市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1

1、 賽罕區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研范圍：呼和浩特市賽罕區(qū)東部（呼和浩特市錫林郭勒路以東，新華大街以南片區(qū)）調(diào)研人員：張鳳仙 楊俊飛 李少雄 調(diào)研方法：實(shí)地考察,市場(chǎng)管理者訪談，商戶訪談?wù){(diào)研時(shí)間；2016.2.16-2.23本次調(diào)研對(duì)象主要為賽罕區(qū)東部的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和相應(yīng)的物流分撥區(qū)。一、共計(jì)調(diào)研4家區(qū)域內(nèi)家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及物流分撥區(qū)，分別為東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)、雙樹海鮮市場(chǎng)、保全莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、惠東商貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)城，1家區(qū)域外農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及物流分撥區(qū)美通批發(fā)配送市場(chǎng)。各家情況如下：1.東瓦窯批發(fā)市場(chǎng) 東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)位于賽罕區(qū)鄂爾多斯大街與前進(jìn)巷交叉口西200米，東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)是由東瓦窯村委會(huì)創(chuàng)辦的集體企業(yè)，市場(chǎng)占地面積：

2、100畝，商戶500-600戶，分為五大商品區(qū)：糧油區(qū)調(diào)味區(qū)水產(chǎn)區(qū)生鮮肉區(qū)蔬菜水果區(qū)。 圖1 東瓦窯市場(chǎng)外圍情況 圖2 內(nèi)部商鋪情況 其中糧油區(qū)20-30戶左右，調(diào)味區(qū)50戶左右；各商戶有其不同的進(jìn)貨渠道，同時(shí)代理著全國(guó)范圍內(nèi)多家糧油，調(diào)味品企業(yè)的產(chǎn)品，充當(dāng)呼市地區(qū)一級(jí)代理商角色；產(chǎn)品品來源也較為廣泛，分布于全國(guó)各地，絕大多數(shù)產(chǎn)品由當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)直接發(fā)貨到東瓦窯市場(chǎng)，也有部分產(chǎn)品由商戶自行派相關(guān)人員在產(chǎn)地組織運(yùn)輸。例如：某糧油攤位，面粉一項(xiàng)就有來自巴彥淖爾市，河南省，河北省等多種面粉。某調(diào)味品商鋪，花椒來自于陜西某企業(yè)，大料來自于河南周口某企業(yè)；甚至同一種產(chǎn)品，質(zhì)量不同，來源地都不同，該商鋪所售

3、辣椒部分來自于河南，部分來自于托縣，香菇有東北企業(yè)發(fā)送到市場(chǎng)的，也有本地周邊縣市的。水產(chǎn)區(qū)20戶左右主要貨物來源地為沿海省份；根據(jù)不同的魚類，來自于不同的省份，水產(chǎn)商戶也多為沿海省份商人。生鮮肉區(qū)70-80戶左右，生鮮肉主要貨物來源地為本地定點(diǎn)屠宰場(chǎng)，由商戶在凌晨4-5點(diǎn)中，自行去屠宰點(diǎn)接貨；冷凍肉來源于全國(guó)各地，由商戶自行聯(lián)系貨源；蔬菜水果區(qū)共計(jì)200戶左右，70-80戶左右為批發(fā)戶，120-130為個(gè)體散戶，主要貨物來源地為河北、山東等生產(chǎn)蔬菜大省，本地蔬菜主要以輔助供給市場(chǎng)為主。目前銷售區(qū)域主要為市場(chǎng)周邊區(qū)域，商家銷售渠道較為靈活、由自，有固定的老客戶，也有對(duì)周邊酒店、小型超市和附近居民

4、的批發(fā)、零售。 建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)：商鋪建筑面積大小不一,通常為批發(fā)戶100/間；配送戶30-40/間，各個(gè)商鋪一般僅通電；水產(chǎn)區(qū)需要通電，通水。該市場(chǎng)無倉(cāng)儲(chǔ)及保鮮冷凍庫(kù)，各商戶利用所租商鋪，自行安排貨物的堆放。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者以出租商鋪，收取租金為收入來源；同時(shí)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、市場(chǎng)管理等事務(wù)。租金標(biāo)準(zhǔn)：40商鋪，3萬元/年。目前出租率達(dá)到100%。商鋪經(jīng)營(yíng)情況：通過與多家商戶的交流，據(jù)商戶反映，2015年銷售收入與2014年同期相比，有較大下滑，質(zhì)量較高的產(chǎn)品相對(duì)較容易出售。2016年經(jīng)營(yíng)情況更加艱難。在我們的走訪調(diào)查中，也發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)人流量明顯少于往年。 圖3 東瓦窯市場(chǎng)內(nèi)部布局、周邊道路交通及各商品

5、區(qū)的分布情況 2雙樹海鮮市場(chǎng) 雙樹冷凍市場(chǎng)位于賽罕區(qū)鄂爾多斯大街與前進(jìn)巷交叉口南100米，緊鄰東瓦窯農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，于2006年投入使用。雙樹海鮮市場(chǎng)是由雙樹村委會(huì)創(chuàng)辦的集體企業(yè)，總占地面積90畝，水產(chǎn)交易大廳建筑面積：5700，商戶500戶左右,標(biāo)準(zhǔn)32/間，共計(jì)60間，40幾間，150-160戶普通間，剩余房屋為外圍個(gè)體戶及院內(nèi)個(gè)體戶；主要商品區(qū)：海鮮市場(chǎng)冷凍區(qū)蔬菜區(qū)生鮮肉個(gè)體工商散戶 圖4 雙樹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平面圖 圖5 水產(chǎn)市場(chǎng)不同產(chǎn)區(qū)來源的魚類其中海鮮市場(chǎng)占地1800，入住30-40戶，主要貨物來源地為全國(guó)沿海地區(qū)及東南亞；對(duì)于價(jià)格較高的海鮮活產(chǎn)品，一般采取機(jī)場(chǎng)托運(yùn)，采用專用的海鮮膜來對(duì)鮮活海鮮

6、進(jìn)行包裝，一般鮮活水產(chǎn)品也可走鐵路托運(yùn)。海鮮死產(chǎn)品，則采用鐵路冷藏車，公路冷藏車運(yùn)輸。冷凍個(gè)體戶30戶左右，冷凍庫(kù)房區(qū)目前由2家私人企業(yè)自建，主要服務(wù)于海鮮產(chǎn)品的保存；租賃者多為海鮮市場(chǎng)的商戶。蔬菜區(qū)30-50戶主要貨物來源地為東瓦窯市場(chǎng)，商戶自行拉運(yùn)；生鮮肉區(qū)10戶左右，生鮮肉主要貨物來源地為本地定點(diǎn)屠宰場(chǎng)，商戶自行拉運(yùn)；個(gè)體工商散戶200戶左右，主要經(jīng)營(yíng)餐飲及超市。目前銷售服務(wù)區(qū)域主要為周邊及市內(nèi)，相關(guān)企業(yè)的批發(fā)與零售。目前建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)：通電即可，水產(chǎn)需通水，有小型倉(cāng)儲(chǔ)及2家私人企業(yè)建有保鮮冷凍庫(kù)。經(jīng)營(yíng)者以出租房租金為主要收入來源，32商鋪，租金為1.6萬元/年，其他不同商鋪面積，以此標(biāo)準(zhǔn)折算

7、租金。經(jīng)營(yíng)者主要負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、市場(chǎng)管理，目前出租率90%。市場(chǎng)內(nèi)有工商部門的食品安全檢驗(yàn)、檢疫人員入駐。 通過與商戶的深入交流，商戶普遍反映出從2014年6月后，經(jīng)營(yíng)收入越來越少，很難賺取利潤(rùn)。進(jìn)入2016年，生意更加慘淡。目前僅能維持不虧損的狀態(tài)，勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)。在我們的走訪中也發(fā)現(xiàn)，往年春節(jié)后是鮮活水產(chǎn)品的銷售旺季，但在我們的整個(gè)走訪過程中海鮮交易大廳，人員稀少，冷清，成交慘淡。但仍有個(gè)別商戶，賺取利潤(rùn)較多，主要緣于這些商戶較多的渠道，常年積累的生意客戶。 圖6 雙樹水產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部、周邊道路交通及各商品區(qū)的分布情況3惠東商貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)城 惠東商貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)城位于惠東市場(chǎng)位于呼和浩特市東郊機(jī)場(chǎng)

8、路五公里處輔道南側(cè)，交通便利。市場(chǎng)總占地面積180畝，惠東商貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)城是由前布塔氣村委會(huì)創(chuàng)辦的集體企業(yè)，商戶200戶左右,各商鋪建筑面積大小不一,通常為30-40/間，分為四大商品區(qū)：水果區(qū)調(diào)味區(qū)生鮮肉區(qū)蔬菜區(qū)；但很多銷售區(qū)并沒有嚴(yán)格區(qū)分，管理較為混亂。 圖7 惠東市場(chǎng)外景 圖8 惠東市場(chǎng)內(nèi)部情況其中水果區(qū)4-6戶左右，主要貨物來源地為美通批發(fā)市場(chǎng)；調(diào)味區(qū)30戶左右，70%為河南人商戶直接租賃商鋪經(jīng)營(yíng)；生鮮肉區(qū)30戶左右，生鮮肉主要貨物來源地為本地定點(diǎn)屠宰場(chǎng)；蔬菜區(qū)共計(jì)30戶左右，主要貨物來源地為東瓦窯和美通批發(fā)市場(chǎng)，扮演二級(jí)經(jīng)銷商的角色，商戶根據(jù)所需要的蔬菜品種，在每日凌晨3-5點(diǎn)的時(shí)間段

9、內(nèi)，自行到東瓦窯或美通批發(fā)市場(chǎng)拉運(yùn)，交通工具自備或雇傭個(gè)體運(yùn)輸車輛。 目前銷售服務(wù)區(qū)域輻射范圍為：西至團(tuán)結(jié)小區(qū)，東至飛機(jī)場(chǎng)，北至110國(guó)道，南至鄂爾多斯大街，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的村莊，居民區(qū)的零售，批發(fā)。少部分產(chǎn)品，銷往烏蘭察布市。目前建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)各商鋪一般通電即可，水產(chǎn)需通水，無倉(cāng)儲(chǔ)及保鮮冷凍庫(kù)。經(jīng)營(yíng)者以出租商鋪，收取租金為主要收入來源，同時(shí)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、市場(chǎng)管理，收取少量管理費(fèi)。商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)：70商鋪，4萬元/每年。目前出租率達(dá)到95%左右。據(jù)商戶反映，受經(jīng)濟(jì)下行影響，該市場(chǎng)周邊城中村外來務(wù)工人員逐年下降，原有住戶外流嚴(yán)重。2015年銷售收入與2014年同期相比大幅下滑，許多商家有對(duì)外

10、轉(zhuǎn)租的意愿。 圖9 雙樹水產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部、周邊道路交通及各商品區(qū)的分布情況 4保全莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 保全莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于賽罕區(qū)豐州路與銀河北街交匯處向南800米，保全莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目是經(jīng)政府批準(zhǔn)由私人企業(yè)自籌資金建設(shè)完成，累計(jì)投資10億余元，總占地面積：520畝，商戶200-300戶,建筑形式主要以大型鋼結(jié)構(gòu)房屋為主,單體建筑面積約5000,通常無固定商戶用地,而是根據(jù)商戶實(shí)際需求面積自由租賃，硬件設(shè)施較為齊全，共分為七大商品區(qū)：糧油區(qū)調(diào)味區(qū)生鮮肉區(qū)蔬菜區(qū)花卉市場(chǎng)便民市場(chǎng)水果區(qū)，有較多的閑置面積，僅2個(gè)大型交易市場(chǎng)開放，功能區(qū)相對(duì)混亂。 圖10 寶全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平面布置 圖11 某水果批發(fā)公司 圖12 市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)

11、外景其中糧油區(qū)40-50戶左右，占地5000，主要貨物來源地為全國(guó)各大糧油供貨商，直接發(fā)往保全莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；調(diào)味區(qū)40-50戶左右，占地5000，主要貨物來源地為東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)及代理商供貨；生鮮肉區(qū)40-50左右，占地5000，生鮮肉主要貨物來源地為本地定點(diǎn)屠宰場(chǎng)，冷凍肉來源于全國(guó)各地；蔬菜區(qū)40-50戶左右，占地5000。蔬菜來源渠道主要有三個(gè)：1.部分蔬菜東瓦窯菜市場(chǎng)輸入；2.當(dāng)?shù)夭宿r(nóng)組織車輛在市場(chǎng)院內(nèi)內(nèi)直接批發(fā)；3.蔬菜商販直接從山東，河北省運(yùn)輸?shù)氖卟??；ɑ苁袌?chǎng)30戶左右3000左右，多為當(dāng)?shù)鼗ɑ芊N植戶；大棚種植；直接運(yùn)到市場(chǎng)內(nèi)批發(fā)銷售。便民市場(chǎng)占地4000，主要以零售各種蔬菜、瓜果為主；

12、水果區(qū)30戶左右，占地8000，主要貨物來源地為美通批發(fā)市場(chǎng)。目前銷售服務(wù)區(qū)域主要以供給市內(nèi)需求為主。寶泉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也是我市較大的商品集散地之一，部分商品，經(jīng)商貿(mào)公司，或資金實(shí)力雄厚的商販發(fā)往包頭、外蒙古地區(qū)。目前建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)：建設(shè)各功能區(qū)一般條件通電即可，水產(chǎn)需通水，有倉(cāng)儲(chǔ)4000-5000及保險(xiǎn)、冷凍庫(kù)10000。目前市場(chǎng)內(nèi)駐有工商、檢疫防疫人員。 經(jīng)營(yíng)者以出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為主要收入來源，租金1.5-2.5元/天。水電費(fèi)由經(jīng)營(yíng)戶自理。經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、市場(chǎng)管理，據(jù)市場(chǎng)管理人員了解目前出租率90%，而實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)觀察約僅有40%左右的出租率。 圖13 寶全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)部、周邊道路交通及各商品

13、區(qū)的分布情況5美通物流批發(fā)市場(chǎng) 美通物流批發(fā)市場(chǎng)是位于玉泉區(qū)南二環(huán)與錫林郭勒南路交匯向南六百米處，是由內(nèi)蒙古食全食美（集團(tuán)）股份有限公司投資建設(shè)，2004年開始建設(shè)2006年5月19日開始投入使用。該市場(chǎng)規(guī)模大，基礎(chǔ)設(shè)施一流，功能齊全，規(guī)劃科學(xué)，標(biāo)準(zhǔn)化程度高，特別是寬敞、有序、通暢的市場(chǎng)交通，很受商戶青睞。該市場(chǎng)占地524畝，現(xiàn)有10000噸冷庫(kù)，7萬平米商用倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)，4個(gè)封閉交易大廳，3個(gè)鮮活商品交易區(qū)，食品安全檢測(cè)中心，大型電子商務(wù)服務(wù)中心及大型電子屏。主要經(jīng)營(yíng)范圍有糧油，蔬菜，果品，水產(chǎn)肉食，工業(yè)食品，副食調(diào)味六大類。目前進(jìn)駐美通市場(chǎng)的商戶有2000戶左右。目前美通經(jīng)營(yíng)模式同其他市場(chǎng)類似，

14、主要以出租場(chǎng)地為主，50-60租金是8萬到9萬之間，香蕉保鮮庫(kù)9020萬的租金；商鋪標(biāo)準(zhǔn)是50-60之間通電通水，銷售一車商品結(jié)束后收取進(jìn)貨總額的4.5%管理費(fèi)。據(jù)幾家商戶了解，今年比往年生意相對(duì)差的很多，人流稀少，壓貨嚴(yán)重，往年年后小貨車進(jìn)貨熱鬧，所有的商品都是自己家找自家的渠道。 圖14 美通市場(chǎng)各項(xiàng)制度 圖15 美通物流批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部布局、周邊道路交通及各商品區(qū)的分布情況2、 賽罕區(qū)主要農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銷售覆蓋范圍及相互關(guān)系 圖16 各市場(chǎng)商品的輻射區(qū)域與之間的相互關(guān)系 上圖是經(jīng)調(diào)研后，確定出幾個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商品輻射范圍。在上圖中，我們可以清楚的看出，這幾個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)調(diào)查片區(qū)較好覆蓋

15、。其中惠東市場(chǎng)的部分產(chǎn)品是來源于東瓦窯和寶全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。在大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的輻射范圍內(nèi)，存在著多家村，酒店，飯店，居民小區(qū)便民店，蔬菜水果店以及流動(dòng)商販，街邊商販；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)品主要流入這些二級(jí)或三級(jí)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，通過這些經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的銷售，最終又流入廣大消費(fèi)者手中。因此，利用如下一個(gè)圖表來說明，這些市場(chǎng)運(yùn)行情況： 批發(fā)商，一級(jí)代理商附近居民流動(dòng)，街邊商販二級(jí)，三級(jí)分銷商國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)品發(fā)送市場(chǎng)本地生產(chǎn)者市場(chǎng)批發(fā)飯店，酒店 大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商販?zhǔn)召?gòu)產(chǎn)品附近居民運(yùn)輸過程由各級(jí)商販自行解決流動(dòng)，街邊商販 三調(diào)查中一些情況的總結(jié)1. 商戶構(gòu)成。在走訪的過程中，通過我們的觀察與訪談，經(jīng)營(yíng)調(diào)味品和水產(chǎn)品商戶中有較大部分均為外地

16、商販，絕大多數(shù)，直接是該產(chǎn)品產(chǎn)地處的商戶，在市場(chǎng)中租賃商鋪，常駐呼市，直接銷售當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品，同時(shí)經(jīng)銷多個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品。在水產(chǎn)品中，這一比例約占80%。糧油，蔬菜本地商販較多。2. 產(chǎn)品銷售情況。受經(jīng)濟(jì)下行影響，各種產(chǎn)品均不同程度的受到了影響，但在眾多商品中，蔬菜，糧油，肉類等日常生活消費(fèi)品，受到的影響最小。這主要緣于該類日常生活消費(fèi)品的消費(fèi)彈性較小，無論大環(huán)境經(jīng)濟(jì)情況如何變化，居民的日常生活都離不開這一類生活消耗品。對(duì)于水產(chǎn)品，水果，生產(chǎn)性商品，受影響程度較大，經(jīng)營(yíng)收入下滑明顯。3. 商戶的物流運(yùn)輸情況。在走訪中，發(fā)現(xiàn)，很多商販都有自己的運(yùn)輸車輛，自行決定對(duì)貨物和相關(guān)產(chǎn)品的拉運(yùn)與配送。同時(shí)了解到，在市場(chǎng)周邊，存在較多個(gè)體戶車主，受雇于雇