市場比較法在土地估價中的應(yīng)用土地估價市場比較法適用的估價原則

1、市場比較法在土地估價中的應(yīng)用土地估價市場比較法適用的估價原則土地價格評估是指土地估價人員，根據(jù)估價目的，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗，通過對影響土地價格因素的分析，對土地最可能實現(xiàn)的合理價格做出推測與判斷。土地估價方法主要有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、成本逼近法、路線價法、基準地價系數(shù)修正法等。在這幾種估價方法中，最常用到的一種就是市場比較法。市場比較法根據(jù)替代原理，將估價對象與近期發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進行比較，對類似不動場成交價格進行適當(dāng)?shù)匦拚?，以得到待估對象在估價時點客觀合理價格的估價方法。市場比較法一般公式為：估價對象價格=可比實例價格？捉灰濁榭魴

2、拚凳凳捉灰茲掌諦拚凳蓄濁蛤量斷拚凳凳贅霰鸚量斷拚凳R蛇嗽說擻檬諧”冉戲公保罷業(yè)膠鮮實目殺冉系畝韻蛆約翱悸嗆糜跋始諧OIB竦囊量兀湍簟冉蝦玫牟饃慍鎏蘭鄱韻蜻募郛痣5竊謔導(dǎo)實牟僮輔討校庵址椒a崇嬖遍歡皿奈侍裸蛇宋頤欽攵暈侍庖慘嚶畝圓??？市場比較法與市場結(jié)合比較緊密，它在以近期交易實例并進行比較的基礎(chǔ)上得到的評估對象的估價結(jié)果具有較強的現(xiàn)實性和說服力，反映近期不動產(chǎn)市場的行情，能為人們所接受。市場比較法的最大缺點主要是由其估價原理和適用條件所致。因為市場比較法在非正常情況下，比準價格往往偏離不動產(chǎn)本身的特性，無法與收益價格相協(xié)調(diào)，如市場低迷或市場過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經(jīng)濟等。在信息不對稱、市場效率低

3、下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，適用條件的限制構(gòu)成該方法的缺陷。除外，還有其原理所導(dǎo)致的需要大量信息和要求較高技術(shù)方面的問題構(gòu)成的缺陷。1 、市場比較法在應(yīng)用的過程中容易出現(xiàn)的問題（1） 信息的不靈通導(dǎo)致尋找到的比較對象存在一定的不適應(yīng)性。可比實例的選取存在一定的困難，這樣就直接影響估價結(jié)果。對于估價對象的選取，估價人員也主要根據(jù)其經(jīng)驗，采用定性方法主觀地進行篩選，也對估價結(jié)果產(chǎn)生間接影響。（2） 技術(shù)上的不成熟導(dǎo)致這種方法的實施需要花費大量的人力物力。因素修正是市場比較法的難點，難點的存在使技術(shù)運用必然存在缺點。目前，市場比較法中如何確定因素權(quán)重和怎樣提高因素修正系數(shù)的準確性沒有規(guī)定

4、。雖然在估價過程中考慮到交易、日期、區(qū)域和個別因素的修正，且在確定區(qū)域和個別因素時，繪制區(qū)域和個別因素對其打分計算，但是沒有對影響地價的因素的各種條件確定定量的修正系數(shù)，導(dǎo)致估價人員在估價過程中無章可循，主觀性很大，難以把握。同時對于交易情況的修正，也存在這樣的情況，非正常交易情況、不同的估價目的下都沒有確定的修正指數(shù)，這樣就導(dǎo)致不同的估價人員估價同一不動產(chǎn)而使用不同數(shù)據(jù)產(chǎn)生不同的價格的后果。地價影響因素眾多，而目前修正因素類型較少，比如市場比較法中沒有考慮到將來區(qū)域發(fā)展狀況、經(jīng)濟發(fā)展狀況以及國內(nèi)和國外經(jīng)濟金融走勢狀況等。（3） 土地估價人員的素質(zhì)存在不同的差距。部分估價人員誠信心理扭曲、職業(yè)

5、道德缺乏、道德修養(yǎng)不夠。市場估價法是一個與市場緊密相連，需要時時關(guān)注市場動態(tài)的估計方法。部分估價人員缺乏道德責(zé)任感，藐視市場規(guī)則，不尊重競爭對手，再加上重“關(guān)系”，、講“人情”，從而使市場比較法這一估價方法存在一個的不公正性。（4）對土地估價方法的理論研究不夠，沒有專業(yè)、專門的團隊來改進現(xiàn)行的土地估價方法，特別像市場比較法。2 、針對市場比較法在運用過程中出現(xiàn)的問題及存在的缺陷。我們提出改進其方法的途徑。1）建立完善的土地市場估計信息系統(tǒng)目前我國城市土地市場發(fā)展還不夠成熟，要做到有大量適當(dāng)可比實例，建議相關(guān)部門開發(fā)建立健全土地估價信息系統(tǒng)，如建立土地交易信息系統(tǒng)，房屋交易信息系統(tǒng)（新房和二手房

6、等），房屋出租信息系統(tǒng)等。其中系統(tǒng)中較為詳細地記述實例的一些信息，除了最基本的房屋坐落、四至、交易方式和交易類型等情況外，如一些影響地價的一般區(qū)域和個別因素甚至是國內(nèi)外的經(jīng)濟金融狀況也要加以體現(xiàn)。在信息充足的保障下，采用科學(xué)定量的方法篩選可比案例，其中高蓉等運用模糊聚類和層次分析法等決策方法定量地篩選可比實例，做到了客觀、準確。（2）加強技術(shù)方面的研發(fā)，改進并優(yōu)化市場估價法在實際中的運用。（3）建立估價結(jié)果的監(jiān)督機制，提高估價人員的整體素質(zhì)，確保估價結(jié)果的相對準確。目前土地估價結(jié)果采用的是備案制，國土部門并不對評估結(jié)果很少有人對此進行研究，今天這個問題已經(jīng)牽涉到評估師的法律責(zé)任，有些評估結(jié)果直

7、接影響國有資產(chǎn)的真實性。由于我國對土地估價的誤差或結(jié)果很少進行監(jiān)督，在實際的操作過程中就存在很多問題。土地估價行業(yè)協(xié)會的建立及制度的完善將有利于監(jiān)督行業(yè)人員的工作。同時我們知道，無論是現(xiàn)行的估價方法還是未動化估價，都需要估價人員篩選一定的信息和進行主觀判斷，并且在目前的情況下，土地估價人員存在一定的不合格性，所以提高估價人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)勢在必行。不斷推進土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管，充分發(fā)揮行業(yè)自律職能對會員機構(gòu)的約束作用。行業(yè)協(xié)會對于行業(yè)成員的約束和調(diào)節(jié)作用在國內(nèi)外特別是會計、咨詢、評估行業(yè)發(fā)展過程中起到了重要的作用。在弱化行政手段的今天，完善土地評估行業(yè)協(xié)會的職能將是十分必要的。行業(yè)協(xié)會的

8、章程應(yīng)當(dāng)是會員單位共同遵守的紀律，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會健康運作對于整飭行業(yè)風(fēng)氣是大有裨益的。譬如對會員單位不道德執(zhí)業(yè)的共同譴責(zé)將是保障其他執(zhí)業(yè)會員地位的重要工具。我們需要引導(dǎo)土地評估行業(yè)風(fēng)險管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生于執(zhí)業(yè)過程中，控制行業(yè)風(fēng)險要從機構(gòu)自身角度出發(fā)，加強內(nèi)部項目管理、提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)和提高評估報告書的質(zhì)量。隨著土地資源的市場化推進，土地評估部門已經(jīng)取消了土地評估結(jié)果的審查確認制度，這顯然加大了評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，從風(fēng)險退出機制角度來看，可以借鑒國外審計服務(wù)行業(yè)保險制度，只有這樣才能進一步促進評估結(jié)果的準確性。建立估價結(jié)果的公示制度土地估價原本就是一項“公正、公信、公開”的工

9、作，為更好的推動估價工作水平，可將估價結(jié)果公布于公共信息平臺，接受公眾的監(jiān)督。（4）加強理論研究，完善操作規(guī)范，加大對土地估價理論研究的重視度，尤其是對作為估價靈魂的土地估價方法的研究。只有把土地估價的理論研究好，估價規(guī)程編制好，才能更好地指導(dǎo)實踐，最終推動土地估價的發(fā)展。培養(yǎng)一些專門致力于土地估價研究的專業(yè)人才。目前在土地估價行業(yè)研究中的研究者多是于各個土地估價機構(gòu)，缺乏專門的研究者。而這部分估價師往往由于業(yè)務(wù)繁忙難于專心學(xué)術(shù)研究，建議在高校設(shè)立專門的土地估價研究機構(gòu)，對現(xiàn)行的估價技術(shù)進行深入研究。對市場比較法的運用方式進行完善，尤其是對市場比較法起關(guān)鍵作用的可比對象的選擇、及影響因素的確定，能提供更量