榮昌東湖濕地公園開發(fā)建設及招商引資項目建議書

1、榮昌縣東湖濕地公園開發(fā)建設及招商引資項目建議書 東湖緊鄰縣城，位于成渝公路與成渝高速公路之間，屬峰高街道城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍。在新的榮昌縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃中，已納入縣主城規(guī)劃區(qū)內。該區(qū)域具有典型的淺丘地貌特征，區(qū)位優(yōu)勢明顯、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，水體景觀和植被景觀豐富，建設東湖濕地公園有著得天獨厚的條件。本項目建議書依據中博地產“東湖水庫地塊項目發(fā)展策略規(guī)劃及經濟技術評價報告”、縣政府批準的“東湖濕地公園片區(qū)修建性詳細規(guī)劃”及有關部門提供的數(shù)據資料，對該項目綜合分析后提出。一、東湖片區(qū)基本情況東湖片區(qū)包括東湖水庫、渝西植物園、原魚種場及成渝公路與成渝高速公路之間未開發(fā)建設的區(qū)域，總面積151.39公頃

2、（2270.85畝）。按照規(guī)劃，其用地分為兩個部分，一部分為東湖濕地公園規(guī)劃用地，一部分為房地產開發(fā)用地。（一）濕地公園用地控制情況1、東湖濕地公園規(guī)劃用地范圍總用地面積85.13公頃（1276.95畝），包括水域面積21.41公頃，折合321畝，因此，公園規(guī)劃用地面積實際應為63.13公頃，折955.80畝。（水庫征地確權面積31.2公頃，折合468畝，其水淹部分為21.41公頃，折合321畝，土地為國有性質。）2、在公園規(guī)劃用地總面積63.13公頃，已征用地總面積為34.86公頃，折522.90畝，包括水庫征地確權面積9.79公頃，折146.85畝；渝西植物園片區(qū)A地塊已征用面積13.86

3、公頃，折207.9畝；渝中區(qū)園林局片區(qū)B地塊已征用面積5.42公頃，折81.3畝；尹成裕等擬建住宅C地塊已征用面積4.36公頃，折65.4畝；四川美院畫家村D地塊已征用地面積1.43公頃，折21.45畝地。未征用土地28.27公頃，折424.05畝。3.可用于公園建設的土地面積為51.92公頃，折778.80畝，包括未征用土地28.27公頃，折424.05畝。（二）開發(fā)用地情況，用于房地產項目開發(fā)的規(guī)劃用地位于濕地公園與成渝高速公路之間，與高速公路路間距離50米，為原峰高鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的商住用地，與東濕地公園外圍控制道路相接，總面積66.26公頃，折993.90畝，其中市政道路用地9.36

4、公頃，折140.4畝，實際用于房地產開發(fā)項目用地為56.9公頃，折853畝。二、東湖濕地公園規(guī)劃方案及投資測算（一）東湖濕地公園修建性詳細規(guī)劃情況東湖濕地公園修建性詳細規(guī)劃的設計構思是，按照濕地公園的建設要求，結合水庫改造及植物培育，打造融自然、原始、生態(tài)為一體，兼具旅游休閑、度假觀光、體育運動、科普教育、文化展演等多種功能的現(xiàn)代濕地風景區(qū)。（二）公園投資估算根據規(guī)劃，東湖濕地公園的建設主要體現(xiàn)“自然、原始、生態(tài)”的風格，工程建設項目較少，主要為公園配套及提供服務的建設項目，少數(shù)為景點建設項目。1、公園配套及提供服務的建設項目工程量（1）酒店，建筑面積5022；（2）畫家村，建筑面積4169.

5、77；（3）農家樂，建筑面積1922.38；（4）高爾夫球場，建筑面積3651.83；（5）濕地科普教育館，建筑面積1500；（6）其它附屬建筑，建筑面積2150。（7）景橋3座（8）公廁4個2、少數(shù)景點項目工程量（1）綠化203250（2）人工水體32285（3）硬質鋪裝53516（4）人行道路19026（5）亭廊15003、濕地公園投資測算明細：根據重慶中博房地產投資咨詢公司對東湖片區(qū)項目發(fā)展策略規(guī)劃及經濟技術評價報告書提供的資料，東湖濕地公園投資總額為18254.88萬元人民幣（不含土地成本），具體數(shù)據詳見下表。濕地公園投資總表 序號成本構成計費標準總費用(萬元)備注1前期工程

6、費 989.31詳見附表12工程建設費 15075.92詳見附表23項目管理費3%×房屋開發(fā)費452.28人員工資及福利等管理費用4規(guī)費稅費 691.09詳見附表35基本預備費2%×上述各項費用344.17主要用于無法預算的項目開支6財務費用 702.11融資成本,按1-6項和的50%作為融資資金,年成本率8%,其于為自己及滾動開發(fā)資金.7合計18254.88 其中，1.前期工程費用 序號內容計費標準及依據總費用(萬元)備注1市場調查與項目研究策劃議價,用于實地公園綜合策劃100.00調查,可行性研究,策劃等2規(guī)劃

7、設計費按建面20元/計算94.16包括項目總體規(guī)劃及方案設計,初設,建筑施工圖設計3園林景觀綠化設計按綠地面積10元/測算;公園綠地率65%,住宅綠地率40%525.20 4地質勘查費按2.5元/計算202.00計辦價(2002)1153,市場包干價或按鉆孔深度100-130元/米計算5三通一平按總建面5/測算23.54含場地平整及施工用水電路通6施工圖審查費按建面1元/測算4.17市場價格7勘查成果審查費勘查費總額的6-10%16.16渝價(2000)830號8工程監(jiān)理費按建面5元/估算23.54市場價格合計989.31 2.工程建設費用序號成本項目計算方法或依據文件計費

8、基數(shù)單位單價(元)分項小計(萬元)合價(萬元)1土建工程     3679.261.1地上建筑不含裝飾,建面800元/382388003059.03除保留房1.2地下建筑不含裝飾,建面800元/7753800620.22地下車庫2安裝工程及專業(yè)分包工程     1080.782.1一般水電安裝按建筑面積50元/4599150230 2.2智能化工程根據設計暫估50元/4599150230 2.3消防工程按建筑面積120元/45991120552 2.4防雷工程按建筑

9、面積5元/45991523 2.5通風工程按建筑面積10元/459911046 3裝飾工程室內外裝飾費用,不含家具電器飾品等    2557.443.1會所建面1500元/30971500465 3.2酒店建面2500元/502225001256 3.3高欠夫球場建面1800元/36521800657 3.4濕地科學普教育館建面1200元#160;4室外工程      4.1綠化按實作面積80元/203250801626

10、 4.2總平按場地面積15元/877361151316 4.3人工水體按450元/322854501453 4.4硬質鋪裝按250元/535162501338 4.5人行道路按道路面積300元/計19026300571 4.6車行道路按道路面積380元/計8592380326 4.7亭廊按25組60/組測#160;4.8景橋按50萬元/座測算3座500000150 4.9公廁按30萬元/個測算4個300000120 4.10電氣電訊按設計規(guī)范要求估算   33

11、0 4.11給排水按設計規(guī)范要求估算   178 4.12燃氣按設計規(guī)范要求估算   100 4.13通風按設計規(guī)范要求估算   100 5建安工程費小計15075.923.規(guī)費/稅費序號內容計費標準分項小計備注1規(guī)劃費用    城市建設配套費按建筑面積90元/423.72渝府07年調整通知 建設工程規(guī)劃綜合費按2元/9.42渝辦發(fā)(2005)48號2建委系統(tǒng)收費    建設工

12、程質量監(jiān)督費建安造價的0.28%42.21喻價2001345號;渝府發(fā)2001106號 建設工程交易所服務費中招標方交納0.7511.31渝 價2005143 定額測定費按建安工作量的0.14%收取21.11渝府發(fā)2001106 施工合同印花稅0.03%×合同金額4.52  合同公證費0.02×合同金額3.02  白蟻防治費按建筑面積0.5元/2.35渝價(2002)662號3人防易地建設費30元/×規(guī)設總面積141.24渝價200432號4園林綠化賠償費按實際情況,不考慮 渝價200

13、675號5集中綠化建設費項目開發(fā)可滿足綠化要求,不考慮 渝價200675號6超標噪聲排聲排污費據分類標準按實計,一般4元/18.83渝價200621號7國土房管系統(tǒng)規(guī)費    地質災害評估費根據國家指導價格,按二級測算,約5萬元5.00渝價(2002)257號 建設項目用地勘查費地籍測繪1:500約8萬元8.00渝價(2000)3688防雷相關費用    防雷工程設計審核施工監(jiān)審收費工程概(預)算大于1000萬元,按工程概(預)算0.1收取,取土建工程費用0.37重慶市物價局關于防雷工程設計審核

14、施工監(jiān)審收費標準的通知合計691.09  4.濕地公園投資分析根據以上數(shù)據，從政府角度考慮，在東湖濕地公園的投資中，策劃公司估算的有關間接費用可不予采納，這部分費用包括：A、前期工程費983.91萬元；B、工程建設費中的地下建筑工程620.22萬元； C、行政事業(yè)規(guī)費691.09萬元；D、項目管理費452.28萬元；E、基本預備費344.17萬元；F、財務費用702.11萬元。合計：3793.78萬元。對公園的經營性建設項目投資可以單獨列出，不列入公園建設成本。這部分建設項目包括：會所、酒店、高爾夫球場館、濕地科普教育館項目的土建、安裝、裝飾工程等，其投資估算為6698.0

15、3萬元。不考慮以上因素后，公園景觀建設及基本建設費用估算為7763.07萬元。公園用地成本將占投資的主要部分。因公園控制用地范圍內巳征用部分土地，其中大部分土地為政府所有，可直接轉為公園用地，少量土地為個人建設用地，可采取置換處理，因此，實施公園建設只需新征用地28.27公頃，折424.5畝。根據國土部門摸底調查，東湖片區(qū)征地成本價格18萬元/畝，公園用地按行政劃撥用地，實行成本地價，用地總成本為424.5畝×18萬/畝=7641萬元。按照上述分析，東湖濕地公園總投資由三部分構成：一是用地成本、二是公園景觀及基礎設施建設成本、三是公園經營性建設項目投資。其中公園用地成本為7641萬元

16、，公園景觀及基本建設投資7763.07萬元，公園經營性建設項目投資6698.03萬元，總投資為22102.1萬元。如不考慮公園經營性建設項目投資6698.03萬元，則公園總投資為15404.07萬元。三、東湖高檔住宅小區(qū)投資估算。 （一）東湖高檔住宅小區(qū)修建性詳細規(guī)劃情況 居住區(qū)為團式布局，按“田”字網絡組織道路體系。自西向東的“龍”型生態(tài)軸線將五個組團串聯(lián)起來。一組團為花園洋房與聯(lián)排別墅混合組團，二組團為花園洋房組團，三組團為獨立別墅與聯(lián)排別墅混合組團，四、五組團為純聯(lián)排別墅組團。一、二組團臨高速路規(guī)劃有12棟11層的小高層住宅。小區(qū)集中布置小學、幼兒園及超市。會所位于居

17、住區(qū)西北側臨體育中心處，為居住區(qū)的主入口。別墅結合地形圍繞水體按自由式布局，花園洋房則通過院落的形式，形成一系列豐富的人性化休憩活動空間。（二）規(guī)劃指標和面積分布1、居住區(qū)規(guī)劃技術指標：規(guī)劃用地面積56.9公頃，建設用地面積518353平方米，總建筑面積537894平方米，其中地上建筑面積518353平方米，地下建筑面積19541平方米。容積率0.85,綠地率40%建筑密度24%2、居住面積分布獨立別墅26530雙拼別墅4656聯(lián)排別墅116916花園洋房220290電梯公寓1299533、公建面積分布底屋商業(yè)建筑面積20008超市建筑面積3504.69小學建筑面積6562幼兒園建筑面積277

18、9.31地下建筑面積19541（三）投資估算1、居住小區(qū)土地成本。東湖高檔居住小區(qū)規(guī)劃建設用地面積569000，規(guī)劃容積率為0.85，可建建筑面積518353。按房屋建筑面積每平方米用地成本500元計算，總用地成本為：518353×600元/=31101.18萬元。折合每畝地價36.44萬元。2、居住小區(qū)房屋建設成本。（1）多層別墅：按房屋建筑面積每平方米用地1200元計算，建設成本為：148102×1200元/=17772.24萬元。（2）花園洋房：按房屋建筑面積每平方米用地1100元計算，建設成本為：220290×1100元/=24231.9萬元。（3）高層公

19、寓：按房屋建筑面積每平方米用地1500元計算，建設成本為：129953×1500元/=19492.95萬元。（4）小區(qū)公建：按房屋建筑面積每平方米用地900元計算，建設成本為：20008×900元/=1800.72萬元。（5）地下建筑：按房屋建筑面積每平方米用地800元計算，建設成本為：19541×800元/=1563.28萬元。居住小區(qū)房屋合計建設成本：64861.09萬元。3、小區(qū)道路綠化環(huán)境工程。（1）小區(qū)綠化環(huán)境工程。該小區(qū)規(guī)劃綠地率為綠地率38.7%，應實施綠地面積為20萬，每平方米綠地投資400元，建設成本為：200603×400元/=802

20、4.12萬元（2）小區(qū)道路工程。小區(qū)道路面積按項目規(guī)劃用地面積的15%計算，道路總面積為77753，每平方米造價按250元估算，建設成本為：77753×250元/=1943.82萬元。小區(qū)道路綠化環(huán)境工程建設成本：9967.94萬元。4、小區(qū)總投資估算為100746.68萬元。（四）銷售預測根據市場預期，該小區(qū)別墅預測銷售建面均價3000元/，花園洋房預測銷售建面均價2400元/，高層公寓預測銷售建面均價2000元/，其銷售額分別為：1、小區(qū)別墅：148102×3000元/=44306萬元。2、花園洋房：220290×2400元/=52869.6萬元。3、高層公寓

21、：129953×2000元/=25990.6萬元?？備N售額預測為：123166.2萬元。（五）盈利估算該項目總收入為123166.2萬元，總支出為105930.21萬元，品迭后可實現(xiàn)盈利為17235.99萬元。說明：以上所有估算均按靜態(tài)投資，未考慮資金占用的財務費用。四、市政道路及橋梁建設投資東湖濕地公園片區(qū)與相鄰其它區(qū)域間有一條市政干道和市政橋梁一座，是該片區(qū)實施項目開發(fā)的必要基礎設施，應先行建設，并納入東湖濕地公園片區(qū)投資總成本中。該市政道路全長2025米，道路紅線寬18米，包括車行道9米、兩側人行道各4.5米，瀝青混疑土路面，工程含綠化、路燈及排水系統(tǒng)。橋梁為為石拱橋，單跨，跨

22、度35米。經我局依據1999年重慶市政工程預算定額進行編制，工程總造價為1935.3萬元。其中道路工程1535.3萬元，橋梁工程400萬元。五、項目特點及存在的問題東湖濕地公園片區(qū)開發(fā)建設具有以下特點：1、建設規(guī)模大，總用地面積達到151.39公頃（2270.85畝），涵蓋濕地公園建設和房地產開發(fā)建設項目。其中，公園用地面積規(guī)劃濕地公園控制面積85.13公頃（1276.95畝），開發(fā)建設用地面積56.9公頃（853.5畝），市政道路用地面積9.36公頃（140.4畝）。2、項目品質高。濕地公園規(guī)劃起點高，以濕地生態(tài)和景觀建設為主，房地產項目建設以別墅、花園洋房為主，容積率僅為0.8。3、項目投

23、資大。濕地公園總投資超過1.6億元，房地產項目總投資超過10億元。4、建設工期長。預計工期將達到五年左右時間。5、濕地公園建設是片區(qū)開發(fā)的先決條件。濕地公園建設項目與房地產開發(fā)項目相輔相成，沒有濕地公園的規(guī)劃建設，就沒有房地產開發(fā)項目，6、濕地公園用地情況及土地權屬關系復雜。除渝西植物園、東湖水庫已征用地屬政府及國有單位使用外，另有相當部分個人征地位于其中，有的用地已建設成高檔住宅。另有部分土地出租后建成農家樂，租期長達十年左右。7、東湖水庫水域面積受農業(yè)生產影響較大，致使未來濕地公園的水體建設受到限制和制約。8、現(xiàn)有設施涉及多個部門管理，如渝西植物園屬縣林業(yè)局、東湖水庫屬縣水務局、漁種站及部

24、分土地屬縣發(fā)改委等。六、建議綜合該項目的有關情況，為加快推進東湖濕地公園建設，可采取房地產項目帶動公園建設。具體措施包括：1、由政府出臺將位于公園核心區(qū)的50畝住宅建設用地置換至水庫庫尾區(qū)域，確保公園用地的完整性。2、東湖濕地公園新征建設用地按行政劃撥方式提供，地價執(zhí)行成本地價。六、建議綜合該項目的有關情況，為加快推進東湖濕地公園建設，可采取房地產開發(fā)項目帶動公園建設，具體措施包括：1、由政府出面將位于公園核心區(qū)的近50畝住宅建設用地置換至水庫庫尾區(qū)域，確保公園用地的完整性。2、東湖濕地公園新征建設用地按行政劃撥方式提供，地價執(zhí)行成本地價。用地總成本為424.5畝×18萬/畝=7641萬元。該土地價款由房地產開發(fā)業(yè)主墊付，公園建成投入運行后由縣財政分三年付清。3、公園內已征用的國有土地統(tǒng)一交由公園投資者使用，并可按規(guī)劃實施項目及設施建設。4、公園景觀及經營設施按照誰投資、誰經營的原則