寧鄉(xiāng)縣基準地價更新技術(shù)報告(鄉(xiāng)鎮(zhèn))

1、.專業(yè)整理.目錄第一章 概 述 1第一節(jié) 概 況 1一、縣域概況 1二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況 1第二節(jié) 工作情況介紹 6一、工作范圍 6二、工作目標和任務(wù) 6三、基準日 6四、組織管理 6五、工作計劃 6第三節(jié) 基準地價更新（評估）概述 9一、基準地價成果更新的必要性 9二、基準地價成果更新的主要依據(jù) 10三、原基準地價成果的主要內(nèi)容 10四、基準地價成果更新應(yīng)解決的主要問題 11五、基準地價成果更新的理論基礎(chǔ) 13六、基準地價更新（評估）的原則 15七、基準地價成果更新的技術(shù)途徑 16第二章基準地價測算與確定 18第一節(jié) 基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達方式確定 18一、基準地價的內(nèi)涵 18二、基準地價的表達

2、方式 21第二節(jié) 資料的收集整理 23一、資料收集的基本原則 23二、資料收集的程序 23三、資料收集的內(nèi)容 24四、均質(zhì)區(qū)域的劃分 25五、資料整理匯總 26第三節(jié)樣點地價計算和檢驗 32一、樣點地價計算 32二、樣點地價修正 36三、樣點地價檢驗 38第四節(jié) 土地級別和基準地價的確定 42一、均質(zhì)區(qū)域平均地價的測算確定 42二、土地級別調(diào)整 42三、級別基準地價的確定 44第三章宗地地價修正體系 46第一節(jié)體系設(shè)計 46一、宗地地價與基準地價的關(guān)系 46二、編制方法 46三、宗地地價影響因素分析 47第二節(jié) 寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗地地價修正系數(shù)表的編制 49一、宗地地價區(qū)域因素的選擇及量化指標 49

3、二、宗地地價單項因素修正系數(shù)編制 53第三節(jié)宗地地價修正體系的應(yīng)用 57一、基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價 57二、市場比較法評估宗地地價 57三、樓面地價與基準地價評估 59四、綜合用地地價評估 60第四章基準地價更新成果的應(yīng)用及應(yīng)用建議 61第一節(jié)成果的應(yīng)用 61一、確定出讓或收回土地價格的參考依據(jù) 61二、土地契稅的重要依據(jù)，核定土地增值稅（費）和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價格的標準 .61三、企業(yè)清產(chǎn)核資和改制中的土地資產(chǎn)價格的標準 62四、優(yōu)先購買權(quán)的衡量標準 62五、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，補交土地出讓使用金的標準 62第二節(jié)基準地價成果應(yīng)用建議 63一、實行基準地價定期公布制度 63二、實

4、施基準地價動態(tài)更新制度 63三、制定宗地交易價格申報制度 63四、完善地籍檔案 63五、建立資料保管使用制度 64六、為相關(guān)部門提供有償信息咨詢服務(wù) 64.學(xué)習幫手.專業(yè)整理.第一章概述第一節(jié)概 況一、縣域概況寧鄉(xiāng)縣位于湘中偏東北、湘江下游西側(cè)、洞庭湖南緣，地理坐標：東經(jīng) 111o53' -112o47',北緯27o52' -28o29',最大跨度，東西寬88公里，南北長69公里。東臨 望城縣，東南與湘潭縣相連，南界韶山、湘鄉(xiāng)、婁底三市，西南與漣源市為鄰，西與安 化縣接壤，北與益陽毗鄰?？偯娣e 2905.92平方公里，占全省面積的1.37%?？h境地勢西高東低、南

5、陡北緩，大致由西向東傾斜；地形大體輪廓為北、西、南三 面向中傾斜，呈朝東北開口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、崗地、平原為主，崗地、 平原面積達到50%Z上。縣域水系發(fā)育，主要有游江、靳江兩大水系。自然資源豐富，野生動植物多樣，野生動物中虎、狼、豹等絕跡動物不時可見；野 生植物中有篦子三尖杉、香樹果、銀杏等國家二級保護植物；礦產(chǎn)資源較為豐富，灰湯 溫泉，水溫在8891c之間，儲量3500立方米/日，現(xiàn)已成為省內(nèi)知名的療養(yǎng)場所。交通運輸網(wǎng)絡(luò)完善，長石鐵路、長常高速公路、國道 319線橫貫東西，洛湛鐵路連 通南北，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)與沿海地區(qū)及大西部便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)。至 2006年，全縣公路 通車里程已達

6、3416.227公里，高速公路里程15.1公里，境內(nèi)鐵路里程68公里。重點工程建設(shè)如火如荼，隨著金洲大道、金洲互通和金洲灑水大橋三大主體工程的 建成，近期規(guī)劃20平方公里的金洲新區(qū)初具雛形；對接省會長沙快速干道已納入市重 點工程，正在征地拆遷；碧桂圓正式落戶，中和能源啟動建設(shè)，錦鋒鋼構(gòu)即將投產(chǎn)，以 金洲大道為軸建設(shè)的長沙西線產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，已納入長沙新型工業(yè)化的重要布局。全縣轄18個建制鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)，2006年底全縣總?cè)丝?133.61萬人，人口總量呈低 速增長趨勢，其中城鎮(zhèn)人口 41.81萬人，鄉(xiāng)村人口 91.80萬人；2006年，全縣GDP% 169.29億元，按可比價格比2005年增長15.

7、1%,其中第一產(chǎn)業(yè)32.94億元，第二產(chǎn)業(yè) 88.41億元，第三產(chǎn)業(yè)47.93億元，人均GDF% 13647元，經(jīng)濟發(fā)展水平較高。 二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況偕樂橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中南部，東臨湘鄉(xiāng)市，西接雙鳧鋪鎮(zhèn)，南靠灰湯鎮(zhèn)，北依資 福鄉(xiāng)。至200W底，全鎮(zhèn)轄9個行政村，1個居民委員會，全鎮(zhèn)土地總面積為 74.99平方 公里，其中建制鎮(zhèn)面積為1.4平方公里，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 33645人，非農(nóng)業(yè)人口為2351 人。.學(xué)習幫手.專業(yè)整理.東湖塘鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣南部，東于望城和花明樓鎮(zhèn)接壤，南與韶山相連，西與南田 坪相依，北與夏鐸鋪毗鄰。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為131.75平方公里，轄15個行 政村；總?cè)丝?4

8、8418人，其中農(nóng)業(yè)人口 47758人?；佚堜佹?zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣城西南部，東臨白馬橋鄉(xiāng)，西接大成橋鄉(xiāng)，南靠壩塘鎮(zhèn)，北依 煤炭壩鎮(zhèn)。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為71.8平方公里，轄13個行政村、1個居民 委員會，現(xiàn)有戶籍人口 3.7萬人?；佚堜佹?zhèn)未來規(guī)劃發(fā)展兩個集鎮(zhèn)，分別是回龍鋪集鎮(zhèn) 和候旨亭集鎮(zhèn)，前者面積為0.36平方公里，后者面積為0.98平方公里。老糧倉鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)中西部，東臨橫市，西接流沙河，南靠楓木橋，北與黃材鎮(zhèn)接壤。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積121.98平方公里，轄20個行政村、2個居民委員會，全 鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 61852人。煤炭壩鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣縣城的西北部，東臨菁華鋪鄉(xiāng)，西接雙鳧

9、鋪鎮(zhèn)，南靠回龍鋪鎮(zhèn)， 北與益陽接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為 72.3平方公里，轄12個行政村、1 個社區(qū)、1個居委會，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 33876人。壩塘鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中部，位于灑、烏兩水之間，東臨夏鐸鋪鎮(zhèn)，西接大成橋鄉(xiāng)，南 靠資福鄉(xiāng)，北與回龍鋪鎮(zhèn)接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為99.36平方公里，轄 14個行政村、1個居委會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?40282人，其中非農(nóng)業(yè)人口 1816人、農(nóng) 業(yè)人口 38466人。青山橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東臨湘鄉(xiāng)市，西接婁底市。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總 面積為135.6平方公里，轄17個行政村，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?.7萬人。橫市鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中西

10、部，東距縣城38公里，至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為123 平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為1.6平方公里，轄13個行政村、1個社區(qū)、281個村民小組， 全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?0669人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為1.1萬人、流動人口為12000人。夏鐸鋪鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東部，東臨望城縣，西接壩塘鎮(zhèn)，南靠東湖塘鎮(zhèn)以及南田坪鄉(xiāng)， 北與全民鄉(xiāng)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為103.4平方公里，轄12個行政村、 1個社區(qū)、318個村民小組，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?35645人，其中農(nóng)業(yè)人口 34145人、非農(nóng) 業(yè)人口 1500人。雙江口鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東北部，距寧鄉(xiāng)縣城15公里，東臨望城縣格塘鄉(xiāng)，西接城郊鄉(xiāng)，南靠泊水，北與朱良橋鄉(xiāng)

11、、益陽市接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為 88.17 平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為55公頃，轄15行政村、1個居委會，鎮(zhèn)區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 1368 人。巷子口鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，地處寧鄉(xiāng)與安化兩縣交界處，距寧鄉(xiāng)縣城73公里，東 臨黃材鎮(zhèn)，西接安化縣高明鎮(zhèn)，南靠農(nóng)田鎮(zhèn)，北與湯山鄉(xiāng)接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土 地總面積105.8平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為41.8公頃，轄12個行政村、2個居委會， 全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?45786人，其中非農(nóng)業(yè)人口 3085人。道林鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東南部，東西方與湘潭市相接，西連韶山，距寧鄉(xiāng)縣城 30公里。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為135平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為0.95

12、平方公里，轄14 個行政村、1個居委會，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口為 3120人、農(nóng)業(yè)人口 4210人?；鳂擎?zhèn)位于寧鄉(xiāng)的東南部，距寧鄉(xiāng)縣城35公里，東臨道林鎮(zhèn)，西接湘潭及東湖塘鎮(zhèn)，南靠湘潭及望城縣，北與東湖塘鎮(zhèn)及望城縣接壤。至2006年底，轄17個行政村、 2個居委會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?51200人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口 18000多人。雙鳧鋪鎮(zhèn)東臨大成橋鎮(zhèn)，西接橫市鎮(zhèn)、老糧倉鎮(zhèn)，南靠偕樂橋鎮(zhèn)、楓木橋鎮(zhèn)，北與 喻家坳鄉(xiāng)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為8810.48公頃，其中鎮(zhèn)區(qū)占地為64.40 公頃，轄11個行政村、1個居委會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?.27萬人，其中農(nóng)業(yè)人口為36925 人、非農(nóng)業(yè)人口為584

13、2人、鎮(zhèn)區(qū)常住人口為8248人。黃材鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東臨橫市鎮(zhèn)，西接沙田鄉(xiāng)，南靠老糧倉鎮(zhèn)，北與桃江接壤。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為27.35平方公里，其中規(guī)劃建制鎮(zhèn)區(qū)面積 4.1平方公 里，轄24個行政村、1個居委會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?9201人，其中農(nóng)業(yè)人口為58003 人、非農(nóng)業(yè)人口 1198人?；覝?zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西南部，東臨偕樂橋，西接楓木橋鎮(zhèn)，南靠湘鄉(xiāng)市白田鎮(zhèn)。至2006 年底，全鎮(zhèn)土地總面積43.2平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為1.2平方公里，轄6個行政村， 189個村民小組，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 21980人，鎮(zhèn)區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 2268人。龍?zhí)镦?zhèn)位于長沙市西部，是長沙市的西大門，與婁底

14、的漣源、益陽的安化、湘潭的 湘鄉(xiāng)接壤，至2006年底，鎮(zhèn)區(qū)土地總面積為72.6平方公里，轄8個行政村、1個居委 會、261個村民小組。流沙河鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東南與湘鄉(xiāng)市相接，西連婁底，距寧鄉(xiāng)縣城 65公里。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積147.25平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為 3平方公里，轄20 個行政村、2個居委會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?6.6萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口為 5400人、 農(nóng)業(yè)人口為4729人。大屯營鄉(xiāng)位于寧鄉(xiāng)縣東南部，東臨道林鎮(zhèn)，西接韶山市，南靠湘潭市的云湖橋鎮(zhèn)， 北與花明樓鎮(zhèn)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為106.48平方公里，轄23個行政 村、516個村民小組，全鎮(zhèn)戶籍總

15、人口為43688人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為3116人、非農(nóng)業(yè)人 口為 2606 Ao大成橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中部，東臨回龍鋪鎮(zhèn)，西接喻家坳鄉(xiāng)，南靠資福鄉(xiāng)、壩塘鎮(zhèn)， 北與煤炭壩鎮(zhèn)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面為57.86平方公里，轄9個行政村、2 個居民委員會，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝跒?30261人，其中非農(nóng)業(yè)人口 22204人。表1-1鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟、財政情況統(tǒng)計（2006年）鄉(xiāng)鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 （萬元）固定資產(chǎn)投資 （萬元）農(nóng)民人均純收入 （元）財政稅收 （萬元）道林47366139804348676花明樓45935169404271921東湖塘25217105703967375夏鐸鋪561514920046183737

16、雙江口29412147704313537煤炭壩851473386051027841壩塘23167104403820304偕樂橋2751696904305173灰湯20364245204375457老糧倉24205117104083415流沙河24320113643988251巷子口1745699503054316橫市33313215404110846回龍鋪33958131654907406黃材36983170763175804大電宮37251165705026701雙鳧鋪617402212446781376大成橋449583342346622499青山橋28793141403299175龍?zhí)?

17、115095242842302總計7144023645568294323112.學(xué)習幫手.第二節(jié)工作情況介紹一、工作范圍本次寧鄉(xiāng)縣基準地價更新工作的范圍包括寧鄉(xiāng)縣花明樓鎮(zhèn)、道林鎮(zhèn)、雙鳧鋪鎮(zhèn)、煤炭壩鎮(zhèn)、夏鐸鋪鎮(zhèn)、大成橋鄉(xiāng)等 20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。二、工作目標和任務(wù)根據(jù)寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價調(diào)查資料，在劃定均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程的要求，完成寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新（評估）工作：一是調(diào)整原來的級別范圍； 二是確定每個級別內(nèi)土地分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價。三、基準日2007年7月1日。四、組織管理1、成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組和技術(shù)小組成立由主管國土的副縣長任組長，國土、財政、物價等部門領(lǐng)導(dǎo)任成員的領(lǐng)導(dǎo)小

18、 組，專項協(xié)調(diào)此項工作的開展；成立由主管地價管理工作的縣國土資源局副局長任組長， 各專業(yè)技術(shù)人員任成員的技術(shù)小組，完成具體技術(shù)工作。2、召開專門的協(xié)調(diào)會議和技術(shù)研討會議討論此項工作的整體思路和技術(shù)路線，收集資料以及確定技術(shù)方法，確定嚴格按城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程實施項目，并采用高新技術(shù)，大膽創(chuàng)新。3、加強項目質(zhì)量管理對項目的進展情況按有關(guān)規(guī)定及時向縣政府上報項目工作進度，及時反饋項目研究中出現(xiàn)的問題。項目完成后，及時邀請上級部門進行驗收及報告審查，準時、高質(zhì)量地 提交項目研究成果。五、工作計劃全部工作共分為前期準備、資料收集、內(nèi)業(yè)處理、成果匯總、意見征詢、成果驗 收、鑒定與上報審批等6個階段。工作計

19、劃見表1-1。表1-2寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新(評估)工作計劃表項目內(nèi)容一、準備階段(2007.3.1 2007.4.30 )1、向上級部門報批工作實施力殺國土局向縣政府上報工作方案，縣政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組， 落實項目經(jīng)費和各相關(guān)部門提供資料。2、成立分工明確的工作組(1)縣政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組；(2)成立技術(shù)小組；(3)成立項目管理組；(4)確定協(xié)作單位；(5)建立監(jiān)督檢查制度。3、制定工作制度和方案(1)制定外業(yè)調(diào)查，作計劃和制度；(2)確止鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新技術(shù)方家；(3)制定寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新工作方案。4、收集工作底圖及圖件編輯(1)數(shù)字化交通圖及規(guī)劃道路網(wǎng)；(2)寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游交通圖。

20、5、調(diào)查表格設(shè)計(1) 土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓調(diào)查表；(2) 土地使用權(quán)出租調(diào)查表；(3)私舊房買賣調(diào)查表；(4)商品房出售調(diào)查表；(5)房屋出租調(diào)查表；(6)工業(yè)、倉儲企業(yè)用地情況調(diào)查表；(7)征地、拆遷、土地開發(fā)調(diào)查表；(8)聯(lián)合建房調(diào)查表；(9) 土地聯(lián)營入股調(diào)查表；(10)以地換房調(diào)查表。6、收集有關(guān)資料和組織人員培訓(xùn)(1)按工作方案收集相關(guān)部門資料；(2)人員培訓(xùn)：主要包括調(diào)查的范圍、目的、工作對象、工作方法，詳細講述調(diào)查的基本要求以及調(diào)查表格的填寫方法、樣點的上圖方法、各類型樣點的調(diào)查方法，外業(yè)調(diào)查注意事項等；(3)學(xué)習城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，編寫寧 鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新

21、工作手冊 。二、資料收集階段(2007.5.1 2007.6.30 )1、土地估價資料收集土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓、商品房出售、私舊房買賣、房屋出租、工 業(yè)企業(yè)和倉儲用地調(diào)查表等估價資料的調(diào)查。2、其他相關(guān)資料收集土地還原利率、房屋還原利率、房屋重置價、房屋耐用年限、房屋殘值率、銀行存貸款利率、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)效益指標、各種房地產(chǎn)交易稅費、物價指數(shù)等。3、召開領(lǐng)導(dǎo)小組全體會議召開各級領(lǐng)導(dǎo)小組會議，解決工作中存在的問題。三、內(nèi)業(yè)處理階段(2007.7.1 2007.8.31 )1、調(diào)查資料的分析整理(1)檢查內(nèi)容是否遺漏，數(shù)據(jù)是否符實；(2)從估價資料與其他相關(guān)資料一方面進行資料歸類。2、資料的錄入及

22、建庫(1)按因子的圖形和屬性要求，制定合理的數(shù)字化方案；(2)建立相應(yīng)類型的圖形數(shù)據(jù)庫；(3)進行圖形編輯，檢查數(shù)字化中的錯誤；(4)建立屬性數(shù)據(jù)庫；(5)配符號顯示，檢查和修正圖形和屬性數(shù)據(jù)的錯誤。3、估價資料處理建立空間數(shù)據(jù)庫，并對資料進行處理，按規(guī)程規(guī)定初步確定商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價，并建立宗地地價修正體系。4、召開專家和領(lǐng)導(dǎo)小組會議不定期召開如工作協(xié)調(diào)、主要參數(shù)取值等專家或領(lǐng)導(dǎo)小組會議。5、初步成果分析與實地校核初步確定各均質(zhì)區(qū)域各類用地基準地價。四、成果匯總階段(2007.9.1 2007.10.31 )成果匯總(1)基準地價更新技術(shù)報告；(2)繪制基準地價成果圖；(3)各類成果

23、數(shù)字化存檔。五、意見征詢階段(2007.11.1-2007.12.31)意見征詢(1)召開專家咨詢會及評審會；(2)歸納和整理各方面點見和建議，并調(diào)整完善。六、驗收、鑒定與上報審批階段(2008.1.1以后)驗收與上報(1)成果驗收、鑒定；(2)成果上報審批；(3)媒體宣傳。第三節(jié)基準地價更新（評估）概述一、基準地價成果更新的必要性1、依據(jù)中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （GB/T18508-2001）,寧鄉(xiāng)縣原基準地價成果必須進行修訂現(xiàn)行的寧鄉(xiāng)縣基準地價成果是在 2003年由寧鄉(xiāng)縣國土資源局、長沙永信評估咨詢 有限責任公司歷時近半年完成的，該成果于 2004年4月4日由湖南省城鎮(zhèn)基準

24、地價更 新成果驗收小組驗收，并于當月由寧鄉(xiāng)縣人民政府發(fā)文進行公布。 其基準日是2004年1 月1日，至今歷時近三年多了。根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī) 定，凡是原有基準地價成果使用兩年或有社會經(jīng)濟條件發(fā)生變化的，都要對基準地價成 果進行全面或局部評定，更新原成果。同時，湖南省國土資源廳辦公室文件關(guān)于全面 建立全省城鎮(zhèn)基準地價體系的通知（湘國土資辦發(fā)200690號文）明確規(guī)定：城市、 城關(guān)鎮(zhèn)三年以上沒有進行基準地價更新的，就在今年內(nèi)開展，并同時開展所屬建制鎮(zhèn)基 準地價制定（評估）工作。2007年長沙市人民政府文件長沙市人民政府關(guān)于進一步加 強土地管理的通知（長政發(fā)200726號）對

25、此也有明確規(guī)定：各縣（市）人民政府要 迅速依照長沙市國有土地有償使用規(guī)定制定基準地價等級圖（其中長沙縣三至十等， 望城縣、寧鄉(xiāng)縣和寧鄉(xiāng)縣為四至十等）報市人民政府批準后實施。目的是為了使土地價 格成果反映和符合客觀實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現(xiàn)時性。2、原成果已遠離了現(xiàn)實地價水平，當前的市場價格得不到客觀及時反 映近幾年由于寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市道路體系飛速 地向城市四周擴張，城市規(guī)劃和功能布局使得城市區(qū)域功能布局發(fā)生了翻天覆地的變 化，城市整體功能得到了提升，加之房地產(chǎn)開發(fā)熱度上漲，多個樓盤陸續(xù)建成，整體地 價水平有很大的提高；特別是道路建設(shè)的加速發(fā)展

26、，使得寧鄉(xiāng)縣未來的交通便捷度得到 了進一步的提升，交通、區(qū)位、政策等多種優(yōu)勢吸引了大批重點工程落戶，導(dǎo)致局部地 域地價水平變化很大，2004年的估價結(jié)果已不能客觀地反映寧鄉(xiāng)縣的實際地價水平。3、調(diào)整地價，是落實國家宏觀調(diào)控、節(jié)約和充分利用土地資源的根本 措施為落實國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟的土地政策，國務(wù)院和國土資源部出臺了一系列的嚴格土地管理政策，其中在土地的供應(yīng)政策和土地資源的充分和節(jié)約利用上尤其明確，特別是 新憲法對土地財產(chǎn)權(quán)的強化，對農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的明確劃分，對農(nóng)用地原征用條 例的改革將大大促進我國土地一級市場的規(guī)范。上述政策表明，要達到充分和節(jié)約利用 土地資源，落實好國家宏觀調(diào)控政策的目

27、的，根本措施就是要調(diào)整和更新基準地價。二、基準地價成果更新的主要依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程；4、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；5、湖南省寧鄉(xiāng)縣城鎮(zhèn)基準地價更新評估技術(shù)報告（2004年）;6、寧鄉(xiāng)縣所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃綱要（2001 2020）;7、寧鄉(xiāng)縣縣城總體規(guī)劃（2005-2020年）；8、寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計年鑒（2006年）；9、寧鄉(xiāng)縣基準地價更新工作相關(guān)文件；10、其它相關(guān)法律、法規(guī)與規(guī)范。三、原基準地價成果的主要內(nèi)容寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價最初的評估成果是于1995年由寧鄉(xiāng)縣土地估價辦公室完成；2000年進行了局部調(diào)整，但只是對土地級別及基準地價

28、水平的調(diào)整；2004年進行了更新（表1-3）,更新只覆蓋了部分主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其主要成果內(nèi)容包括以下幾個部分：1、寧鄉(xiāng)縣原基準地價測算的基本步驟為：根據(jù)土地利用條件劃分區(qū)段、區(qū)片等均 質(zhì)地域，運用土地市場調(diào)查資料，以樣點地價為主要依據(jù)，測算出寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地 基準地價。2 、寧鄉(xiāng)縣原基準地價的確定：原則上接近大致相等標準臨街深度以內(nèi)的均質(zhì)地域 為一區(qū)段，區(qū)段劃分的基本條件為“地價接近，地段相連” 。區(qū)片是被街道或明顯地物 包圍的地價接近的均質(zhì)地域，經(jīng)過對初步劃分方案的調(diào)整、合并與檢驗。均質(zhì)區(qū)域（區(qū) 段和區(qū)片）地價的基本計算方法是將通過檢驗后的保留樣點取算術(shù)平均值求出該地域的 基準地價。以土地區(qū)位及

29、均質(zhì)地域理論作為劃分土地級別的理論基礎(chǔ)，主要依據(jù)基準地 價測算的結(jié)果，結(jié)合寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際，將評估區(qū)土地劃分級別，對每一級別內(nèi)的土地 單元綜合運用算術(shù)平均法和中位數(shù)法求得商業(yè)用地級別基準地價。表1-3-1雙鳧鋪鎮(zhèn)商業(yè)基準地價表單位：元/平方米土地級別InmW級別價600435300150表1-3-2 道林鎮(zhèn)商業(yè)基準地價表單位：元/平方米土地級別Inm級另價250170120表1-3-3煤炭壩鎮(zhèn)商業(yè)基準地價表單位：元/平方米土地級別Inm級另價380230140表1-3-4 夏鐸鋪鎮(zhèn)商業(yè)基準地價表單位：元/平方米土地級別Inm級另價250170120表1-3-5流沙河鎮(zhèn)商業(yè)基準地價表單位：元/平

30、方米土地級別InmW級別價4402802001503、分用途擬定了宗地地價修正體系：修正體系包括宗地地價修正系數(shù)表、宗地地 價修正因素指標說明表及出讓年限、容積率、商業(yè)用地的街角地等單項的修正方法和修 正系數(shù)。四、基準地價成果更新應(yīng)解決的主要問題根據(jù)基準地價更新的實踐和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的有關(guān)要求及對原成果的分析 研究，我們確定寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)本次基準地價成果更新應(yīng)解決的主要問題為：1、基準地價內(nèi)涵分析基準地價內(nèi)涵的界定，直接影響到基準地價成果的應(yīng)用， 因此，準確界定基準地價 的內(nèi)涵是本次基準地價成果更新的重要任務(wù)。根據(jù)成果應(yīng)用的需要，基準地價應(yīng)該對應(yīng) 一定的用地類型、權(quán)利狀況、使用年期、估價期日、容

31、積率、開發(fā)程度及土地深度等條 件。根據(jù)樣點資料所更新出的基準地價是熟地地價，熟地是生地經(jīng)過征地、拆遷和土地 開發(fā)轉(zhuǎn)變而來，因此，基準地價應(yīng)該為具有一定涵義的地價。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及國家有關(guān)地價政策規(guī)定，都沒有涉及到地價構(gòu)成的規(guī)范， 規(guī)程認為“基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利 用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格”。人們也常說土地所有權(quán)價格和土地使用 權(quán)價格，或者生地價格和熟地價格。究竟地價構(gòu)成是什么？ 土地估價實踐急需要解決這 一課題，土地資產(chǎn)管理也亟待解決這一難題。盡管理論界和估價實踐界對“地價構(gòu)成” 有一定的探討，但從實踐需要上可以認為：運用科學(xué)的評估方法（

32、如基準地價系數(shù)修 正法、市場比較法、收益還原法和成本逼近法）評估出的地價，可以能用成本等項目構(gòu) 成來表示?；谶@一理論，本次評估的基準地價可以用成本構(gòu)成描述其地價；“構(gòu)成”的轉(zhuǎn)化表現(xiàn)在地價上，應(yīng)大體上可以量化表示，也就是說不同“構(gòu)成”的在地價中是不 同的，這種不同不僅可以用數(shù)量表示，而且有其不同“構(gòu)成”之間數(shù)量轉(zhuǎn)化內(nèi)在規(guī)律。 基于上述二點，本次基準地價更新增加了地價構(gòu)成分析的新內(nèi)容。2、均質(zhì)地域及土地級別調(diào)整本次成果更新的基準地價表達方式， 采用新的表達方式，即商業(yè)用地、工業(yè)用地和 住宅用地均采用級別價表示。原成果的土地級別劃分方法主要用地價分區(qū)定級的方法， 即在測算各均質(zhì)地域地價的基礎(chǔ)上，再

33、將地價聯(lián)系相近的均質(zhì)地域綜合成一定的土地級 別；由于均質(zhì)地域的劃分主要以土地利用現(xiàn)狀為依據(jù)，各類型的均質(zhì)地域及土地級別并 未覆蓋整個更新區(qū)域，這給土地用途發(fā)生變化調(diào)整時的地價更新與管理帶來了困難。本 次基準地價成果更新在綜合考慮各種土地利用條件的基礎(chǔ)上，對均質(zhì)地域進行重新劃 分，并在更新區(qū)域全域覆蓋的前提下，根據(jù)均質(zhì)地域的土地條件與地價水平重新劃分各 類用地土地級別。3、重新確定各類用地的基準地價依據(jù)寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)近年來土地質(zhì)量的新變化，在全面系統(tǒng)收集樣點地價資料及其它相 關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，采用科學(xué)合理的技術(shù)路線及技術(shù) 方法，重新確定商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準地價。4

34、、宗地地價修正體系的修正遵循科學(xué)、實用、簡明和便于操作的原則，本次成果更新分修正系數(shù)表和特別單 項修正建立宗地地價修正體系。（1）特別單項修正。特別單項修正的因素依據(jù)基準地價內(nèi)涵涉及的因素確定。主要 考慮容積率、使用年期、估價期日、開發(fā)程度及街角地的影響。不同用地類型，其地價隨容積率的變化有明顯的差異。 本次成果更新，以樣點資料 為依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上，確定不同用途土地的容積率修正系數(shù)。街角條件是影響商業(yè)用地地價最為重要的微觀區(qū)位因素之一，街角地地價一般明顯高于臨街普通宗地。本次成果更新應(yīng)在分析主要街道街角地地價與同一街道普通宗地地 價比例關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮不同類型道路標準深度差異、正旁街路

35、線價比例關(guān)系及 街角地范圍內(nèi)不同宗地差異的影響，測算街角地地價修正系數(shù)。（2）修正系數(shù)表及影響因素指標說明表的編制。修正系數(shù)表內(nèi)因素涉及除特別單項 修正因素以外的影響地價的主要區(qū)域因素和個別因素。同時，由于商業(yè)用地基準地價系 數(shù)修正法的修正基準地價采用區(qū)片價， 故其修正因素應(yīng)重點考慮區(qū)片的區(qū)域因素差異及 宗地個別因素；住宅用地和工業(yè)用地的修正基準地價采用級別價，其修正因素應(yīng)全面考 慮宗地個別因素與級內(nèi)區(qū)域因素的差異。 建立宗地地價修正系數(shù)和因素指標說明表的步 驟為：首先分析造成宗地地價差異的原因，并在此基礎(chǔ)上選取若干個能反映這種差別的 修正因素，采用特爾斐法確定各修正因素的權(quán)重值（WI）。其次

36、，根據(jù)有效樣點地價與基準地價的差值確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度（F1、F2）及各因素彳正幅度（F1W卜F2WD< 最后，量化所有因素的標準即可得到修正系數(shù)及因素指標說明表。5、建立信息化、自動化管理系統(tǒng)為適應(yīng)基準地價更新與管理的信息化、 自動化趨勢，本次成果更新要充分運用計算 機技術(shù)。從樣點地價計算、樣點地價修正與檢驗、基準地價確定到圖件繪制將實行全程 計算機管理，主要成果資料建立完善的電子文檔，以便于今后基準地價成果的更新與調(diào) 整。五、基準地價成果更新的理論基礎(chǔ)基準地價成果更新是對城鎮(zhèn)不同類別土地在特定經(jīng)濟水平條件下土地市場價值的 重新評定，它必須考慮三個方面的因素：一是土地本身的區(qū)位條件，

37、二是土地上的投入 與產(chǎn)出，三是當?shù)赝恋厥袌龅墓┬锠顩r，三者缺一不可。因此，基準地價成果更新勢必 涉及自然、社會、經(jīng)濟等各個方面，是綜合性、區(qū)域性、技術(shù)性都很強的工作，它必須 以科學(xué)的理論為依據(jù)。1、馬克思的地租、地價理論馬克思認為地租所反映的是一種社會關(guān)系，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。 土地所有權(quán)的存在和壟斷是產(chǎn)生地租的根本原因。同時馬克思還從質(zhì)和量兩方面對地租 進行分析，認為地租有絕對地租和級差地租I、級差地租H三種形式，其中絕對地租是 土地所有權(quán)的集中體現(xiàn)，只要所有權(quán)存在，不論土地的本身在狀況如何，一旦利用該土 地就肯定有地租的產(chǎn)生。級差地租是由于所利用的土地本身狀況以及利用者的投

38、資等方 面的不同而造成的地租量的差異是土地價格差異存在的客觀基礎(chǔ)。馬克思還認為，土地 價格不是土地的購買價格，而是土地所提供地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。 即：土地價格=地租/利息率。這一公式表達了土地價格是資本化的地租，是能夠帶來同 地租等量利息的貨幣額。按照馬克思地價公式所表述的原理，我們可從分析土地收益入 手，用一定的方式求算地價。2 、區(qū)位理論城鎮(zhèn)土地因其相對位置不同，在空間上表現(xiàn)了不同的使用價值、 不同的經(jīng)濟效益和 不同的地租地價。土地區(qū)位的差異使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益和土地 收益以及市場交易形成的地價會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟收益也會相差 很大

39、。因此，城鎮(zhèn)土地地租地價水平很大程度上取決于土地的宏觀、中觀和微觀區(qū)位條 件和區(qū)位聯(lián)系。所以，在寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價更新（評估）中，我們依據(jù)土地區(qū)位 質(zhì)量差異評定土地級別，在此基礎(chǔ)上從宏觀區(qū)位條件上更新級別基準地價，從中觀區(qū)位 條件上測算區(qū)片基準地價，進一步根據(jù)微觀區(qū)位條件，更新宗地地價，形成三個空間層 次相互銜接的基準地價和標定地價體系。3、城鎮(zhèn)土地利用分類理論城市土地按其實際的經(jīng)濟利用方式可分為不同的用地類型，不同用地類型有其相應(yīng)的用地要求和選擇條件，從而表現(xiàn)出不同的土地利用特點，進而形成城市內(nèi)不同的土地 收益和不同的地價分布。在各種用地類型中，能夠在使用過程中直接獲得經(jīng)濟收益，即直接產(chǎn)

40、生土地級差收 益的主要是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地（交通用地所產(chǎn)生的使用效益擴散到附近的 經(jīng)濟活動中），這三種用地占城鎮(zhèn)用地的大部分，是反映城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟價值的主體部分。 因此，本次基準地價成果更新按商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三大類進行。4、規(guī)劃理論城鎮(zhèn)規(guī)劃就是為了使城鎮(zhèn)有計劃、有秩序地發(fā)展，根據(jù)其周圍一定范圍內(nèi)的自然條 件和經(jīng)濟條件確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局及經(jīng)濟發(fā)展方向。.專業(yè)整理.在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，城市規(guī)劃對土地質(zhì)量有很大的影響。 城市規(guī)劃的一 個主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)的研究和土地利用的研究，通過城市規(guī)劃確定城市用地類型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方

41、向，從而影響城市土地的利 用。因此，城市規(guī)劃直接影響土地質(zhì)量的好壞和地價高低且極為明顯。城市土地基準地價更新必須依據(jù)城市用地規(guī)劃內(nèi)容， 盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在定 級和估價的過程與結(jié)果中，確保成果的科學(xué)、準確與合理，同時也使政府能更好地利用 地價這個極為敏感的經(jīng)濟杠桿，促使城市規(guī)劃得到進一步完善和實施，最終使城市土地 得到合理的配置利用。六、基準地價更新（評估）的原則城市基準地價更新是從土地質(zhì)量及其貨幣表現(xiàn)兩個方面衡量土地使用價值與價值的高低。根據(jù)基準地價特點及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場的實際情況，基準地價更新主要遵循以下原則：1、預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀

42、有效的預(yù) 期收益為依據(jù)。土地價格受預(yù)期收益形成因素的變動而變動。估價時應(yīng)了解估價對象過去收益狀 況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對土地市場的影響進行細致的分析和預(yù)測，準確預(yù) 測估價對象現(xiàn)在以至將來能帶來的利益。2、替代原則土地價格遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，由于市場競爭受其他具有相同使用價值 的地塊，即同類具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代 可能的地塊之間會相互影響和競爭，使其價值相互牽制而趨于一致。3、供給與需求原則土地估價要以市場決定土地價值為依據(jù)，土地估價時要充分考慮所有影響土地供給 與需求的因素，要掌握一定時期內(nèi)的供給與需求總量的變化，還要了解供給與需求結(jié)

43、構(gòu) 性變化。4、最有效使用原則地價是以最有效使用土地為前提的。 盡管土地具有用途的多樣性，但由于不同的利 用方式和利用強度對其權(quán)利人帶來的利益是不同的。所以，作為以追求最大利益為目的 的市場主體的土地權(quán)利人，都會根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強度。因 此，土地估價就在遵循城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以該地塊最有效使用為前提。.學(xué)習幫手.專業(yè)整理.5、報酬遞增與遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞增遞減原則， 是指在一定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，增加各生產(chǎn)要 素的單位投入量時，純收益隨之增加，但投入量達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資， 其純收益不再與追加的投資成比例增加，利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，

44、 即最大收益點或最有效使用點。因此，報酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關(guān)。6、貢獻原則按經(jīng)濟學(xué)中的邊際收益原則，衡量一個生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的 貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu) 成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，與總收益比較，是部分與整體之間 的關(guān)系。就土地部分的貢獻而言，由于地價是生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的 貢獻具有優(yōu)先性和特殊性。7、變動原則土地價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些因素經(jīng)常處于變動之中，所 以土地價格是這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其

45、變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。8、管理信息化原則基準地價更新時涉及大量的數(shù)據(jù)、表格和圖件，是城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)不可缺少 的重要組成部分。在基準地價更新過程中，應(yīng)盡可能選用通用的計算機平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù) 處理、地價確定及圖件繪制的計算機管理，應(yīng)全面建立基準地價更新成果的電子文檔， 并充分考慮與已有地籍管理系統(tǒng)的有機銜接。七、基準地價成果更新的技術(shù)途徑據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，基準地價更新的技術(shù)途徑有：（1）以土地定級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場交易價格資料為依據(jù)，更新基準地價；（2）以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價； （3）以土地 定

46、級（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準地價。近年來寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)土 地質(zhì)量空間格局變化較大，土地市場得到較好程度的發(fā)育，為采用市場交易價格資料更 新基準地價提供較充分的條件。同時又因為采用土地收益更新基準地價操作性不強，調(diào) 查難度大且容易導(dǎo)致價格失真；而寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)較完善的地價指數(shù)系統(tǒng)尚未建立，故本次 成果更新采第一條技術(shù)途徑，即“在劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，以市場交易價格資料為依 據(jù)，分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地更新基準地價?！奔夹g(shù)路線的具體內(nèi)容設(shè)計如圖1-1 :.學(xué)習幫手.資料的收集調(diào)查與整理交易樣點地價修正均質(zhì)區(qū)域因素選擇均質(zhì)區(qū)域劃分樣點檢驗剔除均質(zhì)區(qū)域平均地價計算均質(zhì)區(qū)域調(diào)整、土地級別確鋁

47、、級別基準地價政府部門、專家征詢確定基準地價圖1-1技術(shù)路線圖第二章基準地價測算與確定第一節(jié) 基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達方式確定一、基準地價的內(nèi)涵“基準地價是指導(dǎo)在城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件不同級別或不同均質(zhì)地域的 土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別更新確定的某一估價期日上法定最高年期土 地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。”對基準地價的這一定義進行剖析，我們認為，本次基準地 價成果更新中的基準地價內(nèi)涵遵循規(guī)程的要求，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合寧鄉(xiāng)縣實際情況，具體在下面幾個方面來界定：1、基準日考慮到此次基準地價更新外業(yè)調(diào)查及資料收集時間為2007年6月31日開始，技術(shù)小組經(jīng)討論并征求領(lǐng)導(dǎo)小組意見后確

48、定此次基準地價更新的基準日為2007年7月1日。2、土地用途由于寧鄉(xiāng)縣土地利用現(xiàn)狀用途與交易的土地用途主要為商服、住宅、工礦倉儲用地三種，故此次基準地價更新重點對三種用途土地進行土地估價。同時為了保證其它用途 土地都有基準地價標準可用，參照長沙市城鎮(zhèn)國有土地使用規(guī)定（長政發(fā)200619號文）及土地利用現(xiàn)狀分類（中華人民共和國國家標準 GB/T21010-2007）,確定了每 種其它用途土地可參照的基準地價標準，具體見表 2-1 ,使得成果具有廣泛應(yīng)用性，全 域覆蓋性及可操作性。表2-1寧鄉(xiāng)縣土地評估用地分類及參照表基本 分 類參 照 分 類城市用地分類代碼參考商 服 用 地1、批發(fā)零售用地：商

49、場、商店、超市、各類 批發(fā)市場、加油站等及其附屬的小型倉庫、車 間、工場等的用地；2、住宿餐飲用地：包括賓館、酒店、飯店、 旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等用地；3、商務(wù)金融用地：包括寫字樓、商業(yè)性辦公 場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公 場所等用地；4、其它商服用地：包括洗車場、洗染店、廢 舊物資回收店、維修網(wǎng)點、照相館、理發(fā)美容 店、洗浴場所等用地。1、住宅用地（一級類）中的城鎮(zhèn)住宅用地（二 級類）別墅用地參照商服用地；2、公共管理與公共服務(wù)用地（一級類）中的文 體娛樂用地（二級類）如需辦理有償使用手續(xù) 則參照商服用地辦理。C21、C22> 。3、。4、C25、C26、 丁2

50、3、S31住 宅 用 地城鎮(zhèn)住宅用地:普通住宅、公寓等用地；1、公共管理與公共服務(wù)用地 （一級類）中的機 關(guān)團體用地（二級類）、新聞出版用地（二級類）、 科教用地（二級類）、醫(yī)衛(wèi)慈善用地（二級類）、 公共設(shè)施用地（二級類）如需辦理有償使用手 續(xù)則參照住宅用地辦理；2、特殊用地（一級類）中的軍事設(shè)施用地（二 級類）、宗教用地（二級類）、監(jiān)教場所用地（二 級類）、殯葬用地（二級類）如需辦理有償使用 手續(xù)則參照住宅用地辦理；3、交通運輸用地（一級類）中的鐵路用地（二 級類）中的場站用地如需辦理有償使用手續(xù)則 參照住宅用地辦理。R。、C3、Q、C5、G G、G、T1 （鐵路 站場用地）、S32、D U

51、工 礦 倉 儲 用 地1、工業(yè)用地：工業(yè)生產(chǎn)及其附屬設(shè)施用地；2、采礦用地：采礦、采石、采砂場、瓦窯等 地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地；3、倉儲用地：用于物資儲備、中轉(zhuǎn)及其相應(yīng) 附屬設(shè)施用地。中華人民共和國國家標準 GB/T21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類中除包含在上述二種用地以 外的如需辦理有償使用手續(xù)則參照工礦倉儲用 地辦理。M W（鐵 路路線用 地）、丁2、丁3、 丁4、丁5、G E2、E3、E4、&、E73、開發(fā)程度經(jīng)過對寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)查，寧鄉(xiāng)縣雙鳧鋪鎮(zhèn)、流沙河鎮(zhèn)、黃材鎮(zhèn)、橫市鎮(zhèn)、巷子 口鎮(zhèn)的開發(fā)程度普遍達到宗地紅線外“四通”（通路、通電、通訊、供水），故建成區(qū)土地基準地價內(nèi)涵

52、中土地開發(fā)程度界定為宗地紅線外“四通”（通路、通電、通訊、供水）及紅線內(nèi)場地平整。建成區(qū)以外土地利用現(xiàn)狀主要是農(nóng)用地，考慮到建成區(qū)以外土地即 將進行開發(fā)建設(shè)，并且土地出讓時一般也要進行開發(fā)，具開發(fā)程度將與建成區(qū)保持一致。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)程度普遍達到宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊），故建成區(qū)土 地基準地價內(nèi)涵中土地開發(fā)程度界定為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及紅線內(nèi)場地平整。建成區(qū)以外土地利用現(xiàn)狀主要是農(nóng)用地，考慮到建成區(qū)以外土地即將進 行開發(fā)建設(shè)，并且土地出讓時一般也要進行開發(fā)，具開發(fā)程度將與建成區(qū)保持一致。4、容積率根據(jù)寧鄉(xiāng)縣規(guī)劃部門提供的各區(qū)控制性詳規(guī)資料，確定了各級別的規(guī)劃容積

53、率，并由此確定了各用途土地級別的正常容積率。5、土地使用年期及土地權(quán)利狀況根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，基準地價應(yīng)為各類用地法定最高使用年期的出 讓土地使用權(quán)價格，其中商業(yè)用地為 40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。此次寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵具體見表 2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-2-4。說明：A類鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括雙鳧鋪鎮(zhèn)、流沙河鎮(zhèn)、黃材鎮(zhèn)、橫市鎮(zhèn)、巷子口鎮(zhèn)。表2-2-1A類鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利使用 年期容積率標準深度（米）開發(fā)程度估價期日主干道次干道一般道路I級出讓土地使用權(quán)401.016128四通一平2007.7.1n級出讓土地使用權(quán)401.016128四通一平20

54、07.7.1表2-2-2A類鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地基準地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利使用年期容積率開發(fā)程度估價期日I級出讓土地使用權(quán)701.0四通一平2007.7.1n級出讓土地使用權(quán)701.0四通一平2007.7.1表2-2-3 A類鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準地價內(nèi)涵表級別土地權(quán)利使用年期容積率開發(fā)程度估價期日I級出讓土地使用權(quán)501.0四通一平2007.7.1n級出讓土地使用權(quán)501.0四通一平2007.7.1表2-2-4其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵表用途土地權(quán)利使用 年期容積率標準深度（米）開發(fā)程度估價期日主干道次干道一般道路商業(yè)出讓土地使用權(quán)401.016128三通一平2007.7.1住宅出讓土地使用權(quán)701.0/三通一平2007.7.1工業(yè)出讓土地使用權(quán)501.0/三通一平2007.7.1、基準地價的表達方式基準地價可分為綜合基準地價、分類基準地價和分區(qū)基準地價。按其成果表達方式 又可分為點狀、線狀和面狀三種基準地價。基準地價的面狀表達方式有綜合基準地價、 分類基準地價和分區(qū)基準地價（見圖 2-1 ）。廠點狀地價標準宗地地價基準地價成一線狀基準地價T路線價或路段價果表達方式L綜合基準地價一面狀基準地價一一分類基準地價 L分區(qū)基準地價圖2-1 基準地價表達方式圖1、級別基準地價包括綜合基準地價和分類基準地價。是在土地綜合定級或土地分類定級的基上， 以土地級別為測算單元，利用土地級差收益和土地交易資料確