杭錦旗物業(yè)管理實(shí)施辦法

1、杭錦旗物業(yè)管理實(shí)施辦法第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本旗實(shí)際，制定本辦法。第二條 本旗行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)居委會(huì)管理相結(jié)合的原則。有資質(zhì)物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，實(shí)行業(yè)主自治的住宅小區(qū)由社區(qū)居委會(huì)管理。第四條 人民政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定鼓勵(lì)和扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。第五條 房

2、地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全旗物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。具體負(fù)責(zé):（一）新設(shè)立物業(yè)企業(yè)的初審（二）核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)初審（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)變更初審（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目手冊(cè)管理（五）外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本旗從事物業(yè)管理活動(dòng)備案 （六）業(yè)主委員會(huì)備案（七）新建商品住宅前期物業(yè)管理備案（八）住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)的受理各蘇木鎮(zhèn)人民政府按照行業(yè)指導(dǎo)，進(jìn)行屬地管理，具體組織實(shí)施本轄區(qū)物業(yè)管理工作。發(fā)展和改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、環(huán)保、水務(wù)、廣播電影電視、工商、民政、人防、城市管理行政執(zhí)法、財(cái)政等部門(mén)及供水、供熱、燃?xì)?、供電、通訊等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，按照各自職責(zé)做好與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的工

3、作。第六條 蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)做好本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(huì)協(xié)助蘇木鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理有關(guān)工作。第七條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門(mén)等各方代表組成，由蘇木鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問(wèn)題：(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的；(二)業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)問(wèn)題的；(四)物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。第八條 旗物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)在旗房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)實(shí)際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主的權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主

5、大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納房屋專項(xiàng)維修資金；(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(六)法律、法規(guī)規(guī)

6、定的其他義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。應(yīng)當(dāng)在蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少或者經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但是交付已超過(guò)二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。第十二條 符合本辦法第十一條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面告知轄區(qū)蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)；十名以上業(yè)主代表聯(lián)名，也可以向轄區(qū)蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)提出成立業(yè)主

7、大會(huì)的申請(qǐng)。第十三條 蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)在接到告知或者申請(qǐng)后三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由蘇木鎮(zhèn)人民政府代表、社區(qū)居委會(huì)代表、業(yè)主代表和建設(shè)單位代表組成。業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組自成立之日起三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組做好下列籌備工作：(一)確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；(二)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；(三)確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)、所擁有專有部分面積以及投票權(quán)數(shù)；(四)擬定業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；(六)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款第一項(xiàng)至第四

8、項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：(一)制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定或者修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，制定或者修改業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；(四)選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)房屋專項(xiàng)維修資金的使用；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)改變共有部分用途；(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；(九)業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集，使用；(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)共同決定的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分

9、占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款除第五項(xiàng)、第六項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。已竣工但尚未出售，或因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)面積，不得計(jì)入專有部分建筑總面積。第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式舉行，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。規(guī)模較大的住宅小區(qū)，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)于會(huì)

10、議召開(kāi)前十五日通知全體業(yè)主，同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告期7天，需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)未投票的，視為棄權(quán)。第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由三至九人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，可連選連任，每屆任期最長(zhǎng)不超過(guò)五年。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，業(yè)主的配偶也可參加業(yè)主委員會(huì)候選，需提供結(jié)婚證明，基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主，但需提供相關(guān)證明。并符合下列條件： （一） 具有完

11、全民事行為能力； （二） 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，無(wú)不良行為記錄； （三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，無(wú)欠物業(yè)費(fèi)一年以上記錄者，無(wú)損害小區(qū)業(yè)主利益者； （四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； （五） 具有一定的組織能力； （六） 具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，同時(shí)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和蘇木鎮(zhèn)人民政府備案。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和

12、監(jiān)督，可采取信用信息管理辦法。第十八條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，維護(hù)業(yè)主共同利益；(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；(七)組織和監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二十條

13、 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)成員名單等有關(guān)資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和蘇木鎮(zhèn)人民政府備案，并告知社區(qū)居委會(huì)。第二十一條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)七日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面形式公示會(huì)議研究事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，需經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。并將決定后事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面形式公告，公告期三天。第二十二條 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料：(一)業(yè)主委員會(huì)名稱和成員名單；(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；(四)物業(yè)服務(wù)合同；(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)

14、收益的收支情況；(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。逾期未換屆選舉的，由蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。第二十四條 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理好交接手續(xù)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)協(xié)助收回，必要時(shí)公安協(xié)助收回。第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情

15、形之一的，其委員資格終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(四)被依法追究刑事責(zé)任的；(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(七)法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。依據(jù)前款第二項(xiàng)、第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定終止委員資格，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺，依據(jù)有關(guān)規(guī)定增補(bǔ)。第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定有下列情形之一的，轄區(qū)蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主：(一)違反法律法規(guī)和政策的；(二)危害社區(qū)居委會(huì)安定，損害社會(huì)公共利益

16、的；(三)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。第二十七條 對(duì)因客觀原因未能組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而沒(méi)有推行物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，社區(qū)居委會(huì)在征得半數(shù)以上業(yè)主書(shū)面同意后，并經(jīng)蘇木鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，可以代履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。社區(qū)居委會(huì)在代履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)期間，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)決定自行組建業(yè)主委員會(huì)或者繼續(xù)由社區(qū)居委會(huì)代履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)成立后，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)與其進(jìn)行職責(zé)交接工作。第二十八條 社區(qū)居委會(huì)代履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，社區(qū)居委會(huì)在征得半數(shù)以上業(yè)主書(shū)面同意后，并經(jīng)蘇木鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，可以組織實(shí)施物業(yè)

17、管理，提供環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域劃分，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮供熱、供水等相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備及社區(qū)居委會(huì)建設(shè)等因素，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)的，按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；(二)非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，能夠封閉管理的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；(四)根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃確定整合為一個(gè)居住區(qū)或者組團(tuán)的，劃入一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第三十條 新建建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工

18、建設(shè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出物業(yè)管理區(qū)域劃分書(shū)面申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后十個(gè)工作日內(nèi)，按照本辦法第二十九條規(guī)定，在征求蘇木鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn)后劃定物業(yè)管理區(qū)域，并書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域四至界限在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中明示。第三十一條 已經(jīng)建成并交付的物業(yè)，尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，相關(guān)社區(qū)居委會(huì)可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域書(shū)面申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在接到申請(qǐng)后十個(gè)工作日內(nèi)，按照本辦法第二十九條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主及蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)意見(jiàn)后，劃定或者調(diào)整

19、物業(yè)管理區(qū)域，并予以公示。第3章 前期物業(yè)管理第三十二條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，公開(kāi)招標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)建筑規(guī)模小于二萬(wàn)平方米的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。非住宅物業(yè)的建設(shè)單位可以通過(guò)協(xié)議或者招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在下列時(shí)限內(nèi)完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作：(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；(二)新建現(xiàn)售商品房在物業(yè)銷售前三十日；(三)非出售的新建物業(yè)在交付前九十

20、日。第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)備案。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)將備案情況書(shū)面告知街道辦事處或者蘇木鎮(zhèn)人民政府。第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十六條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件后，方可開(kāi)始向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：(一)所有建設(shè)項(xiàng)目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理設(shè)計(jì)要求全部建成，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；(二)供水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、電梯等設(shè)施設(shè)備和道路、綠化、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并且達(dá)到有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件，其中綠化可以在

21、物業(yè)驗(yàn)收合格后的第一個(gè)綠化季節(jié)內(nèi)完成；(三)施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑垃圾、剩余構(gòu)件等全部拆除并清運(yùn)完畢；(四)具備物業(yè)管理?xiàng)l件第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)建筑主體、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)物業(yè)符合第三十六條規(guī)定的交付條件，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄后，完成交付手續(xù)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，及時(shí)進(jìn)行整改。第三十八條 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對(duì)符合交付條件的物業(yè)分期查驗(yàn)承接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù)二十日之前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交項(xiàng)目竣工總平

22、面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務(wù)用房，并接受蘇木鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成后三十日內(nèi)持相關(guān)文件向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。第四十條 建設(shè)單位銷售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)就遵守前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。第四十一條 已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者

23、尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)符合交付條件并已交付的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。前款所稱交付，是指業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到交付通知后在九十日內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)服務(wù)用房面積不得低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建筑工程總面積的千分之三，并不得低于一百平方米；業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積不得低于三十平方米。住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為獨(dú)立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、

24、業(yè)主委員會(huì)辦公用房屬于全體業(yè)主所有，任何人不得改變用途、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。第四十三條 規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。未按要求配置物業(yè)用房的不予辦理預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案。在物業(yè)項(xiàng)目交付時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。辦理所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的字樣。第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收合格，符合交付條件的房屋交付買(mǎi)受人，并提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，按照國(guó)家規(guī)定的

25、保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋保修責(zé)任。第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)百分之五的標(biāo)準(zhǔn)，交存物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用；物業(yè)保修期滿，結(jié)余的物業(yè)工程質(zhì)量保修金返還建設(shè)單位。物業(yè)工程質(zhì)量保修金的收取、使用和管理辦法，由旗人民政府制定。第四章 物業(yè)服務(wù)第四十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。從事物業(yè)管理活動(dòng)，必須取得工商行政管理部門(mén)登記頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并接受工商行政管理部門(mén)的監(jiān)管。不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租

26、、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書(shū)和資格證書(shū)。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度實(shí)行物業(yè)管理；(二)制定物業(yè)服務(wù)的具體措施；(三)按照合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用；(四)制止違反物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的行為；(五)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同；(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；(二)接受有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督管理；(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；(四)重大物業(yè)管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；(五)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用情況；(六)發(fā)

27、現(xiàn)違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同示范文本和物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)示范文本。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：(一)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和日常維護(hù)、管理；(二)公共秩序維護(hù)、安全防范；(三)共有綠地養(yǎng)護(hù)；(四)物業(yè)

28、管理區(qū)域的清掃、保潔；(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；(六)物業(yè)檔案資料管理；(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以及國(guó)家、自治區(qū)和本市有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化的服務(wù)。不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目。第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)做好相關(guān)社區(qū)居委會(huì)管理和社區(qū)居委會(huì)服務(wù)工作。第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物

29、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主服務(wù)請(qǐng)求的統(tǒng)一受理、處理機(jī)制，向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)電話。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主物業(yè)服務(wù)請(qǐng)求和提出的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理和答復(fù)；不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及時(shí)處理。第五十五條 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平、質(zhì)量有異議的，可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴，也可以請(qǐng)求蘇木鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行調(diào)解。物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，并將其記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。第

30、五十六條 價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價(jià)并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測(cè)算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；普通商品房住宅小區(qū)、別墅、公寓以及寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，參照旗人民政府制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)。政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)

31、內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循平等、合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，比照政府指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用情況、特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并將房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、蘇木鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居委會(huì)的受理投訴電話一并公布。第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定

32、以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)由雙方約定。第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。第六十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同

33、期限屆滿九十日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)服務(wù)合同終止后的二十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)財(cái)物。因特殊原因無(wú)法向業(yè)主委員會(huì)移交或者無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)移交。第六十一條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料、物業(yè)用房和財(cái)物。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的

34、，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟。第六十二條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式解決。雙方協(xié)商或者爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務(wù)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其履行合同；對(duì)不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人在三年內(nèi)不得在本旗從事物業(yè)管理活動(dòng)。第六十四條 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)

35、，向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)繳存物業(yè)服務(wù)保證金，專項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)的臨時(shí)接管、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)和影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓設(shè)施設(shè)備等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全和生活保障以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和檢驗(yàn)，確保設(shè)施正常、安全運(yùn)行，并應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和檢驗(yàn)。電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費(fèi)用，超過(guò)保修期的，可以從房屋專項(xiàng)維修資金中列支。第六十六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立受理物業(yè)管理投訴制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、

36、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并自受理投訴之日起十五個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)投訴人。蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴進(jìn)行調(diào)解。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布受理投訴電話。第六十七條 物業(yè)管理實(shí)行信用管理制度房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期進(jìn)行評(píng)定，并向社會(huì)公布。對(duì)于評(píng)定信用等級(jí)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其

37、限期整改；逾期不整改或者整改后仍達(dá)不到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由業(yè)主大會(huì)或者蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)依法或者依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定啟動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目退出程序，并依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定吊銷或者建議相關(guān)部門(mén)吊銷其資質(zhì)證書(shū)。第六十八條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主信息，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第五章 舊住宅小區(qū)改造與物業(yè)管理第六十九條 人民政府按照確定計(jì)劃改造的舊住宅小區(qū)，制定實(shí)

38、施方案，并組織實(shí)施。財(cái)政應(yīng)當(dāng)在年度預(yù)算中安排舊住宅小區(qū)的專項(xiàng)改造資金，?？顚Ｓ?。第七十條 舊住宅小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分步實(shí)施，對(duì)供熱、供水、排水、燃?xì)?、供電、通訊、有線電視等相關(guān)管網(wǎng)和道路、綠化、亮化等進(jìn)行更新改造，調(diào)配物業(yè)服務(wù)用房，達(dá)到推行物業(yè)管理的條件。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房由人民政府調(diào)配解決。第七十一條 舊住宅小區(qū)改造完成后，由轄區(qū)街道辦事處或者蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)聯(lián)合房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理行政執(zhí)法、市政等部門(mén)建立小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等長(zhǎng)效管理機(jī)制，并按照本辦法的規(guī)定，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。第七十二條 未列入

39、改造計(jì)劃的舊住宅小區(qū)及未推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)按照本辦法第二十七條、第二十八條的規(guī)定，組織實(shí)施物業(yè)管理。第6章 物業(yè)使用和維護(hù)第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；(三)私圈、私占、私建停車場(chǎng)地；(四)擅自設(shè)置攤點(diǎn)或者集貿(mào)市場(chǎng)；(五)隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；(六)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設(shè)施；(七)擅自在建(構(gòu))筑物屋頂、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻畫(huà)；(八)違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；(九)違反有關(guān)規(guī)定排放超標(biāo)準(zhǔn)噪音和有

40、毒有害物質(zhì)，存放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物品；(十)違反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛；(十一)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；(十二)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。第七十四條 蘇木鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本辦法第七十三條規(guī)定的行為進(jìn)行巡查。發(fā)現(xiàn)違法行為的，應(yīng)當(dāng)對(duì)行為人予以勸導(dǎo)、制止。勸導(dǎo)、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政主管部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責(zé)分工，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，由旗人民政府確定。第七十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人

41、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。第七十六條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)和業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開(kāi)門(mén)、窗。第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變用途。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)事先征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并不得影響物業(yè)正常使用功能和業(yè)主的正常生活。經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第七十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)首先應(yīng)當(dāng)滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。屬于建設(shè)單位所有的車庫(kù)出售、出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前三十日以書(shū)面形式告知本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，并在顯著位置公示擬出售車庫(kù)的數(shù)量、位置、出售價(jià)格和產(chǎn)權(quán)證明文件。第七十九條 在已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車，屬于全體業(yè)主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費(fèi)及收取標(biāo)準(zhǔn)和用途，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定收取占用費(fèi)的