槐蔭區(qū)緯十二路三角地中石化加油站拆遷成本初步調(diào)查研究分析

1、濟南槐蔭區(qū)緯十二路三角地塊·中石化濟南市經(jīng)六路第五加油站拆遷成本初步估算調(diào)查分析一、概況 1、經(jīng)營單位名稱、位置及規(guī)模結(jié)構(gòu)經(jīng)營單位名稱為：中石化濟南市經(jīng)六路第五加油站；地理位置：山東省濟南市槐蔭區(qū)經(jīng)六緯十二路237號（省物資局宿舍樓南鄰）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)：建筑面積70m2（共一層磚混結(jié)構(gòu)）， 罩棚約計185 m2（共一層鋼架結(jié)構(gòu)）；兩處加油島，四組加油機及四用一備油槍。正常工作人員5-7名， 三班制輪崗。2、前期數(shù)據(jù)調(diào)查計算現(xiàn)場勘查及圖紙測量計算該加油站房產(chǎn)及用地面積；二、估算依據(jù)及特點1、依據(jù)：濟南市城市房屋拆遷管理辦法及實施細(xì)則、濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規(guī)定、濟南市國有

2、土地收購儲備辦法（濟南市政府令第230號）、濟南市土地征收管理辦法（濟南市政府令第238號）、汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范GB 501562002（2006 年版)及關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知財稅2008123號等。2、在評估中必須充分了解評估對象自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評估得到其合理的價格。所以加油站作為一種經(jīng)營性房地產(chǎn)，一般情況下，其建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異及影響不大，其經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量及其車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益都有影響。故其位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分

3、。三、成本收益法測算過程如下：（市場數(shù)據(jù)來自中石油、中石化及濟南相關(guān)網(wǎng)站）1、計算單位加油站年凈收益 1） 年銷售毛收入 平均銷售毛收入平均年銷售收入平均年銷售成本平均年加油量×（平均銷售價平均進貨價）在估價時點，濟南市加油站柴、汽油進/銷價平均市場價格。各加油站的年銷售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加權(quán)平均計算進銷差價。汽油、柴油公斤與升的換算系數(shù)分別取0.738、0.846。根據(jù)市場經(jīng)驗匯總平均計算，假設(shè)平均該站年銷售收入為1442947 (元/站) 2）確定年平均運營費用（含年平均職工費用、年平均水電費、年平均修理費、年平均辦公及管理費等）。 市場調(diào)查年運營費用6083

4、44元/站 3）確定年折舊費：指加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折舊，包括油泵和儲油罐折舊。假如平均測算值得到該加油站平均油泵數(shù)為4.182臺/站（含臨時罐）。年折舊費16728元/站 4）計算年平均經(jīng)營利潤      經(jīng)營利潤指每個加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的利潤，可以年平均運營費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。流動資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進貨所需資金。 年平均流動資金年平均進貨成本/年平均需進貨次數(shù) 年平均進貨成本年平均銷售油量×平均進貨價 年平均需進貨次數(shù)年銷售油量/儲油能力  

5、0;  根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，目前本市普通商業(yè)行業(yè)利潤在810，加油站行業(yè)投資年基準(zhǔn)收益率為11，故直接取11為加油站行業(yè)經(jīng)營利潤率，則：年平均經(jīng)營利潤=（平均流動資金運營費用）×利潤率93784元/站5）   計算年平均應(yīng)交稅額      根據(jù)我市加油站營業(yè)應(yīng)交稅額征收規(guī)定，按照增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，取銷售收入的17作為應(yīng)交稅額，由上計算，得年平均應(yīng)交稅額=245301元/站 6）   年平均凈收益 年平均凈收益年銷售收入年銷售成本年運營費用年折舊費年經(jīng)營利潤年應(yīng)交稅額478790元/站 2、

6、確定綜合還原利率      考慮到商業(yè)性房地產(chǎn)房屋還原利率在810之間，土地還原利率在68左右，加油站行業(yè)基準(zhǔn)收益率為11。加油站當(dāng)前收益水平較高，來自土地的收益較多。根據(jù)估價師的經(jīng)驗，綜合考慮土地收益還原率和房屋還原率，取10作為加油站土地和建、構(gòu)造筑物一體的綜合還原利率。 3、計算加油站包含建筑物及構(gòu)筑物的還原總價    假如還原總價指包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的可經(jīng)營年限為40年(商業(yè)用地出讓最高使用年限)的價值，按公式計算，則：      總價478790/10

7、%×(1-1/(1+10%)40) 4682112元/站 4、假設(shè)測算地上物土地價格（含建筑物現(xiàn)值、場地現(xiàn)值、圍墻現(xiàn)值、雨蓬現(xiàn)值等      合計：建筑物及構(gòu)筑物平均總現(xiàn)值443863.03元/站四、初步加油站土地、地上建筑物宗項評估結(jié)果如考慮該站不搬遷而地塊改擴建或臨時停業(yè)性修建等情況綜合計算：成本估算法加油站土地價格平均加油站土地及建、構(gòu)筑物總價平均該加油站的建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)值及搬遷安置（獎勵）費、經(jīng)營性收益補償?shù)荣M用（假按5年計算或恢復(fù)營業(yè)，未考慮一次性補償?shù)惹闆r）具體數(shù)據(jù)計算： 得 4682112443863.03 +（478

8、790×5）6632198.97（元/站）假，考慮所處地段、市場環(huán)境、安置及營業(yè)費用補償?shù)炔淮_定因素影響，該加油站項目拆遷估價約計為700萬元注：如果是一次性拆除，不再新批手續(xù)及土地等事項，在實際拆遷過程中，還要考慮整個加油站壽命期以及其的遠期25-30年的年收益及本地市場環(huán)境及周邊規(guī)劃用地情況進行綜合分析計算，假該加油站（國有土地權(quán)屬及地上物產(chǎn)權(quán)）按照土地法及相關(guān)評估法規(guī)進行征收，該加油站30年的年平均凈收益合計及等因素影響，拆遷加油站所屬土地及地上物資產(chǎn)及30年年收益合計1800萬元左右。 五、加油站評估具體影響因素及調(diào)查分析 【后附案例】  

9、60;  1、根據(jù)加油站平均設(shè)備數(shù)量和功率、平均收入水平、平均運營費用等社會平均水平指標(biāo)下采用收益法評定的不同級別加油站基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，通過影響因素修正評估具體加油站房地產(chǎn)價格。      影響因素中最重要的是交通條件，主要是臨路狀況并體現(xiàn)為車流量大小。經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及車流量數(shù)據(jù)進行分析，我們主要選擇了下表所示的影響因素，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進行修正評估各估價對象土地價格。影響因素及修正指標(biāo)： 影響因素修正指標(biāo)加油站密度可按每平方公里加油站個數(shù)計，或計算相鄰兩加油站間距離臨路狀況可分主干道、次干道、支路及一面臨路、兩面

10、臨路、三面臨路修正車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正入口入口方便程度規(guī)模加油泵數(shù)量房屋和設(shè)備設(shè)施差異按房屋、設(shè)備設(shè)施重置價格占基準(zhǔn)價格的比例差異直接修正。地價的基準(zhǔn)價格修正法則不用考慮本項因素。評估方法說明： 成本法所確定評估加油站土地價格后，再確定加油站的房屋建構(gòu)筑物價格，兩者相加就可以評估出一宗具體的加油站房地產(chǎn)價格（測算未考慮前期調(diào)查數(shù)據(jù)誤差因素，且存在基準(zhǔn)地級價差）； 市場法考慮了本地行業(yè)市場環(huán)境、加油站土地及地上物折舊、溢價和一次性補償平均年收益對評估對象的價值因素影響，（測算未考慮前期調(diào)查數(shù)據(jù)誤差及市場通脹等因素）；2、政策咨詢和市場調(diào)查情況經(jīng)本周咨詢濟南市規(guī)劃局、土地局、拆遷辦及市

11、舊城改造投融資中心相關(guān)單位部門，對拆遷該加油站提出以下幾點意見：濟南市舊城投融資中心、槐蔭區(qū)拆遷辦關(guān)于拆遷該加油站應(yīng)現(xiàn)查看濟南市控制性規(guī)劃用地狀況；并做好兩方面考慮，其一，如加油站經(jīng)可搬遷，需準(zhǔn)備相對于市場價格較高的一次性補償款。其二，如該站無法搬遷，適當(dāng)采取調(diào)整三角地塊的用地規(guī)劃，根據(jù)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)（石油庫設(shè)計規(guī)范GB 50074-2002）需至加油站（五級）距25M-40M方可規(guī)劃建設(shè)；由于該地塊為三角形北寬南窄占地7.35畝（規(guī)劃用地面積違法4900m2）對后期規(guī)劃容積率及布局影響較大。濟南市控制性規(guī)劃該三角地塊，規(guī)劃為南側(cè)加油加氣站，北側(cè)為綠地； 【詳見如下該地塊濟南市政府控制

12、性規(guī)劃參數(shù)圖】五、去年年底至今濟南加油站相關(guān)參照案例六、結(jié)論： 1、根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)案例綜合評估測算，考慮與土地市場評估法存在市場地級的價格差異；該加油站地理位置卓越，處于濟南老商埠區(qū)范圍有市政東西主干道經(jīng)六路、南北主干道緯十二路及緯十路在此交匯，瀕臨市區(qū)經(jīng)十路、經(jīng)七路、經(jīng)一路等東西主要干道。拆遷補償資金需求大，市場評估價格不確定；如可拆遷一般要雙方經(jīng)過長期談判，政府部門干預(yù)才可依法拆遷。2、根據(jù)近年來土地招標(biāo)掛情況，濟南多次地王均出自加油加氣站類用地項目，且由于其屬于特種行業(yè)、許可證和安全監(jiān)管等行業(yè)項目立項、手續(xù)辦理及規(guī)劃用地指標(biāo)因素均屬嚴(yán)格管控范疇。3、依據(jù)濟南市控制規(guī)劃要求指標(biāo)，該三角地塊南側(cè)規(guī)劃為加油加