房地產價格構成及測算公式

1、房地產價格構成及算公教學目標知識目標 ：（ 1）了解房地產價格的構成（ 2）理解并掌握成本法的測算公式?能力目標：（ 1）能厘清房地產的成本項目（ 2）能熟練運用成本法測算公式?素質要求：（ 1）具備了房地產成本構成的基礎性知識（ 2）具有一定的數(shù)學計算功底知識導入?若欲對一宗舊房地產估價，討論若重新購建該房地產，需支出哪些費用項目？這些費用項目如何測算？。老師對學生的討論結果進行總結點評，導入本課程的學習。學習與操練 工作任務 ?熟悉房地產的價格構成，求取積算價格 教學活動 ?以工作任務為導向安排教學活動。?教學活動1 ：房地產價格的構成? 學習新知識?引導語： 同學們， 請思考： 一宗房地

2、產的完整價格由哪些要素構成？如何測算各要素金額？運用成本法估價，需要懂得房地產價格構成。房地產價格的實際構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產，其價格構成可能不同。另外，房地產價格構成還取決于對其構成項目的劃分。劃分的標準或角度不同，價格構成內容也會不同。在實際運用成本法估價時，不論房地產價格的構成如何，最關鍵的是要調查、掌握當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費種類、支付標準及支付時間，既不可有重復也不可漏項，在此基礎上再針對估價對象的實際情況確定其價格構成并估算各構成項目。?下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發(fā)類型為例，并從便于各構成項目估算的

3、角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由下列6 大項構成：(1) 土地取得成本；(2) 開發(fā)成本；(3) 管理費用；(4) 投資利息； (5) 銷售稅費；(6) 開發(fā)利潤。?一、土地取得成本?土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。 在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商(買方) 繳納的稅費構成。 在目前情況下，土地取得成本的構成，根據(jù)房地產開發(fā)取得土地的途徑分為下列3 種：?1 通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等。?2 通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權

4、出讓金等。?3通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費( 如交易手續(xù)費、契稅) 等。?二、開發(fā)成本?開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等， 在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：?1勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用；?2基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用；X?3建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費；

5、?4 公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用；?5開發(fā)過程中的稅費。?三、管理費用?管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以， 在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。?四、投資利息?投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外， 從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算做利潤。?五、銷售稅費?銷售稅費是銷

6、售開發(fā)完成后的房地產所需的費用及應由開發(fā)商( 賣方 ) 繳納的稅費，又可分為下列3 類： ?1銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費；?2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；?3.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。?上述三類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所 以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。六、開發(fā)利潤?現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入 （售價）減去各種成本、費用 和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是 要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。 估算開發(fā)利潤應掌 握下列幾點：?

7、1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值一土 地取得成本一開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售稅費。?2.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā) 商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。?3.開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率有下列幾種：（1）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利 潤率，即：直接成本利潤率=土譚舞事0）汁算孽數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應的利潤率可稱為投資利渴率*即：役資利澗率=王亞取得成本工本十管會葩

8、£3）計算基數(shù)=土地取得成本大開發(fā)成本十管理費用*銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利荊率，即：成本和=土地取得成本+用£1 理察京 銷酶用計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產價值t售價r相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：鈉博 *1潤率開發(fā)利潤_制若利溺率.開發(fā)完成后的房地產價值即采用不同的計所以，在估算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應, 算基數(shù)，應選用相對應的利潤率，反過來，選用不同的利潤率，應采用相對應的 計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪 種計算基數(shù)與其相對應的利潤率來估算，所得的結果都是相同的。技能訓練?分類搜集當?shù)刈≌懽謽?、商?/p>

9、等房地產的價格構成資料，并求取各構成 項目的平均值，得出各類房地產的客觀成本數(shù)值。教學活動2:成本法的測算公式 學習新知識?引導語：請同學們思考，我們搜集了房地產的價格構成資料之后，如何計算才 能求出房地產的積算價格呢？一、最基本的公式?成本法最基本的公式為：?積算價格=重新購建價格一折舊上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：（1）新開發(fā)的土地；（2）新建的房地 產（此處指房地、建筑物兩種情況）；（3）舊的房地產（此處指房地、建筑物兩種情 況）。?新開發(fā)的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮其工程質量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產市場狀況等方面對價格的影響而給予適當 的增減

10、修正。?求取新開發(fā)土地的價格、新建房地產的價格和舊房地產的重新購建價格的基本步驟是：（1）搞清房地產價格構成；（2）估算各構成部分的金額；（3）將各構成部 分的金額累加。?二、適用于新開發(fā)土地的基本公式?新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發(fā)的 土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+ 銷售稅費+開發(fā)利潤?上述基本公式，在具體情況下又會有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公 式如下：?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+ 土地開發(fā)總成本+總管 理費

11、用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）+（開發(fā)區(qū)用地總面積x開發(fā)完成 后可轉讓土地面積的比率）X用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) ?上式中：開發(fā)完就后可轉讓開發(fā)完成后可轉讓土輒也面積工土地面積的比率s 升淺區(qū)用您總面積實際估算時通常分為下列3大步驟進行：?1.計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。?2.計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓 土地面積的比率即是。?3.計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃 用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當?shù)脑鰷p修正即是。?對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期， 房地產市場一般

12、還未形成，土地收益也還沒有。?例5 1:某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開 發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為 2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款 年利率為10%,銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的 5.5 %和9.5%, 開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為 60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地 的平均單價。?該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+ 總管理費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤?=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+可轉讓熟地 的總價X （銷售稅費率+銷售利潤率）?得出:?該荒地開發(fā)

13、完成后可轉讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+ 土地開發(fā)總成本+ 總管理費用+總投資利息）+（1-銷售稅費率庫肖售利J潤率）?該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息）+（1-銷售稅費率+開發(fā)利潤率）+可轉讓熟地總面積=（取得該荒地的總代價+ 土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息）+ （1-（銷售 稅費率+開發(fā)利潤率）+ （該荒地總面積X可轉讓土地面積的比率）三、適用于新建房地產的基本公式?在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：?新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤?在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：?新建建筑物價格=建筑物建造成