先驗(yàn)房再交房及驗(yàn)房注意事項(xiàng)

1、先驗(yàn)房、后收房”的收房流程有法律依據(jù)在買賣合同中,“先驗(yàn)后收”是通常的交易習(xí)慣,而“先收后驗(yàn)”的交易習(xí)慣可能存在,但一定是一種非正?，F(xiàn)象,具有典型的霸王條款性質(zhì),與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則相悖,為現(xiàn)代民法和經(jīng)濟(jì)法所否定。合同法第三條規(guī)定:“合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十條規(guī)定:“消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利,消費(fèi)者在購(gòu)買商品或者接受服務(wù)時(shí),有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件,有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為”。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第八條規(guī)定:“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。不通過驗(yàn)房,買受人的知情權(quán)無從保障,

2、“先收房、后驗(yàn)房”的霸王條款,完全剝奪了買房人對(duì)所有購(gòu)房者的知情權(quán)。開發(fā)商可能會(huì)認(rèn)為,因?yàn)殡p方合同中未約定是先驗(yàn)后收還是先收后驗(yàn),因此其規(guī)定先收后驗(yàn)就是有理由的。對(duì)于這種合同中未約定履行方式的情況,合同法第六十二條第五項(xiàng)規(guī)定:“履行方式不明確的,按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行”。在交房中有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的履行方式只能是“先驗(yàn)后收”。買賣合同中對(duì)標(biāo)的物的驗(yàn)收,法律也有明確規(guī)定,合同法第一百五十七條規(guī)定:“買受人收到標(biāo)的物時(shí),應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)”。合同法第一百五十八條規(guī)定:“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的,買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的情

3、形通知出賣人。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的,買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人”。不對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行驗(yàn)收,買受人就無法發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物數(shù)量和質(zhì)量是否符合約定,也就無法在合理期間內(nèi)通知出賣人是拒絕還是接受標(biāo)的物。如果作出“不論標(biāo)的物品質(zhì)如何,不經(jīng)驗(yàn)收而其所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)至買受人”的解釋,對(duì)買受人是極不公平的?！跋闰?yàn)房、后收房”有利于市場(chǎng)穩(wěn)定,保證交易安全,實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十七條規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)聽取消費(fèi)者對(duì)其提供的商品或者服務(wù)的意見,接受消費(fèi)者監(jiān)督”。究竟是先驗(yàn)房,后拿鑰匙,還是相反?有不少業(yè)主詢問:究竟是先驗(yàn)房,后拿鑰匙,還是相反?很多驗(yàn)房

4、公司和律師事務(wù)所都沒有把這個(gè)準(zhǔn)業(yè)主迫切知道的非常實(shí)際的操作問題詳細(xì)說清楚。盛世監(jiān)理驗(yàn)房公司就在這里為大家詳細(xì)說明:首先強(qiáng)調(diào)一下“是先簽收,再驗(yàn)房;還是先驗(yàn)房,再簽收”這個(gè)問題(因?yàn)檫@個(gè)問題與關(guān)于先拿鑰匙與否的問題密切相關(guān)一般先驗(yàn)房子后交費(fèi)再簽文件的收樓程序是合理的正常程序,當(dāng)您對(duì)驗(yàn)樓的結(jié)果滿意之后,就可以簽字收樓了。但是不少發(fā)展商并不讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù),而是讓業(yè)主先交錢填表、在收樓文件上簽字,再發(fā)批準(zhǔn)條,讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去,發(fā)現(xiàn)存在問題,申訴起來也軟弱無力了。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題

5、書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患。商品房驗(yàn)收絕對(duì)不可以馬虎了事。鄭重提示:業(yè)主一定要堅(jiān)持主張自己的權(quán)利,最好業(yè)主團(tuán)結(jié)起來堅(jiān)持原則,有業(yè)主說“可能到時(shí)富力一句公司規(guī)定,就把我們的一切準(zhǔn)備付諸流水”,大家一定要明白任何規(guī)定首先必須合法,業(yè)主也不應(yīng)如此軟弱,正當(dāng)合法的權(quán)益當(dāng)然要爭(zhēng)取!退一步講,假如開發(fā)商非要業(yè)主先簽收的話,且當(dāng)初購(gòu)房合同中并沒注明“先驗(yàn)房再收樓”,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣,這樣即使萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況,也可保障自己的權(quán)益。收樓現(xiàn)場(chǎng)操作流程:一、索要“兩書一表”讓開發(fā)商出示竣工驗(yàn)收備案表(最重要、住宅質(zhì)量保證書、

6、住宅使用說明書?！皟蓵槐怼笔亲钇鸫a的法定交付文件,其實(shí)還有其它各種文件及相關(guān)驗(yàn)收表格:建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、實(shí)測(cè)面積登記表等。以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)能按約維修。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件或文件不全,您可按購(gòu)房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。提醒:住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。二、盛世監(jiān)理驗(yàn)房再次提醒:先驗(yàn)房后交費(fèi)再簽文件查驗(yàn)完各種證

7、件后,就開始正式驗(yàn)房。業(yè)主先繳納身份證復(fù)印件、收樓通知書,領(lǐng)取房屋鑰匙,然后由物業(yè)管理公司人員或銷售代表帶領(lǐng),到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。這里問題就出現(xiàn)了,是先拿鑰匙再驗(yàn)房,還是相反?有的業(yè)主說,沒鑰匙怎么開門,怎么驗(yàn)房啊?這話說得很好!事實(shí)上也是只有先拿到鑰匙才能開門驗(yàn)房。但很多驗(yàn)房公司和律師都在宣傳:一般“交鑰匙”就等于“房屋交付使用”。業(yè)主就擔(dān)心了:我拿了鑰匙是不是就等于我收樓了?這不是矛盾嗎?可不拿到鑰匙又怎么進(jìn)屋驗(yàn)房呢?這里要先搞清一個(gè)概念“領(lǐng)取鑰匙”并不等于“交鑰匙”,“交鑰匙”是正式收取鑰匙,還要在收樓文件上簽收。而“領(lǐng)取鑰匙”實(shí)際上是很多業(yè)主所說的“借鑰匙”,只

8、是為了開門驗(yàn)房暫借鑰匙用一下而已,用完就還回去?；蛘吣愀纱嗄枚疾荒描€匙,你就向開發(fā)商強(qiáng)調(diào)反正你按法律規(guī)定要先驗(yàn)房才能收樓,驗(yàn)房總要進(jìn)去吧,至于怎么開門,就請(qǐng)開發(fā)商想辦法吧,這樣一般就會(huì)是由物業(yè)管理人員拿鑰匙,帶著你去開門驗(yàn)房。下一步,仔細(xì)驗(yàn)房是必不可少的,畢竟購(gòu)房花了這么多錢,不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢?驗(yàn)樓一般應(yīng)包括如下內(nèi)容:土建、裝修、給排水、照明用電、衛(wèi)生器具、防盜設(shè)施以及其它設(shè)施配件等等。收房流程及注意事項(xiàng)一、收房基本流程收房的過程并不復(fù)雜。帶齊身份證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及驗(yàn)房工具等,按照與開發(fā)商約定的時(shí)間前去收房,主要有以下幾個(gè)步驟:1、帶起相關(guān)證件(身份證、結(jié)婚證、單身證

9、明、購(gòu)房合同等以及相關(guān)費(fèi)用(一般在房?jī)r(jià)的4%左右。2、業(yè)主查看竣工驗(yàn)收備案表,領(lǐng)取住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書(此兩項(xiàng)必須為原件以及房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書,并由開發(fā)商加以說明。3、開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告,雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。4、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙,簽署住宅鑰匙收到書(簽字確認(rèn)時(shí)應(yīng)備注:房屋質(zhì)量未驗(yàn)收。5、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。6、業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收,即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。二、驗(yàn)房注意事項(xiàng)您是第一次買房子嗎?是不是好不容易盼到交房了,卻往往不知所措,不了解自己房子質(zhì)量問題。請(qǐng)您留意以下幾個(gè)注意事項(xiàng)。一

10、看:詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。悄悄話:由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng),在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時(shí)候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清除后就可以看了。二看:檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。悄悄話:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。三看:仔細(xì)檢查墻面、地面,仔細(xì)檢查墻面、地面有無空鼓、開裂情況。悄悄話:如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中、裝修后會(huì)給您帶來很大的麻煩。(以上3項(xiàng)可用小榔頭和卡尺四看:水電煤氣暢通情況和能否正常使用。大

11、開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度(一般新房會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。悄悄話:關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。五看:驗(yàn)收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。六看:驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。注意的是,上一家的廚衛(wèi)間地面也要防水,建議讓物業(yè)協(xié)調(diào)。悄悄話:在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時(shí)要記錄電表數(shù)字。七看:核對(duì)買賣合