戰(zhàn)略規(guī)劃初稿

1、戰(zhàn)略規(guī)劃初稿 北科建團體子公司戰(zhàn)略籌劃之 云南長豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 "十二五'戰(zhàn)略籌劃 （2021-2021 年） 云南長豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二一二年三月 目 錄 前 言 . . . 3 3 第一章 "十一五'期間回顧與總結(jié) . . 4 4 一、公司生長歷程 . 4 二、公司"十一五'期間完成情況及現(xiàn)狀 . 5 （一）財務(wù)治理 . 5 （二）工程治理 . 5 （三）本錢治理 . 6 （四）營銷治理 . 6 （五）行政與人力資源治理 . 7 三、公司"十一五'期間存在問題闡發(fā) . 8 （一）調(diào)解法人治理和組織架構(gòu) . 8

2、 （二）改變?nèi)瞬胖卫頇C制 . 9 （三）促進(jìn)資源整合市場化 . 9 （四）提升企業(yè)競爭力 . 9 第二章 籌劃配景闡發(fā) . . 10 一、籌劃配景、原則和依據(jù) . 10 二、外部情況闡發(fā) . 11 （一）宏觀與行業(yè)情況闡發(fā) . 11 （二）云南住宅地產(chǎn)生長情況闡發(fā) . 12 （三）標(biāo)桿企業(yè)闡發(fā) . 14 （四）長豐公司"十二五'期間面臨的挑戰(zhàn)和機會 . 16 三、內(nèi)部資源闡發(fā) . 18 （一）核心競爭優(yōu)勢 . 18 （二）生長瓶頸和面臨問題 . 19 第三章 戰(zhàn)略定位和生長目標(biāo) . . 21 一、公司使命和戰(zhàn)略定位 . 21 （一）團體戰(zhàn)略主導(dǎo)思想 . 21 （二）使命和定位

3、 . 22 二、公司戰(zhàn)略目標(biāo) . 23 三、戰(zhàn)略籌劃的兩個階段 . 24 （一）戰(zhàn)略調(diào)解期 . 24 （二）戰(zhàn)略生長期 . 25 四、業(yè)務(wù)生長目標(biāo) . 25 （一）經(jīng)營目標(biāo) . 25 （二）財務(wù)籌劃目標(biāo) . 26 （三）組織生長目標(biāo) . 27 （四）品牌文化建立目標(biāo) . 27 第四章 經(jīng)營模式 . . 28 一、盈利模式 . 28 （一）影響設(shè)計要素及原則 . 28 （二）盈利模式 . 29 （三）長豐公司盈利模式圖 . 29 二、產(chǎn)物結(jié)構(gòu) . 30 （一）長豐公司產(chǎn)物結(jié)構(gòu)圖 . 30 （二）長豐公司開發(fā)模式 . 31 三、經(jīng)營戰(zhàn)略 . 32 （一）區(qū)域公司為核心、多項目部并存的經(jīng)營體系 .

4、32 （二）多種方法儲備項目，有效控制獲地本錢 . 32 （三）提升綜合開發(fā)能力，實現(xiàn)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略 . 33 第五章 戰(zhàn)略籌劃保障步伐 . . 34 一、增強項目開發(fā)能力 . 34 （一）土地獲取能力 . 34 （二）項目策劃能力 . 34 （三）籌劃設(shè)計能力 . 36 （四）工程治理能力 . 37 （五）本錢控制能力 . 39 （六）市場營銷能力 . 39 二、增強人力資源開發(fā)能力 . 41 （一）創(chuàng)建人才生長籌劃 . 41 （二）增強領(lǐng)導(dǎo)班子建立 . 41 （三）完善績效考核機制 . 42 （四）完善薪酬鼓勵機制 . 43 三、強化資金支持 . 43 （一）統(tǒng)籌融資需求 . 43 （二）

5、強化融資創(chuàng)新 . 45 四、建立信息化平臺 . 45 五、推進(jìn)企業(yè)品牌文化建立 . 46 六、增強黨建事情 . 47 七、團體及股東保障 . 48 （一）憑據(jù)股權(quán)調(diào)解變革，實時治理有關(guān)手續(xù)、調(diào)解法人治理結(jié)構(gòu) . 48 （二）憑據(jù)生長需要，提供資金支持 . 48 （三）發(fā)揮股東產(chǎn)物定位優(yōu)勢，提供技能支持 . 49 （四）優(yōu)中選優(yōu)，提供優(yōu)秀人才支持 . 49 第六章 風(fēng)險評估 . . 50 一、風(fēng)險辨識 . 50 （一）戰(zhàn)略風(fēng)險 . 50 （二）運營風(fēng)險 . 50 （三）政策風(fēng)險 . 50 二、風(fēng)險評估和風(fēng)險治理 . 51 （一）風(fēng)險闡發(fā)與評估 . 51 （二）創(chuàng)建全面風(fēng)險治理體系 . 51 結(jié)

6、語 . . . 53 前 言 2021 年初，團體啟動了五年籌劃的體例事情，并于 2021 年 6 月15 日經(jīng)團體第四屆第三次董事會審議原則通過了北科建團體戰(zhàn)略籌劃綱領(lǐng)（2021-2021 年）。綱領(lǐng)系統(tǒng)明確了團體的使命、愿景、戰(zhàn)略定位、生長目標(biāo)、經(jīng)營模式、主要任務(wù)和保障步伐。 為分別細(xì)化綱領(lǐng)并在具體業(yè)務(wù)單位落實，形成由總戰(zhàn)略、職能子戰(zhàn)略和子公司戰(zhàn)略組成的完整戰(zhàn)略籌劃體系，包管各單位緊緊圍繞綱領(lǐng)確定的生長目標(biāo)，圓滿完成團體五年戰(zhàn)略籌劃的各項任務(wù)，團體啟動了各單位子戰(zhàn)略籌劃體例事情。憑據(jù)團體戰(zhàn)略籌劃要求，結(jié)合云南長豐公司實際，特體例團體子公司戰(zhàn)略籌劃之云南長豐公司"十二五'戰(zhàn)

7、略籌劃（2021-2021）。 本綱領(lǐng)反應(yīng)了長豐公司對公司從項目公司向區(qū)域性公司生長的生長偏向、生長目標(biāo)、生長模式以及生長步伐的配合認(rèn)識。鑒于知識不敷、經(jīng)驗欠缺等干系，本綱領(lǐng)尚存在一些不敷之處，有待團體領(lǐng)導(dǎo)指正和實踐中進(jìn)一步增補完善。 第一章 "十一五'期間回顧與總結(jié) 一、公司生長歷程 云南長豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱"長豐公司'）于 2021 年初創(chuàng)建，北京科技園建立（團體）股份有限公司（簡稱"北科建團體'）所屬北京科技園置地有限公司（簡稱"置地公司'）于 2021 年底實現(xiàn)控股，同昆明星耀團體所屬昆明星耀體育運動城有限

8、公司（簡稱"體育城公司'）配合組建新的長豐公司，股權(quán)比例分別為 51%和 49%。2021年 12 月 30 日北科建團體與星耀團體所屬體育城公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確了長豐公司三方股東單位的股權(quán)比例分別為：北科建團體 34.52%，北科建團體所屬置地公司 51%，星耀團體所屬體育城公司 14.48%，并于 2021 年 3 月 15 日完成股權(quán)變動手續(xù)。目前公司注冊資金 28000 萬元。 長豐公司總投資 60 余億元人民幣，開發(fā)了長豐項目之新亞洲體育城星澤園和星云園（第 5、6 期的住宅開發(fā)），總修建面積為 66.5萬平米，已于 2021 年底前后分別實現(xiàn)了交房和收入確

9、認(rèn)；目前正在開發(fā)的項目是新亞洲體育城星宇園，總修建面積為 37.47 萬平米，將于 2021 年 6 月 30 日實現(xiàn)交房；待開發(fā)的是新亞洲體育城星辰園，總修建面積為 44.16 萬平米（最終以籌劃局審定命為準(zhǔn)），擬于 2021 年7 月底前開工，預(yù)計于 2021 年下半年實現(xiàn)交房。 自北科建團體所屬置地公司控股長豐公司至 2021 年 12 月底，正值團體"十一五'籌劃實施階段。長豐公司在團體領(lǐng)導(dǎo)下，以"十一五'籌劃為指導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)寬大員工搶抓機會，扎實事情，取得了較好結(jié)果。 二、公司"十一 五'期間完成情況及現(xiàn)狀 （一）財務(wù)治理 長豐項目星

10、澤園、星云園、星宇園、星辰園等四個住宅項目中，星澤園、星云園已于 2021 年開盤銷售，立足于良好的市場定位和制作品質(zhì)，取得了較好的銷售業(yè)績，銷售累計回款約 22.67 億元，已于2021 年底前后分別向業(yè)主交房。目前，除部分尾房外，根本已銷售完畢。 長豐公司"十一五'期間的財務(wù)指標(biāo)具體見下表： 表 1：長豐公司"十一五'財務(wù)狀況表 （單位：萬元） 項目 8 2021 年 9 2021 年 0 2021 年 總資產(chǎn) 122,682.83 300,605.08 264,759.99 凈資產(chǎn) 94,094.63 53,406.32 48,730.89 收入 1.

11、38 5.58 81,206.00 利潤總額 -598.18 -735.62 - 4,453.71 毛利率 97% 99% 7% 凈資產(chǎn)收益率 0% -1% -10% 資產(chǎn)欠債率 23% 82% 82% 公司在"十一五'期間，由于開發(fā)的星澤園和星云園項目在市場形成良好的反響，展現(xiàn)了較強的實力，得到了金融界的普遍認(rèn)可和支持。受益于北科建團體強大的資金支持，開發(fā)進(jìn)展順利，保障了"十二五'期間的優(yōu)質(zhì)收益。在"十一五'期間，公司取得北科建團體公司資金支持共計 7.62 億元，取得銀行項目開發(fā)貸款 2.5 億元，并適時地支持股東單位資金 6.04 億

12、元，體現(xiàn)出很強的自我生長能力。 （二）工程治理 長豐公司自 2021 年開發(fā)體育城 5-8 期項目以來，在團體公司 7 個工程治理步伐的框架下，憑據(jù)昆明地區(qū)實際情況細(xì)化體例了適用于本地的施工圖會審與技能交底治理步伐、項目進(jìn)度控制治理步伐、工程質(zhì)量控制治理步伐、施工步隊寧靜治理步伐、項目檔案治理步伐等13 個工程治理步伐。 項目啟動前，預(yù)先體例工程項目治理策劃書對擬建項目進(jìn)行全面的事前策劃，做到心中有數(shù)，使得工程建立的全歷程范例、有序。 重視寧靜治理，通過開展工人進(jìn)場前寧靜交底、對工人進(jìn)行日常寧靜教誨培訓(xùn)、組織工人進(jìn)行消防演練、每月開展寧靜交錯大查抄等運動，對諸如腳手架工程等進(jìn)行寧靜專項查抄，做

13、到實時排除寧靜隱患，杜絕寧靜事故的產(chǎn)生。 星澤園、星云園已于 2021 年底前后順利交房，工程質(zhì)量在昆明地區(qū)得到政府及市場的好評。星宇園預(yù)計于 2021 年 4 月 30 日前全面完工。星辰園擬于年內(nèi)開工，2021 年底到達(dá)交房條件。 （三）本錢治理 自 2021 年始，憑據(jù)團體頒布的治理規(guī)定，長豐公司陸續(xù)體例了工程本錢、工程變動及工程結(jié)算等治理步伐，并逐年進(jìn)行完善及修訂。 2021 年 3 月向團體申報了長豐項目整體本錢測算文件，并經(jīng)團體批準(zhǔn)實施。因本地政策及銷售方案的調(diào)解，長豐公司申請了三次目標(biāo)本錢調(diào)解，均得到北科建團體批準(zhǔn)。 面對種種政策和市場變革，長豐公司通過動態(tài)本錢預(yù)警、嚴(yán)控招標(biāo)流程

14、、強化條約談判、增強變動治理等多種步伐，力爭將動態(tài)本錢控制在目標(biāo)本錢之內(nèi)，各項招標(biāo)及條約簽訂事情正當(dāng)合規(guī)，為長豐公司實現(xiàn)利潤目標(biāo)奠定底子。 （四）營銷治理 1、"十一五'期間營銷事情完成情況 "十一五'期間，長豐公司共完成銷售面積 53.16 萬平方米，銷售產(chǎn)物 5684 套，實現(xiàn)銷售回款 22.67 億元。 表 2：截止 2021 年底長豐項目銷售情況總表 星澤園 住宅 商鋪 車位 公寓 小計 套數(shù)（套） 2238 48 901 84 3271 面積（） 265676.82 7761.89 11390.16 5819.15 290648.02 金額（元）

15、918,094,589 120,946,784 67,723,600 38,519,805 1,145,284,778 星云園 套數(shù)（套） 1533 29 851 2413 面積（） 225800.12 4350.38 10824.72 240975.22 金額（元） 991,417,374 65,803,756 64,230,710 1,121,451,840 小計 套數(shù)（套） 3771 77 1752 84 5684 面積（） 491476.94 12112.27 22214.88 5819.15 531623.24 金額（元） 1，909，511，963 186,750,540 131,

16、954,310 38,519,805 2,266,736,618 2、營銷治理現(xiàn)狀 公司實行"甲方?jīng)Q策、乙方執(zhí)行'的營銷治理模式，具體流程是長豐公司向營銷署理方星體營銷中心下達(dá)項目營銷推廣任務(wù)，星體營銷中心依照開展項目銷售簽約事情，并提供營銷推廣支持，營銷方案上報長豐公司審批通事后執(zhí)行，長豐公司對銷售、推廣執(zhí)行事情進(jìn)行監(jiān)督、考評。 （五）行政與人力資源治理 "十一五'期間，長豐公司形成了"一室四部'的組織架構(gòu)，即綜合辦公室、財務(wù)部、條約預(yù)算部、工程技能部和營銷策劃部，同時公司創(chuàng)建了黨支部和工會組織。 長豐公司在北科建團體所屬置地公司控股之后

17、，憑據(jù)分工情況，逐步創(chuàng)建健全種種規(guī)章制度，先后起草并整理完善了種種治理步伐、表格和流程，出臺了行政治理、人事治理、財務(wù)治理、條約預(yù)算治理、工程治理、營銷治理等 57 個步伐、制度和 53 個事情流程，體例形成 了公司治理制度匯編，使員工在實際事情中，做到有章可依，有規(guī)可循。 人力資源方面，鑒于云南本地人才市場狀況和長豐公司歷史原因，公司"十一五'期間克服人員體例少，事情量大的局面，盡全力為公司的經(jīng)營生長提供人才支持。目前長豐公司在編人員 40 人，公司員工年齡和學(xué)歷情況如下： 圖 1：員工年齡情況表 圖 2：員工學(xué)歷情況表 三、公司"十一五'期間存在問題闡發(fā)

18、 （一）調(diào)解法人治理和組織架構(gòu) 長豐公司股東由置地公司、體育城公司變?yōu)橹玫毓?、北科建團體和體育城公司，股權(quán)比例由 51%、49%變革為 51%、34.52%、14.48%?；谏鲜鲎兏?，長豐公司應(yīng)當(dāng)在北科建團體協(xié)助下盡快完成公司領(lǐng)導(dǎo)班子的優(yōu)化調(diào)解事情。 由于長豐公司目前為項目公司的組織架構(gòu)，營銷、策劃、籌劃、前期等核心業(yè)務(wù)均須依托星耀團體的各業(yè)務(wù)部分來并力完成。此架構(gòu)對付目前新亞洲體育城 5-8 期的開發(fā)建立根本適應(yīng)，但要成為北科建團體"立足昆明、輻射西南'的區(qū)域性子公司，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足生長要求。 因此，公司需要實時更新法人治理和組織架構(gòu)，為馬上面臨的星 宇園的竣工交房及星

19、辰園的定時開發(fā)提供組織和人力保障，并為公司"十二五'生長提供法人制度保障。 （二）改變?nèi)瞬胖卫頇C制 基于長豐公司當(dāng)前的實際情況，目前公司高管團隊和部分中層干部由股東方憑據(jù)股權(quán)比例委派，部分員工直接來自本地股東星耀團體，上述人員的到位均沒有引入市場聘用和人才考核機制，造成了人才"選用育留'機制的嚴(yán)重缺位。員工事情能力亂七八糟，人才治理效率不高，不能很好的運用人才市場競爭機制，影響到公司的日常治理效率。 因此，公司需要對目前的人才治理機制進(jìn)行調(diào)解，加大招聘力度，充實引入競爭，公道調(diào)解內(nèi)部崗?fù)し止ぃ⑼ㄟ^種種渠道選好人才，為公司的生長提供人才保障。 （三）促進(jìn)資源

20、整合市場化 基于長豐公司的歷史原因和實際情況，目前公司在項目前期開發(fā)、籌劃設(shè)計、營銷治理和物業(yè)治理等方面都主要依賴于本地股東星耀團體，沒有充實整合市場資源，倒霉于提高產(chǎn)物競爭力和最大限度地挖掘產(chǎn)物代價。與此同時，北科建團體的融資創(chuàng)新、項目治理、品牌及人才優(yōu)勢亦未能得以充實發(fā)揮。 長豐公司股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)解之后，應(yīng)當(dāng)盡快通過調(diào)解高管團隊和增補核心員工來解決上述問題，整合優(yōu)勢資源，為公司生長提供保障。 （四）提升企業(yè)競爭力 基于實際情況，對付團體提出的"提高住宅項目的范圍化、專業(yè)化開發(fā)能力，立足昆明、輻射西南，打造區(qū)域性專業(yè)住宅開發(fā)平臺'的要求和目標(biāo)，長豐公司的市場競爭力還不敷強。無論

21、是企業(yè)品牌影 響力、企業(yè)治理能力、投資決策能力、融資創(chuàng)新能力照舊項目運作能力均達(dá)不到昆明一流房地產(chǎn)企業(yè)的水平。 全方位提高長豐公司的競爭力，是"十二五'期間長豐公司的重要任務(wù)。 第二章 籌劃配景闡發(fā) 一、籌劃配景、原則和依據(jù) 籌劃 配景： 2021 年 7 月 22 日，團體頒發(fā)關(guān)于做好戰(zhàn)略籌劃（2021-2021年）子戰(zhàn)略體例事情的通知，要求各職能部分及子公司依照北科建團體戰(zhàn)略籌劃綱領(lǐng)（2021-2021 年）（以下簡稱"綱領(lǐng)'）體例2021-2021 年子戰(zhàn)略籌劃。 依據(jù)綱領(lǐng)，云南長豐公司作為團體"三主一輔'業(yè)務(wù)板塊中"住宅地

22、產(chǎn)'中的業(yè)務(wù)單位，在"十二五'期間生長目標(biāo)是："提高住宅項目的范圍化、專業(yè)化開發(fā)能力，立足昆明、輻射西南，打造區(qū)域性專業(yè)住宅開發(fā)平臺'。 主要任務(wù)是："2021 年前完生長豐項目開發(fā)。2021 年前完成股權(quán)重組，爭取再儲備一個大型住宅開發(fā)項目。發(fā)揮股東優(yōu)勢，專注住宅開發(fā)，提升全流程項目開發(fā)能力，實現(xiàn)可連續(xù)生長?；I劃期內(nèi)實現(xiàn)主營收入 70 億元、凈利潤 6 億元。2021 年，力爭實現(xiàn)公司總資產(chǎn) 35億元、凈資產(chǎn) 8 億元、凈資產(chǎn)收益 15%的生長目標(biāo)'。 籌劃 原則： 依照綱領(lǐng)精神，本籌劃體例遵循以下原則： 1、以團體戰(zhàn)略籌劃綱領(lǐng)為

23、綱，結(jié)合長豐公司實際和區(qū)域市場特點考慮自身生長目標(biāo)和生長模式。 2、理論高度和可操縱性結(jié)合，前瞻性和現(xiàn)實性結(jié)合，雄偉目標(biāo) 與實現(xiàn)路徑結(jié)合?；I劃要對未來五年長豐公司經(jīng)營實踐具有指導(dǎo)作用。 3、思路清晰，博采眾長。籌劃既要有長豐公司領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)部清晰的思路，又要博采眾長，聚集團體、股東、.等各方面的智慧。 籌劃 依據(jù) ： 1、北科建團體戰(zhàn)略籌劃綱領(lǐng)（2021-2021 年） 2、北科建團體關(guān)于做好戰(zhàn)略籌劃（2021-2021 年）子戰(zhàn)略體例事情的通知 二、外部情況闡發(fā) （一）宏觀與行業(yè)情況闡發(fā) 1、宏觀情況闡發(fā) 隨著國際形勢日益龐大以及中國經(jīng)濟進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)解期，預(yù)計未來幾年中國經(jīng)濟仍將處于顛簸期；.實

24、行穩(wěn)健的經(jīng)濟政策，適當(dāng)放緩gdp 增長速度，預(yù)計未來 gdp 增速將有所下滑，牢固資產(chǎn)投資增長率將有所低落。.明確亮相對峙地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，預(yù)計房地產(chǎn)市場蘇醒還需要一段時間，未來三年內(nèi)投資年均增長率將不凌駕 30%，同時房地產(chǎn)代價上漲趨勢放緩，而開發(fā)本錢卻可能繼承上升。 以上闡發(fā)表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)將結(jié)束"暴利時代'，逐漸迎來"低利潤時代'，這賜與住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機會。 2、行業(yè)情況闡發(fā) 在房地產(chǎn)宏觀情況從熱轉(zhuǎn)冷并且進(jìn)入"冬天'的嚴(yán)峻時期，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨結(jié)構(gòu)性的變革。這些結(jié)構(gòu)性變革有可能體現(xiàn)在： 其一、房地產(chǎn)

25、開發(fā)周期延長，開發(fā)本錢增加，行業(yè)平均利潤水平下降。 其二、一部分資金實力、專業(yè)能力較弱的中小型企業(yè)將退出競爭舞臺，項目轉(zhuǎn)讓、企業(yè)并購大量出現(xiàn)，行業(yè)會合化趨勢愈加明顯。 其三、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變革，主要體現(xiàn)在保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給量增加，而住宅產(chǎn)物的投資性需求大幅度淘汰。這些結(jié)構(gòu)性變革既對保持傳統(tǒng)開發(fā)模式的企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，也為產(chǎn)物創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、辦事創(chuàng)新型企業(yè)帶來了機會，其中，高技能含量地產(chǎn)，特別是以科技、辦事為主要競爭優(yōu)勢的住宅產(chǎn)物將面臨遼闊的生長前景。 （二）云南住宅地產(chǎn)生長情況闡發(fā) 1、云南經(jīng)濟生長形勢 云南地處西南邊陲，與老撾、越南、緬甸等東南亞國度毗鄰，經(jīng)濟水平相比擬

26、力落后，但隨著煙草、電力、礦業(yè)、生物、旅游財產(chǎn)的不絕增強，以及區(qū)位戰(zhàn)略職位的不絕提高，"十二五'期間云南經(jīng)濟有望實現(xiàn)連續(xù)快速生長。 云南經(jīng)濟總量排在全國第 24 位，西部第五位。2021 年 11 月 25日，云南省委書記秦慶幸在云南省第九次黨代會上的陳訴指出："至2021 年，云南全省百姓生產(chǎn)總值、人均生產(chǎn)總值、財務(wù)總收入、全.牢固資產(chǎn)投資將比 2021 年翻一番以上，實現(xiàn)四個翻番。'基于此，至"十二五'末，云南省將進(jìn)入 gdp 萬億元俱樂部。 2、云南住宅地產(chǎn)生長表面 （1）云南房地產(chǎn)開發(fā)土地一級市場情況 從云南全省房地產(chǎn)用地生意業(yè)務(wù)代

27、價來看，昆明、玉溪、昭通、曲靖四都市整體較高。從全省房地產(chǎn)用地的樓面地價來看，昆明、玉溪、楚雄、普洱四都市明顯高于其他州市。 （2）云南各州市房地產(chǎn)市場代價情況 從云南省各州市商品住宅市場代價來看，昆明市住宅整體均價到 達(dá) 6370 元/居首位，其次是大理、保山、麗江、楚雄等旅游熱點地區(qū)。 （3）云南各州市房地產(chǎn)開發(fā)代價闡發(fā) 房地產(chǎn)銷售代價與樓面地價的比值稱為"土地增值率'。土地增值率越低，表明市場競爭猛烈水平越高，市場需求越旺盛；土地增值率越高，表明市場競爭猛烈水平越低，市場需求相對越低。 云南房地產(chǎn)代價分為兩個梯隊：以昆明、曲靖、玉溪、楚雄、紅河、普洱為代表的第一梯隊地價

28、較高，土地增值率在 10 以內(nèi)。以昭通、文山、西雙版納、大理、保山、德宏、麗江為代表的第二梯隊相對地價較低，土地增值率在 10 以上。 （4）省會都市昆明房地產(chǎn)投資空間 昆明在都市人口、都市容量及經(jīng)濟生長上不及重慶、及武漢，城鎮(zhèn)人均居住面積僅高于成都，但商品房平均售價卻處于四都市之首。由此看來，隨著昆明區(qū)域性國際都市的建立，房地產(chǎn)市場另有著巨大的生長空間。 以其他三都市人均商品房購買量來看，昆明目前的商品房缺口約為 688 萬人（1.66-0.85）=554 萬。 以其他二都市（除重慶市）人口來看，未來 5-10 年間昆明區(qū)域性國際都市建立人口增長需求約莫在 148-460 萬人左右，憑據(jù)城鎮(zhèn)

29、人均住房來看，未來昆明商品房需求量在 4554-14118 萬左右。 （5）昆明住宅地產(chǎn)生長動因 1）建立中國西南橋頭堡戰(zhàn)略 2021 年，云南作為中國面向西南開放的橋頭堡戰(zhàn)略正式得到國務(wù)院通過，云南及昆明的經(jīng)濟建立在橋頭堡戰(zhàn)略的推動下，保持較快的增長速度。 2）都市化進(jìn)程的不絕加快 昆明都市生長籌劃表明，至 2021 年，昆明市人口總范圍將到達(dá) 800 萬，都市化率由現(xiàn)在的 52%增長到 81%；據(jù) 2021 年第六次人口普查結(jié)果顯示，昆明市常住人口十年間共增加 65 萬人，到達(dá) 643 萬人，增長 11.26%；其中外來人員（含長期居住人口）達(dá) 198 萬人；60 歲以上人口約占 12.0

30、9%，低于全國平均水平。 由此可見，昆明市目前屬于勞動力大量輸入型都市，都市新增人口主要由昆明春城效應(yīng)帶來的養(yǎng)生養(yǎng)老人群及外來務(wù)工人群組成。 3）昆明新機場-第四大國際機場的建立 昆明新國際機場的建立，將發(fā)動昆明臨空港經(jīng)濟及對外貿(mào)易經(jīng)濟的生長，依托昆明新機場的建立，昆明空港經(jīng)濟區(qū)籌劃控制范疇約160 平方公里。 4）中石化昆明草鋪煉油廠的建立 煉油廠位于昆明安定草鋪，是云南歷史上投資額度最大的產(chǎn)業(yè)項目，籌劃于 2021 年建成，建成后將實現(xiàn)年煉化原油 1000 萬噸；到目前為止，全國千萬噸級煉油廠投產(chǎn)的僅有 10 家左右，項目的投產(chǎn)，將極大的拉動昆明市經(jīng)濟及城鎮(zhèn)人口的增長。 （三）標(biāo)桿企業(yè)闡發(fā)

31、 "十二五'期間長豐公司將以住宅地產(chǎn)作為開發(fā)偏向，作為該領(lǐng)域的新興地產(chǎn)公司，既要學(xué)習(xí)國內(nèi)住宅地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，同時也要借鑒昆明本土住宅地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的先進(jìn)治理模式。基于此，選擇俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)和朗詩團體作為學(xué)習(xí)研究東西。 1、 云南俊發(fā)地產(chǎn)-中國最有品質(zhì)保障的房地產(chǎn)上市品牌 在多年不懈的努力下，俊發(fā)地產(chǎn)贏得了客戶、相助同伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽，連續(xù)得到"中國房地產(chǎn)區(qū)域品牌代價top10'、"宜居昆明最具品牌公信力獎'和"品質(zhì)昆明推動力品牌'等多項榮譽。2021 年俊發(fā)是云南省唯一一家躋身"中國

32、房地產(chǎn)百強企業(yè)'之列的公司，并憑借雄厚的實力名列西南地區(qū)前五強。（2）勇 于包袱分享,爭做企業(yè)百姓 房地產(chǎn)物質(zhì)時代的到來，一定召喚品質(zhì)經(jīng)典的鑄造。俊發(fā)地產(chǎn)以細(xì)節(jié)化的質(zhì)料、品質(zhì)和工藝設(shè)計構(gòu)筑品質(zhì)生活，將內(nèi)在與外在統(tǒng)統(tǒng)攤在陽光之下，擔(dān)當(dāng)世人的審閱；以真材實料的內(nèi)在品質(zhì)，牢固歷久彌新的外在氣質(zhì)；以內(nèi)斂沉穩(wěn)的外在氣勢派頭，映襯蘊涵富厚的內(nèi)在精神。最終實現(xiàn)從品質(zhì)化向品牌化的跨越，并朝著企業(yè)上市的目標(biāo)邁進(jìn)，矢志成為中國最有品質(zhì)保障的房地產(chǎn)上市品牌。 長豐公司可以借鑒俊發(fā)在開發(fā)模式、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)物體系、開發(fā)理念、物業(yè)治理等方面的樂成經(jīng)驗，重視.公益事業(yè)，成為一家有.責(zé)任感的優(yōu)秀企業(yè)。 2、 云南銀海

33、地產(chǎn)-高品質(zhì)住宅樓盤開發(fā)商 銀海市園職位創(chuàng)建在三大外向競爭優(yōu)勢之上。第一，修建（包羅籌劃、設(shè)計、施工）。第二，景觀。第三，物業(yè)治理。這三者涵蓋了銀海產(chǎn)物的硬品質(zhì)和軟品質(zhì)，并且一直保持高水準(zhǔn)，市場口碑極佳。銀海早在 10 年前就確立了這三大核心代價，并在每個項目上貫徹始終。銀海重視企業(yè)文化，體現(xiàn)為尊重市場，恪守規(guī)矩，控制欲望，不張揚，不極度，重視聲譽，看重人的代價，和中國傳統(tǒng)文化中最精華的部分有著配合的基點。 長豐公司可以借鑒銀海在創(chuàng)建企業(yè)核心競爭力方面的樂成經(jīng)驗，培養(yǎng)能使長豐公司實現(xiàn)跨越式生長的企業(yè)核心競爭力。 3、 朗 詩團體-領(lǐng)跑綠色科技地產(chǎn) 朗詩團體是一家從事綠色科技地產(chǎn)及相關(guān)財產(chǎn)的專業(yè)

34、性房地產(chǎn)開發(fā)公司。其較早地立足綠色科技地產(chǎn)這一細(xì)分市場，通過應(yīng)用綠色修建科技手段，實現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、康健、舒適、寧靜、經(jīng)濟等住宅成果，提升住宅產(chǎn)物的人性化指標(biāo)。 朗詩地產(chǎn)由于在低碳減排、人居情況方面所做的孝敬，先后成為氣候組織成員、世博會零碳館戰(zhàn)略相助同伴和聯(lián)合國情況籌劃署"氣 候中和網(wǎng)絡(luò)'成員。其通過創(chuàng)建三大平臺：項目辦事平臺、技能研發(fā)平臺和資源整合平臺，成為中國低碳經(jīng)濟厘革的驅(qū)動力之一，成為一家全國著名的綠色科技地產(chǎn)公司。 長豐公司可以借鑒朗詩團體的開發(fā)模式、技能研發(fā)和資源整合經(jīng)驗，在住宅開發(fā)實踐中注入新的科技元素，并不絕完善、創(chuàng)新，創(chuàng)建切合公司生長需要的住宅開發(fā)模式。 （

35、四）長豐公司"十二五'期間面臨的挑戰(zhàn)和機會 通過上述闡發(fā)，我們認(rèn)為團體綱領(lǐng)中制定的長豐公司"十二五'期間的生長目標(biāo)："提高住宅項目的范圍化、專業(yè)化開發(fā)能力，立足昆明、輻射西南，打造區(qū)域性專業(yè)住宅開發(fā)平臺'完全切合目前長豐公司在云南房地產(chǎn)市場的定位，其中要完成從"立足昆明'到"輻射西南'的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，需要以下三個步調(diào)： 第一步：立足昆明。"十二五'期間，在新亞洲體育城 5-8 期之外在昆明市再獨立開發(fā)一個 200 畝左右的新項目。 第二步：拓展云南。"十二五'后期，在云南省

36、包羅昆明市力爭再儲備一個條件好、投資代價大的項目。 第三步：輻射西南。通過"十二五'期間在云南房地產(chǎn)行業(yè)的積聚，陪同著品牌的落地并在得到富裕的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力后，為".五'期間進(jìn)軍西南做準(zhǔn)備。 基于上述三步走的戰(zhàn)略構(gòu)思，通過闡發(fā)云南省和昆明市房地 產(chǎn)市場，長豐公司在"十二五'期間有如下幾方面挑戰(zhàn)： 挑戰(zhàn)一：昆明市場儲備大宗土地的可能性較小。 昆明市場大宗土地已經(jīng)被三類公司朋分完畢：一是本土國有投資公司；二是大型城中村改革開發(fā)商；三是旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。長豐公司的企業(yè)定位與上述三類公司差別，因此在當(dāng)前獲取大宗土地儲備方面不具優(yōu)勢，只能通過與其他企業(yè)相助的方法進(jìn)行介入。 挑戰(zhàn)二：都市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為主流 目前，昆明城中村改革項目根本上屬于都市綜合體項目，其商