中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰(zhàn)略調(diào)整與拿地策略整理!

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰(zhàn)略調(diào)整與拿地策略整理!.精品文檔.中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰(zhàn)略調(diào)整與拿地策略整理！土地情報2018-08-20目錄六、中海地產(chǎn)七、綠地控股八、綠城中國九、華夏幸福十、華潤置地筆者按：2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場，受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯（尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）。總體來說，中國房地產(chǎn)已開始往運營端轉(zhuǎn)型，

2、并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。為使讀者對當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務調(diào)整方向有個清晰的認識，筆者對各地產(chǎn)公司的年報內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前50強的相關(guān)信息進行了整理，同時結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述問題進行了相關(guān)分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。接前文：西政資本：地產(chǎn)前50強2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地策略與核心融資整理（一）恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)篇六、中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)在2017年年報中表示將加大一二線城市棚戶區(qū)、城市更新等非公開市場土地投資力度，多元化增加土地儲備，不過在當前國家棚改貨幣化收縮政策下將影響這一進程的實施?？傮w來說，中海地產(chǎn)的風格相對“保守”。公開報

3、道顯示，其負債率只有20%，其杠桿利用得相對較少，發(fā)展以“穩(wěn)”為主，以利潤取勝而非規(guī)模。但是，依靠控制各項成本以增加利潤可能會對公司發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。（一）戰(zhàn)略調(diào)整盡管大環(huán)境的融資形勢非常嚴峻，但中海當前的流動性非常充足，融資成本目前也基本能控制在年化6%左右，在戰(zhàn)略發(fā)展方面，一是著力“好中求快、穩(wěn)中求快”，銷售策略和節(jié)奏更為進取；二是加速拓展一線及二線城市都市圈，高效吸納土地儲備，且重點布局商辦板塊，主要是大力開發(fā)聯(lián)合辦公和長租公寓領域；推出股權(quán)激勵計劃，并主要面向公司逾400余名中高級管理人員以及技術(shù)骨干等；四是制定2018年業(yè)績增長目標，追求“又好又快”的發(fā)展目標。（二）拿地策略主抓并

4、購、招拍掛、合作模式，在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區(qū)域分布較廣，如2018年6月拿到了烏魯木齊、福州、長春、天津和濟南共5塊土地。七、綠地控股與前幾家大地產(chǎn)公司面臨的發(fā)展問題類似，綠地遭遇了多元化困局，2017年綠地多元化業(yè)務中的建筑、汽車、商品銷售、能源方向的毛利率僅分別為3.75%、3.98%、1.38%和1.67%，使整體毛利率大幅拉低至14.34%。綠地進入2018年以來負債率較高，利息支出大，按8%的融資成本計算，每年的利息支出就高達400億元。根據(jù)公開報道，近期綠地重慶、上海、成都、西安，鄭州、武漢等多地項目亦爆出存在質(zhì)量問題。盡管綠地有境內(nèi)外融資雙方管道，但政策收緊，

5、融資渠道受限，在高負債率的背景下，融資成本可能將進一步上升。（一）戰(zhàn)略調(diào)整綠地在2018年的戰(zhàn)略調(diào)整有目共睹，主要體現(xiàn)在如下幾方面：一是在內(nèi)部培養(yǎng)8家300億以上的區(qū)域公司，成為2018年4000億目標的重要基礎，在原有的小鎮(zhèn)、大盤、超高層項目外，增加短平快項目，加快周轉(zhuǎn)率。二是依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，啟動“地產(chǎn)”的新一輪布局，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費等產(chǎn)業(yè)集群，為公司發(fā)揮協(xié)同效應、平衡經(jīng)濟波動、實現(xiàn)持續(xù)增長，2018重點布局養(yǎng)老和文旅項目，如“雄安綠地雙創(chuàng)中心”、山東膠東半島布局千畝康養(yǎng)小鎮(zhèn)、雪萊小鎮(zhèn)，“地產(chǎn)科技及綜合產(chǎn)業(yè)”之新動能產(chǎn)城融合，包括會展經(jīng)濟園、科技先行谷、生活示范區(qū)等三大園區(qū)

6、，如中國濟南綠地國際博覽城等。綠地科技先行谷以先進動力研發(fā)、孵化為核心，重點打造先進動力產(chǎn)業(yè)園、綠地云谷產(chǎn)業(yè)園和科創(chuàng)總部園三個園區(qū)。三是重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項目，增加土地購置。四是加強在“速度”和“質(zhì)量”上下功夫，著力庫存去化、新盤銷售、資金回籠等工作，根據(jù)綠地公開披露的財務數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度回款584億元，回款率120%。五是實行“1、3、5”高周轉(zhuǎn)（1個月開工，3個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正），繼續(xù)提高項目周轉(zhuǎn)率。六是重點布局長租公寓，如雄安綠地雙創(chuàng)中心、香河綠地雙創(chuàng)中心、綠地鉑驪公寓項目?！半p創(chuàng)中心”打造集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、公共孵化服務、投融資服務、創(chuàng)業(yè)輔導、國際

7、資源對接為一體的共營區(qū)域，為創(chuàng)建區(qū)域“創(chuàng)業(yè)大街、創(chuàng)業(yè)社區(qū)、創(chuàng)業(yè)慧谷”等業(yè)態(tài)做好基礎，后續(xù)擇機共建雙創(chuàng)基地。另外布局多元化生意，如投資創(chuàng)客中心；針對中產(chǎn)階層客戶推出進口精品超市G-Super，且在2018年做進一步擴張，門店將從現(xiàn)有的37家擴展到100家。無獨有偶，2018年1月綠地集團聯(lián)合WE+酷窩品牌，在西北六省區(qū)推動傳統(tǒng)寫字樓與聯(lián)合辦公、共享經(jīng)濟的融合項目。（二）拿地策略綠地在2018年的戰(zhàn)略性項目拓展比較明顯，在上半年新增土儲中，“綠地城際空間站”項目占比超過30%，目前也在著力打造全新項目品牌“綠地城際空間站”。除此之外，綠地加強康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，聚焦康養(yǎng)居酒店項目拓展和建設，其中已列入計劃項

8、目有52個，年內(nèi)可交付項目有望達17個。綠地在拿地上重點關(guān)注三大關(guān)鍵點：（1）城市群；（2）高鐵沿線；（3）三四線城市快周轉(zhuǎn)項目。近期重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項目，大力推進土地儲備工作。公開資料顯示，2018年，綠地將重點布局長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區(qū)；江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區(qū)以及地級市高鐵站周邊地區(qū)。八、綠城中國綠城2018年的戰(zhàn)略布局集中在一二線城市，但去年以來一些一二線城市成交量下降，樓價上漲空間有限，短期有一定下行風險，與綠地的情況類似，綠城亦強調(diào)多元化發(fā)展，但除地產(chǎn)外的其它業(yè)務收入比例暫未見明顯

9、提高。（一）戰(zhàn)略調(diào)整綠地針對上述面臨的問題主要實施了以下幾個戰(zhàn)略調(diào)整：一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同時，擇優(yōu)拓展一二線城市周邊承接產(chǎn)業(yè)及人口外溢的優(yōu)質(zhì)三四線城市。二是積極創(chuàng)新融資模式，推行融資租賃、商業(yè)保理、基金及其他創(chuàng)新業(yè)務的多元化發(fā)展，擴大資金來源。三是強化2018年綠城的重點發(fā)展關(guān)鍵詞：“五位一體”、“輕重結(jié)合”復合型發(fā)展，即以綠城中國為主體，構(gòu)建綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)（溫州文成小鎮(zhèn)項目、濰坊昌樂小鎮(zhèn)項目）、綠城生活五大業(yè)務板塊。四是繼續(xù)重點布局代建板塊，2018年綠城管理銷售額預估將實現(xiàn)500億元。五是重點布局未來社區(qū)零售服務-社區(qū)便利店“綠橙”，依托豐富的社區(qū)資源

10、，開發(fā)綠色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)，布局自己的種植基地，提供優(yōu)質(zhì)的米面糧油和生鮮果蔬，推廣“幸福綠城”APP。六是新組建的綠城科技集團圍繞建筑科技化、住宅科技化、樓宇經(jīng)濟科技化等方面推進，具體包含四大板塊內(nèi)容：4S公司、精裝修集團、基電安裝公司、綠城PC構(gòu)建廠。七是組建新構(gòu)架，五大輕資產(chǎn)集團包括綠城管理集團、綠城資產(chǎn)集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和雄安公司。八是加強快周轉(zhuǎn)，針對“262”（20%豪宅產(chǎn)品，60%性價比較高的產(chǎn)品，20%社會保障房）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的60%，適當加快60%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的周轉(zhuǎn)速度。九是實行架構(gòu)調(diào)整，一是把在總部機關(guān)的人放到一線，二是進行組織架構(gòu)上的扁平化，三是推行輕重并舉原則。

11、（二）拿地策略從2018年的拿地情況來看，主要方式是戰(zhàn)略合作、公開招標、混合所有制改革、收并購等。為了騰挪空間拓展代建業(yè)務，綠城近年來試圖將項目投資布局重點轉(zhuǎn)向一二線城市，將三四線城市的業(yè)務騰給代建以發(fā)展空間。當然這也直接導致了綠城在拿地策略上的變化。綠城堅持核心城市核心地段的投資戰(zhàn)略，但是對一些一二線城市周邊，經(jīng)濟基礎較好的三四線城市，有合適的項目也會投入，不過還是以短平快項目為主。綠城對三四線城市的投資有嚴格標準，尋找人口基數(shù)大和購買能力強的優(yōu)質(zhì)城市，項目體量控制在30萬平方米以內(nèi)，20萬平方米左右則最佳，以快速周轉(zhuǎn)解決流動性、銷售和規(guī)模問題。綠城60%占比的項目多數(shù)為在二線和三四線的項目

12、，此前的5912模式（5個月開工，9個月開盤，12個月現(xiàn)金流為正）實施后，現(xiàn)有的項目能做到4個月開盤，高周轉(zhuǎn)的模式也并不比其他公司弱。拿地區(qū)域方面，綠城堅持以一二線為主（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都等），并布局一些核心城市輻射區(qū)域并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市（嘉興、南通、義烏等）。（三）核心融資1.7月份，綠城中國宣布先后與由匯豐銀行牽頭的18家香港主要銀行及中國銀行（香港）有限公司成功舉行境外銀團貸款簽約儀式，共獲兩筆總計14億美元（約94億元人民幣）的低息無抵押貸款。2.今年年初綠城拿到了300億元的直接融資，包括ABS、公司債、長租公寓債等在內(nèi)，渠道廣泛。九、華夏幸福華夏幸福在

13、2018年以來遇到的融資問題有目共睹，其中產(chǎn)業(yè)新城應收賬款金額大，回收周期長，由此導致資金鏈緊張（控股股東中國平安折價轉(zhuǎn)讓19.88%的股權(quán)可能與之有關(guān)）。華夏幸福的地產(chǎn)收入集中在京津冀地區(qū)（2017年收入占比87%），地區(qū)依賴較高，但津京冀地區(qū)近年來人口處于凈流出狀態(tài)。地產(chǎn)調(diào)控趨嚴的背景下，華夏幸福與平安對賭承諾為業(yè)績?nèi)攴环?，由此增加了公司?jīng)營風險，另外為實現(xiàn)對賭協(xié)議規(guī)定的三年業(yè)績增長幅度，華夏幸福追求短期業(yè)績的激勵較強，由此對公司長期戰(zhàn)略布局可能產(chǎn)生不利影響。（一）戰(zhàn)略調(diào)整需特別提及的就是華夏幸福引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者，緩解資金壓力，優(yōu)化公司的治理結(jié)構(gòu)，另外公司通過對賭協(xié)議業(yè)績承諾

14、與股權(quán)激勵業(yè)績承諾機制，對管理層實行監(jiān)督與激勵。（二）拿地策略主要有招拍掛、PPP項目，拿地區(qū)域主要是產(chǎn)業(yè)新城，比如武漢市黃陂區(qū)前川產(chǎn)業(yè)新城PPP項目、石家莊元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項目、貴陽市清鎮(zhèn)市產(chǎn)業(yè)新城PPP項目等。（三）核心融資1.1月6日取得股份公司50億非公開發(fā)行公司債。2.2月24日面向合格投資者公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會核準批復的公告。3.3月初公告300億的各家銀行和金融機構(gòu)的授信和融資合作。4.3月12日和13日在上交所發(fā)行公司債10.9億，在銀行間市場發(fā)行短融15億。十、華潤置地同碧桂園和綠地類似，華潤的一些物業(yè)亦爆出存在質(zhì)量問題，對其聲譽造成了較大影響。華潤的地產(chǎn)項目開

15、發(fā)集中在一二線城市，未能充分從上一輪三四線城市去庫存及房價上漲中受益，營收和凈利潤增速相對其它地產(chǎn)商較低。當前地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴，特別是核心一二城市成交量和價格增長受限或出現(xiàn)下跌，華潤后續(xù)的業(yè)績增速可能會受此影響。（一）戰(zhàn)略調(diào)整華潤在2018年的戰(zhàn)略調(diào)整主要如下：1.拓展業(yè)務區(qū)域，重視在二三線拿地規(guī)模，如2018年6月份拿地區(qū)域以二三線城市為主（有佛山、常州、長春、溫州等二三線城市）；2.關(guān)注宏觀調(diào)控非主控城市發(fā)展機會，通過多樣化土地資源獲取方式，進行低成本儲地；3.積極向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型，華南大區(qū)逐漸形成城市片區(qū)綜合運營、醫(yī)院醫(yī)療、學校教育、公園與公共空間、商業(yè)運營、文化體育、城市棚改、城中村整治的城市運營八大業(yè)務模塊。4.華潤目前的創(chuàng)新業(yè)務主要有康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育