中心城商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式計(jì)劃書(shū)

1、 中心城商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式計(jì)劃書(shū) 目錄 緒言 商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司架構(gòu)商業(yè)管理公司收支預(yù)算商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)管理及激勵(lì) 緒言 隨著2012年8月公司將體育場(chǎng)地塊按計(jì)劃收入囊中及2012年四季度中心城商業(yè)廣場(chǎng)的全面開(kāi)業(yè)，卓品地產(chǎn)在福泉全面占據(jù)高端住宅、商業(yè)及今后的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的布局已初步形成。如何在公司整體戰(zhàn)略下提高“卓品地產(chǎn)、福泉花園、中心城”品牌知名度及項(xiàng)目產(chǎn)品利潤(rùn)最大化將是今后幾年公司發(fā)展目標(biāo)中的重要課題。同時(shí)隨著福泉政府近兩年土地投放量的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分化、產(chǎn)品差異化將是搶占市場(chǎng)份額的必備手段。 中心城商業(yè)廣場(chǎng)一、二、三期在全部建成開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)將達(dá)到5.3萬(wàn)

2、平方米營(yíng)業(yè)面積（一期10000平方米，二期24000平方米，三期19000平方米），中心城將成為跨主題百貨商場(chǎng)、臨街精品百貨、美食街、超市、動(dòng)漫、家居生活館、影院、康體文化中心、社區(qū)配套等復(fù)合型業(yè)態(tài)的新型商圈。按現(xiàn)在全國(guó)中等城市商業(yè)地產(chǎn)人均保有面積1.17/平方米而言，中心城商業(yè)廣場(chǎng)的容量就已足夠覆蓋福泉市主城區(qū)。而福泉市現(xiàn)有的商鋪保有數(shù)量約4.5萬(wàn)平方米，同時(shí)預(yù)計(jì)三年內(nèi)還將新增2.7萬(wàn)平方米（不含中心城商業(yè)廣場(chǎng)三期）。即預(yù)計(jì)到2015年福泉市商業(yè)保有數(shù)量將達(dá)到或超過(guò)12.5萬(wàn)平方米，這樣將會(huì)造成大量商業(yè)的閑置或低價(jià)出租、低價(jià)銷售。 招商只是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)定位，執(zhí)行招商目標(biāo)的一個(gè)環(huán)節(jié)與過(guò)程，而招商后

3、的經(jīng)營(yíng)管理是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值和提升品牌形象的靈魂工作，運(yùn)營(yíng)是對(duì)前面所有工作的檢查和整體持續(xù)服務(wù)與益利的保證。大型商業(yè)街區(qū)或購(gòu)物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔，他要有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的團(tuán)隊(duì)。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。在商業(yè)零售業(yè)內(nèi)一般來(lái)講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。做商業(yè)地產(chǎn)、做購(gòu)物中心就是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開(kāi)業(yè)后要迎來(lái)一大堆的問(wèn)題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過(guò)市場(chǎng)培育期，才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。開(kāi)業(yè)是一個(gè)分水嶺，開(kāi)業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維護(hù)、環(huán)保的要求等

4、等，尤其是市場(chǎng)的培育問(wèn)題，在前三年不穩(wěn)定的前提下如何進(jìn)行良好的運(yùn)營(yíng)管理、換租等以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)鎖定并最終形成商圈。 目前福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷部下屬職能管理組，現(xiàn)階段承擔(dān)的工作主要為一期商業(yè)租金、物業(yè)管理費(fèi)的收取、一期商戶的換租管理工作、二期招商、商戶物業(yè)問(wèn)題的解決等。隨著中心城商業(yè)廣場(chǎng)二期的開(kāi)業(yè)及三期的規(guī)劃完成后的相關(guān)工作，目前的工作職能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司所需要得到的結(jié)果。專業(yè)度不夠、分工不明晰、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)不合理、開(kāi)業(yè)后工作時(shí)間與營(yíng)銷部不紊合、拓展能力不足、無(wú)法有效吸納專業(yè)人才等問(wèn)題都將制約福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為中心城商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)方的管理水平及效果，也就

5、無(wú)法為項(xiàng)目的銷售提供更強(qiáng)有力的支持。針對(duì)這樣的情況，建議將福泉市盛源商業(yè)管理有限公司重新做為獨(dú)立部門(mén)或卓品地產(chǎn)子公司進(jìn)行運(yùn)作管理，并根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行人員配置合理化、提供符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)的策劃方案、管理方案、廣告促銷資金使用方案等進(jìn)行有效組合從而完善職能，達(dá)到運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。將招商運(yùn)營(yíng)管理、商業(yè)銷售輔助明確為福泉市盛源商業(yè)管理有限公司的兩條運(yùn)營(yíng)管理主線，并以培養(yǎng)具備良好道德規(guī)范、尊重員工、尊重合作伙伴、認(rèn)同公司價(jià)值觀發(fā)展觀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為長(zhǎng)期構(gòu)建目標(biāo)。1、 商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司職能按業(yè)務(wù)區(qū)塊及宏觀面、微觀面可劃分為如下幾類：（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)商業(yè)物業(yè)管理手冊(cè)）1、 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃及工程/裝修管理（1）商業(yè)

6、物業(yè)前期管理A、 商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的物業(yè)設(shè)計(jì)建議B、 物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作C、 主力店物業(yè)服務(wù)（定制商業(yè)）D、 物業(yè)管理成本測(cè)算E、 商戶裝修管理（2） 環(huán)境營(yíng)造與管理A、 商業(yè)物業(yè)保潔的系統(tǒng)策劃B、 安防管理的系統(tǒng)策劃C、 商業(yè)綠化和美陳管理的任務(wù)D、 光環(huán)境營(yíng)造（3） 安全管理與風(fēng)險(xiǎn)控制A、 風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別內(nèi)容、范圍、識(shí)別方法及安全風(fēng)險(xiǎn)種類B、 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制C、 消防管理特點(diǎn)及組織運(yùn)作管理D、 消防設(shè)施運(yùn)行管理E、 治安防范及秩序維護(hù)管理模式F、 宣傳推廣的安全管理（4） 交通組織管理A、 內(nèi)外部交通組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化B、 停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化C、 停車場(chǎng)導(dǎo)向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化D、 購(gòu)物中心/商場(chǎng)貨

7、運(yùn)通道的設(shè)計(jì)優(yōu)化（5） 商業(yè)工程管理的前期介入A、 項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段的介入要點(diǎn)B、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)C、 設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)D、 竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)E、 裝修裝飾階段的介入F、 商業(yè)工程項(xiàng)目的接管理與驗(yàn)收（6） 商業(yè)工程問(wèn)題的整改與完善A、 工程遺留問(wèn)題的一般處理方案B、 工程問(wèn)題、缺陷產(chǎn)生的原因C、 商業(yè)管理工程客服體系的人員組成（7） 商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標(biāo)和任務(wù)A、 商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容B、 商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理C、 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理D、 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)E、 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求2、 零售業(yè)態(tài)管理的運(yùn)用及深化針對(duì)卓品

8、地產(chǎn)今后可能開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，做好前期的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并通過(guò)現(xiàn)代零售管理的方法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化、品牌知名度提高、合作商戶贏利的目標(biāo)。最終成為貴州地區(qū)級(jí)以下市場(chǎng)標(biāo)桿性商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的遠(yuǎn)期規(guī)劃。因此，商業(yè)管理公司在新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重中之重是優(yōu)化和提升商鋪實(shí)用性和步行街的有效連接。并對(duì)已建成項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)：（1）商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備的規(guī)劃特點(diǎn)A、標(biāo)準(zhǔn)化：根據(jù)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目部分的物點(diǎn)以積累的通用性語(yǔ)言、標(biāo)準(zhǔn)化語(yǔ)言進(jìn)行總結(jié)，使今后類似新項(xiàng)目設(shè)計(jì)將按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)實(shí)施并且不斷豐富改進(jìn)。B、適應(yīng)化：在設(shè)計(jì)理念方面與設(shè)計(jì)單位多做相關(guān)討索，所謂適應(yīng)性指的是建筑物可變化、兼容性的意思，保持可持續(xù)發(fā)展的活力。C、性能化

9、：主要批建筑物的性能，如機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料性能等，為了社會(huì)利益也為中心城商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)的各階段投資和運(yùn)營(yíng)成本控制，并更注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計(jì)。D、動(dòng)線化：深入研究各種商業(yè)模式，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期的討論，核心就是設(shè)計(jì)動(dòng)線，反復(fù)設(shè)計(jì)動(dòng)線，使得動(dòng)線設(shè)計(jì)沒(méi)有盲點(diǎn)、沒(méi)有死角，從而提高商業(yè)的合理性及可使用率。E、主題化：這是現(xiàn)階段大、中型購(gòu)物中心發(fā)展提出來(lái)的要求。主題化商業(yè)將更能有效吸引細(xì)分消費(fèi)群體，塑造公司品牌形象。使心中城成為一個(gè)社會(huì)活動(dòng)、個(gè)性化、人性化的體驗(yàn)場(chǎng)所。F、休閑化：在新的項(xiàng)目中減少零售業(yè)態(tài)，突出休閑的功能，滿足人們?cè)谑⑹滥耆A中更多需要的個(gè)性化、休閑化的需求所趨。（2） 商業(yè)項(xiàng)目定位的考慮因

10、素A、 定地址：選址靠的是真功夫，沒(méi)有教科書(shū)，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、物管人員與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。B、 定規(guī)模：根據(jù)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的容量、資源可用度協(xié)助開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)最終確定商業(yè)體量及主力店、次主力店、一般性商業(yè)的規(guī)模及組合。C、 定主力店：地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問(wèn)題。如何選擇主力店以達(dá)到物業(yè)組合可售最大化、如何實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)最優(yōu)化都是確定主力店的重要參考因素。D、 搞好設(shè)計(jì)：主要在于以下四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)人線流動(dòng)這是設(shè)計(jì)方面的第一要素，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路，人在這種路線中，方向感好，容易找到位置；視覺(jué)通透視線范圍內(nèi)，看到越多

11、的店鋪越好，能刺激人的購(gòu)買欲；交通體系卸貨區(qū)要盡量安排在地下，人車分流，不與地面爭(zhēng)位置；主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，如層高、荷載、卸貨要求，只要在招商前與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。才能更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)利用率。3、 商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)職能管理A、 商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)形式規(guī)劃分析：自購(gòu)自營(yíng)、業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)、公司委托經(jīng)營(yíng)、先招商后銷售、直接銷售、售后包租、混合經(jīng)營(yíng)B、構(gòu)建輔助銷售運(yùn)營(yíng)管理體系：小業(yè)主的售價(jià)返租關(guān)系策略的制定解決零售商和餐飲及其他商戶建筑調(diào)整需求制定租賃合同管理辦法和流程制定商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理辦法，包括店面形象制定促銷活動(dòng)的管理辦法建立服務(wù)型管理團(tuán)隊(duì)C、商業(yè)項(xiàng)目成本管理：制定

12、設(shè)施維護(hù)開(kāi)支預(yù)算促銷費(fèi)用計(jì)劃的編制人員工資及福利外聘公司人員的費(fèi)用公關(guān)費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)定期包裝費(fèi)用D、商業(yè)項(xiàng)目收益管理非產(chǎn)權(quán)位置的租金收入日常管理費(fèi)用的收入（計(jì)劃按租金收入的2%收取）促銷活動(dòng)各商家出資與實(shí)際花費(fèi)的差額停車場(chǎng)及廣告位的收入E、開(kāi)業(yè)后的商戶管理建立完善的客戶檔案對(duì)商戶進(jìn)行分級(jí)管理客流監(jiān)控與銷售信息系統(tǒng)的管理店面營(yíng)銷人員的管理與培訓(xùn)建立商戶溝通機(jī)制F、開(kāi)業(yè)后的促銷活動(dòng)管理確定促銷對(duì)象指定標(biāo)識(shí)體系確定推廣的主題及目標(biāo)設(shè)立與商戶共同推廣的模型G、開(kāi)業(yè)后的消費(fèi)管理會(huì)員系統(tǒng)的建立定期會(huì)員活動(dòng)宣傳品的投遞與回饋促銷活動(dòng)的告知二、商業(yè)管理公司架構(gòu)1、盛源商業(yè)管理組織架構(gòu)圖 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 工程主管

13、物業(yè)主管美工企劃主管行政文員、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析運(yùn)營(yíng)主管日常水、電服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保安隊(duì)長(zhǎng)保潔班長(zhǎng)客服管理商業(yè)管理員停車場(chǎng)管理收費(fèi)秩序維護(hù)員 保潔員說(shuō)明：人員架構(gòu)中總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部分由卓品地產(chǎn)管理人員兼任，短期內(nèi)不再另行設(shè)立專職人員，同時(shí)其工資福利不計(jì)入盛源商業(yè)成本。2、全職人員編制表崗位名稱 人員 編制 主要 工作 隸屬 上級(jí) 直屬 下級(jí) 工資 待遇副總經(jīng)理 1全面招商運(yùn)營(yíng)管理卓品總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理8500運(yùn)營(yíng)經(jīng)理 1主管招商及商業(yè)管理副總經(jīng)理商業(yè)管理員、業(yè)務(wù)內(nèi)勤30004500元/月商業(yè)管理員、客服管理員2經(jīng)營(yíng)戶客情維護(hù)及補(bǔ)充商業(yè)資源運(yùn)營(yíng)經(jīng)理無(wú)15002500元/月美工企劃主管1平面設(shè)計(jì)、

14、廣告資源優(yōu)化、宣傳品制作副總經(jīng)理無(wú)30004000元/月行政內(nèi)勤1資料管理、信息收集、各部門(mén)對(duì)接工作運(yùn)營(yíng)經(jīng)理無(wú)17002500元/月物業(yè)經(jīng)理1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)管理副總經(jīng)理物業(yè)工程師、安防主管、保潔主管25003000元/月水電工1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)設(shè)備維護(hù)及協(xié)助商戶水電服務(wù)物業(yè)經(jīng)理無(wú)18002500元/月保安主管1商業(yè)物業(yè)日常安防維護(hù)及停車場(chǎng)管理物業(yè)經(jīng)理保安員13002000元/月保潔主管1商業(yè)物業(yè)日常衛(wèi)生養(yǎng)護(hù)物業(yè)經(jīng)理保潔員1500元/月保安員12（含停車場(chǎng)管理）商業(yè)日常巡防、維護(hù)工作保安主管無(wú)11001500元/月保潔員10商業(yè)物業(yè)日常清掃工作保潔主管無(wú)8501200元/月合計(jì)3263500元/月注：

15、工資計(jì)算按高位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算3、 商業(yè)管理公司工作時(shí)間安排及人員工資高低位數(shù)測(cè)算（1） 商業(yè)管理公司工作時(shí)間分為兩個(gè)班：早班：9：0017：00晚班：13：0020：00管理人員每周休息一天保潔員分為兩班：早班：7：0014：00晚班：13：0020：00保安員分為三班（24小時(shí)巡防及對(duì)商業(yè)部分停車場(chǎng)管理收費(fèi)）早班：8：0016：30中班：16：0023：30晚班：23：008：00按此工作時(shí)間，管理人員工作時(shí)段內(nèi)工作餐一餐，保安、保潔按200元/月標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼餐補(bǔ)。崗位名稱現(xiàn)行工資現(xiàn)行福利劃歸商業(yè)后底薪績(jī)效工資最高年收入最低年收入副總經(jīng)理8500營(yíng)銷部相關(guān)獎(jiǎng)金70008500運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.6

16、）134400元84000元運(yùn)營(yíng)經(jīng)理40003500運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.5）63000元42000元物業(yè)經(jīng)理30002500運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.5）45000元30000元商管、客服18002000營(yíng)銷部相關(guān)獎(jiǎng)金1800運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.4）30240元21600元保安主管18001600運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.4）26880元19200元水電工、行政1800250018002500運(yùn)營(yíng)收入獎(jiǎng)金（基數(shù)1.2）36000元21600元4、 商業(yè)公司各層級(jí)人員崗位職責(zé)（1）總經(jīng)理崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程

17、；C、制訂公司年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營(yíng)管理工作；D、推動(dòng)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；E、組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；F、協(xié)調(diào)、激勵(lì)各個(gè)部門(mén)的工作。（2）副總經(jīng)理崗位職責(zé)A、協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)制定所屬部門(mén)的工作計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程；C、制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；D、制定所負(fù)責(zé)部門(mén)的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；E、推動(dòng)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；F、積極協(xié)調(diào)和激勵(lì)所屬部門(mén)的工作。（3）運(yùn)營(yíng)經(jīng)理崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場(chǎng)管理；B、參與公司整體策劃，健全公司各項(xiàng)制度，完善公司運(yùn)營(yíng)管理；C、推動(dòng)公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)

18、務(wù)計(jì)劃；D、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；E、維持并開(kāi)拓各方面的外部關(guān)系；F、管理并激勵(lì)所屬部門(mén)的工作績(jī)效。（4）工程主管崗位職責(zé)A、安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。B、組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出報(bào)告，匯總后交上級(jí)公司，以求得解決。C、提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。D、掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時(shí)制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，檢查完成情況。E、代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。F、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)，技術(shù)檔案等整理存檔。G、負(fù)責(zé)對(duì)各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工

19、作。H、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。（5）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)A、制定年度、月度工作計(jì)劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。B、負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。C、負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報(bào)修管理及物業(yè)運(yùn)營(yíng)調(diào)度。D、負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。E、對(duì)管理項(xiàng)目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。F、堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對(duì)外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問(wèn)題及時(shí)準(zhǔn)確，做好本部門(mén)文明服務(wù)工作。G、完成領(lǐng)導(dǎo)上級(jí)交辦的其他工作。（6）保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)A、領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。B、負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)

20、員訓(xùn)練計(jì)劃，督促和指導(dǎo)部門(mén)各崗位的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核，按時(shí)總結(jié)。C、負(fù)責(zé)本部門(mén)的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時(shí)掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。D、負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購(gòu)置計(jì)劃，并對(duì)損壞警械的人員提出處理意見(jiàn)。E、負(fù)責(zé)查處整個(gè)安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事F、負(fù)責(zé)撰寫(xiě)有關(guān)工作總結(jié)、報(bào)告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺(tái)帳。G、安排部門(mén)行政例會(huì)，不折不扣執(zhí)行上級(jí)指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀。H、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（7）保潔隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時(shí)提供業(yè)

21、主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項(xiàng)。B、協(xié)助副總經(jīng)理做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對(duì)清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。C、按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助工程主管搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。D、負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計(jì)劃和對(duì)清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和檢查。E、負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購(gòu)，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟(jì)效益。F、負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對(duì)口部門(mén)的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來(lái)，做好垃圾清運(yùn)工作。G、完成上級(jí)交辦的其他工作。（8） 行政內(nèi)勤崗位職責(zé)A、配合副總經(jīng)理做好日常管理工作。B、負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運(yùn)行情況，以及清潔工

22、工作完成情況，綠化養(yǎng)護(hù)情況，消防、安全護(hù)衛(wèi)工作情況。急需解決的事項(xiàng)及時(shí)處理，并做好巡視記錄。若不能及時(shí)處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并提出處理意見(jiàn)。C、熟悉所轄項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、商鋪數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開(kāi)關(guān)、計(jì)量?jī)x表位置，負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。D、熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。做好管理費(fèi)、水、電等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。 E、熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。F、定期將欠費(fèi)情況編制明細(xì)分析表，及時(shí)上報(bào)，提出積極措施和建議。G、熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時(shí)處理出現(xiàn)的各類緊急情況。H、做好回訪工作，虛心聽(tīng)取客戶的批

23、評(píng)與建議并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)，積極宣傳國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時(shí)傳達(dá)公司各項(xiàng)通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。I、完成上級(jí)安排的其他工作并及時(shí)反饋信息。（9） 美工企劃主管崗位職責(zé)A、 商業(yè)促銷活動(dòng)的制定、實(shí)施及檢討。B、 與各商戶聯(lián)合活動(dòng)的商談及實(shí)施。C、 商業(yè)美陳布置統(tǒng)籌。D、 與媒體的合作及關(guān)系的維護(hù)。E、 商業(yè)廣告位、陳列位的管理。F、 臨時(shí)促銷或展示的談判及實(shí)施。G、 與商業(yè)形象有關(guān)的物品、外立面的管理。H、 實(shí)施總經(jīng)理、副總經(jīng)理的營(yíng)銷意圖并匯報(bào)市場(chǎng)情況。I、 全年推廣計(jì)劃及預(yù)算提案，根據(jù)不同的節(jié)日、節(jié)氣計(jì)劃安排各種促銷活動(dòng)。J、 留意當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況并作出

24、相應(yīng)建議。K、 統(tǒng)管促銷費(fèi)用：宣傳、廣告費(fèi)、裝飾費(fèi)、舉辦多種促銷、宣傳活動(dòng)等費(fèi)用。L、 組織市場(chǎng)調(diào)查，做好營(yíng)銷環(huán)境分析、競(jìng)爭(zhēng)分析，為公司戰(zhàn)備決策提供依據(jù)。M、 協(xié)助運(yùn)營(yíng)經(jīng)理根據(jù)商業(yè)相關(guān)合作品牌的需求做好促銷方案實(shí)施。N、 完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。（10）巡視隊(duì)員崗位職責(zé)A、按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。 B、處理突發(fā)事件，對(duì)危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭(zhēng)。 C、勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?D|、糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。 E、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否

25、完好，供水、供電有無(wú)跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。 F、巡查施工人員是否佩帶臨時(shí)出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。 G、檢查消防通道是否暢通，有無(wú)侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn)作是否正常。 H、積極主動(dòng)調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。 I、夜間封場(chǎng)后注意各位置及死角是否有人員滯留，并隨時(shí)通報(bào)情況，確保商場(chǎng)貨物安全。 J、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（11）停車場(chǎng)各崗位職責(zé) A、按時(shí)交接班，值班時(shí)不得擅離職守，交班前必須抄車號(hào)交車，認(rèn)真做好交接班工作。 B、嚴(yán)格按照車場(chǎng)管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗(yàn)出入證，指導(dǎo)車輛停放

26、到位，不得一車占二位。 C、督促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電源、取下點(diǎn)火鑰匙關(guān)鎖車門(mén)和車窗玻璃，保管好物品。 D、加強(qiáng)車場(chǎng)巡邏，看護(hù)場(chǎng)內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及時(shí)查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并立即上報(bào)。 E、對(duì)閑雜人員進(jìn)入車場(chǎng)實(shí)施管理，遇可疑人員必須核實(shí)，作出判斷，妥善處理，對(duì)夜間車輛出場(chǎng)必須核對(duì)清楚后方予放行。 F、管理好車場(chǎng)交通安全秩序，對(duì)在場(chǎng)內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進(jìn)行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。 G、對(duì)車場(chǎng)文明清潔進(jìn)行督促管理，對(duì)從車輛上拋棄垃圾者，要對(duì)其進(jìn)行教育和制止。 H、發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險(xiǎn)品及污染物品進(jìn)入停車場(chǎng)，要立即 報(bào)

27、告 上級(jí)，采取果斷措施，勸其出場(chǎng)。 I、妥善保管車場(chǎng)收費(fèi)票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點(diǎn)后與發(fā)票存根要按規(guī)定時(shí)限及時(shí)送交公司財(cái)務(wù)部，做到帳目清楚。 J、臨停車輛進(jìn)出場(chǎng)必須按公司規(guī)定查驗(yàn)“臨停證”，不得利用工作之便謀取私利。 K、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險(xiǎn)品及污染物進(jìn)入停車場(chǎng)。 L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（12）保潔工崗位職責(zé) A、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。 B、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。 C、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。 D、負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。 E、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。 F、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。 G、負(fù)責(zé)

28、完成臨時(shí)交辦的任務(wù)。三、商業(yè)管理公司收支預(yù)算1、運(yùn)營(yíng)成本名稱具體款項(xiàng)月費(fèi)用年費(fèi)用備注 物業(yè)費(fèi)用 公共水電 7000 84000 預(yù)估綠化用水120014400預(yù)估清潔衛(wèi)生120014400用品耗材消防保安400048000安防委托人員工資63500762000服裝費(fèi)7008400維護(hù)保養(yǎng)100012000運(yùn)營(yíng)費(fèi)用活動(dòng)推廣30000360000辦公、電話費(fèi)200024000與營(yíng)銷部分?jǐn)偲渌M(fèi)用法定稅費(fèi)300036000物業(yè)資質(zhì)費(fèi)9000108000支付深宏物業(yè)公共區(qū)域托管費(fèi)450054000支付深宏物業(yè)管理人員社保3000 36000合計(jì)130100 15612002、 收入預(yù)估： 名稱收取標(biāo)準(zhǔn)

29、收取率月收入年收入物業(yè)管理費(fèi)一期（10000）2元/1元/平米（平均1.5元）80%12000元144000元物業(yè)管理費(fèi)二期（24000）2元/1元/平米（平均1.4元）80%26880元322560元商業(yè)地下停車位（80個(gè)）2元/小時(shí)（按每個(gè)車位400元/月計(jì)算）50%16000元192000元廣告收入（LED、廣告位）500元/月10000元120000元非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃收入（一期、二期） 5000元/月5000元60000元產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理費(fèi)二期商業(yè)，按租金標(biāo)準(zhǔn)2%收取20000平方米9000元108000元合計(jì)78880元946560元4、 商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)管理及激勵(lì)在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要兩年以

30、上培育期才能實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)穩(wěn)固、人流量增加、營(yíng)業(yè)額提高的目標(biāo)。盛源商業(yè)管理有限公司承擔(dān)的正是這樣一種運(yùn)營(yíng)管理職能，按上述運(yùn)營(yíng)收支成本核算，卓品地產(chǎn)每月需貼補(bǔ)51220元每年需貼補(bǔ)614640元（實(shí)際貼補(bǔ)按每年70萬(wàn)元計(jì)算）。按三年培育期計(jì)算卓品地產(chǎn)應(yīng)貼補(bǔ)210萬(wàn)元。良好的運(yùn)營(yíng)管理可以提高中心城商業(yè)廣場(chǎng)知名度同時(shí)營(yíng)造良好商業(yè)氛圍，為商業(yè)銷售打下良好基礎(chǔ)。故表面上看第年貼補(bǔ)約70萬(wàn)元是一個(gè)不小的數(shù)字，但我們只要算一筆中心城商業(yè)廣場(chǎng)二期、三期商業(yè)銷售的帳就能一目了然。中心城商業(yè)廣場(chǎng)二期（含月牙泉、大酒店負(fù)一層）商業(yè)面積約24000平方米，可售金額約1.3億元；中心城商業(yè)廣場(chǎng)三期商業(yè)規(guī)劃面積約150001900