國(guó)內(nèi)外金融CBD開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示

1、一、CBD的定義、起源與特征縱觀全球金融CBD的發(fā)展,從美國(guó)紐約的華爾街到英國(guó)倫敦的金融城,從法國(guó)巴黎的拉德芳斯到日本東京的新宿,從上海陸家嘴到北京金融街,既有在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中慢慢自發(fā)形成的,也有為分擔(dān)老城區(qū)壓力而主動(dòng)遷出的,還有在政府引導(dǎo)下從無(wú)到有迅速開發(fā)建設(shè)起來(lái)的,各種經(jīng)驗(yàn)都值得后來(lái)者借鑒。本文討論國(guó)內(nèi)外金融CBD的發(fā)展模式與開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),為國(guó)內(nèi)新近興起的金融CBD的開發(fā)建設(shè)拋磚引玉。(一CBD的定義CBD(中央商務(wù)區(qū)是現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的中心區(qū)域和黃金地帶,它不但聚集了大量金融、貿(mào)易、商業(yè)、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu),同時(shí)也擁有了眾多商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施和完善的市政交通以及高速快捷的通

2、訊條件。它不僅是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)文明開放程度的體現(xiàn),而且是現(xiàn)代化國(guó)際大都市的窗口和象征和重要標(biāo)志,也是城市國(guó)際化的必由之路。(二CBD的起源1923年,美國(guó)芝加哥大學(xué)社會(huì)學(xué)家伯吉斯(E.W.Burgess教授在研究芝加哥城市結(jié)構(gòu)的時(shí)候提出了CBD(Central BusinessDistrict的概念,當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨著內(nèi)容的不斷發(fā)展豐富,CBD已成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。(三CBD的特征一般而言,CBD應(yīng)該具備以下特征:1.城市的功能核心區(qū),城市經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中之地;2.交通便利,人流、車流、物流巨大;3.白天人口密度最高,晝

3、夜間人口數(shù)量變化最大;4.位于城市的黃金地帶,地價(jià)最高;5.高樓林立,土地利用率最高。二、CBD的區(qū)位、規(guī)模與配套比例(一CBD的區(qū)位從CBD的區(qū)位看,自發(fā)形成的CBD位于城市核心區(qū)。自發(fā)形成的CBD大多是在原來(lái)的商業(yè)中心區(qū)的基礎(chǔ)上,逐漸發(fā)展成為中央商務(wù)區(qū)的。而城市中央商務(wù)區(qū)大都是在城市中心交通便利的區(qū)域,如紐約曼哈頓及中國(guó)香港中環(huán)。政府規(guī)劃引導(dǎo)形成的CBD則主要為緩解中心城區(qū)壓力規(guī)劃建設(shè)的,因此大多遠(yuǎn)離城市中心區(qū),位于城市的近郊區(qū),如巴黎拉德芳斯。(二CBD的規(guī)模各個(gè)城市的CBD用地面積基本上在1至5平方公里的范圍內(nèi),有的甚至更大;其建筑面積少則五六百萬(wàn),多則上千萬(wàn)平方米,地價(jià)可謂是“寸土寸

4、金”。土地面積的大小與中心城市在世界城市體系中的地位相關(guān)性不大,但頂級(jí)城市的建筑密度明顯高于其他城市(表1。(三CBD的建筑配套比例CBD高端行業(yè)聚集,金融、證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、會(huì)計(jì)、咨詢等高端服務(wù)業(yè)都是中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè),企業(yè)總部及大企業(yè)集團(tuán)分支機(jī)構(gòu)也主要集中于中央商務(wù)區(qū)。但除了辦公國(guó)內(nèi)外金融CBD開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示周天怡劉勇77··國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作2009年第10期設(shè)施之外,配套建筑也占相當(dāng)?shù)谋戎亍BD建筑面積的數(shù)量可以較為明顯的分為兩個(gè)等級(jí),大于1000萬(wàn)平方米的紐約、東京和巴黎,以及小于1000萬(wàn)平方米的香港和上海。三、國(guó)內(nèi)外金融CBD 的發(fā)展模式國(guó)內(nèi)外著

5、名金融CBD的形成與發(fā)展主要有三種模式:(一在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中自發(fā)形成的金融CBD例如紐約的曼哈頓和倫敦的金融城各自都有幾百年的繁榮歷史,但起初都只是普通的商業(yè)中心,后來(lái)才逐漸演變成金融CBD。(二為分擔(dān)老城區(qū)壓力而主動(dòng)遷出的金融CBD例如東京的新宿和香港的中環(huán),都是為了緩解老城區(qū)的發(fā)展壓力,贏得更大的發(fā)展空間,而在一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的基礎(chǔ)上重新規(guī)劃建設(shè)起來(lái)的。(三在政府引導(dǎo)下從無(wú)到有建設(shè)起來(lái)的金融CBD例如巴黎的拉德方斯、上海陸家嘴和北京金融街。其中巴黎拉德芳斯的建設(shè)用了五十年,而上海陸家嘴和北京金融街的建設(shè)到目前為止都用了近二十年。我們認(rèn)為:天津?yàn)I海新區(qū)于家堡金融服務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)就應(yīng)借鑒巴黎拉德芳斯、

6、上海陸家嘴和北京金融街的發(fā)展模式,由政府主導(dǎo)開發(fā)規(guī)劃,以優(yōu)惠政策引導(dǎo)以金融產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)入?yún)^(qū),并為入?yún)^(qū)企業(yè)提供高效便捷的行政服務(wù),在先期以財(cái)政支持高質(zhì)量的配套工程建設(shè),同時(shí)謀求上市融資以確保長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。四、國(guó)內(nèi)外金融CBD的成功經(jīng)驗(yàn)與存在的問(wèn)題(一紐約曼哈頓紐約曼哈頓的發(fā)展模式是以現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,他們重視產(chǎn)業(yè)、人口、文化娛樂(lè)的集成度,以聚集頂尖的金融機(jī)構(gòu)、人才和資金、信息為宗旨發(fā)展全球總部經(jīng)濟(jì);同時(shí)注重金融CBD功能的多樣性,集金融、商貿(mào)、會(huì)展、文化、娛樂(lè)、旅游于一體。但目前仍存在著生活服務(wù)環(huán)境較差和令人頭痛的交通問(wèn)題。(二倫敦金融城倫敦金融城擁有可作為全球楷

7、模的自律管理模式、嚴(yán)格而公平的監(jiān)管體系以及以原則為基礎(chǔ)的監(jiān)管模式;有著出行便利的交通體系和先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò);有著強(qiáng)大的人才隊(duì)伍支持和深厚的文化積淀。其“限制性分區(qū)”整體推進(jìn)金融CBD建設(shè)的做法值得效仿;市長(zhǎng)親自上陣強(qiáng)化宣傳推介,加強(qiáng)形象建設(shè)并的做法更是值得提倡。目前存在的問(wèn)題主要是文物古跡過(guò)多不易改造,束縛了空間的發(fā)展。(三巴黎拉德芳斯成立于1958年的拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司EPAD(Public Es-tablishment for The Developmentof La Defense Region是一個(gè)有很強(qiáng)政府色彩的綜合性開發(fā)公司,主導(dǎo)制定了合理的開發(fā)計(jì)劃,建立了一套有效的開發(fā)機(jī)制;經(jīng)過(guò)

8、半個(gè)世紀(jì)的開發(fā)建設(shè),已建成便捷的立體化交通系統(tǒng),并首創(chuàng)“人車分離原則”;設(shè)計(jì)了大量特色鮮明的多元化寫字樓,并以新凱旋門特色地標(biāo)營(yíng)造良好的景觀文化環(huán)境,此外,還配備了完善的配套設(shè)施拓展綜合服務(wù)功能。目前存在的問(wèn)題包括沒(méi)有預(yù)設(shè)物流建設(shè)的行車道以及沒(méi)有考慮信息數(shù)據(jù)的安全問(wèn)題。(四東京新宿表1:不同級(jí)別CBD的指標(biāo)(面積單位:萬(wàn)平米表2:國(guó)際CBD辦公面積與配套面積比例78··IEC,NO.10,2009東京新宿本來(lái)就是繁華的商業(yè)中心,作為金融CBD來(lái)建設(shè)首先就需要制定一份合理的開發(fā)計(jì)劃。新宿重視交通樞紐的立體開發(fā)和地下空間的開發(fā)利用;注重商務(wù)區(qū)的立體發(fā)展和配套設(shè)施的綜合服務(wù)功能,

9、以及建設(shè)特色地標(biāo),營(yíng)造良好的景觀文化環(huán)境。目前存在的問(wèn)題包括預(yù)留寫字樓不足導(dǎo)致許多大公司外遷、新宿車站和地鐵出口的位置,對(duì)場(chǎng)所周邊區(qū)域和地面步行街的人流形成重要影響。(五香港中環(huán)香港中環(huán)以前也是繁華的商業(yè)中心,有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地理位置、安定的社會(huì)秩序和公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、自由開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和政策、健全的法律制度及良好的法治精神、完善的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施、高效的行政體系。政府非常注重培養(yǎng)和引進(jìn)具有專業(yè)知識(shí)和技能的高級(jí)人才,并提供優(yōu)惠政策大力推動(dòng)宣傳推介。目前存在的問(wèn)題包括多次填海形成的土地始終不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,以及辦公室租金居高不下限制了未來(lái)的發(fā)展。(六上海陸家嘴上海陸家嘴的開發(fā)建

10、設(shè)過(guò)程中,各級(jí)政府的強(qiáng)力支持和優(yōu)惠的政策發(fā)揮了關(guān)鍵性作用,明顯的區(qū)位與品牌優(yōu)勢(shì)形成了對(duì)金融機(jī)構(gòu)、人才、資金、信息強(qiáng)大的聚集力。地方政府有著國(guó)際化的寬闊視野、高效的管理體制優(yōu)勢(shì)、有實(shí)施保障的先進(jìn)規(guī)劃、招商機(jī)制和管理模式,此外,陸家嘴基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善,交通便利、配套設(shè)施功能完善,又在資本市場(chǎng)的發(fā)展早期及時(shí)上市融資獲得了資金支持和長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的保障。目前存在的問(wèn)題包括:一是服務(wù)設(shè)施不足、輔助功能有待完善;二是產(chǎn)業(yè)鏈較短、附加價(jià)值低;三是金融機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小、國(guó)際化程度不高、風(fēng)險(xiǎn)防御能力不強(qiáng);四是金融企業(yè)之間垂直聯(lián)系為主、水平聯(lián)系不足;五是公共機(jī)構(gòu)作用顯著而民間機(jī)構(gòu)活力不足。(七北京金融街北京金融街的開

11、發(fā)建設(shè)得首都之便利條件,政府重視、親力親為,財(cái)政支持、開源節(jié)流,優(yōu)惠政策面面俱到;又及時(shí)運(yùn)作買殼上市,積極涉足資本市場(chǎng),完成了上市融資確保長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。目前存在的問(wèn)題包括:一是辦公面積不能滿足發(fā)展需要,正在進(jìn)行二期開發(fā);二是配套設(shè)施不完善且結(jié)構(gòu)不合理;三是區(qū)內(nèi)過(guò)多地集中了中低端產(chǎn)業(yè);四是管理服務(wù)水平有待提高。五、國(guó)內(nèi)外金融CBD開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)啟示(一政府主導(dǎo)規(guī)劃并提供完善的制度環(huán)境和高效的行政服務(wù)天津在開發(fā)建設(shè)于家堡金融服務(wù)區(qū)的過(guò)程中,應(yīng)始終堅(jiān)持天津市、濱海新區(qū)、塘沽區(qū)、中央商務(wù)區(qū)的政府主導(dǎo),以保障開發(fā)建設(shè)規(guī)劃的順利實(shí)施;應(yīng)馬上著手建立健全法律法規(guī),以提供完善的制度環(huán)境;應(yīng)注重提高政府行政服

12、務(wù)的效率,為入?yún)^(qū)企業(yè)提供一站式服務(wù),同時(shí)精兵簡(jiǎn)政以降低行政成本;還要加大對(duì)外宣傳推介的力度,注重于家堡金融服務(wù)區(qū)水文化的塑造和品牌意識(shí);堅(jiān)定不移地涉足資本市場(chǎng),走上市融資確?？沙掷m(xù)發(fā)展的道路;還要加大各級(jí)地方政府的財(cái)政支持,將行政權(quán)利適當(dāng)下表3:國(guó)內(nèi)外著名城市CBD規(guī)模的主要指標(biāo)79··國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作2009年第10期放。(二應(yīng)注重金融CBD的功能多樣性縱觀國(guó)內(nèi)外金融CBD的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),金融CBD的建設(shè)應(yīng)朝著功能多樣性的方向發(fā)展。要以同時(shí)匯集資金流、商貿(mào)流、人才流、信息流為宗旨建設(shè)配套設(shè)施,在大力引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的同時(shí),也應(yīng)注重引進(jìn)包括通訊、報(bào)價(jià)、計(jì)算機(jī)、保安、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)

13、師事務(wù)所等各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè),形成功能完善,設(shè)施先進(jìn),配套齊全的全國(guó)性金融創(chuàng)新、融資、管理與信息中心。因此,除了大型超市等大型商業(yè)設(shè)施外,也要注重小型便利店、迪廳、咖啡廳、茶館、餐館的建設(shè)和空間布局,還要注重銀行、醫(yī)院、學(xué)校、郵局、車站、高管住宅等配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè);應(yīng)打造濱河公園、海底世界、水上娛樂(lè)城和水上巴士為元素的水文化;在重點(diǎn)建設(shè)于家堡綜合服務(wù)中心、金融會(huì)展中心和金融交易中心的同時(shí),也要考慮建設(shè)于家堡教育培訓(xùn)中心,增加建設(shè)開發(fā)中的亮點(diǎn),建設(shè)集商務(wù)辦公、會(huì)展購(gòu)物、文體娛樂(lè)、居住旅游為一體的金融服務(wù)區(qū)、綜合商務(wù)區(qū)和新興旅游區(qū)。(三要考慮金融CBD的錯(cuò)位發(fā)展和特色體現(xiàn)金融CBD的成功與否不只在于

14、其所擁有的面積多大和高樓大廈的數(shù)量多少,也在于其是否具有鮮明的特色和與周邊環(huán)境的錯(cuò)位與融合。首先,一定要有特色地標(biāo)性建筑,它代表著金融CBD的品味,是金融CBD的標(biāo)志和名片。其次,建筑物外觀設(shè)計(jì)能最大限度地體現(xiàn)金融CBD的風(fēng)格與特色。作為城市風(fēng)貌的眼睛、窗口的金融CBD,必須具有鮮明的風(fēng)格,包括城市傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代風(fēng)格的有機(jī)結(jié)合、藝術(shù)性與實(shí)用性、功能性與智能性的統(tǒng)一。第三,金融CBD要靠特色文化見(jiàn)高低,只有高樓大廈堆積的金融CBD是僵硬的、缺乏生機(jī)和品位的。第四,最重要的還是金融CBD的產(chǎn)業(yè)特色,因?yàn)槠浜诵母?jìng)爭(zhēng)力主要是靠具有發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)聚集來(lái)獲得,具有鮮明特色的產(chǎn)業(yè)特征和高度集中的產(chǎn)

15、業(yè)結(jié)構(gòu)正是金融CBD繁榮的關(guān)鍵所在。(四應(yīng)重視人力資源、有效監(jiān)管和優(yōu)惠政策三軟件建設(shè)通常金融家們?cè)诼鋵?shí)其辦公地點(diǎn)時(shí),比較看重三個(gè)決定性的因素:儲(chǔ)備充分的人力資源、有效的監(jiān)管體系和優(yōu)惠的個(gè)人及企業(yè)稅收制度。倫敦金融城之所以能夠成為全球領(lǐng)先的金融中心,除了特定的歷史淵源,關(guān)鍵在于其完善的金融法律制度和政策環(huán)境,并且能做到與時(shí)俱進(jìn),不斷自我調(diào)整,不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新,以充分滿足金融業(yè)發(fā)展的需要。一流的服務(wù)水平,優(yōu)秀的人才、完善的配套設(shè)施和最先進(jìn)的技術(shù)是倫敦金融城的有形資產(chǎn)。健全、靈活的法律和市場(chǎng)機(jī)制,以及敢為天下先的冒險(xiǎn)精神是金融城的無(wú)形資產(chǎn)。香港作為國(guó)際金融中心集聚了大量的各類服務(wù)人才,包括律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師、精算師、系統(tǒng)分析師、管理顧問(wèn)等。廣泛的人才為香港中環(huán)CBD經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有力的支撐。作為唯一的國(guó)家級(jí)金融貿(mào)易區(qū),陸家嘴的建設(shè)得到了黨中央、國(guó)務(wù)院、上海市以及浦東新區(qū)政府的高度重視,在金融貿(mào)易區(qū)建設(shè)的起步階段,政府的政策引導(dǎo)與市場(chǎng)培育至關(guān)重要。于家堡金融服務(wù)區(qū)也應(yīng)借鑒陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策,結(jié)合自身特點(diǎn)和天津當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況推出自己的優(yōu)惠政策。(五應(yīng)重視交通系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、配套設(shè)施三硬件建設(shè)國(guó)際上成功的金融CBD的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,金融CBD的成功需要合理的開發(fā)機(jī)制,便捷的交通網(wǎng)絡(luò),完善的配套設(shè)施,以及對(duì)世界經(jīng)濟(jì)脈搏