房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第46講課件講義

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第46講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第46講講義銷售及經(jīng)營收入測定七、銷售及經(jīng)營收入測定（一）物業(yè)銷售收入估算1項(xiàng)目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為33626720萬元。注：項(xiàng)目剩余可銷售的住宅及商業(yè)可于測算期外銷售或出租。2銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的50%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），印花稅（銷售額的005%），合計(jì)為銷售額的525%，項(xiàng)目銷售稅金及附加為1765403萬元。按照中華人民共和國土地增值稅

2、暫行條例的規(guī)定和根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于深圳市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)（深府辦函200593號(hào)）的要求，深圳市從2005年11月1日起開始征收土地增值稅。本次測算中考慮了項(xiàng)目的土地增值稅，但開發(fā)普通住宅項(xiàng)目的增值額未超過扣除項(xiàng)目的20%的，則免征土地增值稅，本項(xiàng)目未超過20%，則不予征收土地增值稅。 根據(jù)深圳項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 （二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。項(xiàng)目住宅預(yù)計(jì)從2008年

3、第2季度開發(fā)銷售，銷售期為3年，銷售率按95%計(jì)算，商業(yè)于2008牟4季度開發(fā)銷售，銷售期為25年，銷售率按90%計(jì)算。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見附表4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 （三）資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)深圳節(jié)高檔住宅項(xiàng)目正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表5：資金來源與運(yùn)用表。經(jīng)過以上分析測算，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金來源有保障。 （四）銷售利潤 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤阿）、成本利潤率等指標(biāo)詳 注：上表為住宅銷售率按95%測算，商業(yè)按90%測算時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 （一）贏利能力

4、分析 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為24600698萬元，項(xiàng)目計(jì)劃于2007年第2季度動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年4季度竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目投資回收期為468年，利潤總額為7260620萬元，稅后利潤為6l71527萬元，稅后成本利潤率為2509%，項(xiàng)目盈利指標(biāo)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常水平。 （二）項(xiàng)目不確定性分析 1項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 當(dāng)項(xiàng)目的住宅銷售率達(dá)到7315%，商業(yè)銷售率達(dá)到6930%時(shí)，項(xiàng)目可保本； 另一方面，假定項(xiàng)。目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目保本銷售價(jià)格分別如下： 住宅銷售價(jià)格為621775元/，商業(yè)銷售價(jià)格為138

5、6000元/。 根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，市場風(fēng)險(xiǎn)較小。 2項(xiàng)目敏感性分析 我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。 經(jīng)測算可知： 本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。 項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有定贏利空間，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 （三）社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)為2854496萬

6、元。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 九、可行性研究結(jié)論與建議 （一）擬建方案的結(jié)論性意見 1宏觀環(huán)境分析總結(jié) 從地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，深圳市的宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，給項(xiàng)目發(fā)展強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段，按照相關(guān)理論，深圳市的房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期，房地產(chǎn)項(xiàng)目以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重，因此本項(xiàng)目若質(zhì)量上有保證，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有創(chuàng)新，則有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 隨著規(guī)劃中快速

7、干道修建、深惠公路的改造及地鐵三號(hào)線的建設(shè)，未來龍崗中心區(qū)域與關(guān)內(nèi)的距離將大大縮短，龍崗可及性將有質(zhì)的提高，從而吸引更多關(guān)內(nèi)置業(yè)者的目光，使得住宅郊區(qū)化趨勢逐漸明顯。在這樣大環(huán)境下，龍崗中心區(qū)域市場需求量將逐步增大，價(jià)格將穩(wěn)中趨升，未來市場發(fā)展前景良好。 隨著未來龍崗?qiáng)W體新城的建設(shè)和舊城舊村的逐步改造，區(qū)域城市環(huán)境將有本質(zhì)的改變，這也為本項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇，同時(shí)也提供了更多置業(yè)需求機(jī)會(huì)。 2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 城市宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好： 地鐵三號(hào)線的建設(shè)、奧體新城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域定位和舊城舊村的改造將極大地改善區(qū)域投資環(huán)境和城市形象，為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目建

8、設(shè)資金來源： 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、投資方投入、銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益； 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)一般水平 注：上表為住宅銷售率按95%測算，商業(yè)銷售率按90%測算時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測算詳見附表6：項(xiàng)目損益及利潤分配表 （二）項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 1項(xiàng)目的主要問題 項(xiàng)目規(guī)劃受到“90、70”標(biāo)準(zhǔn)限制，產(chǎn)品定位為中小戶型，同時(shí)未來周邊區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)較大，這使本項(xiàng)目銷售面臨一定市場競爭，因此對(duì)項(xiàng)目銷售提出一定要求。 2建議 項(xiàng)目需加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，控制開發(fā)節(jié)奏，注重

9、的整體營銷策劃和推廣。 在項(xiàng)目經(jīng)營銷售時(shí)，建議聘請有品牌優(yōu)勢的專業(yè)代理公司進(jìn)行市場銷售，提升項(xiàng)目競爭力。 （三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) （1）市場風(fēng)險(xiǎn) 從2006年下半年至2007年，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較大且集中，因此市場競爭壓力較大，如何制定合理的營銷策略吸引客戶在此置業(yè)是本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)。 （2）建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目屬中等規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前項(xiàng)目尚未動(dòng)工，且地塊上有部分待拆遷建筑物，項(xiàng)目能否按照計(jì)劃順利拆遷并順利建設(shè)以進(jìn)入市場，存在一定不確定性，因此項(xiàng)目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn)。 （3）政策風(fēng)險(xiǎn) 2004及2005年，國家頒布了多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要包括： 2

10、004年10月，國務(wù)院規(guī)定提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例到35%； 國務(wù)院先后出臺(tái)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施、關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見； 2005年6月3日，深圳市稅務(wù)局、財(cái)政局、國土局聯(lián)合頒布關(guān)于加強(qiáng)深圳市房地產(chǎn)稅收管理的通知對(duì)個(gè)人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，開始全額征收營業(yè)稅； 深圳市地稅局發(fā)布了關(guān)于深圳市開征土地增值稅的通告（深地稅告20056號(hào)），從2005年11月1日開始征收土地增值稅。 這一系列政策，明確了以“進(jìn)一步控制房地產(chǎn)投資規(guī)?！薄ⅰ耙种品績r(jià)過快上漲”、“支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展”、“打擊炒作”等作為宏觀調(diào)控目標(biāo)。 2006年，面對(duì)全

11、國房地產(chǎn)持續(xù)上漲，特別是深圳一季度的過快過熱發(fā)展，國家和深圳市政府先后出臺(tái)了一系列政策： 4月28日，中國人民銀行頒布金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)，而存款利率保持不變； 4月29日，深圳市政府正式頒布了由深圳市國土房產(chǎn)局及市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見（深八條），旨在穩(wěn)定深圳市過快上漲的房價(jià)，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展； 5月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（又稱“國十五條”），深圳出臺(tái)國十五條的實(shí)施細(xì)則； 8月19日，中國人民銀行再次頒布金融機(jī)構(gòu)存款

12、基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)； 2006年6月20日，深圳市政府率先推出了關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知（深府2006）98號(hào)）。 其中各項(xiàng)條款嚴(yán)格按照通知執(zhí)行，細(xì)則之嚴(yán)格，一方面表明了深圳對(duì)宏觀調(diào)控的重視，同時(shí)也再次表示了深圳市政府對(duì)抑制房價(jià)的決心。 2006年8月以來，國家針對(duì)外資出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，主要的目的是限制外資投資熱錢對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作。 2006年9月以來，國家加強(qiáng)對(duì)土地宏觀調(diào)控和查處的力度，針對(duì)土地違法違規(guī)出讓、圈地、閑置囤積等進(jìn)行嚴(yán)厲查處。同時(shí)，深圳市今年還出臺(tái)了新版的房地產(chǎn)預(yù)售合同示

13、范文本（2006版）并對(duì)非普通住宅征收3%的契稅。 這些政策因素對(duì)本項(xiàng)目未來市場具有一定影響。 2風(fēng)險(xiǎn)防范建議 作好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查； 按照計(jì)劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開發(fā)成本； 根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)用情況向?qū)ν馊谫Y、股市增發(fā)權(quán)益融資，以保證資金充足； 加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善和營造良好的住宅環(huán)境，提高中場競爭力，擴(kuò)大營銷客戶層面，保證銷售速度； 在銷售時(shí)有針對(duì)性地制訂項(xiàng)目銷售及宣傳策略，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，以確保項(xiàng)目后期銷售計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)。 附表 l：項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 3：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 5：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 6：項(xiàng)目

14、損益及利潤分配表 7：現(xiàn)金流量表 8：敏感性分析表 案例說明 1可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 1）通過對(duì)項(xiàng)目背景及概況、項(xiàng)目市場發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)收益與開發(fā)成本等深入調(diào)研分析，對(duì)行業(yè)的未來發(fā)展作出理性的判斷； 2）通過科學(xué)的經(jīng)濟(jì)測算工具，根據(jù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)回收期以及投資利潤率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益作出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)。 2可行性研究報(bào)告技術(shù)思路 1）在對(duì)委托人目標(biāo)進(jìn)行解析的前提下，確定本次項(xiàng)目評(píng)價(jià)的目的是判斷項(xiàng)目的可行性； 2）在明確委托人目標(biāo)的前提下，通過對(duì)項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地 產(chǎn)市場競爭狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅； 3）根據(jù)對(duì)項(xiàng)目

15、的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）分析，給出項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略； 4）在項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略之下，給出項(xiàng)目的整體定位，包括不同物業(yè)類型的產(chǎn)品定位、客戶定位和價(jià)格定位； 5）在項(xiàng)目整體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估、預(yù)測，并 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 3可行性研究的思維導(dǎo)圖，見圖434 第四節(jié) 第四節(jié)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行的評(píng)估，二是銀行準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資貸款時(shí)進(jìn)行的評(píng)估。 本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估為例介紹房地產(chǎn)

16、貸款項(xiàng)目評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，收購項(xiàng)目所進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估與此類似。 一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書面報(bào)告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估，與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。 二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國城市

17、規(guī)劃法； 中華人民共和國擔(dān)保法； 中華人民共和國會(huì)計(jì)法； 中華人民共和國稅收征收管理辦法； 貸款通則； 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引； 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知； 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委、各級(jí)政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。 三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn) （一）綜合性 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)。它與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值（價(jià)格）評(píng)估不同，評(píng)估的內(nèi)容、涉及領(lǐng)域、對(duì)象、角度都復(fù)雜的多，涵蓋方方面面的內(nèi)容。針對(duì)每宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，在狀態(tài)上有土地、在建工程、存量房；在用途

18、上有住宅、辦公樓、公寓、別墅、商場、以及娛樂用房等。全面、綜合、動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)分析過程，需要評(píng)估人員具有較寬的知識(shí)結(jié)構(gòu)和專業(yè)素質(zhì)，大部分業(yè)務(wù)需工程、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等多種專業(yè)人士配合作業(yè)。 （二）科學(xué)性 由于房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是作為決定發(fā)放貸款或投資決策的依據(jù)。評(píng)估的科學(xué)性尤其重要。進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，應(yīng)采取科學(xué)的方法和手段，定性與定量分析相結(jié)合。注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。 （三）專業(yè)性 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估涉及廣闊的領(lǐng)域，有社會(huì)、人文、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展、法律規(guī)劃、建筑、施工、金融財(cái)務(wù)、市場營銷等諸多專業(yè)領(lǐng)域。各項(xiàng)內(nèi)容均須進(jìn)行專業(yè)化的評(píng)估分析。采用符合所涉及專業(yè)相關(guān)規(guī)定、專業(yè)特征、內(nèi)在規(guī)律、程序的方

19、法進(jìn)行評(píng)估。 （四）特殊性 房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)绕渌顿Y項(xiàng)目相比，具有其自身的特征。如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資回收期相對(duì)較短，一般在l3年左右。而作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資回收期可長達(dá)15年以上。房地產(chǎn)的經(jīng)營方式多樣化，可售、可租或混合經(jīng)營等，更增加了房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的復(fù)雜性。 四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開發(fā)項(xiàng)目的合理性評(píng)估、市場分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的

20、內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議設(shè)立九部分內(nèi)容： 第一部分借款企業(yè)資信評(píng)估 第二部分項(xiàng)目概況評(píng)估 第三部分項(xiàng)目市場分析 第四部分項(xiàng)目投資估算及資金來源、籌措評(píng)估 第五部分項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用評(píng)估 第六部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 第七部分不確定性分析 第八部分貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第九部分結(jié)論與建議 各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估案例。 在報(bào)告的開頭一般會(huì)增加總論（或摘要）部分。說明評(píng)估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。 在報(bào)告的最后應(yīng)附評(píng)估附表與附件。附表含評(píng)估過程中涉及的各種分析及測算表格；附件含企業(yè)及項(xiàng)目的各種申請文件及批件的復(fù)印件、項(xiàng)目地理位置示意圖及項(xiàng)目現(xiàn)狀照片

21、。 報(bào)告的撰寫方面，力求文字簡潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報(bào)告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。 五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng) （一）評(píng)估的側(cè)重點(diǎn) 金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評(píng)價(jià)為主和項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等，對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化；以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化。 （二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析 在財(cái)務(wù)效益評(píng)估時(shí)，計(jì)算期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目（如作為酒店、商業(yè)

22、中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目），應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，測算與分析項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)；計(jì)算期12年的房地產(chǎn)項(xiàng)目（如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目）對(duì)資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。 （三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性（包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等）；施工過程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；租售模式風(fēng)險(xiǎn)；外部競爭環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。 （四）項(xiàng)目市場評(píng)估 與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)

23、值（價(jià)格）評(píng)估相比，貸款項(xiàng)目評(píng)估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。 案例44 北京市×××國際花園貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告摘要 一、借款企業(yè)資信評(píng)估 北京×××房地產(chǎn)股份有限公司為上市公司，是經(jīng)建設(shè)部審批認(rèn)定的具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 公司2003年9月末資產(chǎn)總額12089003萬元，負(fù)債總額5254635萬元，所有者權(quán)益總額6834369萬元，股本總額1732000萬元。通過資產(chǎn)負(fù)債

24、率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 截至2003年10月30日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)無不良信用紀(jì)錄。目前尚無有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行過資信評(píng)級(jí)。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目由北京×××房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)。位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000m，距西四環(huán)四季青橋約1200m。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。規(guī)劃占地面積6551936，規(guī)劃總建筑面積1648644

25、l，地上建筑面積12850524，地下建筑面積3635917，總體布局由5棟住宅弧形板樓、高檔會(huì)所及整體地下車庫組成。2#、3#、4#、，5#、6#樓為住宅，地下2層，地上1417層。7#樓為配套公建（會(huì)所），地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地下車庫，地下1層。 從目前項(xiàng)目的進(jìn)展情況和已獲得的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。 項(xiàng)目周邊各項(xiàng)市政設(shè)施齊備。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用。 三、項(xiàng)目市場分析 北京西部地區(qū)繼亞運(yùn)村、CBD之后，成為京城樓市又

26、一后起之秀，也是近兩年北京樓價(jià)漲幅最大的區(qū)位。 項(xiàng)目定位為純居住高檔國際生活社區(qū)。 本項(xiàng)目有區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢、建筑價(jià)值優(yōu)勢、觀景價(jià)值優(yōu)勢、園林價(jià)值優(yōu)勢及開發(fā)商背景優(yōu)勢。同時(shí)面臨近中關(guān)村范圍競爭性項(xiàng)目較多，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響，與曙光花園望山園未完全獨(dú)立，以及作為上市公司會(huì)面臨年底現(xiàn)金回流的壓力等不利因素。 四、項(xiàng)目資金來源 項(xiàng)目總投資為91508萬元，其中：（1）項(xiàng)目單位自籌資金30000萬元，由募集資金20000萬元及非募集資金10000萬元組成，占總投資的3278%；（2）申請銀行借款17000萬元，占總投資的1858%；（3）售樓回款4450810萬元，占總投資的4864%。其中

27、企業(yè)自籌資金已基本到位。 五、項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用目前該項(xiàng)目為在建工程，2#、3#、5#和6#號(hào)樓主體基本完成，正在進(jìn)行內(nèi)部裝飾及安裝工程施工；7井樓（會(huì)所）地下結(jié)構(gòu)部分完工；地下車庫結(jié)構(gòu)部分完工；小區(qū)管網(wǎng)等配套工程施工中。預(yù)計(jì)住宅樓于2004年2月竣工，會(huì)所、地下車庫、小區(qū)配套及園林綠化工程于2004年6月30日完工。 項(xiàng)目在同一時(shí)期的資金來源大于資金運(yùn)用并有盈余完全可以滿足工程進(jìn)度對(duì)資金需求的剛度和強(qiáng)度要求，能夠達(dá)到資金平衡。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題是能否按期得到××銀行貸款、項(xiàng)目能否按期完工和能否按計(jì)劃銷售回款。 六、財(cái)務(wù)指標(biāo) 1項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （1）總投資收益率：15

28、08%；總投資年均收益率：603%； （2）總投資凈收益率：1102%；總投資年均凈收益率：441%； （3）自有資金收益率，4599%；自有資金年均收益率：1840%， （4）自有資金凈收益率：3360%；自有資金年均凈收益率：1344%。 （5）項(xiàng)目借款償還期為7個(gè)月，借款本息用銷售回款償還，償還銀行借款本息是有保證的，詳見附表7資金來源與運(yùn)用表。 2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （1）全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR，按季度計(jì)算）：稅后為725%，此項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，項(xiàng)目可行。 （2）全投資財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值（FNPV，按季度計(jì)算）：季度基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取i3%，稅后為644550萬元，也遠(yuǎn)大于0，因此

29、項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)良好，償還銀行借款本息有保證，能令項(xiàng)目的投資方有很好的超額回報(bào)，項(xiàng)目實(shí)施方案可行。 七、不確定性分析 采用靜態(tài)分析，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為8974%，銷售均價(jià)（住宅）保本點(diǎn)為6640元/，銷售面積保本點(diǎn)為143109。采用動(dòng)態(tài)分析，盈虧平衡點(diǎn)分別為（即稅后NPV等于零時(shí)的值，I3%（季）：住宅銷售價(jià)格：6710元/（會(huì)所及地下車庫銷售價(jià)格保持12000元/及115200元/個(gè)不變），住宅銷售面積：122500（會(huì)所及地下車庫銷售面積保持546108及550個(gè)不變）。從上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售單價(jià)及銷售面積均有一定的寬容度，有較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 對(duì)開發(fā)建設(shè)投資和銷售

30、收入兩個(gè)主要因素進(jìn)行敏感性分析。項(xiàng)目兩個(gè)因素分別變化時(shí)，銷售收入變動(dòng)較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷售收入中單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有一定的寬容度，但對(duì)銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的敏感性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低。 八、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 項(xiàng)目存貸比率為3975%。本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)是樓盤能否按照測算比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期預(yù)售。 九、結(jié)論與建議 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位，從分析測算來看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位等方面符合市場需求，如輔之完善的市場營

31、銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目籌資方案可行。 由于項(xiàng)目在市場銷售方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場消費(fèi)者心理、特別是高檔物業(yè)消費(fèi)對(duì)象的時(shí)尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀及庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工；應(yīng)加強(qiáng)市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制及管理，以確保項(xiàng)目資金的正常周轉(zhuǎn)。 第一部分借款企業(yè)資信評(píng)估 一、借款企業(yè) 北京×××房地產(chǎn)股份有限公司。公司為上市公司，股票在上海證券交易所上市。 二、借款企業(yè)簡介 （一）公司名稱： 中

32、文名稱：北京×××房地產(chǎn)股份有限公司 （二）公司法定代表人：××× （三）注冊資本；17320萬元 （四）企業(yè)類型：股份有限公司（上市） （五）公司注冊及辦公地址： 北京市東城區(qū)安定門外大街183號(hào)京寶花園二層 （六）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等 （七）營業(yè)期限：自1996年12月31日至長期 （八）成立日期：1993年12月29日 （九）公司股票上市交易所：上海證券交易所 股票簡稱：×××股票代碼：600××× （十）其他有關(guān)資料： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)：

33、5;×× 稅務(wù)登記號(hào)碼：地稅××× 國稅××× 公司聘請的會(huì)計(jì)師事務(wù)所：××會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司 三、借款企業(yè)合法有效性分析 北京×××房地產(chǎn)股份有限公司具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是經(jīng)建設(shè)部審批認(rèn)定的具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。據(jù)此，該公司在設(shè)立和行業(yè)資質(zhì)方面均具合法有效性，本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，與其開發(fā)資質(zhì)相匹配。 四、股東情況 根據(jù)北京×××房地產(chǎn)股份有限公司2002年度報(bào)告該公司股東情況如下： （一）報(bào)告期末股東總數(shù)為185

34、82戶 （二）公司前10名股東（略） （三）控股股東情況介紹（略） （四）其他持股超過10%的法人股東介紹（略） 五、公司治理結(jié)構(gòu) （一）公司治理情況（略） （二）獨(dú)立董事履行職責(zé)情況（略） （三）公司在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)等方面做到了與控股股東分開、公司具有獨(dú)立完整的業(yè)務(wù)和自主經(jīng)營能力（略） （四）高級(jí)管理績效考核及激勵(lì)機(jī)制（略） 六、管理團(tuán)隊(duì)及員工情況（略） 七、公司經(jīng)營情況 （一）公司主營業(yè)務(wù)的范圍及其經(jīng)營狀況（略） （二）主要控股及參股公司的經(jīng)營情況及業(yè)績（略） （三）主要供應(yīng)商、客戶情況（略） （四）經(jīng)營中出現(xiàn)的問題與困難及解決方案（略） 八、公司投資情況 （一）募集資金使用情

35、況（略） （二）非募集資金投資情況（略） 九、公司財(cái)務(wù)狀況分析 （一）資產(chǎn)負(fù)債分析（略） （二）盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率（略）（三）現(xiàn)金流量分析（略） 十、資信狀況評(píng)價(jià) 北京×××房地產(chǎn)股份有限公司開戶及存款基本情況列表如下： 單位：萬元表444 注：截止日期2003年10月30日 截止2003年10月30日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)無不良信用紀(jì)錄。目前尚無有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行過資信評(píng)級(jí)。 綜上所述，北京×××房地產(chǎn)股份有限公司在人才、公司治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理、技術(shù)力量和資金運(yùn)營方面均具有很強(qiáng)實(shí)力。目前已具備規(guī)模及融資優(yōu)勢，為項(xiàng)目開發(fā)的

36、順利進(jìn)行創(chuàng)造了有利條件。 第二部分項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 ×××國際花園項(xiàng)目位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000m，距西四環(huán)四季青橋約l200m。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔 市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。 ×××國際花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實(shí)現(xiàn)城市綠化隔離帶的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目曙光工程之中的住宅建設(shè)項(xiàng)目。曙光工程是北京市政府全力推動(dòng)的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)境內(nèi)。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （一）項(xiàng)目名稱：×××國際花園

37、（以下簡稱項(xiàng)目）。 （二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ×××國際花園項(xiàng)目： 規(guī)劃占地面積：6551936 其中：建設(shè)用地面積：6551936 規(guī)劃總建筑面積：1648644l 其中：地上建筑面積：12850524 地下建筑面積：3635917 出讓宗地面積：6551936 出讓總建筑面積：14872524 其中：地上建筑面積：12850524 地下建筑面積：20220 其中：住宅建筑面積：12570524 地上公建建筑面積：2800 地下公建建筑面積：700 地下車庫建筑面積：19520 容積率：254 建筑高度：4995m 14層部

38、分檐高3825m，最高點(diǎn)51m 居住總?cè)丝冢?822人 總戶數(shù)：882戶 建筑層數(shù)：17層局部14層 其中：地上：17 地下：2 停車數(shù)量：882（均為機(jī)動(dòng)車地下） 人均集中綠地面積：171 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1總體規(guī)劃設(shè)計(jì) ×××國際花園總體布局由5棟住宅弧形板樓錯(cuò)落有致坐落于綠樹叢中；設(shè)計(jì)新穎、造型別致的高檔會(huì)所鑲嵌于5棟弧形板樓中間；整體地下車庫位于小區(qū)中央；沿昆玉河方向設(shè)計(jì)100m寬、300m長的市政綠化帶及觀景長廊。 2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上1417層。7樓為配套公建（會(huì)所），地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地

39、下車庫，地下1層。 2規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)（略） 3月牙形板樓特點(diǎn)（略） 4會(huì)所特點(diǎn)（略） （五）庭院設(shè)計(jì) 1人車分流（略） 2區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)（略） 3植物景觀特色（略） 4“噴泉”主題園林（略） （六）裝修、配套設(shè)施及智能化 1結(jié)構(gòu)部分 主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)與全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。 結(jié)構(gòu)層高：住宅地上1417層285m，地下12層3m。 2裝修部分 1）外墻磚：愛和陶（TOTO下屬品牌）海潔特（氧化鈦）瓷磚。 2）戶門：德國霍曼公寓門HA1型雙扇內(nèi)開門產(chǎn)品，兩居室戶型為單扇內(nèi)開門。 3）外窗：西飛品牌斷熱冷橋鋁合金靜電粉末噴涂節(jié)能窗。 4）戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：（簡裝） 3設(shè)備部分 包括供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)

40、、燃?xì)庀到y(tǒng)、采暖及熱水爐系統(tǒng)、中央空調(diào)、線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、地下車庫設(shè)消防排煙通風(fēng)、煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)、樓內(nèi)設(shè)消防正壓送風(fēng)系統(tǒng)、電梯等。 4智能化設(shè)施 包括安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等。 （七）居住用房戶型設(shè)計(jì) ×××國際花園項(xiàng)目中住宅面積為12570524，分布在區(qū)內(nèi)乙2林、3#、5#及6#樓，共有住宅套數(shù)744套。 住宅戶型、格局多種，其中： 三居室A戶型：銷售面積155170； 三居室B戶型：銷售面積167174； 三居室C戶型：銷售面積148152； 四居室D戶型：銷售面積216219； 三居室E戶型：銷售面積165171； 兩居室F戶

41、型：銷售面積100110； 兩居室G戶型：銷售面積89； 四居室U戶型：銷售面積239； 復(fù)式H戶型及三居K戶型等。 三、項(xiàng)目合法有效性分析 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。 該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會(huì)）、北京市建設(shè)委員會(huì)的關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點(diǎn)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)、關(guān)于開發(fā)建設(shè)曙光地區(qū)農(nóng)村改造試點(diǎn)工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)

42、、關(guān)于確認(rèn)×××國際花園建設(shè)單位的函、關(guān)于北京××集團(tuán)部分開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目變更建設(shè)單位的復(fù)函及關(guān)于×××國際花園項(xiàng)目建議書（代可研）的批復(fù)，并已獲得北京市城市規(guī)劃管理局（或北京市規(guī)劃委員會(huì)）頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)工程施工許可證，并于2001年10月12日與北京市國土資源和房屋管理局簽訂了北京市國有土地使用權(quán)出讓合同，并取得了北京市人民政府頒發(fā)的國有土地使用證，現(xiàn)已取得商品房預(yù)售許可證。從目前項(xiàng)目的進(jìn)展情況和已獲得的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)

43、具有合法有效性。 四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）建設(shè)意義 ×××國際花園位于北京市海淀區(qū)昆玉河西岸，是北京市實(shí)現(xiàn)城市綠化隔離帶的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目一曙光工程之中的住宅建設(shè)項(xiàng)目。曙光工程是北京市政府全力推動(dòng)的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉(xiāng)境內(nèi)，北起板井路（西郊機(jī)場路），南至市農(nóng)科院蔬菜研究中心，東起藍(lán)靛廠南路，西至四環(huán)路，總占地面積115公頃，綠化率達(dá)6445；其中的曙光花園小區(qū)總規(guī)劃建設(shè)用地297公頃，總建筑面積約6775萬。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用，在該地區(qū)周邊建設(shè)居住及配套服務(wù)項(xiàng)目是必要的。 （二）最高最佳使用分析 最

44、高最佳使用原則是要說明，項(xiàng)目要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是項(xiàng)目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給項(xiàng)目帶來最高價(jià)值的使用。衡量、判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面： ·在法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）的前提下即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途使用。 該項(xiàng)目已取得北京市計(jì)劃委員會(huì)（現(xiàn)北京市發(fā)展與改革委員會(huì)）、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃管理局（或北京市規(guī)劃委員會(huì)）、北京市國土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發(fā)的相應(yīng)證件和批復(fù)。因此

45、，從目前情況分析，項(xiàng)目符合“在法律上允許”的前提條件。 ·在技術(shù)上可行即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行分析。 該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)由××有限公司設(shè)計(jì)，由北京××建設(shè)工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術(shù)屬于目前國內(nèi)正常施工的技術(shù)范圍之內(nèi)，不包含現(xiàn)在無法實(shí)際操作的設(shè)計(jì)，因此，項(xiàng)目符合“在技術(shù)上可行”原則。 ·在經(jīng)濟(jì)上可行即應(yīng)是在各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。 ·土地與建筑物的均衡性即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)

46、到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為北京市海淀區(qū)，位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，該項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)槌墒斓木幼∩鐓^(qū)，已建成和正在建設(shè)的住宅項(xiàng)目較多，且達(dá)到一定的規(guī)模，周邊市政設(shè)施較齊全且還在不斷改造完善之中，在此建造居住及配套服務(wù)性物業(yè)充分滿足了土地與建筑物的均衡性。 ·房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，要按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的用途進(jìn)行分析。 項(xiàng)目位于北京市政府最早確定的實(shí)現(xiàn)城市綠化隔離帶的實(shí)驗(yàn)地一海淀區(qū)曙光花園地區(qū)，東臨昆玉河，沿昆玉河兩側(cè)綿延數(shù)公里的城市綠化帶和其西北側(cè)約43公頃的曙光