潮州市城區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則

1、潮州市城區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則(征求意見稿）第一章總則第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例以及住宅專項維修資金管理辦法（原建設(shè)部、財政部令第165號）等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市城區(qū)實際，制定本實施細則。 第二條本市城區(qū)（湘橋區(qū)、楓溪區(qū)）范圍內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本實施細則。 （一）本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資

2、金。（二）本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本實施細則所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（三）下列各項不屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：1、居住區(qū)內(nèi)屬于城市市政公用部門負責(zé)管理的城市供水、

3、供氣管線等。2、居住區(qū)內(nèi)屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責(zé)管理的供電、通訊、有線電視線路等。3、居住區(qū)內(nèi)不屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的其他設(shè)施、設(shè)備。第三條業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條市房地產(chǎn)管理局(下稱市房管局）會同市財政局負責(zé)組織實施本細則以及全市住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)管工作。第二章交存的時間、標(biāo)準(zhǔn)第六條 市城區(qū)范圍內(nèi)下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金：（一） 住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共

4、用設(shè)施設(shè)備的除外；（二） 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金。第七條市城區(qū)范圍內(nèi)下列商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存住宅專項維修資金： （一）2016年1月1日之后（含2016年1月1日）取得樓盤權(quán)屬確認的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期住宅專項維修資金。交存時間為：辦理預(yù)售鑒證或辦理產(chǎn)權(quán)證前，由業(yè)主持經(jīng)市房管局核對蓋章的住宅專項維修資金交存通知書自行到專戶管理銀行繳交。 2016年1月1日之前取得樓盤權(quán)屬確認的商品住宅小區(qū)物業(yè)，業(yè)主要求參照實施細則交存住宅專項維修資

5、金，應(yīng)由全體業(yè)主聯(lián)名向市房管局提交書面申請，經(jīng)市房管局審核同意后方可執(zhí)行。 （二）本實施細則施行前，已按原有政策規(guī)定建立了住宅專項維修資金制度的，由售房單位將代收的住宅專項維修資金，自本實施細則施行之日起30日內(nèi)一次性移交給市房管局歸集代管。 （三）住宅專項維修資金賬面余額不足首期交存額30%的物業(yè)，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利登記時，由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人協(xié)商確定交款人或由申請人負責(zé)，足額交納住宅專項維修資金。 第八條按照住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工

6、程每平方米造價的5%至8%。根據(jù)我市實際，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存首期住宅專項維修資金具體標(biāo)準(zhǔn)為： （一）房屋按本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%折算，按每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)交存；（二）門市、車庫（車位）按本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%折算，按每平方米60元的標(biāo)準(zhǔn)交存。經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，住宅專項維修資金的首期交存標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展情況的變化作適當(dāng)調(diào)整。第九條2016年1月1日之后（含2016年1月1日）出售的公有住房，按照下列規(guī)定由業(yè)主和售房單位共同交存住宅專項維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)

7、額按照本市房改成本價的2一次性交存。交存時間為辦理產(chǎn)權(quán)證前。（二）售房單位交存的住宅專項維修資金，按照六層以下（含六層）住宅按售房款的20%、七層以上（含七層）住宅按售房款的30%，從售房款中一次性提取交存住宅專項維修資金。交存時間為售房單位收到售房款之日起30日內(nèi)到專戶管理銀行交存。第十條根據(jù)本實施細則第七條、第八條及第九條規(guī)定，業(yè)主按其所擁有物業(yè)建筑面積交納住宅專項維修資金，以產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)。未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以市房管局房屋測繪機構(gòu)測定的建筑面積為準(zhǔn)；未經(jīng)市房管局房屋測繪機構(gòu)測定的，暫按具體物業(yè)對應(yīng)的廣東省商品房買賣合同中載明的建筑面積交納，多交不退（多交部分將計存作為續(xù)籌資金），

8、少交應(yīng)補。第十一條 未按本實施細則交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第十二條 住宅專項維修資金的續(xù)籌：業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時續(xù)交。續(xù)籌住宅專項維修資金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（一）已成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額依法由業(yè)主大會決定，并報送市房管局備案。（二）未成立業(yè)主大會、已實施物業(yè)管理的，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位做出方案，經(jīng)具有共有關(guān)系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，并報送市房管

9、局備案后決定。（三）未實施物業(yè)管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續(xù)籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主（或業(yè)主代表）共同提出續(xù)繳方案，經(jīng)具有共有關(guān)系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，并報送市房管局備案后決定。第十三條按規(guī)定交存住宅專項維修資金的物業(yè)業(yè)主，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，結(jié)余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)持房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證及有關(guān)繳款憑證到市房管局辦理住宅專項維修資金戶名變更手續(xù)。第十四條市房管

10、局在辦理房屋所有權(quán)初始、轉(zhuǎn)移、變更登記或他項權(quán)利登記時，應(yīng)當(dāng)查驗住宅專項維修資金交存憑證，未按本實施細則規(guī)定交存住宅專項維修資金的，不得辦理相關(guān)手續(xù)。 第三章使用 第十五條住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十六條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的維修和更新、改造費用由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項維修資金中列支。第十七條住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。第十八條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維

11、修、更新和改造費用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用；（五）按照國家規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由單位和個人承擔(dān)的其他費用。第十九條住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； （二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之

12、二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房管局申請列支； （五）市房管局審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知； （六）專戶管理銀行根據(jù)上述通知及相對應(yīng)的結(jié)算憑證將所需資金劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位； （七）工程完工后，相關(guān)當(dāng)事人持下列資料報市房管局審核同意后，由專戶管理銀行將維修費用的25%劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位，余下5%維修費用作為質(zhì)量保修金，工程保修期滿后專戶管理銀行根據(jù)市房管局通知劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位。 1、業(yè)主代表審定的工

13、程決算書； 2、業(yè)主代表審核的維修工程施工合同； 3、業(yè)主代表簽字的維修工程付款憑證； 4、業(yè)主代表簽署的驗收合格證明（制式驗收證明）。第二十條住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理： （一）業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （二）業(yè)主大會依法通過使用方案； （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向市房管

14、局申請列支； （五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市房管局備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)市房管局審核同意； （六）業(yè)主委員會、市房管局向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)核定維修費用70%的住宅專項維修資金的通知；（七）專戶管理銀行根據(jù)上述通知及相對應(yīng)的結(jié)算憑證將所需資金劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位； （八）工程完工后，相關(guān)當(dāng)事人持下列資料報業(yè)主委員會審核同意，專戶管理銀行根據(jù)業(yè)主委員會、市房管局支付通知及相對應(yīng)的結(jié)算憑證將25%維修費用劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位；余下5%維修費用作為質(zhì)量保修金，工程保修期滿后專戶管理銀行根據(jù)業(yè)主委員會、市房管局通知劃轉(zhuǎn)至住宅維修工程施工單位。 1、經(jīng)業(yè)主委員

15、會或業(yè)主代表審定的工程決算書； 2、經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主代表審核的維修工程施工合同； 3、經(jīng)業(yè)主委員會主任或代表簽字的維修工程付款憑證； 4、經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主代表簽署的驗收合格證明（制式驗收證明）。 第二十一條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金： （一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本實施細則第十九條第（四）、（五）、（六）、（七）項的規(guī)定辦理； （二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本實施細則第二十條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項的規(guī)定辦理。 發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和

16、更新、改造的，市房管局可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。第二十二條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（三）售后公有住房與商品住宅或者非

17、住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。第二十三條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十四條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)破損影響正常使用，需要維修而無人牽頭組織的，市房管局應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修，逾期不維修的，市房管局可以組織代為維修，費用從其住宅專項維修資金中列支并按照相關(guān)業(yè)

18、主各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤到戶。第二十五條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金： （一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主； （二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。第四章監(jiān)督管理第二十六條住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由市房管局委托指定一家商業(yè)銀行為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。第二十七條住宅專項維修資金核算賬戶的設(shè)立。市房管局在專戶管理銀行設(shè)立總賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域（項目）為單位設(shè)賬，實行四級賬戶核算?？傎~戶為一級核算，每個物業(yè)管理區(qū)域（項目）設(shè)立二級核算，每一幢樓

19、設(shè)立三級核算，每個單元戶設(shè)立四級核算。業(yè)主個人交存的住宅專項維修資金核算到戶；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金按售房單位設(shè)賬，按幢分賬核算。第二十八條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。第二十九條業(yè)主大會成立后，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意自主管理的，可以行使下列權(quán)利： （一）可以向市房管局申請劃轉(zhuǎn)相關(guān)的住宅專項維修資金。 （二）可以依法決定住宅專項維修資金續(xù)籌方案。 第三十條住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度。 業(yè)主大會開

20、立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受市房管局的監(jiān)督。第三十一條住宅專項維修資金按中國人民銀行公布的同期活期存款利率計息，所得收益計入個人賬戶作為住宅專項維修資金的補充滾存使用。 第三十二條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，

21、應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第三十三條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（1） 住宅專項維修資金的存儲利息；（2） 利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（3） 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（4） 住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。第三十四條市房管局、專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金投訴管理、查詢、對賬制度，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)單位的投訴、查詢。第三十五條市房管局應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。并向業(yè)主公布下列情況： （一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存情況； （二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況； （三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的金額； （四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。第三十六條