利用地上權(quán)解決土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)的沖突

1、利用地上權(quán)解決土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)的沖突摘要：我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)屬于國(guó)家， 地上物的所有權(quán)屬于用地者，土地使用權(quán)期限屆滿，地上物的所 有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。這一制度在理論和實(shí)踐上都有許多弊端， 實(shí)有修改之必要。本文試借鑒大陸法系的地上權(quán)制度來(lái)平衡土地 所有權(quán)人和土地使用權(quán)人之間的利益，建議在未來(lái)的物權(quán)法上拋 棄土地使用權(quán)的概念，直接采用權(quán)的概念，建立統(tǒng)一的地上權(quán)制 度。關(guān)鍵字：土地所有權(quán)土地使用權(quán)地上權(quán)我國(guó)憲法第10條第4款規(guī)定：我國(guó)的土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓。 其實(shí)，就城鎮(zhèn)國(guó)有土地而言，因所有權(quán)主體具有唯一性，故客觀 上不存在轉(zhuǎn)讓的可能。但為了鼓勵(lì)土地使用者對(duì)土地的開發(fā)和建 設(shè)

2、，保護(hù)其對(duì)地上物的合法權(quán)益，我國(guó)建立了土地使用權(quán)制度。 有關(guān)法律也規(guī)定了取得土地使用權(quán)后，方可取得其地上建筑物的 所有權(quán)，實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體一致原則。過(guò)去我國(guó) 在城鎮(zhèn)土地使用權(quán)方面沿襲前蘇聯(lián)、東歐等國(guó)家土地?zé)o償劃撥， 由單位和個(gè)人無(wú)期限使用的模式，私房所有權(quán)與土地使用權(quán)的沖 突被土地使用權(quán)無(wú)期限的事實(shí)所掩蓋。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地使用 權(quán)的商品化和土地使用權(quán)有償、有期限的出讓和轉(zhuǎn)讓制度的確 立，使有期限的土地使用權(quán)和無(wú)期限的房屋所有權(quán)方面的權(quán)利沖 突日益明顯。依城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的有關(guān)規(guī) 定：國(guó)家以土地所有者的身份按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則， 將城鎮(zhèn)土地使用權(quán)在一定

3、期限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向 國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓年限一般為4070 年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他隨著物 所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。1994年的城市房地產(chǎn)管理法第21條 第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地 使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期， 除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批 準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支 付土地使用權(quán)出讓金。第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約 定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó) 家無(wú)償取得。”依上述規(guī)定，土地使用權(quán)期限

4、屆滿，可出現(xiàn)以下 法律結(jié)果：1、按時(shí)續(xù)期，且重新交納了土地使用權(quán)出讓金后，用 地者可繼續(xù)擁有土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)；2、否則，土地使用 權(quán)和地上物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得；3、雖按時(shí)申請(qǐng)續(xù)期，但因 社會(huì)公共利益的需要，申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)。這些規(guī)定對(duì)城市房地 產(chǎn)的土地使用，確立了土地使用權(quán)有年限和土地使用權(quán)終止后地 上建筑物和其他附著物無(wú)償由國(guó)家取得的制度。對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家應(yīng)否無(wú)償取得地上建筑物和 其他隨著物的所有權(quán)，法學(xué)界有截然相反的兩種觀點(diǎn)?？隙ㄕ撜?從羅馬法創(chuàng)立的“土地所有權(quán)吸附建筑物”的原則出發(fā)，認(rèn)為國(guó) 家應(yīng)無(wú)償取得地上物的所有權(quán)。支持該觀點(diǎn)的學(xué)說(shuō)主要有：無(wú)主 財(cái)產(chǎn)說(shuō)、折舊補(bǔ)償

5、說(shuō)、履行義務(wù)說(shuō)、超值補(bǔ)償說(shuō)、所有權(quán)有期 說(shuō)。否定論者一般從民法的基本原理和規(guī)定出發(fā)來(lái)進(jìn)行論證，認(rèn) 為國(guó)家無(wú)權(quán)無(wú)償取得地上物的所有權(quán)，。我認(rèn)為，對(duì)于地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)終止而 由國(guó)家無(wú)償取得的規(guī)定有幾個(gè)缺陷：第一，從原則上講，土地使 用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)并無(wú)地上物，地上物的所有 權(quán)為土地使用人所有。既然是所有權(quán)就不受期限限制。而當(dāng)土地 使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家無(wú)償取得地上建筑物和其他附著物所有權(quán) 時(shí)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。第 二，國(guó)家規(guī)定：無(wú)償收回劃撥的土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物 和其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ) 償。對(duì)無(wú)償

6、取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有 償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不補(bǔ)償，反將地上物無(wú)償收回， 這顯然是不平等的。第三，不符合公平原則。在國(guó)有土地使用權(quán) 出讓法律關(guān)系中國(guó)家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與 讓與方處于平等的地位。國(guó)家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓 金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要， 可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國(guó)家一方，再規(guī)定無(wú)償收 回地上建筑物和其他附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等 原則，第四，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí) 市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易 行為，必然受制于一級(jí)市場(chǎng)的土地

7、使用權(quán)出讓年限的限制，若土 地使用權(quán)期限屆滿，地上物收歸國(guó)家，則房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體必 然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。這樣 無(wú)疑限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。解決這些問(wèn)題同樣需要引 入地上權(quán)制度。另外有些人認(rèn)為，可以通過(guò)申請(qǐng)續(xù)期避免沖突的發(fā)生。其實(shí) 續(xù)期制度雖是使用者避免被無(wú)償收回地上物的一種法律補(bǔ)救措 施，但僅僅是權(quán)宜之計(jì)，并不能從根本上解決沖突本身。況且續(xù) 期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決房屋使用權(quán)與 所有權(quán)沖突的問(wèn)題。由于以上問(wèn)題，為更好協(xié)調(diào)地上物所有權(quán)無(wú)期性與土地使用 權(quán)有期性之間的矛盾，我國(guó)應(yīng)該在借鑒大陸法系國(guó)家地上權(quán)制度 基礎(chǔ)上設(shè)立地上權(quán)制度。所謂地上

8、權(quán)，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或 竹木為目的而使用其土地之權(quán)?！暗厣蠙?quán)為用益物權(quán)的一種， 肇源于羅馬法，按羅馬法基于添附的原理，以地上權(quán)屬于土地為 原則，購(gòu)買地上物者必須購(gòu)買土地”。“羅馬的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 就像一塊小領(lǐng)土， 一切附加和進(jìn)入土地的物都必然地作為添附歸 土地所有主所有，因此，建筑物的所有權(quán)非地皮所有主而莫 屬”。后因土地價(jià)值日昂，一般人民難以負(fù)荷，法務(wù)官仍例外 的承認(rèn)得支付地租而在他人土地有建筑物的所有權(quán)，且得為繼承 及讓與，以地上物所有權(quán)與土地所有分離的法律技術(shù)創(chuàng)設(shè)了地上 權(quán)。德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)繼承了羅馬的思想，對(duì)地上權(quán)作出了 明確的規(guī)定。地上權(quán)的最大特點(diǎn)是他排除了土

9、地所有人依添附原 則取得建筑物所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人單獨(dú)享有建筑物的所 有權(quán)，同時(shí)具有調(diào)劑“有”與“用”的重要社會(huì)經(jīng)濟(jì)技能。傳統(tǒng) 的地上權(quán)多設(shè)于土地的上面，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的利用呈 現(xiàn)出區(qū)分化、立體化的趨勢(shì)。地上權(quán)可以存在與土的上空或地 下，增進(jìn)土地的利用價(jià)值。例如日本民法典中就規(guī)定了地下、空 中的地上權(quán)的內(nèi)容。地上權(quán)是一種物權(quán)是存在于他人土地上的權(quán)利，故為他物 權(quán)，是所有權(quán)中的限制物權(quán)的一種。地上權(quán)的取得通常是有償 的，但法律并不排除無(wú)償取得地上權(quán)的可能性，有償取得時(shí)，地 上權(quán)人需向土地所有人按期交納地租，地上權(quán)可以讓與。地上權(quán) 人可將地上權(quán)讓與他人，地上權(quán)的讓與不涉及土地所有權(quán)，不得 超過(guò)地上權(quán)的期限。地上權(quán)人的權(quán)利主要有：1、土地的占有與使用權(quán)；2、處分 權(quán)，其中包括地上權(quán)的讓與、設(shè)定抵押、土地轉(zhuǎn)租；3、相鄰權(quán), 法律關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定在地上權(quán)人之間或地上權(quán)人與