濰坊高新區(qū)居住區(qū)配套與住宅_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、濰坊高新區(qū)居住區(qū)配套與住宅同步開工同步交付實(shí)施辦法為規(guī)范高新區(qū)居住區(qū)參建各方行為,確保居住區(qū)配套工程與住宅工程同步開工、同步建設(shè)、同步交付,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,特制定本辦法。一、指導(dǎo)思想按照“立足源頭、標(biāo)本兼治、依法嚴(yán)管、長(zhǎng)效治理”的原則,嚴(yán)格實(shí)行建設(shè)時(shí)序管控,實(shí)施組團(tuán)化開工、組團(tuán)化建設(shè)、組團(tuán)化交付,通過控制環(huán)節(jié)前移,采取部門聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)相結(jié)合的監(jiān)管模式,實(shí)現(xiàn)我區(qū)居住區(qū)配套與住宅同步開工、同步建設(shè)、同步交付,滿足居民日常生活需求,著力提升城市品質(zhì),增強(qiáng)城市活力和魅力,持續(xù)滿足人民對(duì)美好生活的更高向往。二、實(shí)施范圍高新區(qū)行政轄區(qū)范圍內(nèi)居住區(qū)的配套工程的開工、交付時(shí)序及其

2、監(jiān)督管理,適用本辦法。本辦法中配套工程主要包括:(一)公共服務(wù)用房(下文簡(jiǎn)稱公共用房)。以本居住區(qū)為主要服務(wù)對(duì)象、提供公共服務(wù)的用房,包含幼兒園、社區(qū)用房、物業(yè)用房、養(yǎng)老用房、村委辦公樓、傳達(dá)室、公廁、水泵房、換熱站、變配電室(含配電室、電表間)、中水處理設(shè)備房;(二)配套商業(yè)用房(下文簡(jiǎn)稱商業(yè)用房)。以本居住區(qū)為主要服務(wù)對(duì)象的配套商業(yè)設(shè)施,包含生鮮超市、便利店、餐飲店、沿街商鋪、住宅底商、插建式商業(yè)。(三)商業(yè)商務(wù)樓(下文簡(jiǎn)稱商務(wù)樓)。以城市片區(qū)為服務(wù)對(duì)象的商業(yè)商務(wù)設(shè)施,包含寫字樓、綜合樓、酒店、購(gòu)物中心、城市綜合體等。(四)配套設(shè)施。包含項(xiàng)目用地紅線內(nèi)地上地下停車設(shè)施(含停車棚)、健身設(shè)施

3、(含場(chǎng)地)、道路(含路燈)、綠化景觀、廣場(chǎng)鋪裝、圍墻、夜景亮化、充電等設(shè)施。三、實(shí)行開工交付時(shí)序計(jì)劃管理,形成同步開工、同步交付良性機(jī)制新建、在建居住區(qū)項(xiàng)目,提倡項(xiàng)目整體開工、整體交付。用地面積小于20畝的新開發(fā)項(xiàng)目和剩余未開工用地面積小于20畝的在建項(xiàng)目,不允許分期建設(shè)。用地面積大于20畝確需分期建設(shè)的項(xiàng)目,均應(yīng)制定開工交付時(shí)序計(jì)劃,明確公共用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓、配套設(shè)施的開工、交付時(shí)序與住宅開工、交付的對(duì)應(yīng)關(guān)系,并嚴(yán)格按照開工、交付時(shí)序建設(shè)。(一)開工交付時(shí)序計(jì)劃的制定。由開發(fā)企業(yè)按照本辦法規(guī)定,依據(jù)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃,制定開工交付時(shí)序計(jì)劃。規(guī)劃由高新區(qū)審批的項(xiàng)目,由區(qū)規(guī)劃分局初審開工

4、交付時(shí)序計(jì)劃并提交聯(lián)席會(huì)議審定,開發(fā)企業(yè)根據(jù)聯(lián)席會(huì)議審定意見修改完善后,由區(qū)規(guī)劃分局下達(dá)批復(fù),開工交付時(shí)序計(jì)劃未批復(fù)的項(xiàng)目,不允許開工驗(yàn)線。規(guī)劃由市里審批,建設(shè)手續(xù)在區(qū)里辦理的項(xiàng)目,由區(qū)工程監(jiān)管中心初審開工交付時(shí)序計(jì)劃并提交聯(lián)席會(huì)議審定,規(guī)劃分局予以協(xié)助。開發(fā)企業(yè)根據(jù)聯(lián)席會(huì)議審定意見修改完善后,由區(qū)工程監(jiān)管中心下達(dá)批復(fù),開工交付時(shí)序計(jì)劃未批復(fù)的,不允許驗(yàn)槽。(二)開工交付時(shí)序計(jì)劃的主要內(nèi)容。應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:1. 居住區(qū)組團(tuán)劃分及組團(tuán)開工時(shí)序。2. 公共用房開工、交付時(shí)序與住宅開工交付比例對(duì)應(yīng)關(guān)系。3. 商業(yè)用房開工、交付時(shí)序與住宅開工交付比例對(duì)應(yīng)關(guān)系。4. 商務(wù)樓開工、交付時(shí)序與住宅開工交

5、付比例對(duì)應(yīng)關(guān)系。5. 配套設(shè)施開工、交付時(shí)序與住宅開工交付比例對(duì)應(yīng)關(guān)系。6. 住宅預(yù)售辦理與公共用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓、配套設(shè)施開工交付對(duì)應(yīng)關(guān)系。7. 住宅主體驗(yàn)收與公共用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓、配套設(shè)施開工交付對(duì)應(yīng)關(guān)系。(三)新建項(xiàng)目開工交付時(shí)序制定原則1. 公共用房:(1)幼兒園、水泵房、換熱站與首期住宅工程同步開工、與第一個(gè)住宅組團(tuán)同步交付使用。(2)變配電室(含配電間、電表間)原則上與首期住宅工程同步開工、與第一個(gè)住宅組團(tuán)同步交付使用。住宅交付前變配電設(shè)施必須驗(yàn)收通過,具備接電條件。(3)物業(yè)用房原則上與首期住宅工程同步開工、與第一個(gè)住宅組團(tuán)同步交付使用。提供臨時(shí)物業(yè)用房,位置、面積經(jīng)物

6、業(yè)主管部門同意的,物業(yè)用房可以與所在住宅組團(tuán)同步開工、同步交付使用。(4)社區(qū)用房、養(yǎng)老用房、公廁在住宅總規(guī)模開工50%之前開工,且在住宅總規(guī)模交付80%之前交付。(5)村委辦公樓、傳達(dá)室與所在組團(tuán)同步開工,與所在組團(tuán)同步交付,且在住宅總規(guī)模交付80%之前交付。(6)中水處理設(shè)備房與所在住宅組團(tuán)同步開工,且在住宅總規(guī)模交付100%之前交付。2. 商業(yè)用房:生鮮超市、便利店、餐飲店、沿街商鋪、住宅底商、插件式商業(yè)等商業(yè)用房,與所在組團(tuán)同步開工、同步交付。且住宅總規(guī)模開工50%之前,配套商業(yè)用房開工比例不低于50%;在住宅開工大于50%后,商業(yè)用房開工的比率不小于住宅開工比率。住宅總規(guī)模交付50%

7、之前,生鮮超市應(yīng)該交付;住宅總規(guī)模交付80%之前,配套商業(yè)用房應(yīng)全部交付。3. 商務(wù)樓:寫字樓、綜合樓、酒店、購(gòu)物中心、城市綜合體等商務(wù)樓,在住宅總規(guī)模開工50%之前開工不小于項(xiàng)目商務(wù)樓總規(guī)模的30%且不少于一棟,與之同步開工的高層住宅同步驗(yàn)收主體;在住宅總規(guī)模開工80%之前開工不小于項(xiàng)目商務(wù)樓總規(guī)模的60%且不少于兩棟,與之同步開工的高層住宅同步驗(yàn)收主體;其余商務(wù)樓不遲于與尾期住宅組團(tuán)同步開工、同步主體驗(yàn)收、同步交付。4. 配套設(shè)施:停車設(shè)施(含停車棚)、健身設(shè)施(含場(chǎng)地)、道路(含路燈)、綠化景觀、廣場(chǎng)鋪裝、圍墻、夜景亮化等配套設(shè)施與所在組團(tuán)同步開工,與所在組團(tuán)同步交付。5. 配套工程應(yīng)符

8、合土地出讓公告、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資履約監(jiān)管合同約定的開工、預(yù)售、主體驗(yàn)收時(shí)序。(四)在建項(xiàng)目開工交付時(shí)序制定原則:1. 對(duì)已開工、交付住宅區(qū)域,按照組團(tuán)開工、組團(tuán)交付原則進(jìn)行比對(duì),優(yōu)先補(bǔ)齊基本配套短板。若已開工建筑對(duì)應(yīng)的地下停車場(chǎng)、水泵房、換熱站、變配電室(含配電間、電表間)未開工的,尚未驗(yàn)收的,與已開工建筑同步驗(yàn)收。若已交付住宅對(duì)應(yīng)的地下停車場(chǎng)、水泵房、換熱站、變配電室(含配電間、電表間)未開工的,要將已交付住宅與其相鄰新建住宅劃分為同一個(gè)組團(tuán),同步開工、同步驗(yàn)收主體、同步交付。2. 已經(jīng)開工的項(xiàng)目,若已交付住宅建筑面積達(dá)到80%的,社區(qū)房、物業(yè)房、養(yǎng)老用房、商業(yè)用房未交付的,后續(xù)工程作為一期同步

9、開工,同步交付。3. 幼兒園未開工的,與新開工組團(tuán)同步開工、同步交付使用。4. 社區(qū)用房、養(yǎng)老用房、物業(yè)用房未開工的,按照新建項(xiàng)目開工、交付時(shí)序執(zhí)行。5. 商業(yè)用房開工、交付時(shí)序:(1)住宅已開工面積小于50%,商業(yè)用房尚未開工的,按新建項(xiàng)目開工、交付時(shí)序執(zhí)行。(2)住宅已開工面積大于等于50%,商業(yè)用房尚未開工的,首先開工住宅組團(tuán)應(yīng)與不小于商業(yè)用房總比例的30%同步開工、同步交付;住宅總規(guī)模交付80%之前,商業(yè)用房交付比例不應(yīng)小于80%,住宅交付100%之前,商業(yè)用房應(yīng)全部交付。6. 商務(wù)樓開工、交付時(shí)序:(1)住宅工程已全部開工,商務(wù)樓未開工,開發(fā)企業(yè)在區(qū)內(nèi)無其他在建項(xiàng)目的,該商務(wù)樓與開發(fā)

10、企業(yè)新取得土地的項(xiàng)目作為一個(gè)新建項(xiàng)目同步開工、同步交付;開發(fā)企業(yè)在區(qū)有其他在建項(xiàng)目的,該商務(wù)樓與在建項(xiàng)目作為一個(gè)項(xiàng)目同步開工、同步交付。(2)住宅工程已部分開工,且開工比例大于等于50%的,商務(wù)樓未開工的,新開工第一個(gè)組團(tuán)應(yīng)開工商務(wù)樓,商務(wù)樓要與不小于其面積的住宅劃為同一組團(tuán),待商務(wù)樓建設(shè)至地上2層后,剩余住宅方可開工,并且原則上與其同步主體驗(yàn)收。(3)住宅工程已部分開工,且開工比例小于50%的,商務(wù)樓未開工的,商務(wù)樓與已開工住宅樓、未開工住宅樓一并按照新開工項(xiàng)目商務(wù)樓住宅開工交付時(shí)序執(zhí)行。7. 配套設(shè)施開工交付時(shí)序:(1)若已交付住宅對(duì)應(yīng)的地下停車位數(shù)量達(dá)不到規(guī)定配建標(biāo)準(zhǔn)的,要將已交付住宅與

11、其相鄰新建住宅劃分為同一個(gè)組團(tuán),缺口的停車位連同相鄰住宅配建的停車位同步建設(shè),與相鄰住宅同步開工、同步交付。(2)若已交付住宅區(qū)域?yàn)榕R時(shí)圍墻的,則該臨時(shí)圍墻應(yīng)與下一期相鄰住宅工程及圍墻,同步開工、同步交付。(3)健身設(shè)施(含場(chǎng)地)、道路(含路燈)、綠化景觀、廣場(chǎng)鋪裝、夜景亮化按照新建項(xiàng)目開工、交付時(shí)序執(zhí)行。(五)開工交付時(shí)序計(jì)劃的推送。居住區(qū)項(xiàng)目開發(fā)交付時(shí)序計(jì)劃批復(fù)后,應(yīng)于2個(gè)工作日內(nèi)書面推送相關(guān)主管部門。四、推行組團(tuán)化開工、組團(tuán)化交付,住宅與配套同步開工交付(一)倡導(dǎo)組團(tuán)化開工、組團(tuán)化交付。居住區(qū)在符合上述規(guī)定開工時(shí)序的基礎(chǔ)上,應(yīng)采取組團(tuán)化開工的方式,原則上不允許單棟建筑開工。一個(gè)組團(tuán)內(nèi)的全

12、部工程需同步設(shè)計(jì)、同步方案審查、同步辦理許可、同步開工、同步交付使用。(二)組團(tuán)劃分原則1. 組團(tuán)劃分規(guī)模適中。新建居住區(qū)第一個(gè)組團(tuán)規(guī)模用地面積不小于20畝,建設(shè)規(guī)模不小于4萬平方米,不少于4棟樓;后續(xù)組團(tuán)原則上應(yīng)與前一個(gè)組團(tuán)相鄰,建設(shè)規(guī)模不小于2萬平方米,不少于2棟樓;后續(xù)組團(tuán)若與已開工組團(tuán)不相鄰,則按照第一組團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)劃分。2. 首個(gè)組團(tuán)應(yīng)配套齊全。首個(gè)開工組團(tuán)應(yīng)有水泵房、換熱站、配電室等配套工程。首個(gè)開工組團(tuán)要包含部分地下車庫(kù)及地下車庫(kù)出入口,確保停車位數(shù)量滿足該組團(tuán)的使用需求,且地下車庫(kù)達(dá)到使用條件。地下車庫(kù)正式出入口數(shù)量無法滿足消防要求時(shí),可設(shè)置臨時(shí)出入口。3. 除住宅已全部開工的個(gè)別

13、在建項(xiàng)目外,商務(wù)樓原則上不允許放在最后一個(gè)組團(tuán)開工,且與不小于其面積的住宅劃為同一組團(tuán)。4. 組團(tuán)分期應(yīng)科學(xué)合理。分期的區(qū)域界限是道路或綠地的,將道路、道路照明、綠地納入前一期建設(shè)范圍。每期建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括與交通干道相連的道路以及與下一期建設(shè)的有效臨時(shí)隔離措施。5. 組團(tuán)劃分要與開工交付時(shí)序結(jié)合。對(duì)于分期建設(shè)的項(xiàng)目,開工交付時(shí)序計(jì)劃應(yīng)結(jié)合土地供應(yīng)等情況合理安排,確保實(shí)現(xiàn)配套工程與住宅類工程同步開工、同步交付使用。五、控制環(huán)節(jié)前移,加強(qiáng)對(duì)中前期環(huán)節(jié)的管控(一)嚴(yán)把項(xiàng)目開工關(guān)1. 配套工程違反批復(fù)的開工交付時(shí)序計(jì)劃的,規(guī)劃分局、住建局、工程監(jiān)管中心等有關(guān)部門暫停辦理后續(xù)項(xiàng)目的開工。規(guī)劃由高新區(qū)審批的項(xiàng)

14、目,由區(qū)規(guī)劃分局牽頭,綜合執(zhí)法局、工程監(jiān)管中心、城管中心、交警大隊(duì)配合,不予以開工驗(yàn)線;規(guī)劃方案由市里審批,建設(shè)手續(xù)在高新區(qū)辦理的項(xiàng)目項(xiàng)目,由工程監(jiān)管中心牽頭,不予以驗(yàn)槽。2. 項(xiàng)目驗(yàn)線、驗(yàn)槽時(shí),規(guī)劃分局、工程監(jiān)管中心等部門要首先審查項(xiàng)目前期的公共服務(wù)用房、商務(wù)樓、配套商業(yè)用房、配套設(shè)施的開工交付情況,配套設(shè)施建設(shè)滯后的,不允許僅開工住宅樓。商務(wù)樓所在的組團(tuán),商務(wù)樓主體建到二層后同一組團(tuán)的住宅方可開工。(二)加強(qiáng)預(yù)售中期控制1. 住建局牽頭,對(duì)新建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售控制政策,按經(jīng)批復(fù)的居住區(qū)開工交付時(shí)序計(jì)劃確定的組團(tuán),原則上每個(gè)組團(tuán)住宅規(guī)模的10%作為房控暫不辦理預(yù)售,待該組團(tuán)配套工程全部

15、交付后再予以辦理預(yù)售(具體控制比例、控制時(shí)序、控制單體由聯(lián)席會(huì)議審定)。與商務(wù)樓作為一個(gè)控制組團(tuán)開工的住宅樓,在商務(wù)樓主體驗(yàn)收前不得辦理預(yù)售。2. 若規(guī)劃分局、工程監(jiān)管中心等部門有監(jiān)管需要,經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意,住建部門配合做好有針對(duì)性預(yù)售控制。3. 土地出讓公告、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資履約監(jiān)管合同對(duì)于配套工程的建設(shè)時(shí)序有約定,需預(yù)售控制的,按約定執(zhí)行。(三)強(qiáng)化主體驗(yàn)收管控1. 和商務(wù)樓作為一個(gè)控制組團(tuán)開工的住宅樓,與商務(wù)樓同步主體驗(yàn)收。2. 對(duì)于住宅工程已全部開工的在建項(xiàng)目,在主體驗(yàn)收環(huán)節(jié),要會(huì)同規(guī)劃分局同步核查已建成區(qū)域的車庫(kù)等配套工程,前期配套工程與主體驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)。3. 若規(guī)劃分局、住建局等有關(guān)部門有監(jiān)

16、管需要,經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意,工程監(jiān)管中心配合做好有針對(duì)性的主體驗(yàn)收控制。六、多措并舉,建立聯(lián)席會(huì)議制度,加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)監(jiān)管(一)建立聯(lián)席會(huì)議制度根據(jù)需要隨時(shí)召開聯(lián)席會(huì)議,由管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)主持,住建局、國(guó)土分局、規(guī)劃分局、工程監(jiān)管中心、軟環(huán)境局、教育分局、電力辦、行政執(zhí)法局、街道、發(fā)展區(qū)等相關(guān)單位參加,審查開發(fā)企業(yè)提報(bào)的開工交付時(shí)序計(jì)劃,明確住宅和配套工程的開工交付比例關(guān)系和確需預(yù)售、主體驗(yàn)收控制的環(huán)節(jié)。(二)明確部門職責(zé),加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管1. 規(guī)劃分局:(1)在規(guī)劃條件核提環(huán)節(jié),應(yīng)該要求地塊開發(fā)要符合本辦法要求。(2)規(guī)劃方案審批環(huán)節(jié),應(yīng)明確告知開發(fā)企業(yè)制定開工交付時(shí)序計(jì)劃,并提出開工交付時(shí)序

17、計(jì)劃的具體要求。(3)照批復(fù)的開工交付時(shí)序計(jì)劃辦理建筑方案審查、許可核發(fā)、開工驗(yàn)線、規(guī)劃核實(shí)等業(yè)務(wù)。(4)照監(jiān)管需要,需在預(yù)售、主體驗(yàn)收控制的,提交聯(lián)席會(huì)研究后,書面函告住建局、工程監(jiān)管中心。(5)未按照規(guī)定制定開工交付時(shí)序計(jì)劃或不按開工交付時(shí)序計(jì)劃建設(shè)的,規(guī)劃分局對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目其他建設(shè)工程暫緩核發(fā)規(guī)劃許可、暫緩開工驗(yàn)線、竣工規(guī)劃核實(shí)等手續(xù)。2. 住建局:(1)應(yīng)按照批復(fù)的開工交付時(shí)序進(jìn)行預(yù)售管控。(2)根據(jù)有關(guān)部門監(jiān)管需要,經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意后,配合做好預(yù)售控制工作。(3)按照開工交付時(shí)序計(jì)劃,做好物業(yè)用房開工交付監(jiān)管工作。(4)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理,督促按時(shí)開工交付。未按照規(guī)定制定開工交付

18、時(shí)序計(jì)劃或不按開工交付時(shí)序計(jì)劃建設(shè)的,暫停商品房合同網(wǎng)上簽約、預(yù)售許可等手續(xù)。3. 工程監(jiān)管中心:(1)應(yīng)按照批復(fù)的開工交付時(shí)序計(jì)劃辦理驗(yàn)槽、主體驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。(2)按照監(jiān)管需要,需預(yù)售控制的,提交聯(lián)席會(huì)研究后,書面函告住建局。(3)根據(jù)規(guī)劃分局需要,經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意后,配合做好主體驗(yàn)收控制工作。(4)未按照規(guī)定制定開工交付時(shí)序計(jì)劃或不按開工交付時(shí)序計(jì)劃建設(shè)的,工程監(jiān)管中心不予辦理驗(yàn)槽、主體驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)。4. 國(guó)土分局:(1)對(duì)于舊改項(xiàng)目,幼兒園、商務(wù)樓尚未供地的,要將其用地納入新供地范圍。(2)土地出讓環(huán)節(jié)中對(duì)預(yù)售有控制要求的應(yīng)函告住建局。5. 電力辦:按照開工交付時(shí)序計(jì)劃,做好變配電設(shè)施、充電樁預(yù)留接口等開工交付監(jiān)管工作。6. 城管中心:按照開工交付時(shí)序計(jì)劃,做好水泵房、換熱站、中水處理設(shè)備房等開工交付監(jiān)管工作。7. 經(jīng)發(fā)局、大數(shù)據(jù)中心會(huì)同住建局按照工作職責(zé),對(duì)于住宅已全部建成,商務(wù)樓等配

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