個(gè)人如何投資房地產(chǎn)實(shí)用教案

1、2021-12-16108財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)概述概述 在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指人們(rn men)為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。第1頁/共23頁第一頁，共24頁。2021-12-16208財(cái)政(cizhng) 3115 房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹對(duì)實(shí)業(yè)的影響(yngxing)較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價(jià)值可以隨著物價(jià)上漲而“水漲船高”。 房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地

2、產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項(xiàng)目，是獲利比較大的投資工具，它對(duì)抵抗通貨膨脹、增加個(gè)人收益具有極大的作用和功效。 房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。第2頁/共23頁第二頁，共24頁。2021-12-16308財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)的類型的類型 從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。 從房地產(chǎn)投資的用途(yngt)角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。 第3頁/共23頁第三頁，共24頁。2021-12-16408財(cái)政(cizhng) 3115從房地產(chǎn)投資從房地產(chǎn)投資(tu z)(tu z)形式的角度形式的角度 直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。 包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式(xngsh)。 間接投資 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。 具體投資形式(xngsh)包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。第4頁/共23頁第四頁，共24頁。2021-1

4、2-16508財(cái)政(cizhng) 3115從房地產(chǎn)投資的用途從房地產(chǎn)投資的用途(yngt)(yngt)角度角度 地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。 住宅房地產(chǎn)投資 投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。 商業(yè)房地產(chǎn)投資 主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。投資的對(duì)象包括寫字樓、商場、旅館、酒店(ji din)和各種娛樂設(shè)施等。 工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。第5頁/共23頁第五頁，共24頁。2021-12-16608財(cái)政(cizhng) 31

5、15從房地產(chǎn)投資從房地產(chǎn)投資(tu z)的經(jīng)營角度的經(jīng)營角度 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金(zjn)、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金(zjn)、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金(zjn)、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。第6頁/共23頁第六頁，共24頁。2021-12-16708財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資的目的：就是為了通過房地產(chǎn)投資的目的：就是為了通過(tnggu)開發(fā)和經(jīng)

6、營等過程獲取未來收開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。益?，F(xiàn)金流量現(xiàn)金流量收益收益避稅收入避稅收入銷售收益銷售收益2021-12-16消費(fèi)消費(fèi)第7頁/共23頁第七頁，共24頁。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)52342021-12-16流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)1 資金(zjn)流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差購買力水平下降(xijing)，會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)水平受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國家相關(guān)政策影響信息不對(duì)稱所造成的風(fēng)險(xiǎn)第8頁/共23頁第八頁，共24頁。2021-12-16908財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 1、個(gè)人資金實(shí)力及

7、租賃市場分析 房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實(shí)力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 其次在投資前要在對(duì)租賃市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)租賃市場有一定的把握，避免投資的盲目性。市場價(jià)格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本(gnbn)的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動(dòng)和價(jià)格走勢(shì)，來決定投資時(shí)機(jī)是否成熟。 第9頁/共23頁第九頁，共24頁。2021-12-161008財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 2、房產(chǎn)投資品種的選擇 目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等； 一般來說，當(dāng)一個(gè)(y

8、)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長時(shí)，投資商業(yè)用房甚至是公寓都會(huì)有較好的回報(bào)； 與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會(huì)比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值也會(huì)比較穩(wěn)定。第10頁/共23頁第十頁，共24頁。2021-12-161108財(cái)政(cizhng) 3115 購買住宅基本因素： 位置、環(huán)境、配套、開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、小區(qū)規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、朝向、樓層、住房(zhfng)檔次、售價(jià)、戶型設(shè)計(jì) 商鋪投資基本因素： 了解城市以及道路規(guī)劃、考察商鋪具體位置的特性、計(jì)算投資回報(bào)率、進(jìn)行適度風(fēng)險(xiǎn)投資、堅(jiān)持長期投資、檢查商鋪品質(zhì) 寫字樓投資基本因素： 地段要好，最好是市中心的黃金區(qū)域、計(jì)算投資回報(bào)率、瞄準(zhǔn)客戶群、調(diào)查

9、入戶率、檢查配套 第11頁/共23頁第十一頁，共24頁。2021-12-161208財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 3、購置投資型房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮全面 綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面(fngmin)的問題。第12頁/共23頁第十二頁，共24頁。2021-12-161308財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 4、購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作 即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為

10、止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。 隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟(chngsh)，客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來新的機(jī)遇。 第13頁/共23頁第十三頁，共24頁。2021-12-161408財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 5、個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問題 如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。 因此在選擇房產(chǎn)作為(zuwi)投資工具的同時(shí)，要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。尤其是對(duì)于部分

11、以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40。 第14頁/共23頁第十四頁，共24頁。2021-12-161508財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)、獲得、獲得收益的建議收益的建議1、審時(shí)度勢(shì)，把握時(shí)機(jī) 樓市的發(fā)展存在周期性，加強(qiáng)對(duì)市場的調(diào)查研究，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī)。在合適(hsh)的時(shí)機(jī)，以相對(duì)較低的價(jià)格介入有升值潛力的房產(chǎn)。 就那棟房，我要了！第15頁/共23頁第十五頁，共24頁。2021-12-161608財(cái)政(cizhng) 311

12、5房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益(shuy)的的建議建議2、考察地段，充分(chngfn)了解 在落實(shí)投資前，對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要，考察內(nèi)容包括三個(gè)方面： 第一、了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來的規(guī)劃； 第二、了解目標(biāo)房產(chǎn)的升值潛力； 第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，核算年回報(bào)率。 第16頁/共23頁第十六頁，共24頁。2021-12-161708財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資(tu z)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議益的建議3、保障收益，避免空置 如寫字樓投資者均以租金回報(bào)(hubo)作為獲利手段，但其較容易

13、受市場大環(huán)境影響，如金融危機(jī)、住宅泡沫爆破、股市大幅波動(dòng)等。這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn)。因而具有長期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，保障收益、避免空置最為關(guān)鍵。第17頁/共23頁第十七頁，共24頁。2021-12-161808財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得(hud)收益收益的建議的建議 也可向房地產(chǎn)投資方面的專家咨詢，獲取專業(yè)意見，可以有效地維護(hù)(wih)投資者投資的穩(wěn)健性，降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的收益。4、審慎選房，咨詢專家 投資樓市除時(shí)機(jī)和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品

14、種，例如房改房、拍賣房，不同的品種有不同的升值空間。 第18頁/共23頁第十八頁，共24頁。2021-12-161908財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)、獲得收、獲得收益的建議益的建議 “不要將雞蛋放在一個(gè)籃子(ln zi)里”，通過投資組合來分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。5、平衡投資，長短結(jié)合 投資樓市收益豐厚但資金回收周期長，因此投資者要正確評(píng)估自己的投資承受能力，可以選擇長線投資和短線操作并行。 第19頁/共23頁第十九頁，共24頁。2021-12-162008財(cái)政(cizhng) 3115房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得

15、收益(shuy)的建議的建議6、合理選擇區(qū)域回避樓市過熱區(qū)域，止步于熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)片區(qū)，房價(jià)升速過快、升幅過大、投資者比例過高、“炒房炒股(cho )”成為一種城市文化和生活時(shí)尚的城市，遠(yuǎn)離那些城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未“脫貧”、城市文化落后、城市產(chǎn)業(yè)過度依賴外部而內(nèi)需有限的城市；把投資引導(dǎo)到樓市潛力尚未挖掘的二線城市，尤其是城市文明、城市文化進(jìn)步快，城市經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)合理、人口素質(zhì)高的城市。 第20頁/共23頁第二十頁，共24頁。2021-12-162108財(cái)政(cizhng) 3115投資(tu z)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎！第21頁/共23頁第二十一頁，共24頁。2021-12-162208財(cái)政(cizhng) 3115Thank You!第22頁/共23頁第二十二頁，共24頁。2021-12-1608財(cái)政(cizhng) 3115感謝您的觀看(gunkn)！第23頁/共23頁第二十三頁