房地產(chǎn)基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)糅合(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心和公寓）1、 建筑容積率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。（多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為4-5，超高層大樓大于7，甚至更高。對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)容積率是0.45，綠化高，獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是0.30左右。）2、 總建筑面積：各層建筑面積的總和。3、 地上建筑面積：地上各層建筑面積的總和。4、 建筑密度：即建筑率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。5、 規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的

2、土地面積。6、 建筑高度：指城市規(guī)劃建設(shè)管理部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。7、 綠化比率：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。8、 停車位個(gè)數(shù)：指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的個(gè)數(shù)。9、 有效面積系數(shù)：指建筑物內(nèi)可出租（使用）面積與總建造面積之比。10、 開發(fā)建設(shè)周期：指工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。11、 開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)、平均造價(jià)。12、 建筑類別：所有的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為：公寓、純辦公樓（寫字樓）、商場、綜合樓和別墅等等。（1） 外銷房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)

3、政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、境外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。（2） 內(nèi)銷房：內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括港、澳、臺）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。區(qū)別：主要區(qū)別僅在于它的土地成本不一樣，賣售對象不一樣。（3） 公寓：公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。（4） 純辦公樓：指專門為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的大樓。（5） 商場：指規(guī)劃為對外公開經(jīng)營的建筑物。（6） 綜合樓：指兼有住宅、辦公甚至商場的大樓。（7） 別墅：指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或

4、三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。13、 規(guī)劃形態(tài)：指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。例：二幢二十八 層帶二層地下室的公寓樓，我們通常表示為“228F/2B公寓”。14、 得房率：是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積（銷售面積）的比率。一般來講，得房率的高低與兩個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。產(chǎn)品定位高，公共活動空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而促進(jìn)銷售，公共活動空間便在規(guī)定許可范圍內(nèi)盡可能小，得房率自然就高。另一方

5、面，建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，得房率也會走高；建筑設(shè)計(jì)出現(xiàn)空間浪費(fèi)，得房率就會自然下降。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85%，高層為72%，辦公樓為55%。15、 磚混結(jié)構(gòu)：以墻或柱承重的梁、板結(jié)構(gòu)；墻既是承重結(jié)構(gòu)，又是維護(hù)結(jié)構(gòu)，也起到分隔空間的作用。16、 框架結(jié)構(gòu)：承重結(jié)構(gòu)與維護(hù)結(jié)構(gòu)分開，以柱為承重結(jié)構(gòu)，墻只作為分隔作用，不受力。17、 期房和下現(xiàn)房：項(xiàng)目剛開發(fā)或開發(fā)階段叫期房，對外銷售時(shí)，也可以稱為樓花，項(xiàng)目完全建成驗(yàn)收合格后叫現(xiàn)房。18、 按揭：指購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同，并支付房地產(chǎn)開發(fā)商首期款之后，由銀行、房屋開發(fā)商、購房者三方簽訂抵押貸款合同，借款人以其房產(chǎn)作為抵押，還款方式由

6、購房者按月等額支付給銀行，直到付清本息，這種購房方式稱為按揭購房。19、 躍層：一戶人家占有2層以上的建筑結(jié)構(gòu)。20、 復(fù)式：局部錯層，將廚房和臥室、餐廳抬高若干尺寸，形成視覺和心理差異。開發(fā)商必須有的五證：國有土地開發(fā)許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一）平均層數(shù)平均層數(shù)是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)總建筑面積與總占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。（二）居住建筑密度居住建筑密度居住建筑基底面積/居住建筑用地面積×100居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。因此，居住建筑密度與

7、房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。（三）居住面積密度居住面積密度居住面積/居住建筑用地面積（平米 /公頃）居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)。它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋問距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平而設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。（四）居住建筑而積密度居住建筑面積密度居住建筑總面積/居住建筑用地面積（平米 /公頃）為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來表示。（五）建筑容積率建筑容積率居住建筑總面積（平方米）/居住建筑用地面積（平方米）建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。（六）人口凈密度人口凈密度居住人數(shù)/居住建筑用地面積（人/公頃）人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。（七）居住建筑用地指標(biāo)居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：（1）居住面積定額（平米 /人）；（2）墻住面積密度（平米 /公頃）；（3）居住建