣母?、中、基層治理人員（據(jù)講有來(lái)自武昌的公務(wù)員）2） 漢口二七片區(qū)及六渡橋的拆遷居民。 （低房?jī)r(jià)的吸引）3） 青山武鋼、石化一冶一線一般工人。 （低房?jī)r(jià)的吸引）4） 武漢鐵路勘察局四局的治理人員。5） 看好橫店以后進(jìn)展?jié)摿Φ耐顿Y人士。6） 橫店的本地居民（投資）或拆遷戶（自住） 。客戶買房心態(tài)分析：1 ）關(guān)于當(dāng)?shù)氐牟疬w戶而言要緊是滿足自住需求，有政府還建，及相應(yīng) 補(bǔ)助，其在經(jīng)濟(jì)上的平均承受上限應(yīng)當(dāng)是在12w。2）有部分客戶自身居

7、住在其他區(qū)域，購(gòu)買住宅是為了照顧老人。此類 客戶一般都看中本區(qū)域房?jī)r(jià)廉價(jià)這一優(yōu)勢(shì)， 心理價(jià)位上下浮動(dòng)的空間較 小，對(duì)地段、房型、建筑材料等方面有一定的要求，購(gòu)買趨于理性化。5 / 113）少量客戶看好橫店以后進(jìn)展?jié)摿Γ瑢?duì)本區(qū)域的房產(chǎn)購(gòu)進(jìn)以作投資， 通常是憑感受的機(jī)會(huì)主義， 手頭上有一定的資金， 看中日后該區(qū)域規(guī)模 帶動(dòng)進(jìn)展的趨勢(shì)，尋求回報(bào)。四項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目整體形象的定位由于項(xiàng)目周邊景觀環(huán)境并非特不優(yōu)越， 無(wú)法找到亮點(diǎn)， 樓盤所處的 環(huán)境格調(diào)定位也不能太獨(dú)樹一幟而顯得格格不入， 故只能從所處商業(yè)老 街這一地理位置優(yōu)勢(shì)作為入口集多種便利條件于一身， 充分展現(xiàn)人 文關(guān)懷理念！1）小區(qū)配套電瓶車 （

8、對(duì)外贏利），方便居民在本地活動(dòng)， 體現(xiàn)人文關(guān)懷。2）小區(qū)與附近超市聯(lián)手，對(duì)本區(qū)居民實(shí)行積分優(yōu)惠，體現(xiàn)人文關(guān)懷。3）小區(qū)綠化空間大，空氣清新，有居民活動(dòng)的開闊地，體現(xiàn)人文關(guān)懷。4）對(duì)拆遷居民，實(shí)行團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，鼓舞老街坊住在一起，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 賣點(diǎn)分析：1）短期內(nèi)可能實(shí)現(xiàn)的升值空間給予投資者更多的回報(bào)！2）最大限度的讓本區(qū)居民體會(huì)到生活起居、 金融購(gòu)物等多方面的便利， 生活從此與眾不同。3）精巧的戶型，同樣的價(jià)值不一樣的享受！4）交通便利，目前 1128 公交直達(dá)市內(nèi)。項(xiàng)目戶型定位：6 / 11每棟的頂層能夠考慮復(fù)式，其余定位 80100m2 為好。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：考慮到新區(qū)樓盤開發(fā)比本案早， 且已

9、初現(xiàn)規(guī)模， 定位上可能與本案 有相似， 為在短期內(nèi)得到當(dāng)?shù)鼗蜿P(guān)注當(dāng)?shù)貥潜P的消費(fèi)者的認(rèn)可度， 不宜 開價(jià)過高，給自身一個(gè)提升的時(shí)刻（短期）建議與新區(qū)價(jià)位持平為宜， 以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同意度較高的 800 元/m2 的單價(jià)推向市場(chǎng)。通過我公司對(duì)商住市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與研究經(jīng)驗(yàn)，建議本案分兩步抬價(jià)：1 ）項(xiàng)目推廣得到一定的認(rèn)可時(shí)（以來(lái)訪日流量為衡量標(biāo)準(zhǔn)），適當(dāng)抬價(jià)，樹立形象。（定價(jià)比新區(qū)略高）2）項(xiàng)目銷售勢(shì)頭良好，且積存了一定的人氣時(shí)，考慮適當(dāng)抬價(jià)（以當(dāng) 時(shí)市場(chǎng)情況為準(zhǔn)，不一定非要抬價(jià)） 。通過兩次調(diào)整，盡量穩(wěn)住價(jià)位，現(xiàn)在大概價(jià)位為1200 元/m2。項(xiàng)目一期的均價(jià)應(yīng)定為 9001100 元/ m2.商鋪的均價(jià)為

10、16002000 元/m2.五營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略：充分挖掘地處商業(yè)老街的地理位置的優(yōu)勢(shì)， 情感營(yíng)銷， 在民眾心中 建立項(xiàng)目人文關(guān)懷理念，確定自身片區(qū)首領(lǐng)地位。7 / 11對(duì)應(yīng)分策略策略一： 抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，快速入市。ACTI0N1 在時(shí)刻上加快工程進(jìn)度，使項(xiàng)目盡早入市。ACTI0N2 在空間上爭(zhēng)取能更多的吸引其他區(qū)域的客戶。ACTI0N3 在產(chǎn)品上盡快展示項(xiàng)目外立面及樣版房。ACTI0N4 建立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心和忠誠(chéng)度。ACTI0N5 可行的話，盡快推出電瓶車方案，在當(dāng)?shù)匾鸷鍎?dòng)效應(yīng)，加深 定位形象的樹立。策略二：品質(zhì)信息公開化ACTI0N1 營(yíng)銷中心設(shè)立材料展示區(qū)。ACTI0N2 進(jìn)展商總經(jīng)理接待日一一定期開展進(jìn)展商接待日活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)為置業(yè)者答疑。ACTI0N3 將項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)的理念盡可能深的傳達(dá)給消費(fèi)者。策略三：情感營(yíng)銷 本案既然要樹立人文關(guān)懷理念， 此營(yíng)銷策略的目的確實(shí)是留住顧客，使 顧客感受到開發(fā)商是為大伙兒營(yíng)造了一個(gè)輕松和諧的氛圍。ACTI0N1 舉辦各類互動(dòng)或表演活動(dòng)， 一方面為樓盤造勢(shì)，另一方面拉近 本公司銷售團(tuán)隊(duì)與客戶之間的距離。8 / 11ACTI0N2 鼓舞客戶介紹新客戶來(lái)看房，并與以相應(yīng)的回報(bào)。ACTI0N3 鼓舞客戶團(tuán)購(gòu)，并使客戶感到真正的實(shí)惠