CBD公寓項目調研報告.doc

1、CBD 公寓項目調研報告本次調查中， 共走訪了 CBD 區(qū)域內(nèi) 10 個公寓項目， 分別是建外 SOHO 、華貿(mào)中心、金地國際花園、藍堡國際公寓、北京萬達廣場、東方瑞景國際公寓、通用時代國際中心、溫莎大道、新城國際和旺座中心，基本情況和分析如下：一、 CBD 公寓市場供給分析1供給量和供應趨勢項目名稱供應量開盤時間入住時間華貿(mào)中心2000002004-22005-9北京萬達廣場1800002003-102005-7新城國際3200002002-42005-6金地國際花園1280002003-52005-4溫莎大道2000002003-92005-3通用時代1555002002-102004-1

2、2東方瑞景1300002002-122004-12藍堡國際公寓1148862002-32004-8建外 SOHO3200002002-12003-12旺座中心1000002001-72003-10總供應量1848386（ 1）公寓入市項目不斷減少，供應面積具有下降趨勢目前從公寓在售項目的調研情況看，總供應量大約在1848386 平米左右，其中在2002年入市的有1040386 平米， 2003 年入市的有508000 平米， 2004 年入市的僅有 200000 平米左右，與 CBD 管委會官方所宣稱的“2001 年為規(guī)劃年， 2002年為公寓年”的說法正好合拍。而目前即將進入市場的僅有新城國

3、際項目的后兩期，大約面積在15 20 萬左右，三期將于 2005 年開盤。CBD公寓項目放量時間統(tǒng)計供應量120000010000008000006000004000002000000年份200220032004（ 2）公寓入住項目不斷增加，目前已接近入住高峰公寓項目在2003 年入住的面積在420000 平米左右； 2004 年入住的面積大約在400386平米左右，其中將近30 萬將在今年年底入??；2005 年入住的面積大約在766000 左右（其1中新城國際只計算其二期面積58000 平米）?？梢姡衲昴甑椎矫髂昃旁聦⑹荂BD 公寓項目的入住高峰，總面積大約在1060000 左右。CBD公

4、寓項目入住時間統(tǒng)計供應量10000005000000200320042005年份2供應價格分析項目名稱供應量平均價格華貿(mào)中心20000015000北京萬達廣城國際32000015500金地國際花園12800014000溫莎大道20000016000通用時方瑞堡國際公寓11488612000建外 SOHO32000017000旺座中心10000022000總計184838615186.8從供應價格上來看，如果新城國際項目僅按照二期58000平米的面積計算，各項目加權平均后的價格應在15186 左右，屬于北京高檔公寓價格

5、的最高區(qū)域，如下圖：北京高檔公寓重點分布區(qū)域價格比較單價2000015186150008973103111000050000CBD中關村亞奧23戶型分布特點分析從下表分析中可以看出，CBD 區(qū)域公寓項目的主力戶型以兩居和三居為主，主要是兩居所占比例最大。除溫莎大道和通用時代作為CBD 區(qū)域內(nèi)的典型豪宅，戶型面積較大外，其余項目主力戶型的面積基本在100 平米 -200 平米 之間。項目名稱1 居2 居3 居4 居復式（ 5 居）華貿(mào)中心64-82107-150162北京萬達廣場59 -61127-141180283新城國際62107-135146-198234121-133金地國際花園112-

6、148169-199191（ 264）溫莎大道306363通用時代205250-350東方瑞景85133198-210藍堡國際公寓6598-131138-207252318-387建外 SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250* 上圖中加黑字體為主力戶型4內(nèi)外裝修配置分析（ 1）社區(qū)環(huán)境分析該區(qū)域公寓項目受土地成本高的影響，其容積率較高，而且綠化率基本只維持在政府要求的最低水平，最高不超過40%，因此小區(qū)環(huán)境難以塑造和提升。（ 2）裝修標準分析CBD 區(qū)域內(nèi)的公寓項目均為精裝修，有些項目還具備挑空大堂。在大堂的設計上，普遍使用石材鋪裝，擁有品牌燈飾。外墻

7、材料品質不一 ，既有 石材和玻璃幕高檔材料，也有面磚等低檔材料。室內(nèi)多采用實木地板和壁紙，注重營造產(chǎn)品的品質感，裝修色澤以咖啡色為主，有些項目可以挑選建材顏色。下表為部分項目裝修情況：項目名稱大堂外墻內(nèi)墻、天花板門窗衛(wèi)生間新城國際石材面磚、鋁板乳膠漆子母門、鋁合金品牌潔具金地國際花園壁紙、乳膠漆鋼制品牌潔具溫莎大道大理石花崗巖壁紙、乳膠漆實木、鋁合金品牌潔具東方瑞景石材石材、墻磚壁紙實木、鋁合金品牌潔具旺座中心花崗巖雙層玻璃幕墻紙、涂料實木、鋁合金品牌潔具（ 3）配套設施分析從配套設施上看，項目注重智能化系統(tǒng)的配備，多使用外資品牌的設備設施，具備24小時熱水和飲水入戶的能力，多使用門禁和監(jiān)控系

8、統(tǒng)加強保安，配備分戶中央空調。可以說，從配置上開看，CBD 區(qū)域內(nèi)公寓項目的配套設施較為完善，檔次也屬于高端水平。下表為部分項目配套情況：項目名稱空調給排水電梯智能保安系統(tǒng)3新城國際戶式中央中水處理合資一卡通、門禁、電子巡空調2-2.5米 /社區(qū)網(wǎng)絡更、閉路監(jiān)控秒通用時代分戶式冷24 小時熱水、飲用三菱一卡通24 小時紅外線、暖空調系水攝像、電子巡更統(tǒng)東方瑞景戶式中央24 小時熱水三菱門禁、電子巡空調更、閉路監(jiān)控旺座中心中央空調24 小時熱水、飲用水5物業(yè)服務水平分析從物業(yè)管理上看， 被調查項目基本上都采用 國內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司，其中選擇國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司的物業(yè)有三家，選擇第一太平戴維斯

9、物業(yè)公司的有兩家，物業(yè)管理費用也比較高集中在4 元 /月 /平米 7 元 /月 /平米之間。項目名稱物業(yè)管理公司費用藍堡國際公寓國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司4新城國際第一太平戴維斯物業(yè)公司5.50金地國際花園北京金地物業(yè)管理公司5華貿(mào)中心公寓第一太平戴維斯4.20建外 SOHO賽特物業(yè)5溫莎大道國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6萬達廣場大連萬達物業(yè)管理公司4.6東方瑞景新加坡 PREMAS 集團6旺座中心凱賓斯基飯店股份公司1.5 美金通用時代國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6 8二、 CBD 區(qū)域需求市場分析1銷售情況分析目前 CBD 的公寓項目基本上可以分為三類，第一類 是以溫莎大道和通用時代為代表的毫宅，這類項目價

10、格水平較高，均價在15000 16000 之間。從這類項目的銷售情況看，項目開盤前期屬于難銷階段，隨著項目施工不斷進展，項目銷售也隨之逐步樂觀，目前通用時代已經(jīng)售罄， 而溫莎大道所剩戶型基本上為300 平米以上的大戶型； 第二類 是以華貿(mào)中心、金地國際、 東方瑞景、新城國際、藍堡國際為代表的純居住公寓，這些公寓的戶型基本集中在 60 200 平米之間，以二居和三居為主，從銷售狀況來看，新城國際、藍堡國際和華貿(mào)中心的銷售情況較為理想， 銷售率已經(jīng)達到 80%以上，藍堡剩余戶型為 250-300 平米的大戶型，而華貿(mào)所剩戶型是 60-80 的小戶型，中等戶型銷售火暴，而東方瑞景的銷售情況不樂觀，金

11、地國際隨著項目施工的進展，銷售有所好轉； 第三類 是以建外SOHO 、萬達廣場為代表的商4住公寓項目，由于項目宜商宜住，比較靈活，因此銷售情況良好，建外SOHO 已經(jīng)進入尾盤銷售階段， 由于小戶型好投資，因此目前主要剩余戶型為200 平米以上的大戶型，萬達廣場由于開盤較晚，因此銷售率不是很高?？梢?，在CBD 區(qū)域 100 平米 200 平米的二居、三居不僅是主力戶型，也是熱銷戶型。2客戶特征分析CBD 的客戶年收入基本在 50 萬以上，主要為在 CBD 工作的商務人士、外籍人士和北京新移民。 他們屬于社會精英階層， 支付能力強， 看中個人資產(chǎn)的投資價值，一部分客戶享有企業(yè)的住房津貼。3需求特征

12、分析一是 CBD 的公寓客戶投資性購買特征明顯，一般項目會擁有50%以上的投資客戶，即使是純居住項目，例如金地國際花園，其項目內(nèi)部也有超過30%的投資客戶，可見，良好的投資回報是客戶看中的關鍵因素。二是高檔公寓客戶比較注重產(chǎn)品細節(jié)和居住品質?？蛻舯容^注重產(chǎn)品的價值感，能夠注意到裝修細節(jié)和服務細節(jié)的項目能夠容易地得到客戶認同。另外如果居住品質高也會對客戶產(chǎn)生強大的吸引力，例如東方瑞景其單層住戶面積偏多因此銷售情況不容樂觀，而相比之下，其他能夠做到單層2-4 戶的項目，銷售情況比較盡如人意。二、 CBD 區(qū)域公寓市場前景和對耀輝的建議（一） CBD 公寓市場的前景從目前公寓市場的情況來看，新開盤項

13、目不多，主要是吸納2002 年和 2003 年開盤的項目，除個別項目外，整體銷售情況漸好。從未來供應來看，沒有大規(guī)模的放量，新城國際的公寓項目也為分期開發(fā)，對市場影響不大，市場競爭環(huán)境樂觀。但從入住時間上看，今年年底和明年是公寓大規(guī)模入住階段，由于高檔公寓的投資比例較高，因此這勢必會帶來租金下跌的情況。實際上，從高檔公寓的投資回報率來看，目前已經(jīng)處于低谷。據(jù)統(tǒng)計，1995 年之前，高檔公寓投資回報率可達到 25% 35%， 1997 年以后只能達到 15% 18%，而現(xiàn)在只能達到 6% 8%，如果按照售價為 15186 的區(qū)域均價來算， 當高檔公寓的租金再進一步下跌， 跌破 9 美金 /月 /

14、平米，那么投資回報將低于貸款利率，高檔公寓的出售會面臨極大的危機。高檔公寓投資回報率40%30%最低值20%最高值10%0%1995199720032004（二）對耀輝的建議考慮到目前的市場形勢，耀輝公寓的入市會不可避免地遭遇公寓入住高峰，而這種高峰5效應的持續(xù)時間不得而知，因此，如果定位為商住公寓快進快出會是一個比較理智的選擇，這樣不僅資金回籠快，市場風險小， 而且能夠取得比較客觀的銷售利潤，但無疑會對產(chǎn)品的品質和北側寫字樓的品質產(chǎn)生不良影響，這不符合企業(yè)的開發(fā)目標。但如果考慮企業(yè)的開發(fā)目標，耀輝公寓可的可選模式則是定位為純居住和酒店式公寓相結合的產(chǎn)品，酒店式公寓持有經(jīng)營，滿足公司資產(chǎn)經(jīng)營的

15、目標，純居住公寓可出售，可得到酒店式服務，但要另外收取服務費用。鑒于資金問題，北側寫字樓可采用整售的方式，以保證產(chǎn)品的整體品質。 各種物業(yè)分別配置出入口。 這種定位方式雖然保證了產(chǎn)品的品質，也能夠樹立企業(yè)的社會形象，但卻存在三個方面的劣勢，一是由于寫字樓整售會影響價格，因此企業(yè)利潤勢必受到影響。二是由于市場前景不明朗，純居住項目銷售旺期又比較滯后，因此將在一定時期內(nèi)占壓企業(yè)資金，產(chǎn)生資金壓力。 三是純居住物業(yè)和酒店式服務公寓要求產(chǎn)品的品質高，注重細節(jié)的塑造，因此會加大投資成本。改進：181213 1098262021221117155192732328612547本 案162292414序項目

16、名稱位置售價公寓規(guī)模套數(shù)竣工號(元/平米 )(萬平米 )時間1京華豪園雅寶路外交部南街11600420020002麗舍公寓建國門外建華南路180002.313020003紫荊豪庭東三環(huán)北路110006.132820004建國國際公寓建國門內(nèi)大街貢院180004.621020016西街5鵬麗國際公寓白家莊西里125004.820220026怡景園朝外大街1300018104620027陽光 100朝陽區(qū)光華路120002160020038陽光都市東四十條新中街100001476820039杰座工體北路100001.9190200310鈦度 (元嘉國際公寓 )東中街116003.521820031

17、1康堡工體北路110006450200312正東國際大廈東直門外下關南街135001.7802003(雍景臺 )13東方銀座東直門東南角150009602200314萬豪君天下建外大街永安里135008.9400200315光彩國際公寓工體西路1600016300200316藍堡國際西大望路1250011.5832200317泰悅豪庭三里屯南街140004.7382200418當代萬國城 (1,2 期)東直門香河園路1300014.51032200419鉑宮朝外大街160008156200420北京 GOLF 公寓朝陽公園西路178008.8218200421京達國際公寓朝陽公園西路13500

18、9500200422棕櫚泉國際公寓農(nóng)展南路16000241400200423禾風相府朝內(nèi)大街老外交部128006.33582004對面24通用時代國際中心建外大街永安東里1500010390200425新城國際（ 12 期）朝外大街關東店1500012.6379200426海晟名苑（ 13 期）東直門外新中街1300013700200427昆泰國際中心 (公寓 )朝外大街130003.3225200428朝外 MEN（公寓部分）朝外大街130003166200429東方瑞景建外長安街1300012600200410%13%100平米以下100160平米30%161200平米200平米以上47%

19、XX大學生7實習報告總結 3000 字社會實踐只是一種磨練的過程。對于結果，我們應該有這樣的胸襟：不以成敗論英雄，不一定非要用成功來作為自己的目標和要求。人生需要設計，但是這種設計不是憑空出來的，是需要成本的， 失敗就是一種成本，有了成本的投入，就預示著的人生的收獲即將開始。小草用綠色證明自己，鳥兒用歌聲證明自己，我們要用行動證明自己。打一份工，為以后的成功奠基吧!在現(xiàn)今社會，招聘會上的大字板都總寫著“有經(jīng)驗者優(yōu)先” , 可是還在校園里面的我們這班學子社會經(jīng)驗又會擁有多少呢 ?為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，增加個人在社會競爭中的經(jīng)驗，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正的走

20、向社會，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題記得老師曾說過學校是一個小社會，但我總覺得校園里總少不了那份純真，那份真誠，盡管是大學高校，學生還終歸保持著學生身份。而走進企業(yè)，接觸各種各樣的客戶、同事、上司等等，關系復雜，但你得去面對你從沒面對過的一切。記得在我校舉行的招聘會上所反映出來的其中一個問題是，學生的實際操作能力與在校的理論學習有一定的差距。在這次實踐中，這一點我感受很深。在學校，理論學習的很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到的，而實際工作中，可能會遇到書本上沒學到的，又可能8是書本上的知識一點都用不上的情況?；蛟S工作中運用到的只是簡單的問題，只要套公式就能完成一項任務，有時候

21、你會埋怨，實際操作這么簡單，但為什么書本上的知識讓人學的那么吃力呢 ?兩耳不聞窗外事，一心只讀圣賢書“只是古代讀書人的美好意愿，它已經(jīng)不符合現(xiàn)代大學生的追求，如今的大學生身在校園，心兒卻更加開闊，他們希望自己盡可能早地接觸社會，更早地融入豐富多彩的生活。時下，打工的大學生一族正逐漸壯大成了一個部落，成為校園里一道亮麗的風景。顯然，大學生打工已成為一種勢不可擋的社會潮流，大學生的價值取向在這股潮流中正悄悄發(fā)生著改變。對于大學生打工，一直是”仁者見仁，智者見智“ , 許多人的看法不盡相同。每個人都有自己的人生模式，我們有理由走自己選擇的人生路，只要把握住自己，掌握好學習與打工的分寸，肯定能把大學這

22、個人生階段過得豐富多彩。打工的途徑或者形式多種多樣，只要是對社會有益，對自己積累人生經(jīng)歷有益，還能夠有少量收入，就可以毫不猶豫的參與其中。雖然在實踐中我只是負責比較簡單的部分，但能把自己在學校學到的知識真正運用出來也使我頗感興奮 ! 在學校上課時都是老師在教授，學生聽講，理論占主體，而我對知識也能掌握，本以為到了企業(yè)能夠應付得來，但是在企業(yè)里并9沒有想象的那么容易，平時在學校數(shù)字錯了改一改就可以交上去，但在工廠里，數(shù)字絕對不可以錯，因為質量是企業(yè)第一生命，質量不行，企業(yè)生產(chǎn)就會跟不上，而效率也會隨之下降，企業(yè)就會在競爭的浪潮中失敗。因此，每一個環(huán)節(jié)都不能出錯。這種要求是我們在課堂上學不到的。在

23、學校里可能只需會解一道題，算出一個程式就可以了，但這里更需要的是與實際相結合，沒有實際，只是紙上談兵是不可能在社會立足的，所以一定要特別小心謹慎，而且一旦出錯并不是像學校里一樣老師打個紅叉，然后改過來就行了，在工廠里出錯是要負責任的，這關乎工廠的利益存亡。 總之，這個寒假的社會實踐是豐富而又有意義，一些心得和體會讓人感到興奮，但卻決不僅僅用興奮就能描述的，因為這是一種實實在在收獲， 是對”有經(jīng)驗者優(yōu)先 “的感悟。在我的打工生活中，我也明白了許多：在日常的工作中上級欺壓、責備下級是不可避免的。雖然事實如此，但這也給我上了寶貴的一課。它讓我明白到別人批評你或是你聽取他人的意見時，一定要心平氣和，只

24、有這樣才能表示你在誠心聽他說話。雖然被批評是很難受的，而且要明確表示你是真心在接受他們的批評。因為這樣才能在失敗中吸取教訓，為以后的成功鋪路。我們要學會從那里跌倒就從哪里爬起來，這才是我所應該做的。10我也從工作中學習到了人際交往和待人處事的技巧。在人與人的交往中， 我能看到自身的價值。 人往往是很執(zhí)著的?？墒侨绻阒粏柛挪粏柺斋@，那么你一定會交得到很多朋友。對待朋友，切不可斤斤計較，不可強求對方付出與你對等的真情，要知道給予比獲得更令人開心。不論做是事情，都必須有主動性和積極性，對成功要有信心，要學會和周圍的人溝通思想、關心別人、支持別人。打工的日子，有喜有憂，有歡樂，也有苦累，也許這就是

25、打工生活的全部吧。我不知道多少打工的人有過這種感覺，但總的來說，這次的打工生活是我人生中邁向社會的重要一步，是值得回憶的?，F(xiàn)在想來，二十四天的打工生活，我收獲還是蠻大的。我所學到的生活的道理是我在學校里無法體會的，這也算是我的一分財富吧?，F(xiàn)今，在人才市場上大學生已不是什么”搶手貨“ , 而在每個用人單位的招聘條件中，幾乎都要求有工作經(jīng)驗。所以，大學生不僅僅要有理論知識，工作經(jīng)驗的積累對將來找工作也同樣重要。事情很簡單，同等學歷去應聘一份工作，公司當然更看重個人的相關工作經(jīng)驗。就業(yè)環(huán)境的不容樂觀，競爭形式的日趨激烈，面對憂慮和壓力，于是就有了像我一樣的在校大學生選擇了寒期打工。寒假雖然只有短短的一個月，但是在這段時間里，我們卻可以體 會一下工作的辛苦，鍛煉一下意志品質，同時積11累一些社會經(jīng)驗和工作經(jīng)驗。這些經(jīng)驗是一個大學生所擁有的”無形資產(chǎn)“ , 真正到了關鍵時刻，它們的作用就會顯現(xiàn)出來。大學生除了學習書本知識，還需要參加社會實踐。因為很多的大學生都清醒得知道 ”兩耳不聞窗外事，一心只讀圣賢書“的人不是現(xiàn)代社會