關于房產融資租賃若干法律問題的思考_圖文

1、 砂 自物毋 以經營性物業(yè)為主業(yè)的房地產公 司 。 因此 , 融資款項發(fā)放 的 目的主要 是解決這些開發(fā)商或大業(yè)主的資金需求 。 相比較而言 , 采取直接租賃模 式的合作各方 , 包括了融資租賃公司 、 房地產開發(fā)商和購房者三方 。 一 般的方案是 , 在購房者選定房產后 , 由融資租賃公司按照購房者的要求 與房地產開發(fā)商簽署融資租賃合 同 , 購買指定的房產并出租給購房者使 用 , 租賃 期屆滿 , 在 購房者 無違 約 的情 形下 , 房產 的產權 轉 回給購 房者 。 由此可見 , 采取房產直租模式 , 除解決房地產開發(fā)商項 目銷售 回款 的難題之外 , 更大程度上是滿足了購房者的資金需

2、求 。 正是基于此 , 很 多地方政府在籌資建設保障性住房的過程中 , 也開始關注并尋求融資租 賃 的途徑 。 客觀而言 , 在貨幣政策緊縮 、 房地產調控政策不斷加碼的情況下 , 引人房產融資租賃業(yè)務模式 , 對促進房地產市場健康發(fā)展應能發(fā)揮積極 的作用 , 甚至可能在一定程度上改變老百姓長期 以來 的置業(yè) 觀念 和傳 統(tǒng) , 緩解房地產市場供需關系對立的局面 。 其一 , 在房產融資租賃項下 , 購房者可實現(xiàn) 真正意義上的 “零首 付 ” , 降低 了購房門檻 。 如采取按揭貸款 的形式 , 購房者是先借助銀行 資金取得房產所有權 , 再以抵押權作為貸款擔保 , 銀行和監(jiān)管部 門會有 首付

3、款方面的要求 , 二套房首付甚至提高到了 以上 , 對相當一部 分改善性住房需求無疑會造成不利影響 。 而采取融資租賃 的方式 , 則是 通過支付租金直接獲得使用權的形式進行房產消費 。 由于所有權歸 出租 人所有 , 所 以購房者不涉及對房產的即時贖買 , 自然也就不需要支付首 付款了 。 其 二 , 在房產 融 資租 賃 項 下 , 購房 者 可 提 前 享受 房 產 “準 物 權 ” 。 以融資租賃的方式購房 , 租賃期屆滿 , 租賃物歸購房者所有 , 即使在租 賃期間 , 出租人也是無權對承租人的正常使用進行任何形式干涉 的 , 購 房者完全可以將租人房地產視為 “準 己產 ”。 因此

4、 , 房產融 資租賃可以 培育有效的住房需求 , 使部分暫無支付能力的家庭實際取得房產 。 采取 融 資租 賃 的方式 購房 , 無 疑將逐 步 改變 國人 的住房 消費觀 念 。 其三 , 引人房產融 資租 賃模式 , 可在一定程度上拓寬資本流通渠 道 。 對房地產開發(fā)商而言 , 融資租賃是一種先進 的營銷方式 , 可 以快速 實現(xiàn) 銷售 回款 , 規(guī) 模 大 的房地產 公 司還可 以通過 自己成立 或 控股 的融資 攜耀 尹 租賃公司促銷 自己的產品 。 對融資租賃公司而言 , 在租賃期間 , 作為房 地產產權人 , 基本上不存在承租人信用違約或道德失信帶來的風險 然 , 市場風險不在此列

5、 當 , 通過收取租金可以獲得穩(wěn)定 的收益 , 還可以 通過資產證券化 、 財產信托等方式將租金收益權轉讓給社會投資者 , 分 散經營風險 。 由此可見 , 采取房產融資租賃經營模式 , 可以使開發(fā)商提 前實現(xiàn)持有物業(yè)的經營模式 , 并為社會投資者分享房地產升值收益創(chuàng)造 了條件 , 實現(xiàn)社會資本的有效流通 。 值得探討 的是 , 無論采取何種融資租賃模式 , 以房產作 為租賃物開 展融資租賃項 目 , 始終無法回避房產轉讓環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)產生的稅 費問 題 在商品房銷售領域推行融資租賃購房方式 , 雖有種種好處 , 但稅收 與商 品房銷售 的相關 法律 問 的問題是首先 需要研究 、 分析并應對 的 題 , 如物權登記 、 物業(yè)管理 、 業(yè)主權利 、 轉租關 系