黑龍江省農(nóng)村信用社個人住房、商業(yè)用房按揭貸款操作暫行辦法

1、黑龍江省農(nóng)村信用社個人住房、商業(yè)用房按揭貸款操作暫行辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范個人住房/商業(yè)用房按揭貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國合同法、貸款通則等相關(guān)法規(guī)，制定本操作辦法。第二條 本辦法所稱個人住房/商業(yè)用房按揭貸款是指貸款人向符合條件的自然人發(fā)放的用于購買各類住房或商業(yè)用房的貸款。第三條 本辦法所稱貸款人是指黑龍江省農(nóng)村信用社有權(quán)經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)的法人機(jī)構(gòu)。第四條 個人住房/商業(yè)用房按揭貸款實行“部分自籌、有效擔(dān)保、專款專用、按期償還”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第二章 貸款對象及

2、條件第六條 個人住房/商業(yè)用房按揭貸款的對象為具有完全民事行為能力的自然人。第七條 申請個人住房/商業(yè)用房貸款的借款人必須同時具備下列條件：(一) 具有合法有效的居留身份證明；(二) 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(三) 已簽訂了具有法律效力的商品房買賣合同（購買期房的必須是主體結(jié)構(gòu)封頂,并經(jīng)驗收合格）；(四) 提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；(五) 在信用社開立有存款帳戶；(六) 貸款人規(guī)定的其他條件；(七) 按下述規(guī)定支付購房首付款。1、凡購買第一套普通標(biāo)準(zhǔn)住房建筑面積在90平方米內(nèi)的執(zhí)行最低30%的首付比例；2、購買第二套住房、高檔住房、別墅執(zhí)行不少于40%的首付款比例

3、；3、購買商業(yè)用房執(zhí)行不少于50%的首付款比例。第三章 開發(fā)項目的審查第八條 房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請，應(yīng)提交下列資料：(一) 書面申請書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含經(jīng)營財務(wù)狀況）、項目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請貸款金額等。(二) 公司資料。1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或代理人證明書；2、公司章程、成立批文；3、經(jīng)會計師事務(wù)所審核的近三年財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（信用社不得對有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳的開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供住房或商用房貸款）；5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書；6、董事會（沒有成立董事會的，由企業(yè)法定代表人）同意出

4、具為借款人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的書面承諾；7、法人代表簽字樣本及公章樣本，法人代表及股東身份證復(fù)印件；8、對所開發(fā)樓盤應(yīng)付各項稅、費(fèi)的繳納情況；9、貸款證(卡)；10、商品房銷售按揭貸款合作申請表；11、對股份制企業(yè)，由股東會出具關(guān)于股東會/董事會同意辦理商品房銷售貸款合作決議；12、項目承建商必須向開發(fā)商和貸款人同時書面承諾放棄該按揭房屋的留置權(quán)。上述第1、2、5項資料貸款社審核原件無誤后留存復(fù)印件，其他資料留存原件。(三) 項目資料。1、項目可行性研究報告及計委立項批復(fù)；2、國有土地使用權(quán)證；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、建設(shè)工程施工許可證；6、工程概預(yù)算資料；7、項目資

5、金來源及落實情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況；8、項目投資完成情況；9、項目合作協(xié)議（開發(fā)項目由兩個以上企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營時提供）；10、竣工驗收合格證明；11、商品房銷（預(yù)）售許可證。上述資料中的原件和復(fù)印件，應(yīng)由貸款人2人以上經(jīng)辦人審核無誤并簽注明確可否意見后留存復(fù)印件。第九條 貸前的調(diào)查(一) 對開發(fā)商的調(diào)查1、開發(fā)商基本情況。調(diào)查開發(fā)商的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍、注冊資本、資質(zhì)等級、資信等級、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營管理機(jī)制、財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度、開發(fā)經(jīng)歷、完成項目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢；分析財務(wù)報表，現(xiàn)金流量表，估測其營運(yùn)能力及盈利狀況。2、手續(xù)的合法性。核實上述項目資料是否完整、

6、有效、合法，內(nèi)容是否前后一致。3、開發(fā)商負(fù)債狀況。全面了解開發(fā)商的負(fù)債和為他人提供擔(dān)保的情況，關(guān)注財務(wù)報表對其或有負(fù)債相關(guān)情況的披露，特別是其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在建工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。(二) 對開發(fā)項目的調(diào)查1、開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納土地出讓金,并取得土地使用權(quán)，工程建筑時間是否在有效期內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃相符，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否真實有效。2、開發(fā)商自有資金（指所有者權(quán)益）不低于所開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)商計劃投入按揭項目資本金比例不低于35%，并能夠在使用貸款人貸款之前投入項目建設(shè)。3、調(diào)

7、查項目工程預(yù)算報告是否合理、真實；實際投資構(gòu)成及各項費(fèi)用支出明細(xì)，并與工程概預(yù)算報告中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，分析資金投入時間與工程進(jìn)度是否一致；工程后續(xù)資金來源是否已經(jīng)落實。4、開發(fā)項目立項是否合法;開發(fā)項目實際用途與項目規(guī)劃用途是否相符;開發(fā)項目的銷售是否經(jīng)政府房管部門批準(zhǔn)、銷售的房屋是否被抵押、銷售的對象是否符合規(guī)定，是否取得商品房銷（預(yù)）售許可證。5、實地調(diào)查開發(fā)項目地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計,確認(rèn)開發(fā)項目的各項指標(biāo)是否嚴(yán)格執(zhí)行了主管部門的相關(guān)規(guī)定和設(shè)計，工程施工是否合規(guī)

8、、合法，項目進(jìn)度是否正常。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)符合個人住房、商業(yè)用房貸款條件后，貸款人認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對擬提供貸款的樓盤分樓層分朝向進(jìn)行價格評估或自行評估。調(diào)查人員在形成的調(diào)查報告中，對開發(fā)商基本情況和合作項目，商品房銷售貸款可能會對貸款社存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險進(jìn)行分析。完成對項目的可行性結(jié)論和提供商品房按揭貸款的規(guī)模、年限及成數(shù)的建議，然后送交縣聯(lián)社審查審批。第十條 審查、審批?？h聯(lián)社收到調(diào)查人員提交的項目調(diào)查報告和有關(guān)資料以后，要對其真實性、完整性、有效性及貸款項目合法性和可行性進(jìn)行審查，經(jīng)審查同意的，其協(xié)議按揭金額按照一般貸款

9、審批權(quán)限逐級上報審批。第十一條 合作關(guān)系的確定和執(zhí)行(一) 簽訂合作協(xié)議書。經(jīng)審批同意后，貸款人與開發(fā)商簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書、回購協(xié)議書。借款人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)之前，由開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保，并以不低于貸款額10%的款項作為擔(dān)保保證金，專戶存入經(jīng)辦信用社，在保證期間，開發(fā)商不得動用擔(dān)保保證金。 (二) 簽訂協(xié)議后的管理。1、在開發(fā)項目未竣工以前，設(shè)置商品房銷售款監(jiān)控帳戶，以保證貸款全部用于項目建設(shè)。2、督促工程建設(shè)進(jìn)度，確保項目按期竣工；3、定期分析開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的履行能力；4、檢查對項目發(fā)放的個人貸款是否超過按揭總規(guī)模；5、密切關(guān)注國家產(chǎn)

10、業(yè)政策和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變化等。第四章 貸款的受理第十二條 借款人申請個人住房/商業(yè)用房按揭貸款，所購住房/商業(yè)用房必須為現(xiàn)房或主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜俊５谑龡l 受理、調(diào)查。貸款人收到借款人提交的個人住房/商業(yè)用房按揭貸款申請審批表資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的應(yīng)立即安排信貸人員對借款人及相關(guān)資料進(jìn)行貸前調(diào)查、審查，內(nèi)容包括：(一) 借款人主體是否符合規(guī)定，資信是否良好；婚姻狀況證明是否真實、有效，申請人未婚或未再婚應(yīng)簽署未婚/未再婚聲明書；借款人及配偶出具有效身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件），必須是有權(quán)部門簽發(fā)的在有效期內(nèi)的證件；借款申請人委托他人辦理貸款的，還須提交經(jīng)公證的委

11、托書、委托代理人的身份證件以及證明委托代理人與借款申請人關(guān)系的證明資料。(二) 借款人是否已按比例支付首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦信用社開立的售房款專用賬戶上，提供現(xiàn)金交款單、銀行進(jìn)賬單等可以作為首付款證明的材料； (三) 借款人已與開發(fā)商簽定了由房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；核對購房合同的各要素是否完整、真實、有效，合同中約定的生效條款及其他限制性條款是否或可能會影響到貸款的安全及擔(dān)保權(quán)利的行使。(四) 借款人償還貸款本息的能力（月供貸款額與月收入比控制在50%以下），信用社要重點(diǎn)分析借款人購買商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營活動的實力和前景，避免出現(xiàn)借款人因經(jīng)營不善或虧本導(dǎo)致不能按

12、期償還貸款的風(fēng)險。 借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，包括：證明借款申請人有投資經(jīng)營收入的材料，如營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、公司章程、納稅證明等；證明借款申請人有穩(wěn)定工資、薪金收入的證明，如工資卡（折）、執(zhí)業(yè)資格證書、住房公積金繳交清單等；證明借款申請人有其他收入來源的材料，如房屋租賃合同、利息收入證明等；證明借款申請人財產(chǎn)情況材料，如房產(chǎn)證、存單、有價證券等。(五) 個人商品房按揭貸款均采用抵押加階段性保證等擔(dān)保形式，是指貸款人以借款人提供的所購商品房作抵押，在借款人取得房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。1、保證人必須與信用社簽訂了商品房銷售貸款合作協(xié)

13、議書及回購協(xié)議，同時又是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位。2、抵押物權(quán)利的權(quán)屬應(yīng)清楚、無異議，抵押擔(dān)保足額、有效，有處分權(quán)人出具的同意抵押書內(nèi)容完整、意見明確。3、抵押的房屋在取得所有權(quán)證辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，保證人不再履行保證責(zé)任。(六) 調(diào)查人應(yīng)對借款人所提供的委托扣款賬戶進(jìn)行核查，確保是借款人所開立，且賬戶狀況正常。(七) 借款人所購房屋的價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平是否相符（調(diào)查人員要對所購房屋進(jìn)行明確市場定價）；調(diào)查人員形成調(diào)查意見，填寫個人住房/商業(yè)用房（按揭）貸款調(diào)查審批表后送交貸款審查部門。第十四條 貸款的審查、審批。貸款審查部門在收到調(diào)查報告后，主要從以下幾方面加

14、以審查：(一) 購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取信用社貸款；(二) 所購房價格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格進(jìn)行比較；(三) 共有人是否出具同意抵押的書面意見；(四) 借款人的還款意愿和還款能力；經(jīng)審查同意的，提出貸款額度，嚴(yán)格按貸款審批權(quán)限報批。第十五條 簽訂借款合同及回購合同。貸款審批同意后，信貸部門（人員）應(yīng)及時通知借款人、開發(fā)商簽訂個人住房/商業(yè)用房貸款按揭合同。第五章 貸款期限與利率第十六條 貸款期限：個人住房按揭貸款最長期限不得超過20年，商用房按揭貸款最長期限不得超過10年；按揭貸款期限加上借款人實際年齡，男性不超過60周歲，女性不超過55周歲；第十七條 貸款利率。貸款利率

15、按照中國人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率執(zhí)行。 貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始執(zhí)行新的利率。第六章 貸款的抵押與保險第十八條 貸款的保險。借款人必須辦理所購房產(chǎn)的財產(chǎn)保險，明確貸款人為第一受益人，約定一旦發(fā)生保險事故，保險人應(yīng)將保險賠償金直接劃至貸款人指定賬戶，保險賠償金可以用于提前還清貸款或用于修復(fù)抵押物。保險金額不得低于抵押房屋的評估價格，保險期限不得短于貸款期限，保險費(fèi)用由借款人支付，保險單正本交由貸款人保管。第十九條 合同公證。貸款人認(rèn)為有必要的，可以要求對借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。

16、第二十條 抵押（預(yù)）登記。以所購房產(chǎn)為抵押物的，借、貸雙方憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門辦理房地產(chǎn)抵押（預(yù)）登記。第七章 貸款發(fā)放與償還第二十一條 貸款發(fā)放。在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押（預(yù)）登記手續(xù)后，在信用社簽訂個人住房/商業(yè)用房借款合同（以下簡稱借款合同）、個人住房/商業(yè)用房委托扣款協(xié)議、授權(quán)委托書方可發(fā)放貸款；貸款人填制借據(jù)，由借款人簽名后，將貸款以借款人購房款名義按借款合同的約定分別劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在經(jīng)辦信用社開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專戶。第二十二條 貸款還款方法。(一) 貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款期限和方式。貸款期限一年以內(nèi)（含一年）的，實行到期一次性還本付息；貸款一年

17、以上的，實行按月分期還款方式，可以采用等額本息、等額本金等償還貸款本息方式。一筆借款只能選擇一種還款方式。1、等額本息還款法。等額本息還款法即每月還款額相等，還款額的計算公式為：月利率×（1+月利率）還款總期數(shù)每月還款額= ×貸款本金 （1+月利率）還款總期數(shù)-1每月還款金額中本金占比不變的計算公式為：每月利息=（貸款總額-累計歸還本金）× 每月利率每月本金=每月還款額-每月利息2、等額本金還款法。等額本金還款法，其特點(diǎn)是隨時間的推移，各期還款金額不斷減小，但歸還的本金數(shù)額保持不變，其中各期還款額計算公式為：每月還款額每月本金=貸款本金÷貸款月數(shù)每月利息

18、=每月還款額-每月本金第二十三條 提前還款處理。個人住房/商業(yè)用房按揭貸款提前部分還本等應(yīng)在借款合同中其他約定事項中注明。(一) 部分提前還本約定如下：1、部分提前還本是指個人住房/商業(yè)用房按揭貸款的客戶在貸款期間內(nèi)提前歸還貸款余額的一部分，區(qū)別于一次性提前結(jié)清貸款本息。2、在簽訂借款合同時，在其他約定中事前對部分提前還本注意事項說明，須同時滿足下列條件：(1)借款人提前還款申請應(yīng)在貸款1年后提出；(2)單筆貸款提前還款每年不超過一次，且每次提前還款額以1萬元的整數(shù)倍為宜；(3)提前還款應(yīng)提前向貸款人提交個人住房/商業(yè)用房貸款特殊業(yè)務(wù)申請表，必要時貸款人可收取違約金。3、借款人滿足上述條件后，

19、可申請辦理部分提前還本。提前部分還本后，原貸款期限和利率不變，按貸款余額和余下期數(shù)重新計算其新的分期還款額。對貸款后一年內(nèi)提前還款的，可約定提前還款違約金。4、辦理流程(1)借款人應(yīng)帶身份證明、借款合同原件、貸款支付憑證向貸款人提出部分提前還本的書面申請。(2)信貸部門審查借款人滿足條件后，填寫個人住房/商業(yè)用房貸款特殊業(yè)務(wù)審批表。(3)經(jīng)審批同意的,貸款人與借款人簽訂個人住房/商業(yè)用房貸款部分提前還本補(bǔ)充協(xié)議，約定自下一還款日開始新的每期還款額償還借款本息。(4)信貸人員根據(jù)協(xié)議內(nèi)容出具個人住房/商業(yè)用房貸款部分提前還本通知單交借款人，借款人在規(guī)定的期限內(nèi)持通知單和相關(guān)身份證明到營業(yè)柜臺辦理

20、部分提前還本。(5)借款人提前還本后，會計部門應(yīng)將貸款收回憑證分別交借款人、信貸部門。（二）提前全部結(jié)清的辦理(1)借款人應(yīng)帶相關(guān)身份證明、借款合同原件及貸款支付憑證向貸款人提出提前全部結(jié)清貸款的書面申請。(2)信貸部門審查借款人滿足條件后，填寫審批表。(3)經(jīng)審批同意的，信貸部門出具個人住房/商業(yè)用房貸款提前全部結(jié)清通知單交借款人，借款人在規(guī)定期限內(nèi)持通知單和相關(guān)身份證明到營業(yè)柜臺辦理全部結(jié)清。(4)借款人全部還清后,會計部門應(yīng)將貸款收回憑證分別交借款人和信貸部門。第二十四條 貸款的回收。借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息，主要以下兩種方式：1、委托扣款方式。委托扣款即借

21、款人委托貸款人在其機(jī)構(gòu)開立的指定賬戶中以扣款方式還款。2、柜面還款方式。柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、儲蓄卡到營業(yè)柜臺還款。第八章 貸款的管理第二十五條 貸款發(fā)放后，貸款人要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項目竣工驗收后，督促開發(fā)商和借款人及時辦理正式的抵押手續(xù)。第二十六條 貸款人每月進(jìn)行一次綜合性個人住房（商用房）貸后檢查，掌握貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對策。檢查內(nèi)容主要有：(一) 按時歸還貸款本息情況；(二) 借款人有無騙取銀行信用的行為；(三) 借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；(四) 保證人保證資格和保證能力變化情況；(五) 抵押物保管及其價值變化情況；(六) 有關(guān)合

22、同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處；(七) 其他貸款債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。第二十七條 正常類貸款可采用抽查方式進(jìn)行；關(guān)注、次級、可疑和損失類貸款必須進(jìn)行全面檢查，每月不少于1次（含）。對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題應(yīng)隨時檢查。第二十八條 對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗等方式了解借款人違約的原因；根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險狀況，確定貸款形態(tài)；對借款人違約行為提出催款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報領(lǐng)導(dǎo)審批；撰寫貸后檢查報告。第二十九條 貸款風(fēng)險的識別與判斷。(一) 借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；(二) 借款人有違法、違

23、規(guī)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰；(三) 借款人拒絕或阻撓信用社的貸后檢查或提供虛假材料、信息；(四) 未經(jīng)貸款人書面同意，借款人隨意改變房屋結(jié)構(gòu)造成損失的或?qū)⒓s定抵押權(quán)的抵押物拆遷、贈與、出售、轉(zhuǎn)讓或再抵押或以其他方式加以處分的；(五) 借款人收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍，借款人失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源）；(六) 借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂的有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；(七) 借款人未經(jīng)貸款人書面同意，將借款合同項下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓予第三者的；(八) 抵押物因保險責(zé)任以外的毀損或抵押物貶值不足以清償借款合同項下的貸款本息時，借款人無法落實符合貸款人要求的新抵押；(九) 借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動能力；(十) 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡或失蹤或喪失民事行為能力且無合法繼承人、受遺贈人或法定繼承人、受遺贈人拒絕履行合同；(十一)