業(yè)委會和物業(yè)公司在物業(yè)管理中的角色說課講解

1、精品文檔社區(qū)是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量 -朱大良一個物業(yè)經(jīng)理人的多年感悟創(chuàng)新社會治理體制 中說：改進(jìn)社會治理方式。實(shí)現(xiàn)政府治理和社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動運(yùn)用法治思維和法治 方式化解社會矛盾。調(diào)節(jié)利益關(guān)系，協(xié)調(diào)社會關(guān)系，解決社會問題。從以下三個方面闡述業(yè)委會是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量。1、依法治理，加強(qiáng)法治保障-物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置。2、社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動-因業(yè)委會是業(yè)主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。3、社區(qū)在化解矛盾中所起的重要作用4、政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是和諧社區(qū)發(fā)展中心的歷史責(zé)任依法治理，加強(qiáng)法治保障

2、-物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置現(xiàn)在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小區(qū)。社區(qū)的和諧是社會和諧的基礎(chǔ)之一。物權(quán)法在第六章首次提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所權(quán)的概念。其中第七十條明確業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外 精品文檔 的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專 有部分，如沒有特別約定，都屬于業(yè)主共有部分。 共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切 權(quán)利、

3、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ) 。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用就在于對共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行監(jiān)督、處分與協(xié)調(diào)，使共 有部分處于良好的狀態(tài)，以營造一個和諧、寧靜的家園?，F(xiàn)在社會上有一個較嚴(yán)重的誤區(qū)， 業(yè)委會、物業(yè)公司、甚至相當(dāng)一部分業(yè)主都認(rèn)為業(yè)委會是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 雖然 2003 年已實(shí)施的國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十五條 ， 第三十六條 已經(jīng)明確規(guī)定： 物業(yè)公司在小區(qū)是受全體業(yè)主聘用為小區(qū)提供 物業(yè)服務(wù)的。 和業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的關(guān)系是服務(wù)合同關(guān)系， 通俗稱之為保姆或管家。 物權(quán)法 第八十一條 更明確規(guī)定： 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，業(yè)主有權(quán)依法更換。在法律的角度更明確了業(yè)主才是

4、小區(qū)的主人，是業(yè)主決定用什麼 方式管理小區(qū)，聘用誰。而小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是政府指導(dǎo)的業(yè)主大會！業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。例如：正是因?yàn)檫@種對物業(yè)公司位置的嚴(yán)重誤區(qū)，咄咄怪事出現(xiàn)了，最大的問題是業(yè)主能夠支配自己小區(qū)的公共收益的物 業(yè)小區(qū)占不到全市小區(qū)的一成。小偷，強(qiáng)盜是人人憎惡，也是公安打擊的重點(diǎn)之一，但是對于公然侵占業(yè)主公共收益的行為卻 被“慣例”保護(hù)起來，這些公共部位的收益，少則七八萬多則幾十萬、別墅、大面積豪宅可能上百萬，而公共收益的錢比小偷 強(qiáng)盜侵占的數(shù)額大多了，業(yè)主追討難上難，甚至要付出血的代價。隨著時間的推移，公共設(shè)施及公共部位的問題逐年增多，維精品文檔修資金的數(shù)額連更換電梯的

5、主要部件都難以支付，錢從何來？公共物權(quán)的收益是最主要來源，現(xiàn)在卻被業(yè)主委員會成員或物業(yè) 公司全額占有。這就給政府和社區(qū)埋下了不穩(wěn)定因素的最大定時炸彈！這種嚴(yán)重的違背物權(quán)法的咄咄怪事是社區(qū)和諧的重大障礙！所以從各級政府到業(yè)主，依物權(quán)法認(rèn)識小區(qū)物業(yè)公司等和業(yè)主的物權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)法治保障支持業(yè)主自主決定共有產(chǎn)權(quán)的事物，“權(quán)力機(jī)構(gòu)”才能得以糾正，小區(qū)的維修資金續(xù)籌等諸多問題才有解決的可能，小區(qū)的安定和諧才有可能實(shí)現(xiàn)。物業(yè)公司與社區(qū)物業(yè)的優(yōu)勢分析物業(yè)公司社區(qū)自治聘請物業(yè)經(jīng)理1物業(yè)公司有企業(yè)稅1無2物業(yè)公司開展工作聘請物業(yè)經(jīng)理2聘請物業(yè)經(jīng)理3物業(yè)公司除去正常開支，保證利潤。3取之于民用之于民除去正常開支，利潤投入小區(qū)。4小區(qū)公共廣告費(fèi)，場地費(fèi)，物業(yè)公司會納入公司利潤。4小區(qū)公共廣告費(fèi)，場地費(fèi)，自治會納入小區(qū)公共維修計劃。5物業(yè)公司無法經(jīng)營，撤離小區(qū)，難事無人承擔(dān)。5眉山市商品房、安置房都是在政府的帶領(lǐng)下指導(dǎo)社區(qū)創(chuàng)建和諧小區(qū)。精品文檔物業(yè)公司是利潤化的管理理念。社區(qū)是為群眾就業(yè)、扶貧的理念。物業(yè)公司會避開業(yè)主走利潤化。社區(qū)是全心全意為業(yè)主辦實(shí)事。物業(yè)公司大修、中修設(shè)施設(shè)備，全部費(fèi)用分?jǐn)倶I(yè)主承擔(dān)。