房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點重點案例解析(房地產(chǎn)批量住宅

1、房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點重點案例解析(房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管理培訓(xùn)講義大綱授課范圍、對象及方式:1、范圍:工程管理準(zhǔn)備、土建移交、施工、工地開放、正式入伙、保修階段的管控與監(jiān)督, 同時包含研發(fā)、設(shè)計、采購、營銷、物業(yè)管理等方面內(nèi)容。2、對象:主要針對房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、物業(yè)管 理人員的實戰(zhàn)解決方案,也可作為產(chǎn)品研發(fā)、采購、營銷、監(jiān)理、施工管理工作的參考。 3、方式:主要采用 XX 上市企業(yè) 9個大型批量住宅精裝修項目工程管理案例圖片、視頻、 文件表格樣本、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點解讀。目錄第一篇:前期階段第二篇:施工階段(上第三篇:

2、施工階段(下第四篇:開放入伙保修階段結(jié)束語:總結(jié)與感悟第一篇:前期階段第一講 : 概述第二講:管理準(zhǔn)備第三講:項目啟動會第四講:土建界面移交第一講:概述1、評價指標(biāo)視頻:“ 精裝門 ” 和 “ 房斑斑 ” 事件群訴索賠事件圖片評價指標(biāo)示意圖項目案例計劃指標(biāo)與達(dá)成率對照表2、有利因素及動力示意圖3、不利因素及壓力示意圖4、主要的管理思路示意圖甲方主導(dǎo)、引導(dǎo)的重大意義體驗中心的意義XX 精裝修項目管理辦法及實施細(xì)則5、需要防范的主要風(fēng)險示意圖產(chǎn)品研發(fā)原則和研發(fā)的缺陷設(shè)計管理原則和常見設(shè)計缺陷采購管理原則和采購風(fēng)險設(shè)計原則和常見設(shè)計缺陷工程管理實施階段如何防范上述缺陷XX 工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)6、施工過程

3、管控的四大關(guān)注點示意圖第二講:管理準(zhǔn)備1、流程設(shè)計項目管理流程示意圖工程管理流程示意圖流程設(shè)計應(yīng)考慮的主要問題流程設(shè)計的變化與創(chuàng)新2、施工合同與專用附件中的關(guān)鍵內(nèi)容精裝總包與分供方的采購管理問題第三方施工合同問題施工合同及專用附件中的關(guān)鍵點一覽表3、監(jiān)理合同與監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵內(nèi)容 監(jiān)理合同及監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵點一覽表 4、可借鑒和采用的十一個管理動作(1 、案例反 “ 洗腦 ” 宣貫A 、 “ 一個中心,兩個基本點 ”B 、 “ 一個導(dǎo)向, N 個跟進(jìn) ”C 、專業(yè)的事由專業(yè)的人做D 、世上沒有低價優(yōu)質(zhì)的餡餅E 、精工細(xì)作是要花時間的(2 、招標(biāo)工作的介入和補(bǔ)位(3 、提前確定裝修監(jiān)

4、理單位(4 、提前確定套裝木門和櫥柜分包單位(5 、提前介入土建界面抽查N 個項目土建施工樣板檢查問題統(tǒng)計表 N 個項目土建施工樣板層問題綜合分類比較圖 此階段關(guān)注點分析一覽表(6 、裝飾圖紙與土建圖紙對碰梳理N 個項目圖紙對碰共性問題統(tǒng)計表(7 、現(xiàn)場勘查與拍照協(xié)調(diào)工作的關(guān)鍵點一覽表(8 、甲供材料計劃梳理甲供材料部品計劃表樣本XX 工程的材料品牌因排版和整改備料瓷磚的損耗量因不同批次顏色不同和整改備料墻紙的損耗量 其它甲供材料的備貨量(9 、管理交底文件的準(zhǔn)備A 、與土建工程師排定土建移交計劃XX 項目土建移交計劃表B 、編制項目啟動會指導(dǎo)書XX 精裝修項目啟動會指導(dǎo)書樣本及其關(guān)鍵點(10

5、要求監(jiān)理、施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人準(zhǔn)備項目管理要點和接受質(zhì)詢的準(zhǔn)備(11 、審核精裝總包提交的精裝總包管理辦法及三方協(xié)議第三講:項目啟動會1、目的和形式2、認(rèn)識的統(tǒng)一與管控原則的確立(1 、實物標(biāo)準(zhǔn)的樹立工程實物圖片 PPT 文檔(2 “ 大兵團(tuán) ” 作戰(zhàn) “ 與 “ 繡花女 ” 做事與星級酒店裝修差異化比較圖與普通家居裝修差異化比較圖(3 、 “ 高壓線 ” -系統(tǒng)性問題的認(rèn)知與管控原則(4 “ 兩亂一拖、三點一走偏 ” -細(xì)節(jié)問題的認(rèn)知與管控原則(5 、 “ 一個中心,兩個基本點 ”3、可借鑒和采用的兩個管理動作(1、定好規(guī)矩 -闡述項目啟動會指導(dǎo)書(2 、監(jiān)理、施工方講述并接受質(zhì)詢和點評主要目的

6、:A 、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人讀圖和現(xiàn)場勘查B 、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人做好功課。討論 :現(xiàn)場項目主管工程師是否有權(quán)利制定罰款規(guī)定和如何保證施工方能夠自覺繳納? 第四講:土建界面移交1、對土建移交的認(rèn)知(1 、土建移交往往比較難(2 、完全按規(guī)范是不可能的(3 、是否必須等土建竣工驗收后才開始移交(4 、希望的土建界面狀態(tài)前后項目界面劃分變化一覽表(5 、土建拒絕整改或整改遲緩,對進(jìn)度和質(zhì)量影響很大,各方要強(qiáng)力介入2、移交的程序示意圖3、驗收主體、人員、工具4、驗收標(biāo)準(zhǔn)與尺度把控土建移交質(zhì)量問題綜合統(tǒng)計分析表小業(yè)主入伙時土建問題統(tǒng)計表(1、圖紙與現(xiàn)場的比對(2 、系統(tǒng)性和水隱患

7、問題的規(guī)避(3 、數(shù)據(jù)和規(guī)范說話5、可借鑒和采用的五個管理動作 :(1 、固化土建移交和精裝總包驗收計劃(2 、審定土建驗收項目、標(biāo)準(zhǔn)、表樣土建項目檢查表的關(guān)鍵點土建移交表樣本的關(guān)鍵點(3 、冷熱水管對接持壓保水或再次打壓的重大意義(4 、試驗、實測實量、標(biāo)注、拍照(5、充分協(xié)調(diào)與溝通問題:如何檢查土建外墻、窗框、露臺是否滲水竄水返潮? 案例圖片6、處理移交拖延的策略小結(jié)第二篇:施工階段(上第一講:施工準(zhǔn)備第二講:質(zhì)量管控第一講:施工準(zhǔn)備1、適當(dāng)提前進(jìn)場2、分包對 ” 三個文件 ” 的認(rèn)可和簽署(1 、總包管理辦法總包協(xié)調(diào)管理費(fèi)和收取分包押金問題(2 、三方協(xié)議工程款支付、文檔流轉(zhuǎn)問題(3 、

8、成品保護(hù)處罰辦法成品保護(hù)措施費(fèi)單列問題成品保護(hù)處罰辦法樣本3、圖紙會審與方案深化圖紙會審與方案深化的關(guān)鍵點一覽表4、監(jiān)理實施細(xì)則監(jiān)理實施細(xì)則的關(guān)鍵點一覽表5、施工組織設(shè)計與專項施工方案的關(guān)鍵點(1計劃管理的關(guān)鍵點A 、工序計劃與施工流程設(shè)計N 個項目施工工序流程計劃對照表B 、流水計劃單套房屋的進(jìn)度計劃N 個項目流水段計劃對照表N 個項目分包施工計劃表施工辦公室和材料保管室的問題趕工的后果分析C 、 “ 里程碑 ” 節(jié)點計劃N 個項目大節(jié)點工期控制計劃a 通水通電時間b 泥水進(jìn)度c 整改開始時間及力度d 平面布局f 預(yù)留糾錯時間D 、編制材料計劃的關(guān)鍵點部分材料的供貨周期部分材料的備貨量E 、

9、編制勞動力組織計劃的關(guān)鍵點N 個項目各工種工人日產(chǎn)量與勞動力估算表任務(wù)不連續(xù)的后果泥水工給我們的制約勾縫打膠工給我們的困惑“ 層層剝皮 ” 帶來的后果工人工資發(fā)放情況公示(2 、節(jié)點施工方案中的關(guān)鍵點專題討論:涉水隱患的嚴(yán)重后果A 、涉水問題分類涉水問題一覽表B 、涉水缺陷避免的設(shè)計措施:門檻石防水施工節(jié)點大樣及工程圖片露臺陽臺地面與保溫層外墻涂料收口節(jié)點大樣及工程圖片露臺陽臺門檻石防水節(jié)點大樣及工程圖片衛(wèi)生間地面管口地漏根部與淋浴區(qū)下沉防水施工節(jié)點大樣及工程圖片 管井內(nèi)側(cè)防水節(jié)點大樣門套線下部節(jié)點大樣及工程圖片給水管口出墻磚完成面 1-3的做法C 、其它節(jié)點設(shè)計門檻石與木地板收口節(jié)點大樣及工

10、程圖片欄桿與窗框連接大樣及工程圖片(3 、成品保護(hù)專項施工方案(4、臨廁工地案例圖片(5 、施工用水工地案例圖片(6 、臨電和施工照明工地案例圖片(7 、施工導(dǎo)示與樓層房間標(biāo)記工地案例圖片(8 、場地封閉與門衛(wèi)工地案例圖片(9 、垂直運(yùn)輸垂直運(yùn)輸制約分析表(10 、樓層住人( 11、施工垃圾工地案例圖片6、材料封樣材料封樣項目一覽表材料封樣展板圖片7、材料復(fù)驗材料復(fù)驗項目表材料復(fù)驗的周期8、實施對土建成品的保護(hù)土建成品保護(hù)的范圍及方法案例圖片9、政府驗收問題10、實施資料管理交底一個問題:門窗上的鋼化玻璃是否允許存在劃痕?窗玻璃劃傷責(zé)任劃分案例討論:斗斗車是允許上樓好呢,還是不允許上樓好?第二

11、講:質(zhì)量管控1、程序(1 、 “ 九步走 ” 示意圖(2 、缺陷 N 次交叉復(fù)式 “ 過濾 ” 示意圖(3 、施工質(zhì)量管控中如何避免設(shè)計缺陷(4 、施工質(zhì)量管控中如何避免材料缺陷2、樣板帶路(1 、目的和程序示意圖(2 、樣板層、樣板房、施工小樣的確定(3 、階段點評與完工體驗(4 、技術(shù)變更后的圖紙標(biāo)注3、現(xiàn)行施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的把握主要施工驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)目錄實際驗收側(cè)重點顯著不同 小業(yè)主關(guān)注點討論:工期很緊張的情況下、基層 “ 含水率 ” 超標(biāo),怎么辦? 4、流水段分項工程施工令(1 、目的和意義(2 、適用的分項工程項目分項工程項目統(tǒng)計表(3 、五個關(guān)鍵點掌握:A 、分項工程拆分B 、工序分段C

12、 、增加報驗項目D 、增加功能性試驗項目E 、停止點設(shè)置與階段點評(4 、申請簽發(fā)的前置條件與表樣5、系統(tǒng)性問題與滲漏返潮竄水問題的高度警惕和點上缺陷的預(yù)防 已交付的精裝樓盤小業(yè)主關(guān)注的敏感點與報事綜合分析表質(zhì)量問題分類統(tǒng)計表系統(tǒng)性和涉水問題施工管控措施一覽表含水率問題質(zhì)量通病的防治圖例(1 、質(zhì)量的預(yù)控深度關(guān)鍵是 -動作時間 -事前空間 -每個作業(yè)面都要關(guān)注到工人 -前后進(jìn)場的工人都要交底培訓(xùn)到位預(yù)測 -可能出的問題都要想到措施 -提前有應(yīng)對預(yù)案苗頭 -立即扼殺后果 -預(yù)先警示土建工程師延伸管理問題圖片交底和每周圖片點評的好處班組長參加周例會的好處預(yù)控案例工作作風(fēng)與操心程度親自檢查與遙控指揮

13、(2 、傻瓜菜單式圖表的運(yùn)用圖表案例(3、排版圖的意義(4 、施工、監(jiān)理交底培訓(xùn)錄像或拍照(5 、專人統(tǒng)一綜合放線放樣和界面分割線標(biāo)注的意義(5 、節(jié)點大樣、排版圖、監(jiān)理提示掛貼(6、過程糾偏、嚴(yán)格打表與一次成活的重大意義(7 、施工自檢結(jié)果的標(biāo)注與拍照(8 、監(jiān)理驗收結(jié)果的標(biāo)注與拍照(9 、組織集中、分專業(yè)通查,及時批量提供整改清單(10 、旁站監(jiān)督在精裝修工程中的運(yùn)用(11 、物業(yè)工程師的提前介入(12 、界面移交與問題暴露管口堵頭滲水檢查的必要性墻磚、吊柜、煙機(jī)、熱水器、掛件安裝完后水管打壓及按戶拍照的必要性 角閥安裝完后通水檢查按戶拍照的必要性三次蓄水試驗的必要性(13 、 N 次大雨

14、后組織檢查的意義(14 、材料進(jìn)場驗收與使用過程監(jiān)督(15 、當(dāng)苗頭出現(xiàn)時(16 、進(jìn)度、造價與質(zhì)量發(fā)生沖突時(17 、集中消缺整改與復(fù)查(18 、專題 1:空鼓問題(19 、專題 2:開荒清潔問題小結(jié)第三篇:施工階段(下第一講:進(jìn)度管控第二講:成品保護(hù)管控第三講:安全文明施工管控第四講:信息資料管控第一講:進(jìn)度管控1、影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素示意圖濕作業(yè)完成時間和墻地磚整改的及時性2、勞動力估算對每周勞動力數(shù)量的檢查統(tǒng)計考核的必要性3、與消防、規(guī)劃、竣工初驗、竣工驗收的關(guān)系4、可借鑒和采用的 N 個管理動作:(1 、編制與固化進(jìn)度控制計劃(2 、監(jiān)理編制公示形象進(jìn)度統(tǒng)計表(3 、頒布周節(jié)點計劃考核

15、處罰規(guī)定(4 、頒布周勞動力、材料進(jìn)場計劃考核處罰規(guī)定(5 、實施施工周報與監(jiān)理周報審核評價和動態(tài)調(diào)整(6 、強(qiáng)化監(jiān)理對周計劃達(dá)成率的檢查統(tǒng)計考核和協(xié)調(diào)的職責(zé)(7 、恰當(dāng)運(yùn)用進(jìn)度款支付審核權(quán)(8 、實施農(nóng)民工工資公示(9 、實施集中加工與集中開料(10 、編制進(jìn)度遲緩的應(yīng)對方案提前排除可能影響進(jìn)度的甲方、土建總包、分供方因素 總包協(xié)調(diào)費(fèi)問題(11 、分包進(jìn)場后每日現(xiàn)場碰頭會的必要性(12 、材料備料的落實與移交(13 、整改委外準(zhǔn)備第二講:成品保護(hù)管控(1 、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義正反案例圖片、損害后果統(tǒng)計(2 、對成品保護(hù)管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知示意圖(3 、管理難點重點、措施

16、及手段示意圖措施費(fèi)問題責(zé)任界定問題惡意破壞問題入戶門鑰匙及戶內(nèi)門鑰匙問題(4 、如何具體進(jìn)行成品保護(hù)工程實體案例第三講:安全文明施工管控(1 、安全文明施工在精裝修工程管理中的重大意義正反案例圖片(2 、對安全文明施工管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知 示意圖(3 、管理難點重點、措施及手段示意圖措施費(fèi)問題清潔問題廁所問題照明問題導(dǎo)示問題用電用水問題抽煙問題防盜問題(4 、如何具體進(jìn)行安全文明施工工程實體案例第四講:信息資料管控(1 、信息傳遞與反饋(2 、電子、紙制資料流轉(zhuǎn)(3 、內(nèi)控資料、竣工備案與交城建檔案館資料(4 、全數(shù)檢查與檢驗批問題(5 、分包資料問題(6 、影像資料采集與歸檔(7 、交小業(yè)主資料的收集那些資料須交小業(yè)主的把控原則XX 工程案例:資料錯誤帶來的嚴(yán)重后果XX 工程交小業(yè)主資料目錄交小業(yè)主資料審核程序及要點小結(jié)第四篇:開放入伙保修階段第一講:工地開放第二講:集中交房第三講:保修整改第一講:工地開放(1 、工地開放的重大意義(2 、工地開放的組織與管理(3 、工地開放后集中整改(4 、如何處